杭州新房搖到立賺一倍，為何政府不願打開限價

近日，杭州樓市出現萬人搖號盛況，大量市民在開發商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結，很多人為了增加中籤率，動用了父母、子女的名額前來搶房，一位女性購房者甚至由於體力不支而在排隊現場暈倒。

圖中提到的融信瀾天和華夏四季，到底有什麼魔力，吸引購房者如此的搶購，幾百萬的房子眼都不眨一下，就算去菜市場買白菜，好歹還挑揀一下呢。

那是因為，這些新房和周圍的二手房價格倒掛，而且倒掛的非常嚴重。融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米。華夏四季單價僅26105元，而距樓盤直線距離僅2公里的二手樓盤萬科西廬單價已達52000元。算算這個比例，接近5折了，也就是說，買到之後瞬間你的資產就無風險增值一倍，這哪是搶房啊，就是在搶錢，買的越多賺的越多啊。

新房和二手房價格差距如此之大，難怪購房人如此瘋狂，而實際上，面對這種套利機會，越理智的人，越會義無反顧的衝上去買，因為收益和風險的比例實在太划算了。這種情況正常嗎？明顯不正常，雖然我可能無法理解透徹房住不炒的政治深意，但是我也能直觀的感受到，這絕對不符合房住不炒的精神綱領。

為什麼會出現房價倒掛現象

一二手房折價率達到20%以上的城市都會引發對新房的搶購，如果是40~50%的，更是會出現萬人空巷的盛況，中籤比例堪比打新股，而且還頻繁曝出有官員安插關係戶來搶房的新聞。為什麼在多個城市都出現搶新房搖號的情況，難道這些城市的領導不知道這樣現象非常有違和諧嗎？

他們知道，但是他們沒辦法，2016年10月，中國主要的省會城市負責人在北京立下軍令狀，以2016年10月的房價為紅線，嚴禁超越。這個限價令對一線城市如北上廣深影響很小，因為他們是第一波上漲的，例如上海剛需盤出現滯銷，金山某項目推出456套新房僅8人搖號，房價自己就上不去了。但是二線省會城市可就慘了，因為那個時候他們漲幅不多，後來上漲向二線城市蔓延之後，漲一倍，就會出現50%的倒掛率，最後實在壓不住了，就只能用行政手段干涉房價，哪怕掩耳盜鈴，也比行政問責要強。

貨幣化拆遷是引發倒掛現象突然加重的根源

一開始的時候，一二手房的倒掛還不嚴重，因為壓住了一手房價格，對二手房的預期是有影響的，二手房也上不去，自去年年底以來出現的嚴重一二手倒掛現象引發多城搶購，其核心原因就是貨幣化拆遷這個妖怪被放出來了。

貨幣化拆遷，不再給予拆遷戶以房換房，而是直接給予貨幣補償讓其向市場自由購買，這是個好政策，符合市場經濟的精神，但是用在了這個錯誤的時機，就引出了天大的麻煩。以杭州為例，去年杭州市區拆遷力度空前，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村，每戶都瞬間成為了千萬富翁。

這些人拿到現金之後，第一件事就是去市場上買房子，每戶會購買一套大戶型或者數套小戶型來滿足居住需要，這一下子就釋放了接近5000億的多頭貨幣湧入市場。有房產中介人士向媒體表示，「比如去年城東融創某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就佔了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的），很多甚至是全款付清。」

這五萬戶居民，自家房子已經被拆成一片廢墟，是必須要買房住的，買新房要等二年才能入住，何況還買不到，沒辦法只能買二手房，於是杭州的二手房被迅速的搶購一空，價格嘛自然迅速飛漲。

我這裡舉個例子，我們都知道A股里，很多大公司，例如茅台裡面的很多籌碼都是常年不動的，不買也不賣，就長期持有，如果這個時候，國家把各大公司的股東召集起來，說國家看上你們的股份了，出資2萬億購買你們的股份，然後你們拿這2萬億再去市場上自由購買股票，愛買啥買啥，但是必須買股票。你猜A股會漲多少？傻子都知道這麼巨量的多頭資金湧入股市，會讓股市大漲特漲。

樓市也是一個道理，杭州的這批拆遷戶帶著高達5000億的貨幣湧入了市場，房價怎麼可能不漲，而他們的老房子被拆遷之後，被開發成新小區，還需要2~3年的時間，於是杭州樓市出現了暫時的供不應求局面。

