美國投資移民科普文| 帶你客觀了解投資移民(EB

之前的文章我們對美國投資移民EB5做了詳盡的總體介紹，回復5001即可查看。

本篇文章，我們將介紹美國投資移民都存在哪些具體風險。

EB-5是什麼？

EB-5(Employment-based Fifth Preference)，是美國的一個簽證類別代碼，為「第五類優先就業型移民簽證」的簡稱。EB-5項目於1990年由美國國會創立，目的是吸引海外投資移民者來美國投資及創造就業機會。

EB-5投資人在申請綠卡時，需要經過兩個步驟。

第一，向移民局遞交有條件綠卡申請（即I-526）。在I-526申請時，投資人需要通過移民律師向移民局遞交投資人資金證明、投資項目商業計劃、投資合同、創造就業報告等一系列件。目的在於向移民局證明：投資人確實投了錢在項目里，並且項目可以產生所需要的就業。移民局在審批I-526時，大部分項目還沒有完工和運營，所以項目的就業還沒能完成。所以，在這一步時，移民局發放的綠卡是臨時或有條件的。條件是將來投資項目能夠產生所需的就業

第二，項目完成並運營、確實產生了在申請臨時綠卡時預測的就業後，投資人再報送無條件綠卡申請。也稱為永久綠卡或I-829。在這個申請里，投資人需要通過移民律師將項目的實際產生的就業和資金持續投入的證明向移民局展示。移民局在確認後，發放無條件綠卡，或永久綠卡。

根據移民局最近五年的統計資料，投資人拿不到有條件綠卡的機率為17.6%；拿不到無條件綠卡的機率為5.6%。

數據來源：美國移民局I-526統計， I-829統計

就還款風險而言，移民局或非官方渠道都沒有統計。大部分項目還沒有進入還款階段。不過，根據我在EB-5行業所接觸的項目來說，還款風險會大大高於綠卡風險。

為什麼還款風險會大大高於綠卡風險？

# 1 項目質量要求更高

能還款，比能滿足綠卡，對項目質量的要求要嚴格得多。許多項目能夠滿足綠卡，但是不能滿足還款。只有高質量的項目才能同時保障投資人的綠卡和還款要求。

通常來說，項目只要能建成，並能達到一定的營業額，就能保證綠卡^[1]。然而要還款，項目不僅要建成，而且必須達到預測的營業額。比方說，項目只要建成、並達到商業計劃書中所預測的營業額的30%，即可滿足綠卡的就業要求。但是，項目必須達到商業計劃書中所預測的營業額的90%，才能保證還款。

^[1]從項目滿足就業的角度。當然能否獲得綠卡還涉及到項目的風險性、持續性，以及投資人資金證明等要求。不過其他這些因素都不如滿足就業這麼重要，或者取決於投資人自身(資金證明)。

我們在下圖中看到：項目需要經過立項融資、建設施工、招租經營、退出還款四大過程，才會出盡還款風險。相對而言，項目只需要經過立項融資、建設施工、和招租經營的一半就可以了化解綠卡風險。EB-5資金的順位、項目在退出時的市場價值是兩個和還款風險直接相關的考量因素，但和綠卡無關。

# 2 在還款目標上有利益衝突

投資人和項目方在綠卡目標上基本沒有利益衝突，但在還款目標上有利益衝突。除了個別的欺詐案例，項目方都會建成項目、並創造就業，滿足投資人的綠卡要求。但由於項目方和投資人處在資本結構中的不同位置，他們在規避風險時通常會有衝突。

我們在工作中經常看到的是：某些項目方會誇大自身投資額，讓EB-5投資人覺得項目方和自己的利益一致。項目方通常使用的方法有兩個。第一，混淆項目方的投入「資產」（asset）和投入「股權」(equity) 這兩個概念 (資產 」（asset）= 投入「股權」(equity)+債權 )。比方說，項目方說他們前期買地、搞設計方案花了三百萬美金。所以他們投入的股權是三百萬美金。但實際上，這三百萬美金中有二百五十萬都是貸款來的，也就是說，項目方有三百萬美金的資產而股權只有五十萬美金。一旦EB-5到位，這三百萬美金將全部由EB-5資金代替。所以，項目方的資金投入實際為零。

如下圖所示，開發商前期花費了三百萬美金。其中二百五十萬美金是貸款借來的，自己出的現金只有五十萬。所以開發商的股權投入應為五十萬，而不是三百萬。

第二種方法是通過內部的土地交易，抬高土地價格。比如項目方實際買地的價格為一百萬美金，但通過一個內部交易（即由項目公司花高價從原來的購地公司加價購買，兩個公司同屬項目方附屬企業），把土地價格抬高到二百萬美金。

除了誇大項目方自身投入之外，某些EB-5項目的區域中心和開發商是附屬企業，造成某些區域中心在控制對項目放款和要求項目還款時難以完全站在投資人的角度。當然，我們不能說獨立的區域中心就一定站在投資人的利益上，但至少不會受制於開發商。

# 3 市場缺乏有效機制篩選項目

EB-5市場沒有一個能夠刪除經營效益差、還款風險高的項目的有效機制。目前，大部分的EB-5投資人得不到完全代表他們利益，獨立的投資顧問的服務。雖然大部分的移民中介在主觀上確實希望控制項目風險，但在客觀上由於他們和項目方簽訂傭金合同，必須推廣和他們有合同的項目。

對EB-5項目的還款風險的評估，需要有從業經驗的專業人士才能完成。而許多中介還沒有完全具備這個能力。在評估項目的時候，主要看一些表層高大上的東西，比如項目的所在地、開發商的規模等、產品的包裝、市場的追捧等。對於一些深層次、更為重要的細節，比如資金順位、和項目方利益衝突、項目估價等缺乏透徹地分析。

由於EB-5項目投資周期長，大部分投資人要過幾年才能知道能否還款。這也在客觀上造成了市場對還款風險控制的願望不夠強烈。

信息來源：Eric Yao、優投房原創

圖片來源：優投房原創、網路、Eric Yao

作者簡介：

Eric Yao

美國太平洋地產投資諮詢顧問公司總裁兼首席顧問（PACIFIC PROPARTNERS）

美國威斯康辛州立大學房地產工商管理碩士英國雷丁大學房地產學碩士中國人民大學經濟學碩士曾任美國區域中心協會「投資美國IIUSA」協會投資人市場理事會委員美國加利福尼亞州和威斯康辛州的獨立房地產經紀人執照。

Eric Yao為美國太平洋地產投資顧問公司總裁兼首席顧問。他自2001年起定居美國，並一直從事房地產開發、投資和中介工作。曾創立美國百合溪地產和貸款經紀公司，擔任美國萬嘉爾德地產開發投資集團資本市場總監、中天嘉華集團美國哥倫比亞資產管理公司首席投資官、美國夢基金美國區域運營經理等職。十多年來，共參與了12億美金的一手實地地產投資和開發項目，主要負責項目前期可行性評估和盡職調查。