「借雞生蛋」很普遍 北京半數期房被開發商抵押

目前北京市預售的商品房中有半數左右已經抵押給銀行，還有的樓盤二期建設資金即來自抵押一期所得的貸款。「借雞生蛋」成了房地產市場上一個普遍的怪現象。中新社發馬健 攝儘管一系列房地產新政越來越嚴，但許多缺少建設資金的開發商仍在「以小搏大」--想盡辦法以別人的錢來蓋房。目前北京市預售的商品房中有半數左右已經抵押給銀行，還有的樓盤二期建設資金即來自抵押一期所得的貸款。「借雞生蛋」成了房地產市場上一個普遍的怪現象。半數期房已先期抵押按照北京市建委的規定，開發商必須把房屋抵押情況在北京市房地產交易管理網上公示，《北京日報》記者在這個官方網站上看到，在取得預售許可證、正準備預售的項目中，有半數左右已經先期抵押給了銀行，其中有住宅，也有商業項目。對於這個現象，北京市建委負責人表示，已抵押的商品房可以預售，但必須通知抵押權人，也就是銀行，並將抵押情況告知買受人，也就是普通購房人。開發商為什麼要把同一個項目既押又賣呢？位於宣武區的西豪逸景是個典型的例子，一期工程交房一年半了，業主李先生住進來也快一年了，可是房產證遲遲拿不到手。李先生挺著急，一打聽，原來是開發商把房子押給銀行貸款蓋二期去了。現在，二期剛剛蓋到地面一層，已經開始預售，而二期的土地使用權又抵給了農業銀行通州支行。一位開發商表示:「一來銀行方面允許甚至歡迎抵押貸款，二來眼下的房地產是賣方市場，即使是抵押房也不愁賣，加上政策又允許，因此這一現象才比較普遍。」北京市統計局提供的數據顯示，今年上半年，全市房地產開發企業金融貸款出現較快增長，達339.5億元，占當年到位資金的26.8%，同比提高3.8個百分點；自籌資金、定金及預收款同比分別降低2.6和16.2個百分點。從這組數據中可以看出，自籌資金、定金及預收款比重的下降，使開發企業加大了對銀行的依賴，也就是對抵押貸款的依賴。抵押房影響辦理房產證購買抵押房埋伏著隱患。記者在城東的房地產項目「東岸」採訪時，正遇到一位準業主退房:「本來打算把房子抵押了貸款做生意，現在開發商告訴我房子已經被他們抵押給銀行，我就不想再買這兒的房子了。」由於房產不能重複抵押，購買了抵押房的消費者在房子解押之前必須被動放棄自己的抵押權。除此之外還有個問題。此前，建設部曾發文明確要求:「預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。」但一位開發商表示，市場上的「慣例」是，好一點兒的開發商可以做到18個月辦下產權證，一般的兩年才能辦下來。科成律師事務所律師許建雲說:「辦不下來產權證的原因很多，包括開發商將在建工程進行抵押貸款，在解押之前，這樣的物業是不能辦理產權證的。」許建雲又說，如果開發商瞞著購房人抵押房產，購房人可以要求雙倍索賠。樓盤如爛尾銀行先獲賠比不能儘快辦理房產證更大的風險是，購買抵押房的消費者不在少數，抵押房一旦爛尾怎麼辦？律師張馳介紹，如果開發商無法及時還款，銀行作為抵押權人可以對抵押物進行處置並享有優先受償權。購房人作為一般債權人可能會無法取得房屋所有權，只能追究開發商的違約責任，債務償還並沒有保障。中國社科院法學系碩士陳勇峰的解釋是，在法理上，物權優先於債權，買房人與開發商之間是形成一種債權債務關係，開發商把房子抵押後，與銀行之間也形成一種債權債務關係，但銀行還擁有對房子的物權。按法理是要優先保證銀行的物權，但在實際判例中，考慮到會引起一定的社會問題，如果買房人已住進房子里，會適當考慮房主利益，由開發商負責賠償銀行，但如果沒住進去，將優先保證銀行權益，由銀行把房子拍賣了，而由開發商賠償房主利益。一位業內人士建議消費者，為防範抵押風險，購房人在簽約前，須查驗房產管理部門核發的《商品房預售許可證》，凡土地設定抵押的，許可證上備註欄內均加以備註；若是在建工程被抵押的，《商品房預售許可證》上也會加蓋抵押章。對已作為在建工程抵押的房屋，購房人在簽訂房屋認購書後，最好是待開發商辦理了抵押註銷手續後，方與開發商簽訂契約，在辦理了登記備案後，再支付首付款或房款。（
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