「鬼城」是怎樣煉成的

童大煥 今天 14:13

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「鬼城」的說法由來已久，但到底有無「鬼城」？「鬼城」如何定義？它到底有無危害？是有利於削平房價還是助漲房價？它是如何形成的？是過度投資還是超前建設？等等這些問題，一直缺乏足夠的研究，因此也缺乏足夠的對策，甚至眾說紛紜莫衷一是。

「鬼城」定義

根據全國科學技術名詞審定委員會審定，「鬼城」原意是指資源枯竭並被廢棄的城市，屬於地理學名詞。比如甘肅的玉門，興衰皆因石油，是誕生新中國第一口油井、第一個油田、第一個石化基地的地方，繁盛時人口多達十多萬，隨著石油資源的枯竭，現在市區人口已不足兩萬，房價是全中國最低的地方，每平米不足百元，是中國任何一個地方毛坯房屋造價的十幾甚至二十分之一。

但是，隨著行政力量主導的城市化的推進，中國內地出現了越來越多新規劃高標準建設的城市新區，這些新城新區因空置率過高，鮮有人居住，夜晚漆黑一片，也被形象地稱為「鬼城」。如鄂爾多斯市新城康巴什，杭州郊區的天都城等。2013年，內地「鬼城」現象蔓延，除了此前廣泛報道的貴陽、營口、雲南呈貢等城市，江蘇常州、河南鶴壁、湖北十堰、260平方公里的京津新城 、唐山曹妃甸、山西大同等，也開始出現「鬼城」的魅影。

（資料圖：鄂爾多斯「鬼城」——康巴什新區開工近10年，依然有很多空房。供圖。）

我所定義的「鬼城」很容易理解：以1998年城市住房私有化為起點，以30年基本完成中國城市化歷史進程為限度，凡連續十年以上城市規劃和住房實際供應量超出人口增量2倍（即空置率連續十年在60%）以上，即是人造「鬼城」無疑。

這種情況下，不論是土地、房屋閑置在政府手裡，還是住房砸在開發商、建築商手裡，哪怕是房屋已經全部賣出，在買房者手裡閑置，仍然不改變「鬼城」的性質。也就是說，「鬼城」並不是指沒有人買的項目，而是無人居住或者入住率長期在30%以下的項目。「鬼城」還包括了工業產能嚴重過剩、開工率嚴重不足的地區和項目，如河北唐山曹妃甸。

以此為定義，「鬼城」就是過度投資而不是超前建設。超前建設指的是供應最終會被市場消化，過度投資則是永遠的空置和浪費，最後等待它們的，不是拆除就是自行湮滅。

「鬼城」是一個系統性問題

任何一種市場，都有可能出現供應的過量或短缺。在自由市場環境下，供求關係會很快得到修正。但是，當代中國的城市化進程和房地產供應，卻存在一個市場力量和非市場力量的頑強博弈，人口的流動沿著市場和城市化的正常邏輯進行；城市規劃和房地產市場的供應卻不按市場邏輯，而是按著政府規劃的邏輯進行。

如果政府的規劃沿著城市化和市場發展的邏輯進行，那麼這兩條軌道是平行的，市場將健康發展；如果政府意志大於市場規律甚至試圖改變市場規律，那麼市場信號將被完全扭曲或屏蔽，因此，人口流動和房地產供應並不在同一條軌道上，甚至有可能背道而馳，供求關係的市場反應會慢得多，由此造成的「鬼城」空城的後果也大得多，等到市場慢慢反應過來的時候，後果往往已經到了積重難返的程度。

當代中國，市場力量始終沒有真正成為配置資源的主導性、根本性力量，因此，從官員到商人到普通百姓，都條件反射般地患上了「權力依賴症」，過度相信權力的主導力量，一切跟著權力的指揮棒走，對市場的根本性作用（市場規律最終一定要起決定性的作用，市場規律才是最終的總結算因素）很少顧及，甚至根本不去關注、更不會積極主動去思考、探索市場規律本身。

從地方官員角度，權力壟斷了城市化進程中作為元要素元資源的所有土地資源。而主政官員能否在極短的任職期內做出最大政績——這方面的政績主要表現為城鄉「更新」速度和GDP增幅，是他們能否在和同類、同等級官員競爭中取得優勢、進而向上提升中的重要砝碼，因此，大拆大建大規劃是諸多官員不約而同的共同選擇。至於市場規律和民眾的訴求，已經不在他們的主要考慮範圍。

沒有任何一個時代的地方官員像今天一樣熱衷於經濟建設和GDP增長，既然陞官的指揮棒是GDP，哪怕是天使站在那個位置，他也會以GDP增長為己任。為什麼許多領導幹部每到一地，都熱衷於拆房、修路、蓋樓、上項目、搞開發，建了拆了建，卻對養老、醫療、教育、治安之類事情虛與委蛇？無非是認為後一類事情是「前人種樹後人乘涼」。

所以，我們看到不少官員調走了、升遷了，而他在位時的所謂「政績」，卻成了繼任者和當地百姓為難啃的「雞肋」。表現在城市化上面，就是「鬼城」空城不斷出現，大量政府儲備土地長期閑置浪費，地方政府和百姓背上沉重的地方債。

從開發商和建築商角度，由於競爭激烈，拿地拿工程頗為不易，不僅要面對政府的壟斷，而且要面對百姓中可能的「釘子戶」，夾縫中生存，飢不擇食，有奶便是娘、吃到嘴裡便以為是肉。

