與婚姻有關的房產問題

2008-9-15（一）通過單位職工集資建房取得的房屋，尚未取得房產證的，離婚時如何分割？金先生和李女士婚後一直租房居住，1999年金先生所在的單位在一塊政府劃撥的土地上進行職工集資建房，金先生用家庭積蓄出資8萬元參與集資了一套3居室的住房。金先生和單位簽署的集資建房協議中約定，除了職工本人的配偶和直系親屬外，該房屋只能按集資成本轉讓給本單位的員工，不得對外銷售。該集資房於2000年竣工後，單位一直未給職工辦理房產證。現金、李倆人面臨離婚，問：房屋任何分割？律師觀點：集資建房和合作建房一樣，利用的都是行政劃撥或單位自有土地，都屬於經濟適用住房的組成部分。只有本單位的無房戶和符合市、縣人民政府規定的住房困難家庭，才能參加集資、合作建房。對於取得了房產證的集資房可以對外轉讓，但轉讓時符合與單位簽署的集資建房協議的約定。本案中，金先生是用夫妻共同財產支付的集資房款，因此，金先生的集資房屬於其和李女士的夫妻共同財產。由於該房尚未取得房產證，金、李倆人離婚時只能按照如下方式處理該房產：1、雙方協議離婚，由一方取得房產，另一方給予對方補償，但取得房產的一方目前尚無法辦理房產過戶手續。2、雙方協議離婚，並約定各佔一半的房產份額，房屋可由倆人共同使用。3、對房產暫不做處理，待取得房產證後再將其出賣給金先生單位的員工，然後，金、李倆人再就售房所得價款進行分割。由於該集資房尚未取得房產證，因此如果雙方通過訴訟方式離婚，法院暫不會在判決中對房產的歸屬做出處理，而只會根據實際情況判決暫由一方使用。只有等到取得房產證後，雙方才能就房產分割另行提起訴訟。同時，集資房的轉讓首先必須遵循與單位簽署的集資建房協議。本案中如果雙方均不願意取得房產，而一致同意將房產對外出售，則出售的對象必須限於單位的員工，否則按照集資協議的約定，售房行為是無效的。（二）以一方的名義購買的經濟適用房，離婚時可否分給沒有經濟適用房購買資格的另一方？葉先生和羅女士1998年結婚，2002年夫妻倆用家庭積蓄出資20萬元在天通苑購買了一套經濟適用房。由於羅女士是江蘇省的戶口，不具有北京市的經濟適用房購房資格。於是購房時使用的是具有北京市戶口的葉先生的名義，房產證也辦理到了葉先生的名下。目前夫妻倆因性格不合決定離婚，羅女士想取得該套房屋的所有權，但葉先生以羅女士不具有購房資格，無法辦理過戶手續而拒絕。問：葉先生的說法是否有道理？羅女士能取得該經濟適用房的所有權嗎？律師觀點：葉先生的說法是沒有依據的。雖然羅女士個人不具有購買北京市經濟適用房的資格，但羅、葉倆人組成的家庭卻具有經濟適用房的購房資格。倆人在婚姻關係存續期間共同出資購買的經濟適用房，即使房產登記在一方的名下，仍屬於夫妻共同財產。在雙方離婚時，只要雙方協商一致，葉、羅倆人均可以取得該房產的所有權。如果通過協商或判決由羅女士取得房產，則雙方持房產證和離婚協議書或者民事判決書即可到房地產登記機關辦理房產過戶手續，且羅女士無需交納綜合低價款。經濟適用房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用房的價格之所以遠低於商品房的價格，主要是由於經濟適用房的建設用地由政府實行行政劃撥方式供應，經濟適用房建設和經營中的行政事業性收費實行減半徵收，同時，項目小區外基礎設施建設費用，也由政府負擔。為了保證通過經濟適用房改善城市中低收入者的居住狀況，政府嚴格限定了購買者的條件：只有符合下列條件的家庭才可以申請購買或承租一套經濟適用住房：（一）有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；（二）無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭；（三）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準（比如北京市的標準為家庭年收入不超過6萬元）；（四）市、縣人民政府規定的其他條件。需要注意的是，對經濟適用房購買條件的限制只是一種行政管理措施，並不意味著夫妻購買的經濟適用房只歸符合購房條件的一方。而婚姻關係存續期間取得的財產屬於夫妻共同財產則是《婚姻法》這一民事法律的基本規定。況且，在取得房產證之後，經濟適用房的房屋產權是完全產權並非部分產權，因此，該房產除了對外轉讓具有一定的限制條件外，在夫妻之間進行產權轉移並無障礙。（三）一方為婚外情人購買的房產，房產證登記在情人名下，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財產分割？張某是一家民營公司的老闆，2005年在一家酒吧認識了離異不久的女青年陳某，面對容貌姣好、比自己年輕20歲的陳某，張某魂不守舍，而陳也對出手闊綽的張某情有獨鍾，倆人很快建立了情人關係。2006年初陳某提出想和張某結婚買房。於是張某二話沒說，瞞著妻子吳某先後從公司的財務賬上和自己的存摺上提取35萬元打到陳某的個人存摺上。然而，陳某以自己的名義購房後不久，就以雙方年齡相差太大為由，向張某提出分手。張某多次索要購房款，陳某的回答都是「錢是你送給我的，房子的產權證也是我的，憑什麼要還給你？」。就在張某人財兩空、懊悔不已的時候，妻子吳某發現了自家存摺上的10萬元和公司帳面上的25萬元都不翼而飛。在妻子的厲聲追問下，焦頭爛額的張某隻得向妻子坦白了事情的真相。吳某提出堅決要和花心的丈夫離婚，張某一再懺悔，拒不同意。於是吳某打算到法院提起離婚訴訟，並要求將陳某名下的房產作為夫妻共同財產分割。問：吳某的打算是否可行？陳某名下的房產能否作為張某的夫妻共同財產分割？律師觀點：吳某的打算在法律上並不可行。因為陳某名下的房產在陳某不認可歸張某所有的情況下，是不可能作為張、吳倆人的夫妻共同財產來分割的。