任志強：去庫存或需放開政策，不限制購買第三套住房

_任志強。

「庫存之所以大量增加，就是因為我們用棚改的方式破壞市場，棚改大量的安置拆遷戶，原來可能有三間房子，拆遷的時候可能給了三套房，一拆遷就發了大財了。但我無論如何也研究不出來，這部分房子統計在哪兒了。我認為市場的歸市場，保障的歸保障，才有可能把我們的問題說清楚。」11月18日，北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強在「《財經》年會2016 夜話一：房地產+：尋找新利潤增長點」上如此表示。

政府為什麼要急於消化庫存呢?任志強表示，「是因為沒有投資GDP就掉下來了，怎麼讓GDP上去呢?那就加危改吧。但是，這樣是不是又增加了供應量、減少了需求呢，這不是矛盾嗎?所謂的棚改里，50%的人房子是不錯的，並不是危改。這邊減少需求，那邊增加供給，怎麼能把庫存消化了我就沒搞懂。」

他表示，其實按照國際慣例來說，一個城市也必須有一定的庫存。如果一個城市沒有6—8個月的庫存，民眾想買房子的時候發現沒了容易造成恐慌，如果沒有一定的庫存就亂套了。「國際上來說，一般有10%的富裕量。」

那麼，消化庫存到底要用什麼辦法呢?任志強建議，可能需要放開政策，不限制購買第三套住房。

「其實，還有一部分潛在的住房需求有待激發，就是放開二孩的政策後，也許有很多人願意買房子，如果新的孩子生出來，短期之內可能還會有點微漲。如果再過一段時間二孩政策還不落地，要解決庫存就會變得很難。政策選擇的時機對不對，對市場的影響是巨大的。」

以下為演講全文：

任志強：我到現在我也不知道保障性住房是什麼。我們有一部法律是1995年生效的，叫《城市房地產管理法》，這部法律上沒有保障性住房的概念，只有商品房的概念。有一種在法律上規定開發商不能幹的，但政府可以授權，就像北京有各種名義的保障住房，一種是拆遷房，擱到保障房裡，拆遷就是拆遷，拆遷有的人是極富極富的，有可能是很窮很窮的，但被列在保障住房裡。第二種叫廉租房，這種也沒有弄好。通州有一些廉租房，不知道租給誰，要租給城裡人，上班不方便。還有一種叫自住型商品房，誰能找一個上位法，說明什麼叫自住型商品房?沒有。也沒有上位法說清楚什麼是保障性住房。沒有。

在發達國家，比如英國、美國，他們的保障住房從來就是和市場分開的，因為他們沒有權力用行政手段去干涉或破壞市場，所以，必須在市場之外弄保障性住房，或者叫做有目標、有約定性的，類似於解決最困難家庭的住房。

《聯合國的人權公約》里提到要保障適度居住權，就是保障居住權利而不是財產性權利。2008年溫總理有一個政府工作報告，開始提出「居者有其屋」，後來人代會對這個報告表決時，做了14處修改，改成了「居者有其所」，「屋」的意思是這個東西歸我了，「所」是居住權，有地方呆就行。按照「居者有其所」 的說法，應該說所有的保障房只有一條，保障租不起房子或者租不上房子的人。按照《聯合國人權公約的概念，你租不起房子，政府給你解決，低租、廉租、免租，但絕不是保障財產性權力。但我們現在用了一個沒有上位法的、很混亂的保障性住房的概念，所有的東西都往一個筐里裝，甚至包括棚改、危改，改窮了叫保障，改富了也叫保障?北京1991年的時候提出了一個很清楚的概念，三級以上的房子(一級就是最好的，二級是有點毛病還可以修的，三級是快不行了，四級是維修也可能出危險，五級是快要塌了)超過70%，才能算危改項目，如果50%破房子都不能算危改。現在的所謂棚改，70%的好房子，30%的壞房子，也都危改。你們可以看看很多城市，所謂的舊改，也都放在保障性住房裡。舊改跟危改是不一樣的，有些房子好著呢。所以保障性住房到底保障誰，保障財產權還是居住權，連保障誰都搞不清楚。

剛才說政府要買一部分房子去庫存，我一直沒搞懂，保障性住房不是商品房，現在開發商建的是商品房，是有土地證的，有使用年限的，而那些保障住房沒有年限，沒有土地證，土地是國家的。這個矛盾怎麼處理呢?我就沒搞懂。從法理上來說，政府買來了以後，到底給什麼證，怎麼搗騰這帳呢。