為什麼政府不敢放開一手房的控價

但是這個供不應求只是暫時的，一旦這批新土地被改造成小區進入市場，供應量馬上會激增，但是買方資金卻已經在2年前就透支出去了，這個時候會出現供大於求的局面，杭州市只能啟動第二批拆遷，用第二批拆遷戶的資金去購買第一批拆遷改造出的新房子。

但是，這裡面一定是有缺口的，如果政府花5000億買來的土地開發出的房子只能賣5000億的話，那一定是巨虧的買賣。正常來說，政府花5000億成本收來的土地，至少賣個7000億才有賺頭，7000億的地買來之後，最終要賣到1.5萬億左右，開發商才能有賺頭。

第二批拆遷怎麼都填不上這1.5萬億的缺口的，那就需要外來人口去接盤了，如果接不了，那價格必然下滑，當房價下滑的時候，就會出現一個具備中國特色的種族——鬧事一族。

買二手房的虧了，虧再多也沒辦法鬧事，買賣自願，盈利自擔，風險自負。但是買一手房的，雖然還是買賣自願，但是效果就不一樣了，購房人會去鬧事，去售樓部鬧，甚至去政府大樓鬧，這種事是屢見不鮮的。

圖5

所以，二手房價格下跌很麻煩，但是一手房價格下跌更麻煩，尤其是在立下軍令狀之後，地方政府更不可能冒著違背中央意志的風險，去放鬆對一手房價格的管控，寧願看起來像個鬧劇，也比將來擔責要好。

嚴格限制一手房價格可以預防開發商高價拿地

至於二手房的價格會不會脫離一手房迅速上漲，這個並沒有什麼必然關係，主要還是看供需關係而定。關於杭州的房價，這裡還有一個數據要參考，截止4月份，杭州商品房庫存去化周期僅在3個月左右，這個數據可以堪稱是全國絕對前列，別說要去庫存了，馬上都快無房可賣了，庫存如此之低，和杭州大拆大建製造大批千萬富翁衝進樓市掃貨是密不可分的。

按我國中央所定的規矩，對庫存消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

那麼庫存只剩3個月是個什麼概念，那肯定是要顯著增加供地，還要加快供地節奏的，實際上，從去年開始，杭州市的土地供應明顯開始加速，杭州市區2017年全年成功出讓土地153宗，總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%，創歷史紀錄。而2018年的數據就離譜了，截至2018年5月28日，僅僅5個月，杭州市土地出讓金達1244億元，同比上漲210%。

這些土地剛剛賣出，進入市場需要時間，所以對房產價格的打壓是滯後性的，那麼假設政府沒有嚴格限制一手房的價格，那麼就會給予開發商一個錯誤的市場判斷。以華夏四季為例，他的售價是2.6萬還是5.2萬，對開發商的預期是完全不同的，開發商會按照現有的售價來評估他周圍土地的價格，如果放開價格，那麼開發商在今年的這波土地拍賣中，會瘋狂的高價拿地，你不出高價別人出，土地就沒你的份了。

政府是多收錢了，但是風險也大了，如果2年之後房產大批入市，價格沒有在現有的基礎上繼續上漲，開發商就很有可能虧損，如果價格不漲反跌，開發商虧損的會更厲害甚至可能會破產。這就嚴重損害了土地市場的可持續發展，對金融安全造成了重大威脅，並會被中央問責。所以，政府不能給開發商錯誤的價格預期判斷，就壓死開盤價，頂住巨大壓力，絕對不能漲價，哪怕是萬人排隊的鬧劇也不能漲，你就按照2.6萬的開盤價，去倒推你應該多少錢拿地，等你拿的地開盤之後，政府還是按2.6萬給你發預售證，你一分錢別想漲，這樣可以最大化的預防金融風險，並且讓土地財政可持續發展，而不是一鎚子買賣後面一地亂攤子。

那些去搶房的人瘋狂的搶房，試圖買了一手房直接把自住的老房子在二手市場拋售賺取差價。他們的確是無風險套利，但是風險不會消失，只會轉移，轉移到那些買二手房的人頭上了。

那些去買二手房的人，有沒有考慮過當前杭州庫存已經達到了歷史最低點，在房源極度緊張下，房價也已經被推升到了當前貨幣環境下的極致，這個時候買很有可能是接盤俠呢。如果人人都不買，二手房的價格會迅速下去，直接和一手房拉平，但是很明顯，現在很多人還在買高價二手房，這是為什麼呢？

因為，很多百姓，他們真的根本想不通這裡面的門道，金融思維實在太過簡單了。