因此，吳某此時提起離婚訴訟只能解決倆人是否離婚的有關問題，而法院是不會解決陳某名下的房產歸屬問題的。吳某正確的做法應當是先追回張某為陳某出資的35萬元的購房款。在解決這一問題之後，再考慮是否離婚、如何分割夫妻共同財產的問題。為此，吳某應當首先和丈夫張某配合，取得張某為陳某出資的相應證據。然後，吳、張倆人作為共同原告將陳某告上法庭，請求法院判令陳某返還35萬元的購房款。這樣，是可以追回陳某拒不退還的35萬元款項的。由於房產證登記在陳某的名下，如果想確認房產歸張某所有，難度非常大。但是由於張某掌握其提供給陳某35萬元的資金的證據，因此，夫妻聯手通過訴訟追回購房款是非常可能的。雖然訴訟中陳某會提出該款項屬於張某贈與的主張，但由於張某出資的35萬元屬於張、吳倆人的夫妻共同財產，張在沒和妻子協商的情況下，擅自將共同財產贈與陳某，而陳某接受房款時打著結婚的由頭是為了佔有他人財產，屬於欺詐行為，並非善意有償取得，因此張某的贈與應屬無效。故法院一般會判決陳某應將該35萬元款項返還給張某夫婦，而不會支持陳某的主張。（四）借用他人名義購買的房產，房產證登記在他人名下，在雙方離婚時可否作為夫妻共同財產分割？岳先生和張女士結婚後想在回龍觀購買一套經濟適用房，因倆人都不是北京戶口，不具備購房資格，並以北京的朋友常某的名義買下了房屋。倆人入住新房後不久，該經濟適用房的產權證也辦理到了常某的名下。5年後岳、張倆人感情破裂，面臨離婚。問：該套房產可否作為夫妻共同財產分割？律師觀點：只要常某和岳、張夫妻對該房產的權屬均無爭議，則該房產是可以作為夫妻共同財產分割的。夫妻雙方可以在離婚協議中就房產的歸屬做出約定，並取得常某的簽字認可，然後由取得房產的一方給予另一方經濟補償。在常某出具書面證明的情況下，如果夫妻倆不能就房屋的歸屬達成一致，則可以在向法院提起離婚訴訟時，請求對該房產一併做出處理。由於房產證登記在常某的名下，因此，在未取得常某書面認可的情況下，岳、張倆人是不能將該房產作為夫妻共同財產分割的。這種情況下，法院也是不會將房產作為夫妻共同財產來處理的。在常某認可房產為岳、張倆人夫妻共同財產的情況下，岳、張可以進行夫妻共同財產的分割。但在辦理房產過戶手續時，由於岳、張倆人均不具有購買北京市經濟適用房的資格，因此，在房產從常某名下過戶到岳、張其中一方的名下時，除了要繳納各項稅費外，還應按照北京市的規定交納房屋價格10％的綜合地價款（五）夫妻雙方為一方老人購買的房產，房產證登記在老人名下，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財產分割？姜先生的父母均已年過七旬。因兩位老人不願意到大城市生活，而老家的房屋又很破舊，姜先生在和妻子陳女士商議後，寄給老人10萬元購房款，讓父母在老家的小縣城裡買了一套住房。房產證登記在了姜先生父親的名下。4年後，姜先生夫妻倆離婚，陳女士認為老人名下的房產是其夫妻雙方出資購買，故要求將該房產作為夫妻共同財產分割，而姜先生則認為10萬元款項是對其父母的贈與，故不同意分割房產。問：該房產能作為夫妻共同財產分割嗎？律師觀點：如果雙方通過訴訟解決該房產爭議，則該房產是很難作為夫妻共同財產分割的。首先，由於該房產登記在姜先生父母的名下，故在姜先生及其父母均不承認該房產屬於姜、陳倆人的夫妻共同財產的情況下，法院會將該房產作為案外財產不予處理。其次，夫妻倆為姜先生父母購房出資的10萬元款，由於在出資時約定不明，法院一般會參照和借鑒最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條第二款關於「當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外」的規定，本著父母資助子女和子女孝敬父母的對等原則，認定該款項為夫妻雙方對老人的贈與。所以，就本案所述情形，法院是不會判決將房產作為夫妻共同財產分割的。夫妻雙方為一方老人購買的房產，在夫妻離婚時能否作為夫妻共同財產分割是不能一概而論的，對此，我們可以上述案例做如下假設：1、假設姜先生父母購買的房產登記在姜先生或陳女士的名下，則該套房產應作為夫妻共同財產分割。具體分割時，考慮到房產由姜先生的父母居住的實際情況，一般會判決由姜先生取得房產，並給予陳女士經濟補償。2、假設老人和姜先生均承認房產屬於姜、陳倆人的夫妻共同財產，只是登記在了老人的名下時，則在這種情況下，該套房產不應以登記產權為準而應以事實產權作為認定依據，故也是可以作為夫妻共同財產分割的。3、假設老人當時曾向姜先生夫婦出具了10萬元的借條，則雖然房產不能作為夫妻共同財產分割，但是，夫妻倆出資的10萬元應作為對姜先生父母的10萬元借款。離婚時，陳女士應享有該債權的一半份額即5萬元。而10萬元的出資款屬於贈與的觀點只有在夫妻雙方出資時與父母約定不明的情況下，才能被認定。4、假設在姜先生的父母去世後，倆人才離婚，則姜先生繼承的該房產一般應作為夫妻共同財產分割，除非老人另有遺囑。此時，無需考慮當時的出資是對老人的借款還是贈與。（六）婚後參與出資購買，房產證登記在其他家庭成員名下的房產，在雙方離婚時能否作為夫妻共同財產分割？2000年汪先生弟兄倆看中了縣城商業街的一間商鋪，因手頭資金有限，汪先生和妻子董女士商議後，決定和哥哥各出資10萬元共同購買。出於對哥哥的信任，兄弟倆購買商鋪時使用的是哥哥的名義，房產證也辦理在了哥哥的名下。買下的商鋪用於對外出租，租金由兄弟倆平分。隨著城市建設的發展，幾年後該商鋪價格也逐步上漲到了40萬元。目前，汪董夫婦因感情破裂面臨離婚，董女士要求分割該商鋪，汪先生先是不同意，後答應給董女士5萬元補償。而董女士認為如果自己不要商鋪的話，汪先生最低也應補償其10萬元。問：該商鋪能否作為夫妻共同財產分割？