安省買房常識及常見問題之購置房產

Q1. 房屋買賣的程序及注意事項?

Q2. 一個優秀的地產代理如何保證讓您買到最滿意的物業?

Q3. 什麼是M.L.S?

Q4. 為什麼買房不僅是為了安居, 更是一種投資?

Q5. 在安省對第一次購房者都有哪些優惠政策?

Q6. 我還沒有確定以後是否在加拿大發展, 我適合在加拿大購置房產嗎?

Q7. 房地產投資有哪幾種方式?

Q8. 租房合算還是買房合算?

Q9. RRSP和第一次購房的關係?

Q10. 什麼是安省購房儲蓄補貼計劃?

Q11. 是直接找那個賣方經紀談價好，還是找自己的經紀人好?

Q12. 找幾個經紀幫我看房是不是對我更有利?

Q13. 入住前後發現賣方留下家用電器壞了，該怎麼辦?

Q14. 非加拿大居民可否在多倫多購房?

Q15. 剛到加拿大沒有收入和信用記錄的新移民在購房時能否申請貸款?

Q16. 在多倫多買房, 如何才能找到最全面有效的房屋信息?

Q17. 在買賣房屋獲取地產經紀人服務時, 您知道CLIENT和CUSTOMER的區別嗎?

Q18. 買房與學區的選擇?

Q19. 買房朝向如何選擇?

Q1. 房屋買賣的程序及注意事項?

A1. 購買房產是您在加拿大開始安居樂業的最大的一筆投資之一, 同時又是一個非常繁瑣和需要專業幫助的過程。(下面介紹購買現房的流程，而新房和期房的買賣則有另一套程序，另作說明) 一般說來買到您理想的房屋需要經過如下主要階段:

( 安省地產協會及多倫多地產協會建議您找到一個稱職的專業代理替您打理這一複雜的過程. )

Q2. 一個優秀的地產代理如何保證讓您買到最滿意的物業?

A2. Buying a home can be an exasperating and time consuming experience, but not if you enlist the services of a REALTOR. A real estate professional understands the market, knows exactly what is available and can match your needs and budget to your new home efficiently and effectively.

Honesty and Integrity

Most real estate professionals in our province are members of the Ontario Real Estate Association (OREA) and only members of OREA can call themselves REALTORS.

When you work with a REALTOR, you can expect not only strict adherence to provincial laws, but also adherence to a Code of Ethics. And that code is very important to you because it assures you will receive the highest level of service, honesty and integrity.

Highest Professional Standards

Before receiving a real estate license, candidates must successfully complete an extensive course of study developed by OREA on behalf of the Real Estate Council of Ontarion. That is only the beginning: in the first two years of practice, licencees are required to successfully complete three additional courses as part of their articling with an experienced broker. In addition, all licencees must continue to attend courses throughout their careers in order to maintain their licences.

Q3. 什麼是M.L.S?

A3. Multiple Listing Service(MLS) 是由加拿大地產協會擁有的 Listing 系統. 該系統在全加拿大範圍內受到廣泛應用. 加拿大地產協會正式 會員在提供房產買賣專業服務時, 使用該系統最大限度的提高房產供求雙方的信息交流. 長期以來加拿大地產協會始終保持該系統的全面,即時 和有效性.

MLS有兩種:一種是對公眾開放的MLS, 如加拿大MLS, 購房者可以通過公開的MLS了解到自己想要購買的房源的大致信息, 但這裡的信息有一定的滯後, 而且只有房源的一些基本情況介紹, 沒有進一步的背景材料, 如這所房子以前的買入價, 周邊房源最近以來的成交價等.

另一種MLS系統則是只有各地產協會正式會員才能進入的資料庫系統, 那裡的信息是即時更新的, 而且專業會員可以通過這個系統查到各種背景信息

Multiple Listing Service or MLS is an exclusive service accessible only through a REALTOR and it can be a valuable tool. Through MLS, the details of a wide variety of listed properties are made avaible to the REALTOR you work with. That can save you a tremendous amount of time and effort in your hunt for the right home.

Q4. 為什麼買房不僅是為了安居, 更是一種投資?

A4. 首先房產是有型的資產, 和股票及其他債券不同, 不會受到企業經營或經濟發展的劇烈影響貶值到一錢不值. 而且土地的資源是有限的, 而每年都會有來自世界各地的大量的新移民不斷的移居到安省, 尤其是多倫多. 伴隨著城市的不斷發展, 在供求驅平的原理作用下, 從長遠來看, 城市的地產價格一般只會上升, 只是不同時期幅度不同. 但並不是每一筆房地產投資都一定會有很好的回報. 除了自己應有獨到的眼光以外, 尋求房地產專業人員的幫助是必不可少的. 具有成熟經驗的REALTOR能夠幫您分析策劃, 選擇合適的地理位置, 調查社區環境, 分析投資發展趨勢, 掌握投資熱點, 幫您確定入市時間, 這樣一來就可以最大限度地降低風險, 增加回報。

Q5. 在安省對第一次購房者都有哪些優惠政策?

