劃撥所得土地如何進行轉讓？

06-02

國有土地使用權的取得方式可分為兩種，劃撥和出讓。採取出讓方式取得使用權的建設單位，需要繳納土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。劃撥則不然，這種方法無需支付土地使用費，但對原土地使用權人的徵收補償安置費用還是不能省的。限於此，劃撥所得土地能否按照正常的土地流轉程序進行轉讓呢？

依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》的相關內容，用劃撥方式所得土地不僅在土地用途上有要求，而且對於其轉讓也存在大量限制性規定。

轉讓劃撥土地使用權或其地上附著物、建築物所有權，首先要滿足幾個基本的條件。第一，土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人。這無需多言，政府機關可不是營利性機構，出讓土地應通過正常的協議或招拍掛的方式。第二，領有國有土地使用證。這是為了防止出現無權轉讓的行為，不動產權利畢竟以登記為準。第三，具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明。「地隨房走、房隨地走」是建設用地使用權轉讓的一個基本原則，對於違建自然是要審查的。

最關鍵的一點，當然是審批。劃撥土地使用權轉讓，需報有批准權的人民政府審批。人民政府准予轉讓的，由受讓方辦理出讓手續，並依法補交土地使用權出讓金；也可依國務院規定不辦理土地使用權出讓手續，則有轉讓方將轉讓所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

轉讓後需改變土地用途的，土地使用方應徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依法重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。至於轉讓土地使用年限，由於劃撥所得土地往往沒有使用期限的限制，年限相減的做法不可取，應按轉讓后土地用途另外確定。