離婚訴訟中按揭房屋分割法律適用

「按揭」一詞是金融行業的專業術語。按揭制度源於英美法系，是衡平法中物的擔保的一種。在英美法系國家，按揭人將房屋的產權轉讓給按揭受益人（通常是提供貸款的銀行）作為還款的保證，按揭人可以繼續佔有和使用房屋，在還清貸款後才能擁有產權。我國目前還沒有關於「按揭」的相關立法，但在這個房價飛漲的年代，為了實現購房安家的夢想，越來越多的夫妻選擇按揭購房的方式來支付動輒百萬的房價。而隨著社會的不斷發展和婚姻戀愛觀的不斷改變，夫妻之間的離婚率也不斷上升。　　當離婚成為既定的事實時，按揭購得的房產該歸誰、房產該如何分割便成了離婚當事人的爭執焦點。畢竟，隨著當前房價依然堅挺的形勢之下，房產作為固定資產，可能會耗費一個人一生的全部積蓄，故而對其歸屬問題一般很難達成和解，鑒於我國目前還沒與法律法規對按揭制度與李虎滿街房分割問題作出明確規定，故而筆者對此問題進行小小的分析，闡述一些自己的觀點。　　一、我國的按揭房屋現狀　　在我國的金融實踐中，習慣將銀行開展的「個人住房商業性貸款稱為「按揭」，就是銀行用其信貸資金向購買住房人發放的自營性貸款方式，銀行為防範貸款危險，要求購買住房人將所購房產以及房產用地的使用權作為貸款抵押並提供擔保人，購買住房人也即貸款人在交付了房屋的首付款後，剩餘款項由銀行提供貸款，購房人再以分期還款方式償還。購買住房人到期不能償還本息的，貸款銀行有權一起抵押物實現抵押權，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。　　二、離婚訴訟中按揭處理涉及的幾個問題　　（一）按揭房貸款未還清時購房人是否取得了房屋的所有權　　1、一般情形：對於夫妻離婚時所按揭購房的貸款還未還清的情形，在理論上有兩種觀點，一種觀點認為購房人在未付清全部房款前，其對按揭房屋實際還沒有取得所有權，既然還沒有取得所有權，那麼離婚時即對房產進行分割實際上是不適宜的，在法院判決的時候將房屋判決給某一方使用，使用方繼續還貸。另一種觀點認為購房人在簽署了購房合同並進行了房屋權屬登記之後，其實是已經在房屋開發商那裡取得了房屋的所有權，從銀行那裡貸款實際上是以房屋為抵押物進行的抵押貸款，陸續償還給銀行的只是欠銀行的貸款本息，並不是房款。故而購房人即使未還清房貸，依然是取得了房屋的所有權的，離婚時是可以對房產進行分割的。筆者比較兩種觀點，認為第二種觀點更符合中國目前的實際。在我國目前的金融實踐中，若購房人到期不能還本付息，按揭銀行有權將該抵押房變價並優先受償，所以，在離婚訴訟中，對於已經取得權屬登記的按揭房產，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認定為尚未取得所有權而不作為夫妻共同財產進行分割。　　2、特殊情形：一方婚前按揭購房，婚後夫妻雙方共同還貸，離婚時房款未清是否可以分割。一方婚前按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產作為擔保的債權債務關係，婚後夫妻雙方共同還貸，不對該債權債務關係產生影響，因此並不妨礙按揭房產的權屬確定及分割。在離婚訴訟中只要能證明是婚後夫妻共同還貸的，取得房屋所有權的一方對另一方給予補償即可。　　（二）按揭房產權取得的時間如何確定　　1、一般原則：以權屬登記的取得時間作為按揭房產是婚前所得還是婚後所得的時點。　　2、特殊情形：但在實踐之中，由於從簽訂買賣合同到房屋的權屬登記還存在著較長的時間差，很多房屋由於非購房人的原因無法及時辦妥權屬登記。在婚姻關係中，就有可能出現一方在婚前用個人財產付了按揭款，但由於其他原因導致在婚後才權屬登記，那這就等於是將購房人的房屋產權置於了一個不確定狀態。在離婚訴訟中可能就因為辦理房產權屬登記的時間差異導致了財產性質的不同，還可能出現一方完全沒有出錢卻僅因為結婚登記就成了房屋共有人。這種情況不僅依情理很難理解，也與婚姻法中確立個人財產的初衷相違背。因此，在筆者看來，在離婚訴訟中，財產分割只在夫妻間進行，並不存在於善意第三人的權利利益衝突。那麼，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產應當以辦理按揭手續的時間為準，而不是以房產權屬登記的取得來作為所有權取得的時間節點。只要夫妻雙方在婚前按揭購房，且房產權屬登記在該方名下的，無論該房的權屬登記是在婚前取得還是婚後取得，都應認定房產系該方的婚前個人財產。　　三、按揭房產離婚時如何分割　　（一）一方婚前按揭購房，房屋登記在一方名下。一個人婚前一個人財產買房，支付了首付款並向銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，房屋登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。不能達成協議的，法院可以判決該不動產歸不動產登記一方，尚未歸還的貸款歸產權登記一方的個人債務。　　（二）婚前雙方共同出資購房，婚後共同還貸，房屋登記在一方名下的，離婚蘇斯能夠使，婚後共同還貸部分及其所對應的房屋增值部分認定為夫妻共同財產，其餘按購房時出資情況按份共有。　　按揭房屋是在新時期產生的一種新的財產類型，立法對其在離婚處理目前還沒有專門立法的規定，在實際的離婚案件中對其處理也必然會遇到許多困難和爭議。所以，了解按揭房屋的基本情形，結合婚姻家庭的現實狀況，努力使離婚案件中有關按揭房屋的認定結論兼具法理和情理十分必要。（作者單位：陝西省潼關縣人民法院）