A5. 在安省, 對第一次夠房者的優惠政策主要體現在稅收上, 主要有以下幾條可供參考:

Land Transfer Tax: 土地交易稅

Effective May 8, 1996, first time purchases of newly constructed homes were eligible for a refund of land trasfer tax.

Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP): 安省購房儲蓄補貼計劃

Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP) was established to help first-time buyers realize their dreams of homeownership. If you earn less than $40,000 (or if you and your spouse have a combined income of less than $80,000) then you are eligible to benefit from OHOSP.

RRSP 首期付款計劃

每個家庭夫妻雙方(包括同居夫妻)可以從各自的 RRSP 帳戶中取出 $20,000 用於房屋首期付款. 一個家庭一共可取 $40,000, 而不涉及稅收和利息.

Q6. 我還沒有確定以後是否在加拿大發展, 我適合在加拿大購置房產嗎?

A6. 如果用投資的眼光來分析, 在加拿大尤其是在多倫多的購置房產投資是非常明智的選擇.

首先房產是有型的資產, 和股票及其他債券不同, 不會受到企業經營或經濟發展的劇烈影響貶值到一錢不值. 而且土地的資源是有限的, 而每年都會有來自世界各地的大量的新移民不斷的移居到安省, 尤其是多倫多.在供求驅平的原理作用下, 在大的時間範疇下, 城市的地產價格會保持上升的趨勢(但不排除在某一段時間價格的適當調整回落).

其次加拿大是法制非常完備的國家, 對每個人的私有財產有嚴格的法律保護, 即使不是加拿大的永久居民, 都有相應的法規保護房產所有者的權益, 更何況永久居民. 在加拿大投資買房, 請可靠的人或專業管理公司代管是完全可行的.

而且加拿大是一個高福利的國家, 尤其是對老齡人, 有人說加拿大是老年人的天堂, 這是有一定的道理的. 如果您現在在中國, 美國或世界其他地方有自己很好的事業, 當然是事業第一, 但到老時, 回到加拿大, 安度晚年未嘗不可.

Q7. 房地產投資有哪幾種方式?

A7.房地產投資常見有以下幾種方式:

投資自住或自住加出租, 租金可抵部分或全部 Mortgage 及 Property Tax. 以後出售變現, 增值的部分免稅.

購買物業經營或出租, 經營或出租的收入用來還清貸款及其他費用. 以後轉賣物業, 房產本身及增值部分就是一筆相當可觀的投資回報.

低價購買舊房, 翻修後轉售, 扣除裝修費用及稅費, 賺取其中的差價.

選購位置好的 Lot 或 Retired House, 精心設計, 再建新屋出售, 投資回報率很高.

購買期房,預付定金獲得新盤, 房屋建好後出手轉賣, 會有利潤.

購買公寓房, 委託管理出租, 房價上升時, 轉賣升值.

購買Industrial Unit, 申請重新規劃(By Zoning Bylaw), 做商業出租, 利潤頗豐.

Q8. 租房合算還是買房合算?

A8. 首先, 無論租房支付多少租金, 付出去的都屬於消費, 沒有任何的回報.

而購置房產先不考慮是否升值, 至少是擁有了有型的資產, 除了居住以外也屬於投資.

而且, 房產投資和股票及其他債券投資不同, 不會受到企業經營或經濟發展的劇烈影響貶值到一錢不值. 要知道,城市土地的資源是有限的, 而每年都會有來自世界各地的大量的新移民不斷的移居到安省, 多倫多這幾年始終保持著較高的人口自然增長率, 每年需要購房的人數仍然不斷上升. 伴隨著城市的發展, 考慮供求平衡原理, 城市的地產價格下降的壓力(包括利率上漲的影響)遠遠小於推動上漲的動力.

值得注意的是, 並不是每一筆房地產投資都一定會有很好的回報. 除了自己應有獨到的眼光, 選擇合適的地理位置, 調查社區環境, 分析投資發展趨勢, 掌握投資熱點以外, 需要尋求房地產專業人員的幫助, 最大限度地降低風險, 增加回報.

當然, 購買房產會限制遷移的靈活性. 也正因為這一點, 影響了許多租房者的購房積極性. 其實可以通過優化的財務規劃來克服這一限制. 在購買第一套住宅時, 如果量入為出, 避免購買超出現有收入夠買力的住房, 保持良好的家庭財務平衡. 一旦以後有了更好的工作機會, 需要搬家, 只要能夠支付第二套房產的首期款. 在搬出第一套房產之後, 可以將此物業整套出租,讓租客幫您支付第一套物業的銀行貸款, 此時的您就是一個真正的地產投資者了.

如果您有一定的投資常識, 可用下面鏈接中的"Rent or Sell a home planner", 對租房與擁有房產進行財務比較: 房產投資財務規劃工具

Q9. RRSP和第一次購房的關係?