董女士的要求合理嗎？律師觀點：從實體上說，汪先生兄弟倆出於共同所有的目的，而各出資10萬元購買的商鋪屬於兄弟倆的共同財產。如果兄弟倆對此並無爭議，則雖然房產證登記在哥哥的名下，但汪先生仍享有一半的房產份額。由於汪先生的房產份額系在與董女士夫妻關係存續期間購買取得，故該部分房產份額屬於夫妻共同財產。對於房產增值產生的收益，亦應作為夫妻共同財產分割。因此，董女士的要求是合理的。從程序上來說，如果董女士通過離婚訴訟解決糾紛，則該商鋪作為一個整體是不能直接作為夫妻共同財產分割的。汪董夫妻倆首先必須和汪先生的哥哥就商鋪進行析產。在達成一致意見的基礎上，夫妻倆才能請求法院就汪先生享有的房產份額部分進行分割。登記在其他家庭成員名下的房產，如果作為夫妻共同財產分割，其前提是必須取得該家庭成員的認可，即登記的名義產權人承認夫妻倆享有該房產的一定份額。如果產權人不予認可，則必須先通過析產程序對此進行確認。就本案來說，董女士的最大風險在於汪先生兄弟倆相互串通，不承認汪先生享有任何房產份額。如果發生了這種情況，董女士必須舉證證明，購買該商鋪時，汪先生確實用夫妻共同財產出資了10萬元。否則，由於房產證登記在汪先生哥哥的名下，即使董女士向法院提起訴訟，法院也不會對案外財產做出處理，董女士對該商鋪的權益將無法得到保障。（七）夫妻出資購買，房產證登記在孩子名下的房產，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財產分割？唐先生和王女士目前面臨離婚，雙方就家庭唯一的一套房屋陷入了爭議。該房屋系4年前夫妻倆用家庭積蓄以兒子的名義出資購買，房產證登記在兒子小強的名下。小強今年12歲，其表示願意跟隨母親共同生活。由於雙方都想取得房產和對兒子的撫養權而爭執不下，唐先生打算通過訴訟解決房產的歸屬問題。問：該套房產能否作為夫妻共同財產分割？律師觀點：該套房產不應作為夫妻共同財產分割。由於該套房產登記在小強的名下，而小強又是未成年人，因此，該套房產應認定為小強的財產。雖然從購房資金的來源上來說，是小強的父母出資，但由於購房人和產權人都是小強，故購房款應視為父母對小強的贈與。在贈與實現後，非因法定事由不得撤銷。如果因為父母離婚，就把小強名下的房產過戶到父母一方的名下，這樣做是不符合我國《民法通則》和《未成年人保護法》的相關規定的。所以，法院是不會將小強名下的房產判歸其父母任何一方所有的。根據本案的實際情況，由於小強已滿10周歲，其又同意隨母親生活，法院會判決王女士取得對小強的撫養權。這樣，王女士作為小強的監護人實際上會取得房屋的居住權，並替小強管理該房產。當然，王女士除非為了小強的利益，否則，其不得處理被監護人小強的房產。父母以未成年子女名義購買的房產，房產證登記在子女名下的，一般不能視為家庭共同財產。為保護未成年人的利益，該房產一般視為子女的個人財產。在司法實踐中，父母離婚時要求對該房產進行分割的，法院一般不予支持。此種情況下，實際上會由取得子女撫養權的一方取得對房屋的居住權和管理權。如果另一方今後發現該方擅自處理房產等行為損害了被監護子女的利益時，可以向法院提起訴訟要求變更子女的撫養權。（八）對於一方婚後受贈的房產，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財產分割？付先生的叔叔付老定居國外多年。1998年10月付老為參加付先生和夏女士的婚禮而回國探親。回國期間付老委託付先生幫其購置了兩套房屋。其中一套留給了付先生婚後居住，另一套準備將來歸國養老時居住。2000年付老因健康狀況惡化決定不再歸國定居，並從國外寄來了贈與書，決定把國內的兩套房屋贈送給付先生夫婦。當年付先生將兩套房屋過戶到了自己名下。2003年付老去世。目前，付先生和夏女士因面臨離婚而在房產問題上產生了爭議。問：該兩套房屋應否作為夫妻共同財產分割？律師觀點：該兩套房屋應作為夫妻共同財產分割。首先，付老的贈與書中載明的受贈人是付先生夫婦而不是付先生個人。在贈與人意思表示明確的情況下應以贈與書中的受贈人確定房產的權利人。其次，付先生是在婚姻關係存續期間受贈的房產，因此即使是付老對受贈人意思表示不明的情況下，該房產也應認定為付、夏倆人的夫妻共同財產。而不能因為房產證登記在付先生名下，就認定該兩套房產是付先生的個人財產。對於婚姻關係存續期間一方受贈的房產，只有在贈與人明確表示房產歸受贈人一方所有的情況下，該房產才屬於該方的個人財產，否則應作為夫妻共同財產。當然，一方婚前和離婚後受贈的房產如果沒有特別約定，均屬於該方的個人財產。（九）一方尚未實際繼承的房產，離婚時是否作為夫妻共同財產分割？蘇女士的父親蘇老先生於2003年12月去世時遺留房產一套。該房產是蘇老先生在與喬大娘再婚前購買的。蘇老先生除了女兒蘇女士和再婚妻子喬大娘外沒有其他繼承人。老先生去世時未留遺囑。考慮到喬大娘孤身一人無親無故，蘇女士在父親去世後一直沒有辦理該房產的更名手續。2006年1月蘇女士與丈夫蔡先生因感情不和，雙方欲結束5年的婚姻。在協商分割財產時，蔡先生提出蘇老先生遺留的房產也應作為夫妻共同財產分割。蘇女士則認為房產證不在自己名下而且自己的繼承權已過了訴訟時效，故不同意蔡先生的要求。由於雙方協商未果，離婚事宜一拖再拖。問：蔡先生可否通過離婚訴訟分割該套房產？律師觀點：從實體上來說，該套房產系蘇老先生再婚前購買，故屬於其個人婚前財產。在蘇老先生去世後，該套房產應全部作為其個人遺產由其法定繼承人繼承。在蘇老先生沒有設立遺囑的情況下，蘇女士和喬大娘應按法定繼承各享有一半的房產份額。由於蘇女士的房產份額系在和蔡先生的婚姻關係存續期間所繼承，故在蘇女士離婚時，該部分房產份額應作為夫妻共同財產分割。從程序上來說，由於遺產尚未分割，因此蔡先生希望通過離婚訴訟分割該房產的想法是不能實現的。