中國樓市多米諾骨牌崩塌勢不可擋

中國樓市多米諾骨牌崩塌勢不可擋   

2014-02-23 15:15:00|  分類： 專欄,中國首富,平 |舉報 |字型大小 訂閱

                    中國樓市多米諾骨牌崩塌勢不可擋

                              文/馬躍成

    去年初鄂爾多斯出現鬼城，開發商和投資者大規模撤退，導致房價狂跌，當地政府還幾次出面闢謠，不肯承認。後來溫州的房價也開始出現大幅度下跌了，鐵證面前，倒是沒有人敢於賴賬。他們只是說，溫州情況特殊，溫州只是特例，全國絕對不會再出現第二個溫州。他們給出的理由，其實是強詞奪理，一說鄂爾多斯是資源型城市，煤炭旺則樓市興，但是，我們也沒有聽說中國能源危機已經過去呀？鄂爾多斯樓市怎麼就一下子垮了呢？他們說，溫州的特殊在於溫州的產業結構出現失衡，不能持續下去了。但是，溫州是全國的民營之都，是市場經濟發展的天堂，這裡的產業一直是在自然生長過程中，並且溫州的投資遍布全國，甚至是世界各地。如果說溫州的產業結構出現問題，我覺得任何人也沒有能力進行調整，強行調整的結果只能是更壞。

我們知道，鄂爾多斯當年的別名就是「小香港」，中國首富之城，鄂爾多斯房價高的理由就是，在鄂爾多斯買房就是和全國的富豪為鄰。溫州名聲在外，早就被划進了一線城市的邊上，有人說是一線半城市。其實，他比一線城市的房價還高。當年，支撐溫州房價不斷上漲的理由，除了溫州炒房團的雄厚資金之外，就是全國的，甚至是全世界的浙商、溫商的錢都往溫州集中。說溫州樓市缺錢，沒有人相信，人家還會說你是外行，是不入流。但是，我們看到的實際情況是，鄂爾多斯的樓市一年之後就荒蕪成鬼城了，溫州房價一蹶不振，資金鏈斷裂導致開發商跑路的好幾個了。

像鄂爾多斯、溫州這樣的財富之都的高房價都不能持續，其他城市說是房價剛性上漲，絕對就是利益集團的騙人小計。高房價只漲不跌，今天看來可笑之極的道理，去年還被人們奉為神明，那些高唱房價不倒的地產精英的言論一直佔據著話語權的制高點。但是，今年不行了，樓市既是一片哀聲，又是衰聲一片。還在唱高房價的人屈指可數了，任志強都改變方向了，王石、潘石屹這樣的地產大佬都成了堅定的唱衰派。李嘉誠所到之處，前腳甩房，後腳房價暴跌。這股大降價的風已經從香港刮到內地來了。

《上海證券報》的報道稱，開發商欠債「跑路」、「鬼城」頻現……近段時間，三四線樓市再次被推到風口浪尖，「積壓」「虛火」「泡沫」「崩盤」等嗆聲不絕於耳。今年1月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現低迷，多項統計顯示，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，環比增加5個。而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市。這與去年溫州長時間孤獨一敗的境況相比，真是兩重天。

據中原地產的監測，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。不僅西部三四線樓市出現「風險集中區」，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入「鬼城」榜單。

淮安是蘇北地級市，該市市區人口不足60萬，近年來卻湧入380多家開發商，而實際上有200家左右這個市場就飽和了。一家房地產開發商說，他這幾年在當地開發了三個項目，前兩個項目銷售不錯，第一個項目賣給了本地人，第二個項目賣給了外來投資者，第三個項目就找不到客源了。「照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。」

常州去年原本計劃大量推地，但乏人問津，最終只完成了當年計劃賣地目標的一半。無錫一家高端項目開發了900餘套住房，自去年6月開盤以來，至今僅成交78套，老闆因資金鏈斷裂而「跑路」，目前樓盤也被有關部門查封。2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙台、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬－8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。有的縣地處山區，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。克而瑞研究中心近期發布的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比達到5.7，延安為4.34，均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。

據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元/平方米，環比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環比下跌，比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口之外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。2月19日杭州「樓王」打響降價第一槍，熱銷樓盤降近4000元/㎡。有業內人士認為，當杭州12萬套的天量庫存遭遇冰冷成交時，降價也僅是時間問題。不僅上述樓盤所在區域面臨降價壓力，對杭州整體樓市前景不樂觀的業界人士也大有人在。杭州當地一位知名地產人表示，「前些年，溫州購房者占杭州樓市近二成的購買力。自從溫州爆發民間借貸危機後，杭州樓市的購買力大打折扣，庫存也與日俱增，開發商只能通過降價來吸引客戶了。」

事實清楚地證明，這種供過於求的情況，到處鬼城的現象，不是個別的，是普遍的，切不可掉以輕心，房地產垮塌的多米諾骨牌已經被推倒了，這就是事實。

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