A9. RRSP 首期付款計劃是指, 每個家庭夫妻雙方(包括同居夫妻)可以從各自的 RRSP 帳戶中取出 $20,000 用於房屋首期付款. 一個家庭一共可取 $40,000, 而不涉及稅收和利息, 但受如下條件限制:

只適用於首次購房.

必須從取款只日的第二年開始還款.

低價購買舊房, 翻修後轉售, 扣除裝修費用及稅費, 賺取其中的差價.

還款最長不能超過 15 年.

每年還款不能低於取款總額的 1/15.

不能達到最低還款額的部分計入當年收入納稅.

按照 RRSP 首期付款計劃的規定, 只要 RRSP 帳戶開設 3 個月以上, 便可從中取款, 這一規定可以讓您不費吹灰之力資產增值許多. 具體操作方法如下: 如果您已打算在半年內買房, 可馬上開設一個 RRSP 帳戶 (注意一定要是短期 GIC). 前提是您手中有 $20,000 現金, 並有足夠的 RRSP 空間. 假定您的邊際稅率為 45% 的話, 將會得到 $9,000 的退稅. $20,000 現金變成 $29,000 !

Q10. 什麼是安省購房儲蓄補貼計劃?

A10. 安省購房儲蓄補貼計劃(Ontario Home Ownership Savings Plan)

如果您現在的年收入在40000加幣以內, 準備在未來幾年裡第一次在安大略省買房, 而且並沒有打算放棄加拿大的永久居民身份, 可以考慮這個補貼計劃. 否則此計劃並不適合於您.

The Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP) was established to help first-time buyers realize their dreams of homeownership. If you earn less than $40,000 (or if you and your spouse have a combined income of less than $80,000) then you are eligible to benefit from OHOSP. Other criteria include:

You must be 18 years of age or older;

You must be an Ontario resident;

You must have a social insurance number;

Neither you nor your spouse have ever owned an eligible home anywhere, whether or not it was owner-occupied; and You never previously held an OHOSP.

There is no limit to the amount of funds you may deposit in your OHOSP. However, you will only receive OHOSP tax credits on annual contributions of not more than $2,000 individually (or $4,000 per couple).

Depending on your annual income and the amount you invest in your OHOSP, you can earn up to $500 or $1,000 per couple in OHOSP tax credits. You are eligible for tax credits for five consecutive years. You must close the plan and use the funds to purchase a home by the end of the seventh year. Otherwise, you must repay your OHOSP tax credits with interest.

To qualify for a tax credit for the current taxation year, you must open a plan by December 31. A plan can be opened at any participating financial institution across the province. The funds you deposit into your OHOSP will earn interest at competitive rates.

Q11. 是直接找那個賣方經紀談價好，還是找自己的經紀人好?

A11. 買方找自己的買方經紀，並通過他(她)下Offer，這絕非可有可無。

首先, 我們仔細思考一下，把房子委託給經紀賣的時候, 賣方的經濟人會承諾保護賣方的利益, 最大程度的售出好價錢, 一般賣主會和他(她)的代理人已經有了長期的接觸甚至會有一定的交情，親疏遠近可想而之。如果你直接找賣方經紀，賣方經紀會不會從買房者的角度考慮, 提買方省錢?

其次, 直接找賣方經濟人並不能幫您省錢. 如果是賣方經紀在幫你下Offer，需要你簽一份Dual Agency Consent，表示你同意並了解規章，全部的代理費都要歸這個經紀，一般他(她)不會把經紀費降下來 。而通過買方的經紀人下OFFER, 您的經紀人是不向您收取服務費的, 因為根據協議, 買賣雙方的經紀人會根據一定的比例從賣方提供的代理服務費中分攤.

再者, 沒有自己經紀人的幫助, 您的信息是不完全的. 對於 公眾能看到的MLS，除了信息在時間上滯後兩個星期以外, 比Agent的能了解到的信息也少很多，比如: 您下OFFER的這所房子以前的買入價是多少, 周邊房源最近以來的成交價和成交的情況等 . 你沒有REALTOR的幫助如何知道要價是否合理呢?好的房子，如果要價合理，一般會很快賣掉，甚至超出要價。

Q12. 找幾個經紀幫我看房是不是對我更有利?

A12. 這是我們華人初次買房是最容易進的誤區之一。其實只要加入了TREB，每個經紀人使用的數據和資源是一模一樣的。不同的是為你工作的經紀是否盡職盡責, 替您著想。很多人誤會說多找幾個經紀會更好, 其實不然經紀人是很容易發現彼此的存在的。經常有客人讓某個經紀人幫他找房子，告訴他沒有別的經紀。結果第一次看房就被賣主認出來。當然也有和別的經紀談不來再找其他的，那麼最好告訴別的經紀哪些房子你看過了，哪些沒有。如果經紀人知道你同時跟幾個經紀看房是很不利的。首先, 為人的誠信是與人交道的基本準則. 其次, 一般人們在一段時間內只會找一個自己的代理人, 除非代理人不盡責儘力, 在此情況下, 您可以解除代理關係, 再另選他人。但 如果你還有別的Agent，經紀人一般不會願意替您這樣的客戶提供專業的服務的，吃虧的還是您.

