來源：蜜財經 ID：WJCF99

回望樓市三十年，房價究竟何時會崩盤？

房子究竟為何成為用來炒的，而非用來住的？

房價為何屢創新高、越調越漲？

房價究竟能不能下跌，樓市究竟能不能崩盤？

中國樓市未來走勢會如何，房價究竟是漲是跌？

「看得見多遠的過去，就能走的向多遠的未來」，溯歷史、知興替、觀未來，相信讀完中國樓市三十年，你會有自己的答案。

1

樓市輪迴1.0

歷史就是一次又一次的輪迴，中國樓市也是如此。

中國房地產的元年啟於1980年，房子被定義為商品，房改和土改同時被推動，但真正到了1987年，深圳進行了首次的公開土地拍賣，中國樓市才正式開始進行商業化。

中國第一個樓市泡沫，出現在海南。

1988年海南脫離廣東，獨自建省，之前的煙瘴之地，突然因為臨海優勢變成了經濟特區，吸引了無數淘金者蜂擁而入。

房產大佬潘石屹憶往昔，如此感慨：「剛坐船上島還空蕩蕩，一夜過後，15萬人就烏壓壓地涌了進來「。

於是，一夜之間，海南出現了無數房產公司， 要掙錢到海南，要發財炒樓花，銀行也是膽大包天，只要你敢拿地，隨便畫兩筆圖紙，拿著圖紙就能去能去銀行拿到大筆的貸款。

當時這樣空手套白狼的把戲可謂是層出不窮，一個叫羅先友的四川人，用全身家當五萬塊付了兩畝地的定金後，就向老家放出要建大樓的消息，從18家單位空手套來了2000萬元。

在眾位炒房客的齊心協力下，海南樓市的價格如願節節拔高，在1991年，大家月薪只有幾百塊的時候，海南的房價從1400，一年時間過了3000直奔5000，甚至在三亞還出現了單價破萬的樓王！而當時的北京，房價也不過2000而已。

海南政府也是笑的合不攏嘴，1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，而海口市的經濟增長達到了83%，而其中40%的財政收入都是蓋房子蓋出來的！

然而好景不長，海南狂飆突進的泡沫終於引起了中央政府的注意，一紙令下，出台國16條，嚴控信貸，提高利率，限期收回違規資金。

這16條對於炒房者來說，刀刀致命，大幅提高了炒房成本，讓自己的項目無以為繼。隨即，海南的房地產業轟然崩塌，房價來了個大跳水，海口的1.3W家房地產公司倒閉了95%，壞賬高達800億元。

泡沫破裂後，海南有了三大景觀「天涯，海角，爛尾樓」。

樓市崩盤的結果有多可怕？

曾經被眾人瘋搶的高樓此刻無人問津，那些爛尾的樓房都被當地村民以極低的價格租走，發展畜牧業。一時間，別墅養豬、地基養魚的海南怪談傳遍全國。

據說，當時有人1000多萬開發的房子，10年後賣廢鐵才賣了300萬。

銀行也是損失慘重，到1998年時，工、農、中、建四家國有商業銀行因房地產業潰爛，積壓在海南的資金高達430億元，房地產信貸不良率高達80％以上！

當時的海南發展銀行，甚至在一年後遭遇了擠兌，隨後被央行關閉。

2

樓市輪迴2.0

海南樓市的崩盤引發了連鎖反應，全國樓市也是一夜入冬。然而，當大家的炒房熱情漸漸熄滅時，1997年突然殺出來一個索羅斯，血洗了整個東南亞，引發了亞洲金融危機，中國經濟也遭遇重創，樓市更是徹底崩潰。

於是，為了提振經濟，我們放出了房地產這隻大老虎，98年房改、99年房貸、2001年稅費改革、2002年土地招拍掛制度，一系列的政策先後出台，土地財政開始形成。

房地產這隻洪水猛獸，一旦被放出，便是一發不可收拾。2001年，僅僅3個月時間，北京房價的漲幅就達到97.3%！

於是，國家又對地產下了狠手，2003年印發「121號文」，嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。並且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

