站到風口上，飛到通州去！

06-02

關注「藩絲財智廳」，做智慧之人，成財富贏家

一、颱風來了

5月16日，我與一個朋友見面，交流了一些宏觀形勢和房地產的信息，我當即決定讓助理開著車，拉我到通州查看樓盤——我隱約覺得通州的機會來了。

5月29日，我發了一條微博《賭一把？》，並提議我的粉絲團購通州的房地產項目。我寫到：「幾年前我賭固安，完勝，2011年聽我建議在那裡投資的都得到了較高回報；最近我結合著副中心規劃、最高層疏散城市功能的急迫心情及對戶籍制度改革試點的猜測，在研究通州樓市，不知這次能否賭對。假定有人願意跟隨我判斷賭一把（你贏了我不分享，輸了不負責），請轉發，我看看是否值得找項目。」

這條微博發出後，閱讀量很大。不敏感的人一笑置之：「教授竟然是個賭徒」；敏感的人立即私信問：「教授，有什麼消息？」我當然不會透露有什麼特別消息，但我的熟人告訴我：颱風要來了！

第二天，我在微博上又寫了一條：「傳說老大賭氣說了一句話『……』」。粉絲們大多沒在意，以為我是在故弄玄虛，在胡扯。今天，他們都知道了這句話的謎底：「你們要是不搬，就只好我搬。」

這是很嚴厲的說法，意味著北京的市級黨政機構不往通州搬遷不行了。從昨天開始，各方面消息鋪天蓋地，官方未闢謠，這意味著消息的真實性被印證。開往通州的路明顯擁堵了——大家都想擠到風口上！

二、千呼萬喚，即將出來

關於通州副中心的決策，往前可以推到2009年。我聽說那時的老大對北京的城市建設與管理也很不滿，曾對三個具體的工作做出了嚴厲批評，包括人口的暴增和交通的擁堵。第二年北京住房限購時間「5年」的規定以及第三年搖號購車政策的出台，我猜測都與那次關於「城市管理」的談話有關。後來，最高層作出決定：必須疏散北京核心區域的城市功能，將一部分行政、經濟、社會服務功能外遷至通州，緩解城市管理的壓力。

北京的很多事情，北京市委、市政府說了不算。正因為上面提到的高層決策，2012年6月，北京市委書記劉淇在北京市第十一次黨代會報告上，首次公開提出了通州作為「城市副中心」的說法：「進一步創新體制機制政策，落實聚焦通州戰略，分類推進重點新城建設，打造功能完備的城市副中心，儘快發揮新城對區域經濟社會發展的帶動作用。」隨即，2013年1月，代市長王安順在北京「兩會」的政府工作報告說：「加快城市副中心和新城建設。堅持聚焦通州，科學規劃、分步實施，完善相關配套政策，按照「一核五區」布局，優化加快建設核心區起步區，力爭重大基礎設施、公共服務設施和重點項目建設取得較大突破，積極推動城市副中心建設。」在去年和今年的人代會《政府工作報告》中，也都有關於通州作為副中心建設的陳述，但並未引起太多關注。

其實，我猜測北京市委、市政府也是「故土難離」，不願意搬遷的——除了今後與國家級各部門聯繫不方便外，還涉及巨額投資資金籌集、建設管理工作、工作人員工作與生活便利性、交通等眾多令人頭痛的事情。所以，2015年之前的北京市級決策層，對搬遷一事基本上是消極對待，雖然也安排人編製所謂的通州城市副中心到2020年的發展規劃，但並未認真、反覆討論過。

但是，當最高領導提出「京津冀協同發展」設想，並上升到中央重大戰略決策後，京津冀區域各城市的功能和分工被重新考慮，疏散北京城市功能的說法被重新提出。為配合這一大調整，疏散核心區域城市人口，中央特意將通州作為國家城鎮化改革試點，其中戶籍制度改革受到廣泛關注。

但是，關於通州的建設和北京市級機關搬遷的問題，由於在實踐中始終沒有實質性進展，這引起了最高領導的再次關注，以至於有了一次極其嚴肅的溝通——再磨磨嘰嘰肯定不行了，我估計規劃和操作日程很快會出來。

三、通州房價的的「4萬元時代」馬上來臨了！

在尚未公布的《京津冀協調發展規劃》中，三大行政區域整體被重新定位，各個城市也被重新定位，並初步勾勒了近期、中期、遠期目標。隨著城市副中心定位的進一步明確，通州將再次加快建設步伐。通州因是北京唯一一個與津、冀同時接壤的區縣以及京津冀協同發展的「橋頭堡」，但現有功能和基礎設施、商貿活動架構不足以承載這樣的職能。既然搬遷已經躲避不掉，未來兩、三年通州的建設將加快，投資活動和強度將大大增加，預計交通一體化細則、環保一體化細則和產業一體化細則等會陸續推出。

與一般省級行政機關不同的是，北京的很多市級機關超越了地方省級行政機關的「指導」職能，還承擔著一些具體管理工作。地方省、市、區三級機關的職能，在北京被壓縮、分配到市、區兩級，再加上地處首都，各種要求多而特殊，所以北京市機關的職能更加強大，與其直接關聯、密切接觸的企事業單位很多。這次搬遷究竟究竟涉及到多少機關、多少事業單位、多少就業人口，間接帶動多少企業遷移，官方還沒有認真考慮，尚不好做出簡單推測。全搬遷是不可能的，但小打小鬧地做樣子，估計最高領導也不會答應。若是實實在在推進搬遷工作，我預測至少有10萬人以上的工作空間將直接遷移到通州，再加上戶籍制度改革的可期前景，在就業機會和居住空間上被間接帶動的總人口可能在至少在30萬人以上。

通州的商貿功能將因市級機關的大量遷入和人口的聚集而被提升層次，活動大大增加，來自津、冀的很多消費活動將被截留在這裡實現，北京主城區的交通壓力會緩解。京津冀協調發展領導小組還將推動、完善跨區域就醫制度，引進大量醫療資源，使通州的醫療資源輻射作用明顯。部分高校和附屬中小學、中職學校也將陸續遷往通州，強化通州的教育功能。預計通州今後在旅遊購物、休閑度假、客運中轉等於一體化綜合服務方面，基礎設施建設會大量增加，功能也會明顯提升。

這些發展和變化，絕大部分要通過房地產的開發活動來完成。大家知道，我一直強調：房地產業不僅僅是主導產業，還是支柱產業和先導產業。沒有房地產業的深度、大規模介入，通州將無法完成由普通城區向北京「副中心」的轉變。這不僅僅意味著開發量的增加、品質的提升，更意味著交易規模的增加和價格的明顯上升。我尚不清楚通州的商品房存量及在建面積，但房價的快速上漲已經不可避免——房價一定是城市功能和綜合競爭力的反映，是城市價值的體現，估計通州商品房的「4萬」時代馬上到來了！

颱風來了，你不想搶一個風口位置么？