Q13. 入住前後發現賣方留下家用電器壞了，該怎麼辦?

A13. 類似的問題, 在目前房地產市場交易中比較普遍. 經常出現的情況有: 在入住前後發現冰箱或空調不製冷，爐頭壞了，洗衣機、烘乾機或洗碗機不工作，或者賣方沒有按照房屋買賣合同中所規定的將應該留下的物品留下，等等.

上述情況如果是在入住前發生的，通常的做法是在迅速通知您的律師，您的律師一般會要求對方迅速修理。如果時間來不及，也會要賣方律師扣住適當的錢，等買方入住後進行維修，並向賣方律師要回所花費的錢. 但是，如果賣方不同意扣住錢，法律上沒有規定買方可以以此為理由拒絕Closing， 這時唯一的解決方法是向小額錢債賠償法庭(Small Claims Court)狀告賣方.

上述情況如果是在入住後發生的，在迅速通知您的律師的同時，聯繫維修公司進行修理並留下發票，由律師向賣方的律師發信，要求對方賠償相應的損失. 然而由於賣方在收到房款後，一般不願積極配合，故而這樣訴求解決問題的結果往往不太理想。但是律師信可以作為以後打官司用的證據.

如果賣方最終不予配合或您對他們的反應不滿意，您可以直接到小額錢債賠償法庭(Small Claims Court)狀告賣方. 該法庭受理金額在$10,000以下的訴訟. 程序是：

填寫案件受理申請表，並繳納$50訴訟費.

參加預審.

繳納$100的開庭費，開庭審判.

由於該法庭程序簡單且無需委託律師作辯，如果您的英文交流水平不錯即可自己前往，當然也可以委託一個英文較好的人一起出庭幫您討回公道。該法庭的地址在47 Sheppard Ave. East, 3rd Floor Toronto, 電話：416-326-3554

Q14. 非加拿大居民可否在多倫多購房?

A14. 越來越多的國內朋友詢問, 能否人不到加拿大而購買加拿大的地產?

答案是肯定的, 購買房地產其實就是典型的投資方式之一. 但是非安省的居民在購買安省的物業時主要有以下幾點與安省居民購房不同.

由於加拿大不承認中國國內的信用記錄, 所以國內的收入和信用記錄在這裡是無效的, 而且本人不在多倫多當地, 這就意味著在加拿大申請購房貸款是非常困難的.

關於貸款(MORTGAGE), 也有變通的方法, 即尋找在安省的合適人選作為代理人或合伙人購買該物業, 那麼這位代理人或合伙人的收入及信用記錄可以作為申請貸款的根據.

在購房時需要由代理人出面簽署各種合同文件, 而且代理人的委託書須由律師公證(英文).

非安省的居民在購房投資時, 稅收上與安省居民購房並沒有太大的區別, 但是在以後出售如果獲利(CAPITAL GAIN), 那麼售房的實際操作會與安省居民售房有所不同.

本網站建議, 考慮此類交易應委託專業律師.

Q15. 剛到加拿大沒有收入和信用記錄的新移民在購房時能否申請貸款?

A15. 剛 LANDING 新移民在購房時是可以申請貸款的.

但是由於加拿大不承認申請人在中國國內的信用記錄, 國內的收入和信用記錄在這裡是無效的, 所以申請高比例的貸款很困難.

然而有一些貸款機構在購房者繳足全部房價的35%--50%(各銀行不同), 會免於審查貸款申請人的收入情況及信用記錄.

這類情況, 需要專業的貸款經紀人的幫助.

Q16. 在多倫多買房, 如何才能找到最全面有效的房屋信息?

A16. 有很多買房的客戶向筆者詢問, 為什麼在報紙,網站或其它媒體上看到地產廣告, 馬上打電話過去詢問房屋的詳情, 地產經紀人往往回答該房屋已經已經售出了. 這裡面是不是地產經紀人在廣告上做了什麼手腳?

可以坦白的說, 多倫多大部分的地產經紀人一般是不會向大眾發布虛假的廣告的. 因為安省地產協會對每一個註冊的地產經紀人的行為有嚴格的職業規範, 其中也包括對房產廣告的內容的真實性有嚴格的要求.

但是為什麼又會出現以上所訴的情況呢?

如果是第一次在加拿大購屋買房, 很多人可能並不知道其實在報紙上看到的房屋信息, 並不是最及時和有效的信息.

首先, 這是由於這裡報紙的發稿周期所限制的.以中文報紙為例, 一般這裡的中文報紙是要求每一個做廣告的經紀人要提前一個星期左右將廣告內容傳真或EMAIL給報社的編輯, 以便編輯出稿. (有的付費的中文大報, 則需要至少兩周的時間). 這樣一來, 讀者看到的房屋信息其實是至少一個星期前的信息. 而真正的好房一般在1-2周內就會已經出售了.

