楊紅旭：三四線城市房價泡沫被誇大了

　　儘管溫州屬於三線城市，且房價泡沫破滅，但絕不等於三四線城市整體都會如此。

　　去年以來，對溫州房價下跌的報道，接連不斷。相較而言，對於海南、貴陽、營口、常州等地的所謂的「樓市危機」的報道，多屬一陣風，刮過去就沒了聲息。

　　為何形成這樣的鮮明反差？主要是溫州房價確實大跌了，而且成為今年9月份全國70個大中城市中房價惟一仍在同比下跌的城市。另外，溫州房價下跌且還引發許多惹人關注的現象，比如斷供。而其他被報道的樓市，多數房價沒有大跌，危機並無爆發，人們尚難判斷到底是否屬於泡沫或危機。

　　因為溫州房價大跌，或者說得嚴重點「泡沫破了」，就被很多人揪住不放。一方面，他們認為溫州房地產市場形勢惡化，即便是房價打了大折扣，也沒人接盤，未來還將繼續大跌。另一方面，他們由點到面地進行推導：三四線城市地產泡沫正在破裂。

　　不得不說，這些看空派們，將個別現象普遍化了。溫州房價泡沫的生成，有兩個重要表象：其一，投資投機性購房狂熱，2009年-2010年很多炒房者衝進本地樓市；其二，短時間內房價暴漲，2009年-2010年溫州房價領漲全國，市區樓市價格直逼一線城市，甚至出現單價10萬元的樓盤。

　　溫州房價的泡沫破滅的兩個主要原因：1、經濟下行，民企艱難，很多主業非房地產業的民企，無法繼續將主業的現金流投向房地產;與此同時，企業主與當地民眾，在收入減少之後，也沒有更多的資金用於購房。2、民間高利貸泡沫破滅，很多企業、居民的資金狀況惡化，欠債不還情況突出，銀行呆壞賬大幅增加，致使信貸緊縮。

　　對於其他尚無爆發危機的三四線城市，沒必要去探究泡沫破滅的原因。有意義的事情是，不妨先判斷一下他們是否已經產生了泡沫。上文已述，導致溫州房價泡沫的兩條關鍵因素是：投機者眾與短時間價格暴漲。

　　其實，這兩條因素，不僅關乎房價泡沫，同時也是任何資產泡沫產生的必備條件。而去年以來的情況是，全國主要城市，包括絕大部分的三四線城市，都是以自住需求為主導的，投資投機性需求比例較小，一線城市不超過三成（2007年和2009年時達五成左右），而三四線城市不超過兩成。從房價上漲情況看，今年一線城市房價漲幅偏大，三四線城市只是小幅，相比之下還處於合理範圍。

　　因此，對於廣大三四線城市而言，上述兩條關鍵因素尚不具備，短期內大跌的可能性並不大。儘管溫州屬於三線城市，且房價泡沫破滅，但絕不等於三四線城市整體都會如此。

　　楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)