政策一出，全國房價應聲下跌，上漲勢頭得到遏制，全國地產行業進入冬季。

然而造化弄人，2003年非典全面爆發，中國經濟影響嚴重，經濟增長率下滑到6.7%。

為了刺激經濟，房地產重新被提起，在央行下調貸款利率之後，房價徹底踏上了不歸路，漲勢一發不可收拾，這一輪暴漲，足足持續到了2007年。

深圳大崩盤

在海南樓市泡沫的故事結束之後，另一個暴漲故事，發生在了深圳。

2003年之前，深圳關內的均價能達到4000，在2006年的時候，均價也只在6000＋。但是到了2007年，均價直接到了12500，最高價已經到了17500元。

高房價自然是引得民怨沸騰，於是2007年，調控大招再次放出，《關於加強商業地產信貸管理的通知》下發。具體要求：對於貸款的二套房，首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制銀行開發貸，項目資本金不達到35%不給放貸。

調控再次見效，一直上漲高燒不退的房價立刻跳水，而半年之後，美國次貸危機的爆發點燃了全球的金融危機，中國也深受衝擊，房地產行業從降溫變成了冰凍，土地流拍、地王退地。

深圳樓市，新房均價在2008年2月份達到了16289元的高點後，就開啟了自由落體式的暴跌，三個月後，跌至11014元。

樓市崩盤之後，深圳爆發了棄房斷供的熱潮。隨著房價的暴跌，房子已經淪為了負資產，要還給銀行的錢，比現在房子的價值還大，於是很多人都選擇了忍痛割愛，首付也不要了。

2008年年7月初，一篇名為《斷供已過千億次貸危機浮現》的博文在網路上廣為流傳，博主「風語」在文中稱：某銀行蛇口支行所辦理的蛇口片區的房貸，目前已經有1000多宗超過三個月沒有還款，其總的貸款金額已經超過15億元。

根據2007年該銀行總的放貸額和蛇口片區所佔的貸款比例，估算該銀行當年在個人住房貸款一項上所產生的壞賬就已經達到200億元。並由此推斷：一家銀行產生的壞賬就達200億元，那深圳這麼多家銀行，壞賬最保守估計也過千億。

與此同時，各大房產公司也是破產倒閉，掀起了一股「跑路潮」。

2007年11月，中天置業150多家分行一夜之間全部關閉，12月金地在南山、寶安的20多家分行全部停止營業。到了2008年年初，創輝租售集團的「關鋪門」成為中介關鋪的全國性事件。

2008年1月份，在全國各地擁有1850家地鋪的創輝租售陷入「關鋪門」。彼時，這個在高峰期在深圳有500多家地鋪的中介，關鋪門之後僅剩餘90多家， 2009年之後徹底消失了。

眼見他起高樓、眼見他覆滅了。

3

樓市輪迴3.0

面對這場百年一遇的金融危機，房地產徹底被踹翻在地；然而看著國內經濟的一地雞毛，我們又想起了房地產的刺激作用。於是果斷推出了釋放出天量流動性的四萬億政策，開啟了史無前例的大水漫灌。

四萬億計劃之後，央行對房地產全面鬆綁，用最大力度的信貸政策，支持房地產起飛。個人房貸利率下限擴大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定。

隨著政策的一聲令下，中國樓市全面燃爆，當年房價上漲25%。「房子是用來炒的，不是用來住的」，此時的房子已經徹底淪為了一個金融工具，成為了眾位炒家投機的對象。

2010年，高房價之下民怨沸騰、輿論壓力山大，再加上經濟也有所回暖，於是，我們又一次調轉了槍口。

2010年4月17日，國務院印發了「國十條」，國十條規定貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低於50%，三套及以上首付和貸款利率應大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

調控果然再次見效，房地產銷售面積從2009年的增長76.9%，一下跌到了負增長30%，瞬間市場被冰封。

房價的暴跌讓許多老業主不淡定了，打砸售樓處的鬧劇再度上演。2011年10月23日，上海嘉定雙單路的龍湖酈城售樓處被砸，新開盤精裝修房源售價1.4萬元，而很多老業主購買的毛坯房單價就達1.8萬元。相當於每平直降約6000元。