其次, 可能很多的購房者並不明白, 在媒體上的房屋信息可能並不是做廣告的經紀人自己LISTING的物業, 他(她)們是作為LISTING這些房產的AGENT的CO-OPERATION AGENT(合作人)來對大眾發布房屋信息的. 那麼這些信息又是從哪裡來的呢? 首先, 來自於同一家地產代理公司的同事們的LISTING. 更主要的是來自多倫多地產局的MLS(MULTIPLE LISTING SERVICE). 當然發布這些信息, 必須要事先經過LISTING AGENT的同意. 所以這些信息在做廣告的經紀人將廣告稿發給媒體之前可能已經在市場上有一段時間了.

那麼可能很多購房者會問, 既然如此, 那什麼渠道是更有效的渠道獲得及時的房屋信息呢?

答案其實很簡單, 找到一個自己滿意的專業負責的經紀人, 幫你找房. 每一個註冊的多倫多地產經紀人都有權通過多倫多地產協會的MLS系統獲取即時更新的房源信息.該系統在加拿大範圍內受到廣泛應用. 加拿大(安省)地產協會正式會員在提供房產買賣專業服務時, 使用該系統最大限度的提高房產供求雙方的信息交流. 長期以來多倫多地產協會始終保持該系統的全面,即時和有效性.

值得額外說明的是, 並不是說, 每一個地產經紀人就都是一樣了, 雖然獲取信息的權利是一樣的, 但是每一個經紀人的專業程度, 談判技巧, 對所在社區的熟悉程度, 以及責任心是不一樣的. 這一點就需要購房者慧眼識英雄了.

最後筆者特別需要指出, 無論是報紙, 網站還是其它媒體上的廣告, 其價值是無可置疑的. 首先, 讀者通過廣告, 能夠了解到自己所在區域的房源概況及房屋價格. 更重要的是, 如果沒有這些廣告, 購房者如何能夠知道,都有哪些地產經紀人在自己希望購房的區域內服務呢?

Q17. 在買賣房屋獲取地產經紀人服務時, 您知道CLIENT和CUSTOMER的區別嗎?

A17. 在加拿大投資置業或出售房產, 往往需要藉助於房地產經紀人的幫助. 如果在正式與房地產經紀人打交道之前, 您能清楚的理解CLIENT和CUSTOMER之間的區別, 會讓您少走許多彎路, 加強您和您的經紀人之間的溝通和理解, 有助於您順利地買到您的理想物業, 或高效地售出房產.

很多人可能將CLIENT和CUSTOMER理解成同義詞. 其實在加拿大的法律上, 這兩個詞有著兩種完全不同的內涵, 而且他們之間的差別直接影響您買賣房屋的過程和結果.

CLIENT, 中文翻譯為客戶. 而CUSTOMER, 則是指消費者. 可能大多數的國內來的移民都知道, 中國有一個"消費者權益保護法"用來保護消費者的權益. 而在加拿大, 則把CLIENT與CUSTOMER嚴格地區分開來, 目的是更大程度上保護CLIENT的利益, 而不是保護CUSTOMER的利益.

舉例說明, 如果我們到超市買東西, 對超市的服務人員來說, 我們是消費者, 他們真正保護的應該是他(她)們的僱主的利益, 而給我們消費者提供的是公平合理的商品價格及禮貌的服務. 而如果我們在打官司, 那麼對律師來說, 我們就是他們的CLIENT. 這樣一來, 律師的責任要求他們, 須從自己的CLIENT的角度出發, 提供更專業的服務, 最大程度的保護客戶的利益.

同樣道理, 加拿大相關的法律法規規定, 每一個房地產經紀人對CUSTOMER及CLIENT提供兩種完全不同的服務.

對CUSTOMER, 經紀人需要提供的服務只有三個要求: HONESTY(誠實), FAIRNESS(公平) 及DUE CARE(適當注意). 除此而外, 不做其他的要求.

對CLIENT, 經紀人作為受委託人, 則要求提供更高層次的5種責任和義務:

DISCLOSURE, 經紀人有責任收集並告知自己的客戶任何有關客戶感興趣的物業的相關信息;

COMPETENCE, 作為委託人的代理人, 地產經紀人必須運用自己的專業知識, 業務技巧, 常年經驗保持一定程度的競爭能力, 以期保護客戶的利益;

OBEDIENCE, 地產經紀人在房產交易過程中, 必須聽從客戶合理並且合法的指示, 即使經紀人本人不同意客戶的指示;

ACCOUNTABILITY, 在房產交易中涉及到的資金及各種法律文書, 地產經紀人有責任和義務保證其安全;

CONFIDENTIALITY, 地產經紀人必須對自己客戶的各種重要信息保密.

