業內人士談房價調控：不是不要調而是怕亂調

誰是中國房地產的真正短板？

今年將進入中國房地產的發展期，如果真的能啟動內需紅利、城鎮化紅利、制度紅利這三大紅利，中國經濟就會獲得持續增長的力量，然而，目前的中國房地產還存在著兩大短板。

這樣的房價，你和你的小夥伴會驚呆嗎？

北京日漲2939元；上海日漲2085元；廣州日漲1427元……近日，一幅由網友製作的「全國主要城市房價日均增長圖」在網上引發熱議，該圖顯示，房子每天漲價上千元，並稱「我的小夥伴們，上什麼班，炒什麼股，搶什麼黃金，還是買房靠譜！」

果然，「2013中國居住小康指數」調查結果印證了「買房靠譜」的理念——在房產、黃金、基金、股票等多種投資選擇面前，大部分國人首選買房。

不過，對於如今的房價上漲景象，幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇卻並不感到特別的驚訝，「24年前就稱房價是泡沫了。」說著，孟曉蘇展示了一張1989年2月20日的《人民日報》，其中一則報道的標題是《房價猛漲，百姓望樓興嘆；勢在必控，國家正擬法規》。

如今，24年過去了，房價上漲依然是無奈的現實，全球房價最貴的10個城市中，就有7個在中國。

房價為何越調越高？

《小康》：近年來國家一直在調控，但現實似乎是越調控，房價越高漲。

孟曉蘇：針對前一段時間的過度調控，政府提出要削減行政審批，鼓勵斷腕勇氣。近年來，政府慢慢積累了過多的審批權，以堅持調控不動搖為主，把降房價當做目標，卻反而是緊縮銀根，生產不出來房子，人為地造成了供不應求，這不就是越調控越上漲嗎？

我認為是調反了，非理性的。本來我們知道房價上漲應該是增加供應量，增加商品房和保障房，國八條、國十條、國五條、國六條、新國五條都講了，但是從來不實行，相反還抑制了供應量。

最近，在7月30日召開的給下半年定調的中共中央政治局會議上，已經指出要「促進房地產市場平穩健康發展」，並提醒「要把握好宏觀調控的方向、力度、節奏，使經濟運行處於合理區間」。我覺得這個方向是對的。

《小康》：你過去一直講，房價不能單純打壓，現在你也這麼看？

孟曉蘇：這幾年房價漲幅確實過快，但市場自有其運行規律。住房制度改革初期政府缺位，房價上漲過快是必然的。後來房價高了，政府就想辦法降房價，而且一說降低房價就打壓高檔房價，即便打壓下來也只是解決了富人買房的問題，而沒解決低收入者的買房問題。

近些年，不斷炒作房價會跌的說法很可笑，誤導了購買者。在城市化、工業化還沒完成的情況下，房價上漲是一個規律，政府調控可以限定它的漲幅，但單條腿走路肯定不行。

《小康》：你的博文《十年調控祭》流傳很廣，通過此文，你意在說明什麼？

孟曉蘇：這些年不是說我們不要調控，我們怕的是亂調控。現在有人提出要建立調控的長效機制，調控從來都是短期行為，怎麼會是長期的？我記得《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》曾明確提出，要「把短期調控政策和長期發展政策有機結合起來」。有人把土地制度和稅收制度改革都說成是調控，這明明是改革，為什麼說成是調控呢？難道今後只有調控而沒有改革了？

還有人說中國不調控，房地產不就亂了嗎？市場不就亂了嗎？我想問的是，我們的經濟難道真的離不開千手觀音、萬能政府嗎？我可以告訴這些人，當年我們搞農村改革的時候，也有人說如果政府不去催收催種，農民就不會種地了，後來政府不去催收催種，農民的地反而種得更好了。

「市場力量是行政力量難以替代的」。所以新一屆政府明確提出要給千手觀音斷腕，要「把錯裝在政府身上的手換成市場的手」，1700多項審批要首先下決心削減1/3。最近李克強總理又提出，要「創新宏觀調控方式，激發市場活力」。

