不執著: QE4離去真會給中國樓市致命一擊？

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當去年底美聯儲宣布2014年將逐步退出量化寬鬆貨幣政策（QE）時，新興經濟體國家註定就不會太平，南非、印度、土耳其、印尼和巴西因受本次衝擊最大，出現資金逃逸、股債雙殺、貨幣貶值等問題。僅1月29日至2月5日一周內，新興市場股市流出的資金規模達64億元，創出自2010年10月以來單周流出規模最高紀錄。

當國人在為中國能順利躲過此次金融風暴攻擊而彈冠相慶之際，卻發現春節前後，全國樓市普遍降溫，這在一線城市更趨於明顯。尤其隨著返鄉潮的出現，北、上、廣、深等一線城市一下子從喧鬧擁擠變成了「空城」，春節期間樓市也率先觸碰到冰點。九成城市出現環比下跌，部分城市甚至出現成交「腰斬」現象。

據亞豪機構統計數據顯示，1月份，北京樓市僅有7個項目開盤。無論是同比2013年1月17個項目的開盤量，還是環比去年12月份24個項目的開盤量，2014年開局，北京樓市供應量都出現明顯銳減。同時，根據中指院對1月份43個主要城市住宅市場交易情況的監測發現，超過九成城市樓市成交量環比下跌。似乎中國的房地產泡沫將隨QE退出速度加快而拐點，甚至破裂。

曾有海外雜誌戲言，中國現代房奴拿的是西方國家民眾十分之一的薪酬，卻扛著世界最昂貴的房價，其艱難程度可想而知。中國房地產泡沫之所以能堅挺不破，固然是多種原因造成，但與美聯儲奉行的寬鬆貨幣政策無不關聯。早在9.11危機之後，美國政府為了提振衰退中的經濟，採取了寬鬆的貨幣政策，而這些被釋放出來的流動性，通過貿易順差、地下錢莊、外商投資（FDI）等方式滲透進中國，從各個方面助推了中國房地產泡沫的上漲。

面對QE即將離去，如今還有很多人堅信出於「維穩」的需要，中國政府是不會讓樓市破裂。但是我們必須看到，隨著2007年雷曼兄弟轟然倒下，次貸危機爆發，最慘烈時25%的全美家庭淪為負資產。強大的美國政府對此也不是無能為力？當我們看到現在的A股指數與2001年相比從起點又回到終點時，當我們發現維繫了10多年的黃金泡沫也轟然倒塌，而中國的房地產泡沫已經開始從溫州、鄂爾多斯破裂之時，我們又有什麼理由不信，中國房地產泡沫不滅的神話將在2014年終結？

首先，熱錢流出中國的預期，使「錢荒」現象加劇，預計今年國內貨幣政策將由寬鬆轉向中性偏緊。面對個人住房貸款，現在銀行採取了差異化對待，面對首次自住購房，銀行雖然仍採取鼓勵和支持的態度，但人們在貸款時普遍感受到貸款難、獲得優惠房貸利率更是難上加難。而對改善性型購房和投資購房，銀行已基本不配合。

在美聯儲退出QE的同時，中國的貨幣政策也進行效率最大化的分離；絕大多數購房者要麼無法輕易獲得貸款，要麼無法獲得廉價貸款，在購房需求和貸款能力都受到極大抑制的情況下，今年中國房價豈有不降之理？

此外，從去年開始銀行對房地產貸款收緊到現在，資金一直是大問題。目前，開發商普遍感到資金緊張，只有一級開發商能從銀行貸出款來，其他中、小開發商都沒辦法貸款。從各大銀行的2013年報數據發現，去年上半年，工行、建行、農行、交行對開發商貸款餘額約1.45萬億元，其中絕大部分是用於優質客戶。業界更為擔憂的是，如果樓市的形勢進一步惡化，不排除銀行會為收回開發商貸款而採取更嚴厲的措施。

再者，很多中國個人投資者去美國抄底樓市，最近李嘉誠等中國富豪脫亞入歐就是明證。美國之所以敢現在謀劃全面退出QE，是基於其經濟層面的多方利好數據。例如，失業率連續3個季度保持在7.5%左右；消費者信心指數持續回升；新住房開工率持續升高，過去12個月，美國二手住房價格有12%的上漲；法拍屋由去年年初的200萬套下降到目前幾十萬套而已；

而對於中國高凈值人士來說，內地房價被炒得過高，風險泡沫已經無以復加。對其投資吸引力遠不及購置國外房產。資料顯示，33%的國內高凈值人士已經配置了離岸資產，而且這絕非是終點，而是資本走出國門、投資房地產收益優勝劣汰的自然選擇。當中國人紛紛去接過剩美國房地產，化解別人危機的時候，中國未來三四線房地產過剩危機該由誰來化解呢？

此外，機構投資者投資美國商業地產，分化了國內地產商的統一口徑聯盟。最典型案例莫過於萬科和美國投資公司鐵獅門合作，開發曼哈頓750套高檔公寓和寫字樓項目了。留給我們的啟迪是什麼呢？連國內一線公司都因為高壓調控政策而出走海外了，況且，海外房地產的融資環境、融資規模、融資成本比國內更加低廉和方便，這會促使更多的國內房企放棄國內，遊走海外。試想當中國的富人和投資機構都把資金拿出去炒底海外樓市，助推別國經濟發展，中國樓市泡沫能不崩潰嗎？

最後，美聯儲宣布逐步退出QE，立刻引發更多熱錢迴流美國金融市場，美元開始表現堅挺，而以黃金為首的大宗商品卻暴跌不止。現在面對中國政府的是兩難抉擇，如果繼續被美元協迫而被動升值，勢必會造成我國的出口萎縮、投資不振、經濟遭受沉重打擊。如果脫離緊盯美元的匯率政策，讓人民幣匯率自由浮動，那麼人民幣很可能會步入長期貶值的通道中，這會加速熱錢流出中國的速度，屆時誰還願意持有以人民幣計價的資產呢？所以QE離去，房價震蕩之日不遠矣！

除此之外，國內保障房政策中，國內保障房政策中，新的「十二五」規劃要在未來5年建設3000萬套經濟型住房。應該說中國房價之所以漲了12年，一方面與資金的供應有關，另一方面也與我國保障房缺位有關，所以相信隨著保障房的大量推出，國內的房價必然會逐級回落，1997年的香港，特首董建華推出每年8.5萬套保障房計劃，看似輕如鴻毛，但在負面預期的樓市，卻成為壓垮香港高價房地產、捅破泡沫的最後一根稻草。

從表現上看，這次美聯儲退出QE，大量遊資迴流美國本土，這讓很多新興經濟體國家蒙受慘重損失，但這些國家的痛在明顯之處，忍一忍就過去了，實在不行最多經濟出現衰退幾年。而中國的房地產泡沫在人類歷史上都沒出現過，所以它的破裂將會帶動一系列的經濟和金融問題。所以我們切莫為中國經濟一枝獨秀而驕傲，而應為潛在的金融風險而警惕。