為何香港樓市調控比內地見效快

本刊編輯部：僅僅一個星期，香港樓市的成交量就在調控措施的打壓下暴跌。

港府特首曾蔭權在上周五表示，香港特區政府針對樓市炒賣的措施已取得一定效果，有需要時特區會推出進一步措施。

最新的機構公布的數據顯示，上周以來的香港樓市成交量銳減80%，花旗、摩根大通等也預測香港樓價可能調整5%至10%。

不能否認，香港完全是針對現時樓市炒賣出台調控措施，而且不惜犧牲地產商的利益。中原集團主席施永青甚至下斷語稱，額外印花稅將令短期炒賣的投機者成本與風險都大大增加，樓市再難短線投機。特區政府今次推出的措施，可生立竿見影之效。

與此相對應的是，內地樓市調控從4月全面展開，至今已半年有餘，但卻依然很難看到樓市出現調整的機會。

不少分析認為，香港打壓樓市措施比內地收效更快，是因為特區政府出台的調控措施比內地政策要嚴格很多，而且更有針對性。

但實際上，若要以香港特區政府的標準來衡量中央政府的施政，顯然並不能夠輕率得出以上結論。

最根本的一項是中央政府需在整個國家發展的立場去統籌全局，所謂「治大國，若烹小鮮」，治理國家如同煎小魚一樣，不能折騰太厲害。即使只從樓市這一個領域來看，也糾纏著方方面面的利益。

即使小如香港，在論及樓市時，特首曾蔭權也曾有「香港家書」一文，指出其中錯綜複雜的關係：在房屋問題上，市民因身處不同的位置，所要求的利益並不完全一致。

曾蔭權直稱，由於利益多元，政府推出政策時應更加小心，不宜採取激烈的措施，以免樓市大幅波動，損害市民利益。

從這一方面而言，特區政府僅僅考慮市民利益，已經要小心翼翼;此次出台的調控措施影響了包括地產商、炒家等在內的利益，似乎也是迫不得已，惟有如此才能「立竿見影」。

反觀內地，中央政府出台的樓市新政不可謂不嚴厲，但其中涉及的各方利益更加廣泛、更加複雜。

從上世紀90年代放開房地產市場以來，經過十多年的「野蠻生長」，房地產已經顯現泥沙俱下、多方利益博弈的紛繁蕪雜的格局。

首先是地方政府的利益。從中央政府這半年來每一次出台新政都有關於「問責地方政府」的條文里可以窺見，地方政府是否落實及執行中央政策對於樓市調控的效果至關重要。

其次是銀行的利益。2009年以來，銀行放貸似乎已經成為一種習慣，今年7.5萬億的信貸紅線被突破幾乎已經是可以確定的事。而銀行在房地產市場里扮演了重要角色，但也面臨著房地產市場調整帶來的風險。

再次則是開發商的利益。開發商雖然是樓市調控中承受主要火力的群體之一，但也不可能只會「穩坐等死」。地方政府賣出的土地需要開發商承接，否則就會影響到財政收入。而臨近年底，全國各地出現的地方政府賣地潮，總價地王、單價地王等在各地重新出現。

調控新政一開始就堵截了開發商幾乎所有的融資渠道，但在「被差錢」半年多後，他們表現出來的顯然並非如外界猜測的那般困窘。

第四則是投資客的利益。針對樓市投資投機，內地新政雖然未如香港般嚴厲及針對性強，但是限貸、限購等措施也引發了強烈的爭議。若要放出傳說中「核武器」，那麼誤傷樓市需求的就更加多了。

最後剩下就是普通人群的利益。雖然這是承載樓市發展的最基本需求，但在諸多利益糾纏之下，調控政策要做到不誤傷普遍需求顯然很難。

地方政府、開發商、銀行、投資客等已經經織就一張遍及整個行業的巨網，網中各方力量互相吸引、互相制衡。

縱觀半年多的新政調控，房地產市場遠未塵埃落定，只是一味加大打擊力量顯然已不可取，更重要的是掌握火候。

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