吳木鑾：香港樓市風暴的兩點啟示

吳木鑾

10月16日，香港行政長官曾蔭權在香港電台《香港家書》表示，香港政府最近的樓市風暴主要是為防止樓市泡沫化，令整個樓市穩定健康發展。發表於10月13日的香港政府特首施政報告引發香港各界的激烈討論。許多人關注的房地產投資移民被暫時取消。

以往市民只要在香港投資650萬元港元就有可能獲得香港居留權。這個投資可以是房地產業也可以是金融行業。而隨著樓市升溫，今年前9個月，香港房地產投資資金躍升到總投資額的42%。一些內地購房者在接受香港媒體訪問時顯露出「暴發戶」的過度「自信」，引起許多香港市民的反感。一些人認為，這些投資移民者即使獲得入境資格，性格與主流社會也會格格不入。此外，樓市投資移民有助長房地產市場升溫之嫌疑。因此政府下決心暫時關閉通過在港置業獲取居留權的渠道。其他類別的投資移民額也從650萬升至1000萬港元。

取消房地產投資居港權僅僅是解決一個小問題，樓市上漲引發的民怨也迫使政府要開口承認錯誤。香港行政長官曾蔭權在施政報告中承認政府對樓價高企有一定的責任。曾蔭權認為在亞洲金融風暴之後，為了保證香港房地產業的穩定，政府對土地供應做了一些調整。而這幾年香港土地供應過少，導致了許多新建住宅「豪宅化」（在給定的土地上建豪宅以圖獲巨額利潤）。因此，香港政府承諾今後每年將提供足夠的土地供商業住宅使用。

樓市風暴遠不止如此。香港的住宅面積小。實用面積更是少得令人無法接受。許多香港市民把窗檯當成睡床。在上世紀五六十年代，香港的住宅公攤面積大約是10%，現在基本上是25%。因此一幢100平方米的住宅，實際面積僅有75平方米。曾蔭權說到這一點相當動怒。他舉自己的朋友的例子。這位朋友買了一個800平方尺的住宅實際只得630尺的住宅空間，許多人因此向他投訴。他說用建築面積而不是實用面積計價，香港在全世界絕無僅有（實際上內地也是採取建築面積計價，實用面積也常有浮誇），因此這套制度要不得。

香港 「縮水房」問題事實上緣於政府的環保政策。為了提高居民生活素質，政府曾經鼓勵一些重要的環保設施計入公攤面積。不過一些環保露台、公用空中花園不僅被證明是一點也不環保，同時業主還要承擔大量的成本。現在政府要求這種公攤只允許佔總面積的10%。尊貴式大堂、郵件派遞室和後勤服務室將不能計入公攤，只能開發商自己承擔費用。

對於這些措施，許多人認為政府做得還不夠。比如香港的新界地區還有許多未開發之地。而如果完善這些地區的周邊交通設施，可以提供相當數目的住宅。此外，許多人還認為，香港抑制炒房者的手段不夠有效。即使投資居留權不再提供，高額的房市利潤也會吸引許多資金進入。

筆者認為，香港的樓市風暴對內地還是有一定的啟示作用。香港與內地之間的互相學習早已有之。內地目前用建築面積而不是以實用面積計價，就是參考香港的做法。這套制度的弊端叢生。深究起來，內地是青出於藍而勝於藍，許多開發商用盡各種法律漏洞，提高公攤面積，更嚴重的是，許多房地產證上所載明的實用面積因官員腐敗出現造假問題。實用面積計價實際上可鼓勵開發商精打細算，對整個社會的發展都是有益的，有條件的內地城市應該積極推行這套制度。

此外，對於政府責任問題，筆者認為，內地政府宜盡量明確責任歸屬。地方領導受土地財政所驅使，變相支持房地產行為。不正視錯誤，往往就意味著既有政策的延續和發展，損民的制度會繼續存在。土地財政的影響，其實遠超過經濟層面。這兩年來，香港樓市過熱所引發的民怨，已引起政府的積極回應，受樓市之害時間更久的內地也應有類似的姿態，樓市新政固不可少，但還應該有一個比較明確的改革「路線圖」。（作者系香港城市大學博士候選人）