杭州新房搖到立賺一倍,為何政府不願打開限價

杭州新房搖到立賺一倍,為何政府不願打開限價

近日,杭州樓市出現萬人搖號盛況,大量市民在開發商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結,很多人為了增加中籤率,動用了父母、子女的名額前來搶房,一位女性購房者甚至由於體力不支而在排隊現場暈倒。

圖中提到的融信瀾天和華夏四季,到底有什麼魔力,吸引購房者如此的搶購,幾百萬的房子眼都不眨一下,就算去菜市場買白菜,好歹還挑揀一下呢。

那是因為,這些新房和周圍的二手房價格倒掛,而且倒掛的非常嚴重。融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米,而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米。華夏四季單價僅26105元,而距樓盤直線距離僅2公里的二手樓盤萬科西廬單價已達52000元。算算這個比例,接近5折了,也就是說,買到之後瞬間你的資產就無風險增值一倍,這哪是搶房啊,就是在搶錢,買的越多賺的越多啊。

新房和二手房價格差距如此之大,難怪購房人如此瘋狂,而實際上,面對這種套利機會,越理智的人,越會義無反顧的衝上去買,因為收益和風險的比例實在太划算了。這種情況正常嗎?明顯不正常,雖然我可能無法理解透徹房住不炒的政治深意,但是我也能直觀的感受到,這絕對不符合房住不炒的精神綱領。

為什麼會出現房價倒掛現象

一二手房折價率達到20%以上的城市都會引發對新房的搶購,如果是40~50%的,更是會出現萬人空巷的盛況,中籤比例堪比打新股,而且還頻繁曝出有官員安插關係戶來搶房的新聞。為什麼在多個城市都出現搶新房搖號的情況,難道這些城市的領導不知道這樣現象非常有違和諧嗎?

他們知道,但是他們沒辦法,2016年10月,中國主要的省會城市負責人在北京立下軍令狀,以2016年10月的房價為紅線,嚴禁超越。這個限價令對一線城市如北上廣深影響很小,因為他們是第一波上漲的,例如上海剛需盤出現滯銷,金山某項目推出456套新房僅8人搖號,房價自己就上不去了。但是二線省會城市可就慘了,因為那個時候他們漲幅不多,後來上漲向二線城市蔓延之後,漲一倍,就會出現50%的倒掛率,最後實在壓不住了,就只能用行政手段干涉房價,哪怕掩耳盜鈴,也比行政問責要強。

貨幣化拆遷是引發倒掛現象突然加重的根源

一開始的時候,一二手房的倒掛還不嚴重,因為壓住了一手房價格,對二手房的預期是有影響的,二手房也上不去,自去年年底以來出現的嚴重一二手倒掛現象引發多城搶購,其核心原因就是貨幣化拆遷這個妖怪被放出來了。

貨幣化拆遷,不再給予拆遷戶以房換房,而是直接給予貨幣補償讓其向市場自由購買,這是個好政策,符合市場經濟的精神,但是用在了這個錯誤的時機,就引出了天大的麻煩。以杭州為例,去年杭州市區拆遷力度空前,可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村,每戶都瞬間成為了千萬富翁。

這些人拿到現金之後,第一件事就是去市場上買房子,每戶會購買一套大戶型或者數套小戶型來滿足居住需要,這一下子就釋放了接近5000億的多頭貨幣湧入市場。有房產中介人士向媒體表示,「比如去年城東融創某樓盤,有傳言周邊拆遷戶購買量就佔了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶(買走的),很多甚至是全款付清。」

圖3 杭州拆遷規劃圖

圖4 杭州七堡地區現狀

這五萬戶居民,自家房子已經被拆成一片廢墟,是必須要買房住的,買新房要等二年才能入住,何況還買不到,沒辦法只能買二手房,於是杭州的二手房被迅速的搶購一空,價格嘛自然迅速飛漲。

我這裡舉個例子,我們都知道A股里,很多大公司,例如茅台裡面的很多籌碼都是常年不動的,不買也不賣,就長期持有,如果這個時候,國家把各大公司的股東召集起來,說國家看上你們的股份了,出資2萬億購買你們的股份,然後你們拿這2萬億再去市場上自由購買股票,愛買啥買啥,但是必須買股票。你猜A股會漲多少?傻子都知道這麼巨量的多頭資金湧入股市,會讓股市大漲特漲。

樓市也是一個道理,杭州的這批拆遷戶帶著高達5000億的貨幣湧入了市場,房價怎麼可能不漲,而他們的老房子被拆遷之後,被開發成新小區,還需要2~3年的時間,於是杭州樓市出現了暫時的供不應求局面。

