房產稅來後，甲5套房，乙1套房，丙無房……

凜冬將至，2017年還有9天就宣告結束，作為一個資深地產號，深悅會少不得回顧一下這個2017年樓市究竟發生了些什麼。

從政策調控到熱點事件，一段一段來。

我們地產人就應該從過去看未來，做到胸中有丘壑，過去是如何?將迎來一個什麼樣的市場?

2018年的地產人，是笑容溫暖純真，還是一如今年的熱淚盈眶?

01

調控打了一套勢不可擋的組合拳，

嚴密而厚重

2017年是不可思議的一年，單單在這一年當中，中國樓市便經歷了大大小小的調控，總計接近180次，什麼概念?兩天小調控，一月大調控，無論是密度還是厚度堪稱歷史之最。

如果將樓市比作一座江湖，調控這個中神通級別的武林高手，硬生生的打出了整整一套降龍十八掌+一陽指+蛤蟆功+彈指神通的組合拳。

「限購+限價+限貸+限售」

在一套「組合拳」的重擊下，樓市也收到了預期的效果:房價漲幅回落，全國70個大中城市目前的漲幅已經回歸到1%以內，北京等一線城市房價更是出現小幅下跌，然而，讓人意外的是，這輪如狂風暴雨般密集而嚴厲的調控之下，2017年的房產銷售面積將首次突破16萬平方米，銷售金額將首次突破12億員(16年是11.76萬億)，雙雙創下了歷史新高。

不得不說，國家的這輪為去庫存準備的組合拳，取得了巨大的成功。

除了調控，2017年火起來的政策很多，例如共有產權、租售同權、限價地、集體建設用地、長效機制，以及終於在前兩日露了把臉的房地產稅。

這其中每一條政策的出台都刷爆了朋友圈，無論是哪種媒體都爭破頭的去分析優劣利弊，一來二去政策都被炒火了，結果呢?雷聲大雨點小，治標不治本，其中以抱怨居多，自住房變成共有產權?租售同權真的能讓無房的人送娃進入理想的學校?就像知乎上一個網友的疑問:不降房價，反而是鼓勵大家去租房?去和政府合資買房，最後房子還不是自己的?

當然，無論是租售同權還是啥，最後的結果都是不了了之。

其實，這完全可以理解，每一次的政策出台針對的都是一線城市，每一次政策的出台都有這麼一個意思:市場上的供應不變，但需求增加，商品價格就必然上漲。所以，就有了全款的進貸款的靠邊站公積金的小黃車請挪走的鄙視鏈，這些政策出台對於普通人其實半點好處也沒有，一線城市你壓根就買不起，所以也只是看看就好，但是，卻給國家帶來一個好處:讓一線城市的房價漲得慢一些，並且給擺脫房地產是國家經濟支柱的戰略提供了充分的過度時間。

02

調控和政策何時休?

2018年嗎?

要回答這個問題，不僅僅只看17這一年，我們得從15年開始看，在能明白國家的調控思路，如此，地產人才能對調控做到胸中有丘壑。

在15年年底，中央財經小組會議召開，正式提出了「化解房地產庫存，促進房地產業持續發展」，去庫存正式出台，15年一整年，央行9次降准降息，40多個大中城市相繼鬆綁限購令，公積金，營業稅等，從那個時候其，房地產市場的火熱已經不可避免。

16年至今，全國人們經歷了一波史無前例的房價飆升，但是這個飆升並不是全國突然一起漲，其實分了三個階段。

第一個階段:15年年底到16年年底。

北上廣深等一線城市以一種令人目瞪口呆的姿態在瘋漲的路上一去不復返，而二線也開始漲，只不過腳步稍緩，一線瘋漲的情況一直到16年兩會期間提出了「因城施策」，自此一線高位橫盤，瘋漲告一段落。

第二個階段:16年中-到7年初。

二線房價瘋漲，三四線房價啟動，這一波瘋漲之中的典型代表，就是廈門南京蘇州合肥四小龍，其中合肥的漲幅更是冠絕全球，16年底全國經濟會房地產調控回歸，二線瘋漲遏制，到17年兩會之後，二線基本橫盤甚至陰跌，第二波基本宣告結束。