蔡先生必須首先督促蘇女士或喬大娘分割遺產。在取得遺產的分割證明後，蔡先生才能通過離婚訴訟解決蘇女士已繼承房產的二次分割問題。至於蘇女士所說的其繼承權已過了訴訟時效的問題是站不住腳的。繼承訴訟時效的起始時間，是從繼承人知道或者應當知道繼承權被侵害之日起計算，而不是從被繼承人死亡的時候開始。在喬大娘並沒有將房產過戶到自己名下的情況下，不能認為蘇女士的繼承權受到了侵害，故不應從蘇老先生死亡之日計算蘇女士繼承權的訴訟時效。【律師提醒】 尚未實際繼承的房產是不能直接作為夫妻共同財產來分割的。此時的房產涉及到兩個法律關係，即財產繼承的法律關係和財產夫妻共有的法律關係。這兩個法律關係必須通過房產的兩次分割才能解決。在離婚訴訟中，夫妻共同財產的分割，只能以已確定的夫妻共同財產為準。在確定夫妻共同財產的過程中，如果涉及到一方是否應在離婚訴訟之前的繼承關係中分得遺產的問題，則由於該問題不屬於離婚訴訟的標的範圍，故不可能在離婚訴訟中用列第三人的方法來解決。如果離婚訴訟已經開始，則需要離婚訴訟中的一方在離婚訴訟審結之前，另行提起一個繼承之訴。此種情況下，由於離婚訴訟必須以該繼承遺產之訴的審理結果為依據，故法院會裁定中止離婚訴訟。當然，根據具體案情，如果法院認為沒有必要就全案中止訴訟，也會就財產分割以外的、事實已經清楚的離婚訴訟請求部分先行判決，這樣做也是比較適宜的。（十）一方婚後按照遺囑繼承的房產，離婚時是否作為夫妻共同財產分割？金先生自幼父母雙亡，由爺爺撫養長大。1999年金先生不顧爺爺的反對與離異後的蔣女士結了婚。2000年金先生的爺爺在向律師諮詢後辦理了遺囑公證，將包括房產在內的全部遺產指定由金先生個人繼承，並在遺囑中申明該房產不得作為金先生和蔣女士的夫妻共同財產。2002年老人去世後，金先生將房產過戶到了自己的名下，繼承的其他錢物用於家庭開支。2005年底金先生和蔣女士開始發生矛盾並逐漸升級，現雙方面臨離婚。問：蔣女士有權分割金先生繼承的房產嗎？律師觀點：從金先生爺爺設立的公證遺囑的內容看，其已將遺產指定由金先生個人繼承，故根據我國《婚姻法》第十八條的規定，金先生繼承的房產屬於個人財產，不應作為夫妻共同財產分割。【律師提醒】假如金先生的爺爺去世時沒有設立遺囑，則適用法定繼承。因金先生的父母早逝，故由金先生按照我國《繼承法》的規定，代位繼承其爺爺的遺產。由於此時金先生繼承的房產屬於在婚姻關係存續期間取得，按照我國《婚姻法》的規定，應作為其與蔣女士的夫妻共同財產。而本案中，由於老人設立了遺囑且明確表示遺產只歸一方所有，故金先生在婚姻關係存續期間繼承的房產仍應視為其個人財產。[十一]一方婚後繼承的房產，離婚時是否作為夫妻共同財產分割？江英的父親去世多年。江英在母親的供養下讀完了中專，並與郭輝結了婚。婚後不久因郭輝交友太廣、時常夜不歸宿引發夫妻矛盾，倆人口角不斷。本來盼望獨生女兒有個好的歸屬的江英的母親對此憂心忡忡，在一天夜裡因心臟病突發而去世。料理完母親的喪事後，江英堅決要與郭輝離婚。郭輝提出離婚可以，但江英繼承的其母親去世時遺留的房產應作為夫妻共同房產分割。問：郭輝的主張有依據嗎？律師觀點：如果江英的母親在去世前未留有將房產指定為只歸江英本人所有的遺囑，則江英在其與郭輝婚姻關係存續期間繼承的房產屬於夫妻共同財產。在雙方離婚時該房產應作為夫妻共同財產分割。因此，此種情況下，郭輝的主張是有依據的。在被繼承人沒有指定遺產只歸繼承人一方個人所有的情況下，繼承人在夫妻關係存續期間繼承的房產屬於繼承人的夫妻共同財產。因此，本案中江英的母親在看到女兒、女婿婚姻存在危機、而本人身體又不好的情況下，應當及早通過設立遺囑的方式，將房產指定為歸江英個人所有，這樣，才不至於出現江英繼承的房產又被作為夫妻共同財產分割的結果。[十二]一方婚前繼承的房產，離婚時是否作為夫妻共同財產分割？王林和杜惠相戀一年後計劃在五一節前結婚。然而就在倆人準備辦理結婚登記的前幾天，王林的父母在外出時因遭遇車禍不幸雙雙遇難。作為獨子的王林繼承了包括兩套房產在內的父母的全部遺產。倆人的婚期也推遲到了次年的國慶節。後來倆人結婚後沒幾年，雙方便因種種原因決定分手。杜惠認為倆人在登記結婚時已同居了近兩年的時間，故要求分得王林父母遺留下的一套房產，但王林拒不同意。問：王林繼承的遺產是否應作為夫妻共同財產分割？律師觀點：王林是在其登記結婚前繼承的父母的房產，故該兩套房產屬於王林的個人婚前財產，不應作為夫妻共同財產分割。雖然杜惠認為在王林的父母去世的時候倆人已經開始同居，但是，由於此時雙方並未領取結婚證，而且雙方在次年國慶節也是新領結婚證而不是補辦結婚證。因此，倆人的婚姻只能從次年國慶節起算，而不是從同居之日起算。所以，杜惠的主張是得不到支持的。在婚姻關係存續期間一方繼承的房產一般屬於夫妻共同財產。這裡，婚姻關係存續期間是一個重要的法定概念。它指的是從雙方結婚登記時起，至雙方婚姻關係依法解除或因一方死亡而自然終止所經歷的期間。它包括雙方領取結婚證後尚未共同生活的期間、離婚糾紛中分居期間、已向法院起訴但尚未判決離婚的期間、已判決離婚但判決尚未生效前的期間。但對於未領取結婚證而同居的期間，因為沒有法律確認的婚姻關係，因此不屬於婚姻關係存續期間。[十三]婚前由一方父母承租的公房，婚後以雙方共同財產購買的，離婚時如何分割？小麗和大濱結婚後一直租房居住。小麗的父母退休後打算到國外兒子家安度晚年。臨行前兩位老人決定把其承租的單位公房留給小麗夫妻倆居住，並告訴倆人下一步單位可能會進行承租公房的出售，到時倆人就把房子給買下來。小麗的父母出國後不久，單位房改進行公房出售。小麗和大濱便以10萬元的價格買下了這套公房，並以小麗的名義取得了房產證。3年後倆人感情破裂決定離婚。