為什麼政府不敢放開一手房的控價

但是這個供不應求只是暫時的,一旦這批新土地被改造成小區進入市場,供應量馬上會激增,但是買方資金卻已經在2年前就透支出去了,這個時候會出現供大於求的局面,杭州市只能啟動第二批拆遷,用第二批拆遷戶的資金去購買第一批拆遷改造出的新房子。

但是,這裡面一定是有缺口的,如果政府花5000億買來的土地開發出的房子只能賣5000億的話,那一定是巨虧的買賣。正常來說,政府花5000億成本收來的土地,至少賣個7000億才有賺頭,7000億的地買來之後,最終要賣到1.5萬億左右,開發商才能有賺頭。

第二批拆遷怎麼都填不上這1.5萬億的缺口的,那就需要外來人口去接盤了,如果接不了,那價格必然下滑,當房價下滑的時候,就會出現一個具備中國特色的種族——鬧事一族。

買二手房的虧了,虧再多也沒辦法鬧事,買賣自願,盈利自擔,風險自負。但是買一手房的,雖然還是買賣自願,但是效果就不一樣了,購房人會去鬧事,去售樓部鬧,甚至去政府大樓鬧,這種事是屢見不鮮的。

圖5

所以,二手房價格下跌很麻煩,但是一手房價格下跌更麻煩,尤其是在立下軍令狀之後,地方政府更不可能冒著違背中央意志的風險,去放鬆對一手房價格的管控,寧願看起來像個鬧劇,也比將來擔責要好。

嚴格限制一手房價格可以預防開發商高價拿地

至於二手房的價格會不會脫離一手房迅速上漲,這個並沒有什麼必然關係,主要還是看供需關係而定。關於杭州的房價,這裡還有一個數據要參考,截止4月份,杭州商品房庫存去化周期僅在3個月左右,這個數據可以堪稱是全國絕對前列,別說要去庫存了,馬上都快無房可賣了,庫存如此之低,和杭州大拆大建製造大批千萬富翁衝進樓市掃貨是密不可分的。

按我國中央所定的規矩,對庫存消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

那麼庫存只剩3個月是個什麼概念,那肯定是要顯著增加供地,還要加快供地節奏的,實際上,從去年開始,杭州市的土地供應明顯開始加速,杭州市區2017年全年成功出讓土地153宗,總成交金額1942.98億元,同比上漲21.6%,創歷史紀錄。而2018年的數據就離譜了,截至2018年5月28日,僅僅5個月,杭州市土地出讓金達1244億元,同比上漲210%。

這些土地剛剛賣出,進入市場需要時間,所以對房產價格的打壓是滯後性的,那麼假設政府沒有嚴格限制一手房的價格,那麼就會給予開發商一個錯誤的市場判斷。以華夏四季為例,他的售價是2.6萬還是5.2萬,對開發商的預期是完全不同的,開發商會按照現有的售價來評估他周圍土地的價格,如果放開價格,那麼開發商在今年的這波土地拍賣中,會瘋狂的高價拿地,你不出高價別人出,土地就沒你的份了。

政府是多收錢了,但是風險也大了,如果2年之後房產大批入市,價格沒有在現有的基礎上繼續上漲,開發商就很有可能虧損,如果價格不漲反跌,開發商虧損的會更厲害甚至可能會破產。這就嚴重損害了土地市場的可持續發展,對金融安全造成了重大威脅,並會被中央問責。所以,政府不能給開發商錯誤的價格預期判斷,就壓死開盤價,頂住巨大壓力,絕對不能漲價,哪怕是萬人排隊的鬧劇也不能漲,你就按照2.6萬的開盤價,去倒推你應該多少錢拿地,等你拿的地開盤之後,政府還是按2.6萬給你發預售證,你一分錢別想漲,這樣可以最大化的預防金融風險,並且讓土地財政可持續發展,而不是一鎚子買賣後面一地亂攤子。

那些去搶房的人瘋狂的搶房,試圖買了一手房直接把自住的老房子在二手市場拋售賺取差價。他們的確是無風險套利,但是風險不會消失,只會轉移,轉移到那些買二手房的人頭上了。

那些去買二手房的人,有沒有考慮過當前杭州庫存已經達到了歷史最低點,在房源極度緊張下,房價也已經被推升到了當前貨幣環境下的極致,這個時候買很有可能是接盤俠呢。如果人人都不買,二手房的價格會迅速下去,直接和一手房拉平,但是很明顯,現在很多人還在買高價二手房,這是為什麼呢?

因為,很多百姓,他們真的根本想不通這裡面的門道,金融思維實在太過簡單了。


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