修鍊成一名物業精英

案例一：停車場丟車賠不賠

某小區設有停車場，收費標準略低於指導價，物業管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據上明示：本車場只負責提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防範措施，車輛被盜受損，本公司概不負責。一次業主甲的朋友乙開車來訪，停車於車場，期間下一場暴雨，雨後離開時，發現自己的車輛丟失，遂於物業管理公司交涉要求賠償，物業管理公司已有正式聲明在先，收取的停車費未含有管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業管理公司告上法庭。

觀點一：聲明在先，不予賠償

理據：已有聲明，盡了告示義務，收費低（未含看管費），不存在保管關係，利益風險不等

觀點二：單方聲明，不予承認。

理據：土地是國家的，收的其實是看管費。收了費，保管關係成立。單方聲明，強加於人，不合法理。

觀點三：雙方有責，各負一半。

觀點四：以責定法。

停車丟車案例歸納：

1. 主管部門核准營業收費的停車場，本身就有保管義務，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營業。

2. 物價部門未核准收費標準，收費違法。

3. 單獨簽訂特約服務事項，可以免責：單方格式合同無效。

4. 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據等），牌未丟、票未做記號丟車，需負責任。

5. 給人印象明確是無人看管的收費停車場，責任反而小。提供方便的臨時停放點，不收費，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。

案例二：樓上住戶漏水問題

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主，答覆是他家一點也沒有漏，並且很不情願配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題，但劉先生心裡還是不痛快，認為物業在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業管理費。對物業公司的服務不滿意，是否可以不交物業管理費？徐先生應該向誰要求索賠？

案例分析：

1、 樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關，不涉及物業管理公司與業主的法律關係。

2. 房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基於房屋買賣合同而產生的合同法律關係，開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失，開發商應當承擔違約賠償責任。

3. 樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基於侵犯行為而產生的侵權法律關係，樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯，構成侵犯應當承擔侵權賠償責任。

4. 物業管理公司在本案中涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由於受損部位不屬於公共設施、公共區域，該部分的物業服務不屬於物業管理費所涵蓋的服務範圍，而屬於特殊的物業管理服務，對該部分維修當另行支付費用，業主沒有理由拒繳物業管理費。

案例三：巨型浴缸問題

業主顧某購買了一隻巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層得物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了諮詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產可以安置在自己的物業內。問購置財產是否都可以安置在自己的物業內，為什麼？

案例分析：

並非所有業主購置的財產都可以安置在自己的物業內。 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利於物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關係。

應當顧及相鄰個方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。

案例四：開發商與物業管理公司不對稱

小王購買了一套期房。住房建成後，在辦理入住手續時，物業管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業主公約；第二，簽三年的物業管理協議。小王發現業主公約中有些條款與開發商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年得管理協議也不是合理的，所以他拒絕了物業管理公司的要求，結果該物業管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。  請問：物業管理公司這種做法合法嗎？小王該怎麼辦？

物業管理公司在為業主辦理入住手續時，由於業主不簽業主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個：

1、 業主在購買房屋時，已與開發商簽訂了房屋買賣合同。作為開發商，按照合同約定收取業主的購房款，就應該履行向業主交付房屋的義務，這與物業管理公司是沒有關係的。如果開發商或是物業管理公司因為業主沒有簽訂業主公約、對物業管理公司協議有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主違約，也是對業主權益的侵害。

2. 逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理的，既不符合國家有關的法律規定，也與目前物業管理市場的現實格格不入。物業管理公司要求業主把臨時性的物業管理服務協議改為3年的物業管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規定的，業主當然要拒絕。

3. 如果物業管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業主，可以直接找開發商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發商違約，並要求其承擔違約導致的損失賠償。

案例五：小區內收取停車費

某小區物業公司對小區內的停車收費做出如下規定：

1. 車輛進出小區，一律收費2元。

2. 車輛在小區內的停車場地停放，收費1元/小時

3. 業主停放在小區停車棚內的車輛，自行車50元/月。助動車150元/月，機動車300元/月。

車輛停放收益作為物業公司企業利潤。請問：物業公司的做法是否合理？

案例分析：

機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修資金，用於公共設施的維修、更新。

根據上述規定，物業公司在小區內停車費的收費標準由物價主管部門規定。所以，物業公司未經業委會許可，自行確定車輛在物業管理區域內行駛、停放規定及其收費標準，並且把車輛停放收費收益作為企業利潤所得的行為，違反了上述規定。根據上述規定，物業公司應在收取的停車費中扣除車輛停放發生的管理成本，所得的收益歸全體業主所有，納入維修資金。

案例六：枯枝砸傷人

某高校一棵靠近院牆的國槐的一枝枯枝自行掉落在院牆外，不巧院牆外有一位女同志和愛人經過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發後，其愛人給物業管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現場，查看結果與所報事實相符，立即將女同志送往醫院醫治，經醫院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業管理中心提出了賠償要求（醫療費、精神損失費、營養費等約3400元）。

問題：物業管理中心該不該賠償？

案例分析：

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問題，全部責任在於物業管理中心，應該賠償。對於受害者的一些無理要求，必須持慎重的態度。

同時物業管理中心要提高防範意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發生。

案例七：樓宇玻璃掉落砸壞小車案

某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風玻璃上，將擋風玻璃砸碎，並劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業管理中心對小區進行了物業管理，並收取了物業管理費，對樓宇負有管理義務，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應當予以修理車輛，恢復小車原貌。

請問：車主的要求合理嗎？

案例分析：

第一要看物業管理中心是否對小車負有保管的責任，有的小區在管理中對車輛實行了保管的責任，與業主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費，形成了事實上的保管合同關係。在合同成立的情況下，物業管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責任。

該物業管理中心沒有與業主簽訂保管合同，也沒有收取保管費用，因此，可以定為無償停靠，可以不賠償。

第二要看物業管理中心對掉落的玻璃是否有管理責任。

 《民法通則》第126條規定「建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、置掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。」規定中明確了所有人和管理人的責任。該玻璃是公共過道窗戶上的，系物業管理中心管理的場所，物業管理中心應當盡到一個管理人應當盡到的義務，有責任去消除這種隱患，儘快地對窗戶進行維修，由於年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風玻璃和前車蓋，物業管理中心應當承擔不可推卸的過錯責任，應當賠償車主修理費用。