在分割該房產時，小麗認為該房屋的市場價達50萬元，倆人之所以能以這麼低的價格買下來完全是因為該房是其父母承租的公房，且房產證也在自己名下，故房產歸己，其只需把購房時屬於夫妻共同財產的10萬元房價款返還一半給大濱即可。大濱對此拒不同意。問：房產應如何分割？律師觀點；公房對職工的出售價之所以大大低於市場價，其中一個重要原因是因為該價款中包含了職工的工齡、職稱等可以享受優惠的抵扣因素。因此，小麗以其名義購買的其父母承租的公房，應包括其父母以優惠條件所享受的份額。但是，該房產系小麗婚後用夫妻共同財產購買，按照最高人民法院司法解釋的規定精神，其父母的份額已視為對小麗夫妻雙方的贈與而自動轉移。所以，該套公房在已經取得了房產證的情況下，應作為夫妻共同財產而由倆人分割。小麗認為該房是其個人財產的觀點是得不到支持的。公房出售的政策各地各單位都不盡相同。但對於夫妻雙方購買的一方父母承租的公房，只要以一方或雙方的名義取得了房產證，就可以直接作為夫妻共同財產分割。此種情況下，除非各方另有約定，否則，父母享有的貨幣折扣部分一般視為對夫妻雙方的贈與。對於沒有取得房產證的售後公房，則法院一般暫不對產權歸屬做出處理。對於子女和共有的售後公房，如果房產證上產權份額明確的，可將子女享有的份額部分作為夫妻共同財產處理。如果房產證上沒有明確父母子女的房產份額，則需要各方先進行房屋析產後，法院才會就夫妻享有的份額部分進行處理。[十四]雙方父母均為婚後子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割？蔣虎和郭雅結婚後一直在蔣虎的父母家居住，雖然蔣虎是獨生子，但小夫妻倆仍想搬出居住，於是便購買了一套50萬元的房屋。購房時因倆人的積蓄不足，蔣虎的父母提供了10萬元的購房資金，小倆口又到郭雅的父母家借了20萬元，為避免郭雅的兄弟有意見，蔣虎當場出具了借條。入住新房兩年後，倆人面臨離婚，此時房產價值70萬元。問：房產應如何分割？由於倆人沒有向蔣虎的父母出具借條，蔣虎的父母出資時意思表示也不明確，因此，蔣虎父母出資的10萬元應視為對蔣虎夫妻倆人的贈與。而蔣虎向郭雅的父母出具借條的20萬元款項，應作為蔣虎夫婦為共同生活而欠下的夫妻共同債務，應由夫妻倆承擔連帶還款責任。據此，蔣虎父母贈與雙方的10萬元已作為倆人共同支付的房價款的一部分，該款項無需償還。雙方購買的房屋為夫妻共同財產，房屋的增值收益歸夫妻雙方共同所有。對於所欠的20萬元債務，應由雙方共同償還。據此，如果郭雅取得住房並承擔20萬元債務的話，則其應補償蔣虎25萬元。本案中之所以一方父母的出資被視為贈與，而另一方父母的出資被視為借款，主要是因為一方沒有借條而另一方有借條。在有借條的情況下，不能將父母的出資視為意思表示不明並推定為贈與的性質。但需要注意的是，在司法實踐中對借條進行審查判斷時，一般要求借條是訴訟到法院之前形成的，並且是子女夫妻雙方或子女配偶出具的。如果到了離婚訴訟中父母才否認是贈與而又提不出上述證據的，則是得不到法院的支持的。[十五]父母為婚後子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割？吳男與周女結婚後一直沒有自己的房屋。夫妻倆決定從明日家園購買一套50萬元的住房。因家庭積蓄不足，購房時吳男的父母提供了20萬元的出資款。後雙方入住新房未滿兩年便因感情變故而決定離婚。在分割該房屋時，吳男認為其父母的出資應為對其個人的贈與，而周女認為該20萬元應為其父母對夫妻雙方的贈與，故主張房屋應各半分割。問：吳男父母的出資款應作為對吳男的個人贈與還是對吳男夫妻倆的贈與？對該套房屋應如何分割？律師觀點：由於吳男的父母在出資時，既沒有表明出資款是對吳男夫婦的借款也沒有表明是對一人的贈與還是對雙方的贈與。在吳男父母意思表示不明的情況下，根據最高人民法院司法解釋的規定，吳男父母對子女婚後購房的出資款應視為對吳男夫妻雙方的贈與。因此，該房屋應各半分割。周女的主張是能得到法院支持的。按照最高人民法院的司法解釋，父母為婚前子女購房提供的出資一般視為對其子女個人的贈與，為婚後子女購房的出資一般視為對其子女夫妻雙方的贈與。但是適用該解釋的前提是父母在出資時意思表示不明，如果有證據證明父母在出資時關於借款或贈與對象的意思表示清楚的情況下，則仍應以父母當時的意思為準，而不適用此種推定。為了更準確地適用司法解釋，上海市高級人民法院出台了解答，按照該解答的規定，可以就以下情形得出如下結論：（1）吳男與周女結婚後購房，吳男父母出資，且房產證記載於吳男一人名下的，吳男父母的出資應認定為贈與吳男一人所有；（2）吳男與周女結婚後購房，吳男父母出資，且房產證記載於周女一人名下的，若周女不能證明出資為對其一人的贈與，吳男父母的出資應認定為對夫妻倆人的贈與；（3）吳男與周女結婚後購房，吳男父母出資，且房產證記載於吳男、周女倆人名下的，該出資仍應認定為對吳男夫妻雙方的贈與為宜，這也符合社會常理。上述結論對於其他地方解決類似案件也具有一定的參考作用。[十六]雙方父母均為婚前子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割？李男與趙女戀愛兩年後準備買房結婚。在倆人分別出資10萬元後，因資金不足，李男的父母又出資20萬元，趙女的父母出資10萬元。李趙倆人購置了一套50萬元的房屋。結婚四年後，房屋價值升至80萬元，此時倆人面臨離婚。問：該房屋應如何分割？律師觀點：按照最高人民法院的司法解釋，父母為結婚前的子女購房出資的，一般認定為對其子女個人的贈與。因此，李男和趙女父母的出資部分應分別計入倆人的出資價款，即李男的出資總額為30萬元，趙女的出資總額為20萬元。這樣，在倆人離婚時，李男和趙女應按照3比2的比例分割該套價值80萬元的房屋。上述分割結果是在雙方父母的出資既不是對其子女的借款也不是對雙方贈與的情況下得出的結論。