總之，庫存大量增加，一個原因就是我們用棚改的方式破壞市場，棚改大量的是安置拆遷戶的。比如一家人，原來可能有三間房子，家裡有父親一代，自己一代，兒子一代，拆遷的時候可能給了三套房，我們常常可以看到一拆遷就發了大財了，然後一部分作為二手房進入市場了。我無論如何也研究不出來，這部分房子統計在哪兒。我可能能研究出這個有多少需求，但那邊突然多出來30套，哪個統計局的年鑒上，通過實物拆遷轉入市場的房子能計算出來，統計局說統計不出來，因為那部分房子就沒在開發里。怎麼能不大量產生存量呢?我們把商品房和非商品房混在一起，用市場的辦法承擔保障性責任的時候，我們就沒有辦法保證。比如北京，有一種叫自住商品房，加了「自住」倆字以後，就變成了政府權力，全國大概只有北京有。這個自住商品房就得按照他的價格賣，還要經過他的審批，但突然出現了棄購，一大批房子沒人申請，政府不管了，政府說你可以轉成商品房，就按照這個價愛賣給誰賣給誰，我就不管了，這叫什麼政策呢?地價最新拍的7.5萬，那邊還有一堆保障性住房、低價房，這是政府出線干好事，還是把這個錢轉化到那些購買商品房的消費者身上了呢?都說房價高，房價高是怎麼來的呢?。

庫存增加了也有各種原因，比如產品不對路，比如一個城市也必須有一定的庫存。如果一個城市沒有6—8個月的庫存，你想買房子沒了，是不是就變成恐慌了呢，所以，一定要有一定的庫存，如果沒有一定的庫存就亂套了。國際上來說，一般有10%的富裕量。

我們現在統計的是，已經建完的竣工的沒賣出去的房子有6.8億平方米，什麼概念呢?住宅大概有4億多，問題不大，我們有兩億六千萬左右的商場和寫字樓。總體說來，有一些庫存也沒有說太危險，大家挑選產品的時候，可能就不挑選已經竣工的房子，而願意挑選那些沒竣工的房子，這也是個問題。庫存逐漸在上升，導致什麼結果呢?開發商減少投資，我們9月、10月投資是負的，開工是負的，土地也是負的。為什麼?市場供應多了，我就減少投資，消化一些以後再增加。政府為什麼要急於消化庫存呢，就是沒有投資GDP就掉下來了，怎麼讓GDP上去呢?那就加危改吧。但是，這樣是不是又增加了供應量、減少了需求呢，這不是矛盾嗎?所謂的棚改里，50%的人房子是不錯的，不是危改的概念。這邊減少需求，那邊增加供給，怎麼能把庫存消化了，我就沒搞懂。

消化庫存到底用什麼辦法呢?可能得有那個允許隨便買第三套。最少的時候我們的庫存量維持在3億左右，到2008 年的時候，我們整個庫存沒有多少，09年上來一大堆，2010年以後猛往上上，一直上到現在的6.8億，如果那邊不消化，這邊壓了那麼多錢，怎麼進行再投資呢，政府擔心的是沒有新的投資來源的時候，這部分投資變成負增長的時候，怎麼辦。即使我們投資沒有增長了，零增長情況下，仍然將近有8萬多億的投資，如說少了這8萬多億，GDP可能下降兩到三個點，所以，投資還得維持到一定的程度，按照零增長也要維持到8萬多億。

這是一個非常難解的問題，我覺得市場的歸市場，保障的歸保障，才有可能把我們的問題說清楚。恰恰是我們老把保障和市場攪合在一塊，我們老得拿不同的數據對比，今年的竣工量在下降。我們今年開工減少了13%多，明年可能還減少13%多。大家說還有一部分需求在，生二孩的，也許有很多人願意買房子，如果新孩子生出來，我們的房子短期之內還有點微漲。任何一種情況都可能影響到未來的發展，我們在等新的政策落地，如果再過一段時間不落地，解決庫存問題很難。就像我們的二孩政策一樣，想生的不能生了，能生的還在掙扎。政策選擇的時機對不對，對市場影響是巨大的，這就是我們說的邊際效應遞減，為什麼?因為時機沒有對。後面的問題還有一大堆，有待於中央政策更進一步明確以後，我們才能做出判斷。

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