從消費者即購房人角度，由於當下中國大陸收入存在較大差異，而先富階層又缺乏投資途徑和保值增值的財富倉庫，黃金、股票都不保，理財產品像龐氏騙局，存在銀行又貶值，所以大量閑置資金湧入房地產。全民追逐房地產又加劇後來者的恐慌心理，引發更多人瘋狂而又盲目入市。

從1998年城市住房私有化以來，中國內地樓市走過了一段幾乎只漲不跌的歷史，這給了地方政府、開發商、建築商和購房者一個幻覺，以為這樣的好日子還會不斷持續！隨著最初一段時間人們盲目投資的勁兒過去，隨著城市房屋供應量的不斷持續累積，隨著人口逐漸向大中城市聚積的趨勢越來越不可逆，「鬼城」空城的幽靈，正徘徊在中國除了一二線城市之外幾乎任何一座城市尤其是小城鎮的上空！

此外，保障房大躍進也為「鬼城」添磚加瓦。2013年7月29日，財訊傳媒集團董事局主席、《財經》雜誌總編輯王波明在「2013財經網·地產趨勢年度論壇」上表示：當時中央說要著手建三千萬套廉租房，動用了大量的資金，結果怎麼樣？現在導致很多的房子空著，有的地方形成了一些「鬼城」。經過調查發現，雖然中央政府說地方政府必須得拿出地來建廉價廉租房，但由於土地財政的關係，地方政府肯定是不願意拿出他的好地來作為廉價廉租房的建設用地，而是找到了離市中心十萬八千里的地方。最終導致的結果是，雖然房子便宜，但由於交通費用農民工不願意租，有的發現了交通費用比租房子的費用多很多，所以說他們乾脆就到城市裡面找一個地下室，這種條件也有相對便宜的地方。幾個人住一間，大家一攤租金，同時又沒有那麼多的交通費用。

2013年8月4日新華網也報道，山東省審計機關對全省15市城鎮保障性安居工程的投資、建設及分配情況進行審計發現，山東省有9個市、40個縣的1.29萬套保障性住房處於閑置狀態。據透露，在1.29萬套空置保障房中，有4870套空置6個月以上。而空置的原因，一是配套基礎設施或公共服務設施不完善，二是當地住房保障待遇准入門檻過高。2013年7月25日《每日經濟新聞》報道，雲南省審計廳審計報透露，雲南省2.3萬套保障房因配套設施不完善、位置偏僻等原因被閑置。2013年7月30日《廣州日報》報道，審計發現僅廣州一地有13 個市本級、28 個縣（市、區）11464 套住房處於閑置。

把大量保障性住房建在荒郊野嶺，這不是順應城市化發展潮流，是人為製造「逆城市化」。

「鬼城」是一個系統性機制性的問題，有一分需求會被放大成十分百分的供應，除了一二線城市之外，東南西北中全面表現在各地各中小城鎮上，問題只有輕重和暴露時間的先後，而不是有或者無的問題。也就是說，過度投資過度規劃的小城鎮大躍進問題普遍存在，往往是越有錢的地方問題越大——因為有將規劃付諸實施的能力。

「鬼城」能否降低房價？

「鬼城」產生的主要根源在於政府壟斷一級土地和行政力量、長官意志主導城市化進程，普遍的求大求快心理，不顧人口興衰與流動的規律，過度追求空間城市化；開發商、建築商和個人投資者、住房消費者過度跟風，導致城市空間和住房供應的大量過剩。

「鬼城」最直接的危害一目了然的：浪費了資源和土地、破壞了環境，無人居住造成社會資源浪費、投資無法增值。

「鬼城」的三種基本形式都是在變著法兒地推高房價，房價走的都是先高後低路子。

第一種形式，是錢多了鬧的，也就是需求拉動型。典型的如鄂爾多斯、神木、溫州。前兩者都是煤礦資源太豐富、錢太多，導致大家拼了命地買房，房價和住房供應量如火箭般上升；煤礦市場一不好或者資源枯竭，房價才掉下來。2013年中，神木民間借貸崩盤，每平米過萬的房價在數月間跌幅過半。神木縣中心地段從每平米1.2—2萬元下降到6000—8000元，且交易清淡。寫字樓、商鋪、住宅區的租金也大幅降低；多處在建工程停工並引起的勞資糾紛。

溫州也是，溫州人太有錢了，融資能力和賺錢能力都很強，推高當地房價。結果資金鏈一斷，大家都從樓市抽血，導致樓價下跌。而樓價在高位上下跌，對於普通百姓來說仍然是高樓價。這類「鬼城」佔比比較小。

第二種形式，是借貸發展也就是投資拉動型。這類形式製造的「鬼城」占「鬼城」的絕大多數，比如雲南呈貢、河北唐山曹妃甸、山東威海的乳山新區、天津濱海響螺灣CBD等等。過量的土地儲備和房屋供應，背後是過量的債務，這種債務每天都在產生利息，從剛性成本上推高房價物價。只要「鬼城」還沒有崩盤，樓價就保持上漲態勢，哪怕有價無市。

第三種形式，保障房大躍進形式，也是推高房價。十萬八千里之外的保障房無人問津，但它的征地成本、建設成本卻來自城市住房的補貼，因此，保障房建得越多，商品房價格越貴。

綜上所述，「鬼城」製造的過量供應不僅不能降低房價，而且還推高了房價，只有等到「鬼城」的真實面目完全暴露，人們對當地房價的預期持續走低，「鬼城」房價才有可能降低。但那時候的降價，可能已經是在經過多年虛漲後的降價，相比於今天，它的價格可能仍然是高的。

（責任編輯：余江波）