否則，應按以下情況處理：（1）若上述出資均系父母對倆人的借款，比如出資時李男和趙女都作為借款人以倆人的名義分別向雙方的父母出具了借條，則倆人為夫妻共同生活所欠下的債務為夫妻共同債務。在倆人離婚時，李男和趙女應按照1比1的比例分割該套價值80萬元的房屋。同時，李男和趙女應共同償還對雙方父母20萬元和10萬元的還款義務，並承擔連帶責任。（2）若上述出資均系父母對倆人的增與，比如雙方的父母在出資時都明確表示其提供的出資款是贈與李男和趙女倆人的，則在倆人離婚時，李男和趙女應按照1比1的比例分割該套價值80萬元的房屋。同時，李男和趙女無須向雙方的父母承擔還款責任。[十七]一方父母為婚前子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割？王男與張女經過一段時間的戀愛後各出資10萬元準備買房結婚。倆人在月光花園看中了一套30萬元的精裝修房屋。因購房資金不足，王男的父母又當著倆人的面拿出了10萬元的積蓄交給了王男。湊齊購房款後，倆人聯名購買了房屋，然後辦理了結婚手續。三年後，王男和張女離婚，雙方對該房產作為夫妻共同財產分割並無異議，但對王男父母資助的10萬元購房款部分，張女認為應作為王男的父母對雙方的贈與而進行分割，即每人仍享有一半的房產份額，而王男則認為該款項應作為其父母對其的個人贈與，即其應享有三分之二的房產份額。問：該房產應如何分割？律師解答：由於王男的父母在資助倆人購房時，既沒有聲明提供的購房款是對倆人的借款，也沒有明確表示是對雙方的贈與。因此，在這種情況下，按照最高人民法院的司法解釋的規定，王男父母為其子女婚前購房的出資應視為對王男的個人贈與。故在分割房產時，應視為王男享有三分之二的房產份額，張女享有三方之一的房產份額。對於父母為子女婚前購房出資的，首先應確認該款項是否是對子女的借款，若系借款則應根據實際情況確認債務人是一方還是雙方，然後按債權債務處理。若確認該款項並非借款，則除非父母明確表示贈與雙方的外，一般推定為系對其子女的個人贈與。在父母提供資助時意思表示不明的情況下，實踐中一般可區別如下情況分別處理：（1）王男與張女結婚前購房，王男父母提供資助，房產證記載於王男一人名下，王男父母的出資應認定為贈與王男一人所有；（2）王男與張女結婚前購房，王男父母提供資助，房產證記載於張女一人名下，王男父母的出資應認定為對夫妻倆人的贈與為宜；但若王男有證據證明房產證記載於張女名下並非其父母出資贈與雙方的意思表示的，則仍應認定為對王男一人的贈與。（3）王男與張女結婚前購房，王男父母提供資助，房產證記載於王男、張女倆人名下，王男父母的出資應認定為對王男一人的贈與。[十八]婚前一方出資以雙方名義購買的房屋，離婚時是否作為夫妻共同財產分割？韓先生與曹小姐相戀已久，因曹小姐提出要先買房後結婚，於是韓先生拿出了60萬元交給曹小姐買房，並囑咐曹小姐把產權證辦理到倆人名下。曹小姐據此購買了一套55萬元的房屋，餘款5萬元用在了房屋裝修上。之後倆人結婚，三年後雙方離婚。問：該套房屋是否作為夫妻共同財產分割？律師解答：雖然該套房屋的購房資金全部由韓先生承擔，但房產證辦理到雙方名下的事實表明，韓先生已與曹小姐就本來屬於自己的個人婚前房產作了特殊約定，因此，該套房產應屬於雙方的夫妻共同財產。如果房產證上已經載明了各自的房產份額，則雙方應按此份額分割房產。如果房產證上沒有載明各自的房產份額，則該房產應作為共同共有財產，由雙方各半分割。由於房產證是表明房產所有人的最重要的證據，因此，若無足以推翻房產證記載的相反證據，一般情況下均應以房產證的記載確認房產的歸屬。同時，我國婚姻法規定了雙方可以就婚前財產和婚後財產進行自由約定。基於此，一方在婚前出資並以雙方的名義購房的，由於此時房產證也會相應地辦理到雙方名下，故應視為雙方已將一方的婚前財產約定為夫妻共有財產。這就提醒實際出資人在以雙方的名義購房時，一定要對因此產生的法律後果有一個清醒的認識，並在做出決定前能夠從心裡確認：我已經想好了，就這樣辦！[十九]雙方婚前共同出資以一方的名義購買的房屋，離婚時是否作為夫妻共同財產分割？范先生於2001年6月購買了一間60萬元的商鋪。當時因資金不足，范先生向其女朋友岳女士借款20萬元，並出具了借條，但未註明還款時間。2002年10月范、岳倆人結婚後，雙方均未再提歸還借款一事。2006年7月倆人因感情破裂面臨離婚。此時商鋪價格升值到100萬元。岳女士以其參與出資為由，要求將商鋪作為共有財產分割。而范先生認為，商鋪產權在自己名下屬於其婚前個人財產，岳女士的借款也已過了2年的訴訟時效，故該商鋪應歸自己所有，並無需給岳女士補償。問：該商鋪應否作為夫妻共同財產分割？律師解答：由於該商鋪是范先生以其個人名義購買並在婚前取得了房產證。從范先生當時向岳女士出具借條的情形看，范岳倆人並沒有出於共同所有的目的而購房的意思表示。因此，該商鋪應屬於范先生的個人婚前財產而非夫妻共同財產。在雙方離婚時，范先生應將岳女士的20萬元返還給岳女士並補償其相應的利息損失。至於范先生所謂的該筆借款已過訴訟時效的說法是站不住腳的。原因是，按照法律規定，訴訟時效從知道或者應當知道權利被侵害時計算。判斷由雙方出資、以一方的名義在婚前購買的房產是否屬於夫妻共同財產，主要是看雙方出資時是否基於共同所有的目的而買房。如果有證據證明雙方是基於共同所有的目的而買房，比如是雙方為購買結婚用的新房而共同出資等情形時，一般來說，法院大都是作為夫妻共同財產來認定婚前購置的房產的歸屬的。當然，在產權人不承認是基於共同所有的目的而買房的情況下，其配偶對此負有舉證的責任。[二十]婚前共同出資以雙方的名義購買的房屋，離婚時是否作為夫妻共同財產分割？賀先生和吳女士婚前分別出資40萬元和10萬元，聯名購買了一套精裝修商品房。之後倆人在新房內結了婚。婚後第二年倆人即因性格不合宣告分手。