在了解了CLIENT及CUSTOMER之間的差別之後, 可能有人會思考, 什麼樣的情況下自己是CUSTOMER, 什麼樣的情況下是CLIENT. 本篇僅以買房者為例:

如果你直接找賣方代理而不通過自己的買房經紀人談合同買房, 對賣方代理來說, 售房者是他(她)的CLIENT, 你是CUSTOMER;

如果是DUAL AGENT的情況, 您雖然是雙方共同經紀人的CLIENT, 但經紀人只能公平對待買賣雙方;

如果你經常換不同的經紀人看房, 而並沒有簽署BUYER AGENCY AGREEMENT, 對每一個帶您看看房的經紀人而言, 您只是他(她)們的CUSTOMER;

如果您通過簽署BUYER AGENCY AGREEMENT, 由您自己的AGENT看房買房, 那麼您的經紀人必須向您提供CLIENT SERVICE.

Q18. 買房與學區的選擇?

A18. 作為以前為MISSISSAUGA公立學校服務的工作人員, 筆者在做房地產以前, 走遍了MISSISSAUGA的每一所小學,初中和高中. 後來做房產經紀人, 在幫助客戶買房的過程中經常會被客戶問到大家共同關心的一個問題, 到底多倫多或密西沙加買房應該選擇哪個學區? 筆者越來越深刻地體會到, 在我們華人新移民中存在許多對加拿大的基礎教育的誤解,嚴重的阻礙了買房的過程或者是受到誤導買到其實並不適合自己的房.

綜合起來, 咱們新移民在選學區的時候有以下幾方面的誤區:

過於迷信學區排名:

首先應該明確指出, 加拿大的基礎教育是不提倡排名的, 現在人們普遍認為最權威的高中學校排名(High School Ranking)是由Fraser Institute研究發表，National Post(國家郵報)發布的。目前最新的排名報告發表於2001年. 是根據1998、99年度的學校資料進行的排名. 該排名首先各個地區教育局並不認可, 其次時間已經偏舊, 有一些比較新的學校和稍微小一些的學校沒有包含在其中, 不能作為現在的評估標準. 最新的安省小學排名雖然由Fraser Institute研究發表於2004年5月, Report Card on Ontario"s Elementary Schools: 2004 Edition. 同樣的道理, 這些數據也僅僅能夠用來參考, 不能作為唯一的考量依據.

過於依賴EQAO的成績來判斷學校的好壞:

EQAO(Education Quality and Accountability Office)教育質量評估辦公室每年會在小學3年級, 初中6年級和高中9年級進行一次讀,寫及數學計算的統一考試, 用來考量每個學校歷年學習成績變化. 家長們可以通過這一考試初步了解這個學校今年的這個年級在地區教育局及在整個安省的相應的優秀率及不合格率的比較. 但是有兩點必須指出, 一個是這個考試的成績本身是不記入學生的REPORT CARD(成績報告單)的, 學生對這個考試的重視及準備程度並不如其他的考試, 第二點是, 同一所學校, 每年的EQAO成績是不斷變化的, 今年的成績很好, 但並不代表明年就一定很好. 有的時候, 如果把一所學校的兩年成績做一比較, 你會會發覺, 反差很大.

對華人社區勝傳的"名校"情有獨忠:

在華人新移民的社區中, 勝傳著幾所"名校", 例如NORTH YORK的AY JACKSON高中和MISSISSAUGA的THE WOODLAND高中. 這些"名校"之所以成為新移民口碑中的名校, 一方面是因為在幾年前的一些知識競賽中, 這些學校的學生的確有過一些較好的表現, 或者有的學校有一些特殊的教育課程, 如GIFT STUDENT PROGRAM(天才班), 抑或有些有心人根據本文上面所訴的學區排名或EQAO成績歸納判斷出來. 但是細心的人會發覺到一個問題: 隨著時間的推移, 越來越多的華人或其他族裔如南亞及非洲的新移民的孩子集中到這些學校讀書,而母語為英語的主流社會的孩子們的比例則逐年下降. 這些所謂的名校其實在主流社會中, 並不一定有很好的口碑. 而且更有意思的是, 這些學校還有一個共同的特點, 就是他們所在的社區並不是主流社會公認的最好的社區. 即使這幾年這些學區的房價上漲幅度很大, 但仍然不是真正的高尚住宅區, 相反人員構成越來越複雜. 學校的學生人員構成過分"新移民化"其實並不一定對孩子的成長有好處.

將中國的唯學習成績論搬到了加拿大:

也許很多人不了解, 加拿大或者整個北美的名牌大學在決定錄取學生的時候並不是完全以申請人的學習成績作為標準的, 很多孩子的家長就象在國內一樣, 堅持不懈的督促孩子學習好文化課. 當孩子拿到了近乎完美的考試成績後, 卻發現還是與名牌大學或獎學金無緣. 在這裡, 一流大學的招生辦公室看中的是學生的綜合素質. 他們對老師的推薦信, 學生自己的申請文章, 課外活動能力, 其他各類競賽活動成績同樣十分看重.