《小康》：這是否意味著在房地產領域，就不需要「政府的手」了？

孟曉蘇：當然不是。市場經濟並不是萬能的，就像一個孩子，如果自己不能調整體溫，大人就會在天熱時給他脫點衣服，天冷時給他增加點衣服，政府也要用這種方式呵護經濟。

舉個例子，我18年前開始和楊慎、謝伏瞻一起研究國民經濟指數的房地產部分，我們發現中國的房地產波動是五年增長、兩年低落，七年為一個周期。發現了這個規律以後，我多次提出，認識周期的目的在於保持平穩發展，特別是政府的行為，企業要善於觀察周期和利用周期，政府則要用它的有形之手來儘可能採取反周期和逆周期的行為。政府的作用是盡量延長發展期、盡量減少周期性波動對經濟造成的損害，但是這些年的宏觀調控卻因為方向不準和力度不大造成了忽冷忽熱、忽起忽落現象。不調控還好，調控反而加劇了波動，調控一次上漲一次，越調控越上漲。

今年將是中國房地產業的發展期

《小康》：按照中國房地產的周期發展規律，今年的趨勢是怎樣的？

孟曉蘇：按照周期規律，今年就應該進入發展期，而我們也看到，中國經濟現在也已經進入到一個明顯的發展期，中國經濟從低谷到高漲，我們要有個清醒的認識，哪個產業先啟動，可千萬不要搞錯了，就像經濟發展一步一步地走、一步一步地上台階一樣。

第一步是政府加大投資，緩解經濟萎縮；第二步是樓市率先啟動，帶動經濟發展；第三步是需求拉動生產，企業再現生機；第四步是股市結束低迷，逐漸進入牛市。

現在我們國家的領導人已經明確指出來，中國「目前最大的內需就是發展相對滯後的城鎮化」，而我們下一步的發展，城鎮化將是有效的推動力，老百姓的住房需求來自於什麼？首先一個就來自於城鎮化進程，我們中國的城鎮化進程現在說是52.57%，實際上很多人都知道，只有35%，因為還有其中2.6億人進了城，生活基礎卻不在城市，首先解決這些人的問題，讓他們自願進入城市，要給他們解決住房問題。第二個住房需求是來自於棚戶區改造，要知道現在還有1000萬戶住棚戶區的，每年需要改造300萬套。第三個住房需求來自於現有居民，他們有的是首套，有的是改善，也有的是投資，這些都是現實的需求，沒有必要去妨礙他們，所以我認為應該取消限購，現在應該已經到時候了。第四個需求來自於新增人口。第五個需求來源於旅遊度假需求。

如果我們真的能啟動內需紅利、城鎮化紅利、制度紅利這三大紅利，中國經濟就會獲得持續增長的力量。

《小康》：「2013中國居住小康指數」調查顯示，過半受訪者認為城鎮化對改善住房條件有幫助，李克強總理則指出，「棚戶區改造是城鎮化繞不過去的一道坎」。你認為棚戶區改造對於改善居民的住房條件有怎樣的意義？

孟曉蘇：棚戶區改造的任務是城鎮化建設、是扶貧濟困繞不過去的一道坎，既是民生工程，也是發展工程，李克強總理提出的棚戶區改造包括了拉動投資、拉動消費、帶動相關產業發展等一系列思想。因為棚戶區就是房地產。

李克強總理要求，要扎紮實實辦好這件事情。在房地產界，有一個專家提出，要從憂居變成優居，而總理講的更實在，從憂居變成宜居。因為我們不可能讓所有的老百姓都住上豪華的房子，我們要讓老百姓住上適宜的房子。

保障房是短板，商品房也是短板

《小康》：15年前，我國就開始了住房分配貨幣化的探索，你認為以建立住房保障制度為標誌的第三階段住房制度改革，在讓老百姓「從憂居到宜居」的過程中，能夠發揮怎樣的作用？

孟曉蘇：住房制度改革是推動老百姓從憂居變宜居的重要步驟。

在房改過程中，為了讓老百姓能夠買房而不是租房，採取了很多措施。第一是刺激消費，提薪降息，讓老百姓有錢買。第二是改革住房制度，提租、售公房。第三是完善供應體系，當時就提出了商品房、經濟適用房和廉租房。第四是發展住房金融，住房貸款原來沒有，後來就開始推進了，還有住房公積金。第五是放開二級市場，鼓勵老百姓的住房流通。第六是減免過高稅費。最後一項是推行住宅產業化。

正是因為這些正確的政策，使得住房改革在中國掀起了一場波瀾，把市場化帶到了住房建設領域，改變了過去全民蝸居的局面，在這之前人均是3.7平方米，現在公認的是人均33平米。根據住建部的統計，現在89%的百姓有了房產，住房制度改革解決了住房商品化問題，使老百姓居住得更加舒適寬敞。