問：該套房屋是否作為夫妻共同財產分割？律師解答：首先，倆人共同出資、聯名購房所取得的房屋屬於雙方的共同財產。在賀吳倆人結婚後，該房產當然也是雙方的夫妻共同財產。其次，財產共有分為共同共有和按份共有。夫妻財產的共有，有約定的從約定而按份共有，沒有約定的則按共同共有，一般每人可分享一半份額。賀吳倆人購房時尚未結婚，雙方並無法律上的夫妻關係，此時房屋登記主管機關在頒發房產證時一般會要求倆人就房產份額做出明確約定。因此，如果房產證上已經載明了倆人的房產份額，則該份額視為夫妻約定的按份共有份額，房產應按此比例進行分割。最後，如果房產證上沒有約定雙方的房產份額，則對該房產可按照共同共有由每人一半進行分割。當然，如果此時賀先生能夠證明自己的實際出資比例的話，法院一般會考慮到雙方實際的出資比例懸殊過大、而婚姻存續的時間又較短的因素，按賀吳倆人的實際出資比例來劃分雙方應享有的房產份額。夫妻雙方婚前共同出資聯名購買的房產當然屬於夫妻共同財產。對於房產證上已經載明房產份額的，應當以載明的房產份額為準確定雙方的產權比例。這也符合認定夫妻共同財產約定優先於法定的立法精神。對於房產證上沒有載明房產份額的，則推定為共同共有。但考慮到雙方是以婚前個人財產出資購房的，因此，如果存在雙方出資比例懸殊，而婚姻持續時間較短或者根本就沒有共同生活的情形，法院一般會按實際出資比例酌情決定房產的分割比例，而不一定拘泥於夫妻共有財產的各半比例進行分割。當然，此時出資多的一方就必須向法院提供能夠證明自己當時實際出資情況的證據。[二十一}雙方婚前共同出資以一方的名義按揭購買的房屋，離婚時是否作為共同房產分割？夏軍與葉倩相戀三年後準備結婚，考慮到倆人都是租房居住，在葉倩的建議下，倆人分別出資8萬元和6萬元共同購買了一套56萬元的商品房作為新房。購房時使用的是葉倩的名義，並用其名義做了42萬元的按揭貸款。月供款和裝修款都是由倆人共同承擔的。房屋裝修完成後倆人即共同搬入了新居，葉倩取得了房產證，不久倆人辦理了結婚登記手續。婚姻持續二年之後，倆人面臨離婚，此時房屋市值為70萬元，貸款餘額為40萬元。問：該套房屋是否作為夫妻共同財產分割？律師解答：雙方買房時雖然使用的是葉倩的名義，但從雙方當時購房的目的看，主要是為了雙方的結婚居住需要。雙方為此共同出資、共同負擔月供又共同裝修，由此可以推斷出雙方是在出於房屋為共同所有的前提下進行出資的。因此，該套房產應作為夫妻共同財產進行分割。考慮到倆人的出資比例大致相當，故在分割房產時，可以按照每人享有一半的份額進行處理。當然，對於剩餘的按揭債務，也應當由倆人按照夫妻共同債務各承擔一半。如果葉倩取得房屋的話，則其應向夏軍支付15萬元的經濟補償（70萬元的房屋現值減去40萬元債務後的餘額的一半），並承擔剩餘全部債務。在雙方協商不成發生訴訟時，如果雙方對上述出資情況均無異議，則夏軍並無風險。但假如葉倩對於夏軍的出資情況不予承認，而夏軍又提供不出其確實參與出資、還款和裝修的證據時，則該房產就會被認定為葉倩的個人婚前房產。此外，如果有證據表明當時雙方並不是出於共同所有的目的買房，夏軍只是在葉倩買房時提供資金支持的，該房也會被認定為葉倩的個人婚前房產，對於夏軍的出資和負擔的月供款部分，則由葉倩返還給夏軍。[二十二]一方婚前按揭購買的房屋，婚後取得房產證並共同還貸的，是否作為共同房產分割？張先生2002年2月首付12萬元購買了一套60萬元的商品房。餘款48萬元張先生做了按揭貸款，銀行月供款為3000元。2003年5月張先生取得了房產證，2003年4月張先生與王女士結婚，並共同用工資交納月供款。2006年4月倆人離婚。此時房產市場價值為100萬元，貸款餘額為46萬元。問：該房產應如何分割？律師解答：為便於比較，該案在取得房產證的時間上存在不同（婚後取得），其他條件兩個案例均相同。那麼，我們仍以上海和江蘇所代表的兩種觀點進行分析，可以得出該案的如下兩種處理結果：上海法院一般認為，夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，並按揭貸款，房產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質。故在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩餘未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當向對方予以返還。據此，此種情況下，該房產和46萬元剩餘債務均歸張先生所有和承擔。王女士可以分割到3年來月供款總額的一半，即54000元。而江蘇法院一般認為，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關係存續期間用夫妻共同財產還貸，如果婚後取得房屋所有權的，無論產權是登記在一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對於一方婚前支付的首期房款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。因此，此種情況下，該房屋屬於夫妻共同財產。如果張先生取得該房產，則王女士可獲得房產現值的一半50萬元，扣除王女士應當承擔的23萬元債務和應返還給張先生的6萬元首付款後，張先生仍應支付給王女士21萬元經濟補償（也可用100萬減去46萬元得出房屋扣除剩餘債務後的凈值54萬元，其中凈值一半歸王女士即27萬元，再減去王應歸還張先生的6萬元後，可得出王女士可獲得的經濟補償為21萬元）。該數額略高於婚前取得房產證的情形。由於上海市高級人民法院關於婚姻法司法解釋的解答中認為誰付款則產權歸誰，而江蘇省高級人民法院的徵求意見稿中則認為應以取得房產證的時間作為認定按揭房屋是否屬於夫妻共同所有的判斷標準。