不了解加拿大高中升大學的規律和申請技巧:

筆者有一些客戶, 他們的孩子並不是在我們華人普遍認為的好高中學習, 文化課成績也並不是十分出類拔萃. 但是根據筆者告訴他們的這裡高中申請大學的一些規律和技巧, 通過他們的孩子自己的努力, 同樣申請上了名牌大學, 有的甚至申請上了本科獎學金. 需要指出的是, 這裡的高中本無重點非重點之分, 但主要分為兩類高中, 一類是主要培養學生職業技能, 有利於學生在畢業以後能夠順利的走上職業技師的道路, 有一點類似國內的職業技術高中, 但這類學校的學生同樣也可以申請大學, 只是比例會少一些; 另一類學校主要培養學生文化課學習能力及其他相關素質, 有利於孩子順利的申請上好的大學. 無論是哪一類學校, 都有一個專門的辦公室, 有的學校叫GUIDANCE OFFICE, 有的叫COUNSELLING OFFICE, 不同叫法, 其實是同一類機構. 這個OFFICE的老師主要有兩大職能, 一是平時協調學生的課程安排, 對學生的綜合能力的考察, 指導學生如何更好地安排學習; 二是在每年的3,4月份開始, 負責與各個大學的招生辦協調, 做好學生的大學申請工作. 如果了解了這個機構的職能, 很多家長可能就會發現, 讓自己的孩子在申請大學的關鍵時刻, 該如何踢好臨門一腳, 應該向哪裡尋求幫助了. 可以想像一下, 如果GUADIANCE OFFICE的某一個老師能夠向你提供第一時間的獎學金信息, 甚至能提供一個很好的推薦信, 加上並不是很差的文化課成績及綜合素質. 這個學生拿到名牌大學的獎學金是完全有可能的.

對有特殊課程的學校不甚了解:

在MISSISSAUGA有兩所高中Gordon Graydon Memorial Secondary School 和 Glenforest Secondary School提供IBT PROGRAM(International Business and Technology Program). 這個課程需要經過一次筆試, 兩次面試, 學生才能被錄取. 隨著近幾年大量新移民的湧入, 該課程的錄取率由幾年前的60%變成現在的30%. 筆者曾經與一位在Gordon Graydon Memorial負責面試的老師有這麼一段對話. 這位老師問筆者, 為什麼這麼多的中國孩子喜歡以後上商科學校, 即使有些孩子很SHY, 並不一定適合這一發展方向? 筆者的回答是, 也許很多孩子的家長的興趣不是在這一課程的內容, 而是這一課程本身是特殊課程, 在很多人的觀念里, 特殊的可能就是好的. 這個老師無奈地笑了.

認為只有公立學校才是唯一的選擇:

在人們選擇自己購房的居住區域時, 往往考慮的是公立學校的學區. 其實一些教會高中由於擁有更好的學校管理, 教學師資, 特殊教育, 能夠給學生提供更多的道德教育, 行為規範. 在教會高中上學的孩子, 本地出生的比例也會高一些. 有些新移民可能會有顧慮在並沒有宗教信仰的情況下自己的孩子是否有資格上教會高中, 其實教會高中與教會初中和教會小學不同, 並不限制學生及父母是否為天主教徒或基督徒. 筆者有幸在Father Michael Goetz(在SQURE ONE附近)教會高中觀看過一出由三個課程(Musical Theatre Drama, Cosmetology and Dance )的學生表演的舞台劇, 其劇情表演, 化妝, 舞美設計及舞蹈感染了在場的每一個觀眾. 人們很難想像出來那近乎百老匯專業水平的演出僅僅是出自一個普通高中的三個課程的學生.

過於強調小學和初中的比較:

最新的Fraser Institute 2004 安省小學評比在大多倫多有三所小學獲得綜合教學優秀獎: 士嘉堡的Kennedy Public School, 萬錦市的Roy H.Crosby Public School 及北約克的Seneca Hill Public School. 為送子女讀名校, 很多華人家長紛紛遷居.

加拿大是義務教育的國家, 小學和初中更沒有期中和期末考試. 如果人們為了考慮高中的成績會影響孩子以後上大學的考評, 重點考慮高中學區無可非議. 而過於強調一定局限在某一個很小小學區域範圍內找房子, 就大可不必了. 有的時候, 小學排名很好, 而初中或者高中並不如人意, 是不是孩子在上初中或高中時候再搬一次家呢? 這樣的話, 租房可能會更合適一些. 古代孟母三遷, 可能是租房, 而對我們新移民"買房三遷", 交易成本就太大了.