《小康》：中高收入者的住房問題可以交由市場，低收入者的住房問題是否依然是塊短板？

孟曉蘇：房改其實並沒有忘記低收入者，房改方案中專門有一章是「建立住房社會保障」，要由政府負責建立廉租住宅供應體制。1998年的時候，就已經提出了由市場建商品房、由政府提供保障房的思路。時隔12年後，中央再次明確我們的住房制度是符合國情的保障性住房體系和商品房體系。但保障房仍然成為了木桶原理中的短板，主要是在這12年當中，政府並沒有建保障房，這就造成了巨大的社會問題，民怨從這個短板中流了出來。現在正確的做法是要把短板接長，而不是把另外一塊短板砸爛。另外一塊短板就是商品房。

《小康》：為什麼商品房也是短板？

孟曉蘇：因為供不應求，商品房價格漲了上來。前幾年調控用「緊縮銀根、緊縮地根」的辦法抑制了產出，人為加劇了供不應求，我也提醒過調控調反了。

《小康》：2010年以來，保障房建設開始有了明顯的進展，在這個過程中，你認為有什麼需要注意的地方？

孟曉蘇：這幾年保障房建設有了明顯的改善，讓許多老百姓從中受益，如果算上在房改初期建的那些經濟適用房，已經有近億居民從中受益。

但是這還不夠，在城鎮化建設過程中，還要防止一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片的狀況。如果這樣，城市內部的二元結構就體現出來了，而且還會抬高城鎮化的門檻，讓農民難以進城，所以它又是城鎮化的一個重要任務。另外，保障房建設不光要有效地改善低收入者的居住條件，而且還應該能夠接續形成新的經濟增長點。因為我們原來有經濟增長點，就是房地產，那麼現在通過保障房建設就能把它接續起來了。

房產稅的作用絕不是降房價

《小康》：房產稅試點擴容的傳聞一直縈繞著中國樓市，房產稅擴容能阻止一路飆升的房價嗎？

孟曉蘇：這些年我也是在不斷地鼓吹房產稅，我主張從小產權房起征房產稅，我主張用房產稅來取代土地財政。徵收房產稅不是為了降低房價，你想加了稅怎麼會降房價呢？加了稅會加房價，但是它有充分的法理依據。

第一叫「公平論」，第二叫「稅制完善論」，第三叫「財政收入論」，第四叫「受益論」，第五叫「資源配置論」。

它能夠減少一些人對房屋的過度持有，或者說增加這些閑置房屋的出租，折射到對房屋的需求和供應方面。這個折射到底是什麼狀況、什麼後果，還要分析。絕不能用降房價來概括。

我們所提倡的徵收房產稅，主要目的還是要維護社會公平，不徵收物業稅首先對城裡人不公平，改革開放30年，有些人富了，有些人窮了，有些人有房，有些人沒房，所以這對城裡人來說不公平，政府要調節。再一個不公平發生在城裡人和農村人之間，因為不徵收房產稅，所以政府要不斷地廉價征地高價賣地，通過農民土地的變現，拿到城市來補貼，補貼給誰呢？補貼給城裡人。補貼給哪些城裡人呢？補貼給有房的城裡人，而且是有一套房享受一套補貼，有十套房子，房叔房嬸房姐他們就享受十套的補貼。這公平嗎？

在重慶和上海這兩個試點開徵房產稅初期，我就說它沒有普遍意義，為什麼？它在研究從哪套房起征，還說要建立全國聯網的信息系統，信息系統建立起來又不敢征。其實這些做法都是自己給自己出難題。現在全世界140多個國家在徵收物業稅和房產稅，把它學過來不就行了嗎？

《小康》：如果要學習的話，應該具體學習些什麼？

孟曉蘇：按照我的方法，很簡單五步就把物業稅徵收了。

第一是差別稅率。有差別才有政策。第二是「盡房皆稅」，現在總在討論哪套房征哪套房不征？我的觀點是有一套房子征一套稅。第三是建立退稅制度。國外境外都有退稅制度，房產稅的退稅比率是根據家庭條件，最多退房產稅的百分之百，當然第一套以上的房子不會退稅，這不就公平了嗎？第四是到底按「購置原值」繳稅還是按評估值，按照購置原值是個簡單的辦法，因為能夠有效地照顧到在房改過程中的一些老幹部，照顧既得利益是改革推進的一個重要措施。第五步是用征房產稅解決「小產權房」問題。

(《小康》雜誌)