2010年到2014年，全國樓市整體表現蕭條，即使偶有上漲也會很快回復，庫存閑置商品房數量飛速增加。

2015年，不少開發商已經撐不下去了，大量的開發商手上的樓盤全都出現資金問題，甚至不得不求借高利貸以苟延殘喘，這時的爛尾樓情況集中出現。

面對樓市的嚴重過剩、一地庫存，國家終於坐不住了，再次出台去庫存政策刺激房地產，除了限購鬆綁之外，金融上也為炒房提供各種方便，房價引爆了一波翻倍漲幅，「漲價去庫存」的炒房大戲轟轟烈烈地開啟。

2015年到2017年三年間，國內絕大多數城市房價暴漲甚至翻倍。一線城市暴漲之後限人口、二線城市以引人才之名行賣房之實、三四線城市以棚改和貨幣化安置將老破小的房子成功翻倍。在這場「居民加槓桿」 「舉債賭國運」的全民大躍進之中，幾乎所有家庭都為高庫存接盤。

直到2016年國慶前夕，去庫存大業基本完成，風向再度轉變，國家開始調控，「限購限貸，限售限價」，號稱史上最為嚴厲的調控之風席捲全國，足足吹到了今天。

4

尾聲

回望樓市三十年，是否你也有恍然如夢的感覺？在數次輪迴的樓市調控——一地庫存——刺激樓市——樓市調控——一地庫存之下，房價幾番大起大落，成就了多少炒房客，碾壓了多少剛需族？

1房價會暴跌嗎？

讓我們來總結一下中國樓市三十年，首先必須明確一點，房價的確是會出現暴跌的，調控也真是能有效的。通過歷次調控的周期梳理，我們可以發現，但凡房價出現下跌，都是起於樓市的加息，尤其是連續加息的威力更大。

像1993年海南泡沫一夜之間崩盤，還有2007年深圳樓市大跳水，2011年全國房地產應聲大跌，足夠說明，只要我們能在斷貸抽資下狠手，中國房價分分鐘硬著陸，甚至像海南一樣，房價半年暴跌70%不是夢。

但是，房價的下跌與否，取決於ZF的決心。恐怕今日不同往時，我們是不會允許這樣的大面積崩盤事件再度發生了，ZF是不敢讓房價再度暴跌了，所以，現在樓市的所有調控重心，都是在控制樓市上漲過快，維持樓市泡沫不被刺破。

然而，大面積的暴跌不會有，小區間的下跌和小範圍的暴跌可以有，那些經過史無前例炒作的三四線城市，恐怕很難擺脫原形畢露、無人接盤的命運。

2房價會暴漲嗎？

每一輪房價暴漲起於何時？1997年東南亞金融危機、2003年非典、2008年美國次貸危機、2015年的庫存嚴重過剩…….幾乎每一次，都是緣於難以預測的「黑天鵝」事件。

那麼，2018年，在逢八必危的命定詛咒下，金融風暴強勢來襲、美國貿易戰來勢洶洶，中國經濟已然承壓，「房價夜壺論」再次被提起。

現在，無數人都在拿當年的日本與我們今天的情況做類比，其實對於我們來說，最危險的並不是貿易戰本身，而是像日本一樣，為了應對貿易戰自己卻分分鐘走向作死吹泡沫的窮途末路，希望國家「史無前例的調控決心」不會改變。

3調控中最重要的是什麼？

然而，時至今日，樓市已經成為了危害中國經濟的一大毒瘤，成為了民眾身上的一座大山，想要控制好這個泡沫，想要在泡沫破裂前化解風險，已然是無比艱難。

如何在打擊炒房客的同時，不誤傷剛需，成為了決策層當前最需要考慮的問題，但更重要的是，我們什麼時候才能夠長記性，泡沫完了去庫存、庫存完了吹泡沫，如果這樣反覆搖擺的遊戲不結束，如果「土地財政」這個路徑依賴不終結，那麼三十年前我們買不起房、三十年過去的現在我們依然買不起房、三十年之後的我們仍然買不起房。

正所謂是鐵打的樓盤、流水的民眾！

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