幾點建議:

找房子注重社區環境, 找學校注重人員構成和學生風氣;

對小學和初中排名不必過於苛求,避開不好的社區, 釋放自己的心,不要被學區禁錮, 按自己的意願找到自己喜歡的居所;

注重對孩子綜合素質的培養與引導才是真諦;

有孩子上高中的父母, 提前做好大學的申請準備工作, 讓孩子多與GUIDANCE OFFICE老師交流, 個性OPEN, 儘快獲取信息, 取得老師的信任, 爭取最好的推薦信. 讓孩子走好容入加拿大的社會, 爭取自己的一席之地的第一步.

本篇的觀點與很多人的觀點不盡相同, 獻出此篇, 略書拙見. 只是真心希望, 每一個新移民家庭能夠了解實情, 找到真正適合自己的家, 安居樂業.

Q19. 買房朝向如何選擇?

A19. 在多倫多，很多朋友在第一次買房的時候，向筆者詢問過：房屋的朝向到底該如何選擇?

我們現在就討論一下買房中的朝向問題。其實多倫多的房子，單純的朝向問題並不是最重要的，重要的是房子的採光。國內的那種一定要座北朝南的理論在這裡是行不通的， 除非你只講究風水， 而不注重其他的因素：如採光和通風!

這裡的房子的特性和中國的不一樣， 和美國的也不一樣， 甚至溫哥華和卡爾加里的房子和這裡的也不同。 主要是因為這裡的房子既有北美房子的共性， 但又由於這裡的房屋密度大於其他的地方，有的房子之間的間距很小， 所以又有它自己的特性。 由於每一種物業的結構布局及與相鄰的房子之間的關係是完全不同的， 所以我們討論這個問題必須要分開來分析：

Condo公寓應選什麼朝向?

這裡的Condo公寓很少有國內的那種南北通透的房型。所以， 房間的主要窗戶的採光就顯得尤為重要了。 一般來說主要窗戶面朝南優於朝東，朝東優於朝西， 朝西優於朝北;但又有兩個例外：一個是這裡有一些歐洲人的後裔， 偏好朝西;另一個就是， 房間窗戶外的景色也非常的重要， 有的時候景色的影響大於朝向。比如窗戶的外面就是一個非常漂亮的高爾夫球場，你想像一下...

Condo TownHouse及FreeHold townhouse應選什麼朝向?

連排的TownHouse，由於左右相連， 只有兩面採光， 所以東西向的會優於南北向的。 因為完全南北向的就只會有一面採光。在南北向裡面， 車庫沖南的不如車庫沖北的。當然最好主卧室向南。因為晚上睡覺的溫度直接決定了你冬天每個月的Gas Bill。如果是把頭的End Unit，主要側面朝南就再好不過了。這樣就三面採光， 房子裡面一定會很亮堂。

Semi-Detached應選什麼朝向?

基本原理同TownHouse。東西向的優於南北向的。在東西向的「雙胞胎」里， 最好挑那個空側面(帶窗的一面)向陽的。 這樣你的採光會比隔壁的鄰居好很多!

房屋間距非常小的獨立房應選什麼朝向?

即使是獨立房，房屋間距一小，就採光而言， 也就和Townhouse沒有太大區別。所以以上的原則不變。但是有一點要注意的：如果細心的人， 你仔細的觀察一下這裡同一條街上的獨立房(當然是間距比較小的)，大部分也像是一對一對的建的， 意思是說有一邊和旁邊的間距會大一些， 而另一邊和旁邊的間距會小一些。這是有原因的， 這裡就不多說了。選那個間距大一點的在南邊的，其採光會更好一些。

房屋間距大的獨立房應選什麼朝向?

如果車庫和房屋是分開的， 而且不擋房屋的陽光。或者是老房子， 像Bungalow、後複式和側複式的那種，車庫在旁邊或半地下，其影響不大。原則是主卧室，客廳或者是飯廳在採光面比較好。

如果車庫是和房子連在一起的，就又分為下面兩種情況。

獨立房中，主卧室和大門或車庫在同一邊的，應選什麼朝向?

如果是較新的獨立房，車庫和大門就在房子的正前方，就像個大口罩。這就是我經常說的：典型的25年以內的雙層「大口罩」獨立房。這樣的房子選車庫朝南或朝東會比較好。

獨立房中，主卧室和廚房或Family room在同一邊的，應選什麼朝向?

往往這樣的布局是車庫(大門)和主卧室、廚房或Family room在相反的方向。那麼選車庫(大門)朝北或朝西會比較好。

上面說的都是比較典型的例子。其實在大多倫多，還有很多的地方，房子根本就不是按正東西或正南北向來建的， 例如密西沙加和賓頓市就幾乎沒有正東西或南北的房子。 那就又得具體情況具體分析了。

筆者有的客戶在這裡住了幾年， 已經換了不止一次房子了。就已經非常有經驗，跟筆者說：有的房子看上去還可以， 但住著就是不舒服， 但有的房子， 會越住越覺得舒服方便。其實，其中的影響因素，和通風及採光不無關係，當然不僅僅是這些，還有房屋的布局，結構和裝修等等。上面的這些因素不僅僅影響居住的舒適度， 同時也會影響房屋的重售價值。