最後的階段，開始於16年底，發力於17年初。

持續到現在，三四線城市的房價以一種不可思議的態勢竄升，其漲幅甚至超過了當年的北上廣深，甚至連一些貧困縣城的房價都翻了至少1-3倍。

由此，不難看出，房價的飆升是由調控決定的，按照順序就是一線到二線再到三四線的擠出效應，三四線城市這些年庫存極大，但隨著棚改貨幣化，政策放鬆等一系列的調控之下，去庫存基本宣告結束。

這就是17年房地產銷售創歷史新高的原因，不是我們市場變好了，而是政府去庫存大基調下的必然結果，也是本輪全國房價瘋漲的最終章。

那麼，問題來了，本輪調控會延續到什麼時候，18年會如何?

如果看懂了上面近三年的房價漲勢，不難發現，房價漲基本伴隨著去庫存進程按一二三四線層層遞進，哪一個層級去庫存結束，那麼房價瘋漲也就落停，三四線城市做為最後一環，一定會等到去庫存完全結束，才會結束房價的飆升。

這一套威力卓絕的組合拳打下來，去庫存接近尾聲的同時，房價橫盤的同時，也將老百姓好幾年的勞動果實割了個遍，從一二到三四，從上到下，很乾凈。

03

房產稅，不是剛需的春天

也不是多房客的冬天

前兩日，財政部長肖捷發文說，力爭2019年完成房產稅立法，2020年完成稅法改革任務。網路瞬間被刷屏，尤其是剛需族，更是歡呼雀躍，心想炒房客的時代終於要被終結了，我們終於迎來了一道曙光。

深悅會也分析了那篇文章，有心的可以回頭看看《剛剛，房產稅一錘定音》，房產稅全面開徵有兩大必要技術前提，不動產登記只是其中之一，徵稅多少還得建立房屋價值動態評估系統。這顯然任重道遠，雖然肖捷提到了2020年，但用詞是力爭，力爭，力爭……

萬一哪天力爭變成了真正立法，會如何?

深悅會在這裡再說一點:

首先房產稅本身沒有好壞，房地產稅只是稅制體系的一環，要有具體的評價，要放在總的稅制下去評價好壞，房地產稅好不好?是利是弊?關鍵在於看房產稅怎麼徵收，向誰徵收，收來幹嘛?如果自己住且只有一套房免稅，而如果個人名下有兩套房以上收稅，房子越多稅率越高，這樣的話，房產稅就不錯，可以打擊炒房客，同時增加國家稅收。

就像中國的計劃生育一樣，如果只有一套房免稅，如果超過一套房，對其徵收房產稅，同時，實行遞進稅率，每多一套房，稅率提高百分之十。

這樣是最可行的策略，看起來對老百姓和國家都好，說不定有不少之前囤了房的客會提前出手，但對促成房價下降這個結果微乎其微，我們地產人都應該明白，出台房產稅，可不是為了降房價。

而且，如果真的是按套數來收的話，之前深悅會的悅友就有留言:中國的離婚率將再度飆升。限購了可以離婚買房，現在收稅了也可以離婚避稅嘛，還有之前那個流傳甚廣的《甲方5套房》的故事，就可以改一下了:

甲有5套房，不上班，靠收房租生活;乙有1套房，上班賺工資;丙無房，租房子住，菜場賣菜。

忽然有天要收房產稅了，丙說:「太好了，我沒房，收那幫炒房人的稅，我全力支持，到時候，房價大跌了，我就可以買房了。」

乙說:「沒關係，我只有一套，收那幫炒房人的稅，我支持，房價大跌了，我可以再買一套。」

甲說:「哦，房產稅收多少?1%，對吧，行，下個月房租漲5%。」

房租上漲了，丙很鬱悶，想換個房子，發現大家房租都漲了，只好忍。不過，丙也不能吃虧，明天菜價也漲5%，恩，就這麼干，乙和甲去買菜，發現菜價漲了，很鬱悶，想換個菜場，發現菜價都漲了，只好少吃點了。

於是乎，生活水平就這樣下降了。

房價和租金都漲了，房價漲了交易稅費高了，政府賺了，CPI就這樣升高了!