由此導致該案如果在不同的兩地法院處理時，可能會出現上述兩種不同的結果。這也代表了實踐中關於這一問題的兩種主要觀點。需要注意的是，在購房時間和結婚時間兩個時間點的認定上，購房時間應以交納購房首付款的實際出資時間為準。而結婚的時間應以到民政部門登記取得結婚證的時間為準。諸如訂婚、舉辦婚禮、請吃喜宴、未婚同居等行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明。此種案例的觀點有待探討。[二十三]一方婚前按揭購買的房屋，婚前取得房產證並在婚後共同還貸的，是否作為共同房產分割？張先生2002年2月首付12萬元購買了一套60萬元的商品房。餘款48萬元張先生做了按揭貸款，銀行月供款為3000元。2002年12月張先生取得了房產證，2003年4月張先生與王女士結婚，並用雙方的工資交納月供款。2006年4月倆人離婚。此時該房產的市場價值為100萬元，貸款餘額為46萬元。問：該房產應如何分割？律師解答：該案在司法實踐中大致有兩種觀點並導致兩種處理結果。上海和江蘇可以分別作為這兩種觀點的代表。如果該案發生在上海，則法院一般認為：該套房屋系張先生婚前個人出資購買，因此系張先生的個人財產，不應作為夫妻共同財產分割。房屋發生的增值部分也屬於張先生個人所有。對於婚姻關係存續期間所支付的月供款，不論是哪一方的工資支付的，都屬於夫妻共同財產。故該房屋和46萬元剩餘債務均歸張先生所有，王女士可以分割到3年月供款總額的一半，即54000元。如果該案發生在江蘇，則法院一般認為：該套房產雖然屬於張先生的個人財產，但王女士除了有權取得三年月供款總額的一半外，還有權分割房屋增值產生的收益部分。該收益應為房屋現值100萬元減去原值60萬元再減去幾年來的利息支出約9萬元後的餘額（在已向銀行支付的總計約11萬元的還款總額中，僅有2萬元為貸款本金，剩餘為歸還銀行的利息，該部分利息應作為購房成本從房屋增值額中減去，否則，對方有可能獲得比將房產認定為夫妻共同財產時更多的收益，這對產權人是極不公平的）。這樣王女士將分得房屋增值收益的一半155000元，加上婚姻期間月供款總額的一半54000元，共可獲得199000元的經濟補償。對於離婚案件中按揭房屋的分割認定，最高人民法院目前尚未出台針對性的司法解釋。對此，在法學理論上也存在一定爭議，由此導致了司法實踐中對於同一類型的案件可能會因審理法院的不同而出現不同的判決結果。比如上海市高級人民法院頒布了關於適用婚姻法司法解釋的解答。該解答認為即使夫妻共同還貸，婚前房屋的增值部分亦應歸房產人所有。江蘇省高級人民法院則形成了關於適用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題的討論紀要（徵求意見稿）。該紀要認為在夫妻共同還貸的情況下，婚前房屋的增值部分應作為夫妻共同財產分割。江蘇省的紀要雖未正式頒布，但客觀上會被江蘇省各級法院審理案件時作為參考和借鑒。這就是對於同一個案例需要給出上述兩種不同的解決結果的原因。[二十四]一方婚前購置的房屋在婚後出售，房屋增值部分應作為夫妻共同財產分割嗎？朱先生於2002年4月出資78萬元購置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士結婚。2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住。在倆人分居期間，朱先生將該房屋出售，得款110萬元。徐女士聞訊後，要求將其中的32萬元作為夫妻共同財產進行分割。問：徐女士的要求有法律依據嗎？律師解答：徐女士的要求是沒有法律依據的。該套房產屬於朱先生的個人婚前財產，且一直用於自住，並沒有用於投資。房屋的增值是由於房地產市場行情的變化所造成，徐女士對此並無貢獻。按照物權的基本法理，原物產生的孽息當然歸屬於原物所有人。故在這種情況下房屋出售後的增值部分仍應歸原物所有人朱先生所有，不應作為夫妻共同財產分割。個人的婚前房產在婚姻關係存續期間出售，其因市場行情變化、原物交換價值上升而產生的增值部分，只是個人財產的形態變化而已，在性質上仍為個人所有之財產，故應依原物所有權歸屬為個人所有。對此，上海市高級人民法院已做了明確規定。因此，在確認個人房產出售後的增值部分歸屬時，需要從該增值是基於原個人房產的自然增值還是基於夫妻共同經營行為所產生的增值來判斷，前者原則為個人所有，後者原則為共同所有。[二十五]一方婚前投資的房屋，婚後由雙方經營出售，所得收益是否作為夫妻共同財產分割？馮先生在1998年投資310萬元購買了6套房產。1999年12月馮先生和張女士結婚。婚姻期間馮先生將該6套房產交給張女士打理。伴隨著房地產價格的上漲，張女士不斷地將房屋賣出、買入。經過一系列的「炒房」操作，原來的6套房屋已在張女士手中變成了9套。2006年3月就在房屋價格再次大幅上漲時，張女士預感到國家將會採取新一輪的調控措施，在和馮先生商議後，倆人將窩在手中的9套房產全部拋出，扣除稅費後得款960萬元。同年8月馮、張感情破裂，面臨離婚。問：售房所得的960萬元價款是否作為夫妻共同財產分割？律師解答：馮先生的6套房產雖然是個人婚前房產，但該房產並非用於自住，而是用於投資。在馮、張倆人結婚後，上述房產繼續由張女士用於投資經營。因此，根據最高人民法院關於適用婚姻法的司法解釋（二）中關於「婚姻關係存續期間，一方以個人財產投資取得的收益」，屬於婚姻法第十七條規定的「其他應當歸共同所有的財產」的規定，該6套房產產生的收益應當屬於夫妻共同財產。故可以將960萬元扣除馮先生310萬元的個人財產後，將650萬元的收益部分作為夫妻共同財產分割。具體分割時，馮、張倆人可就馮個人房產的價值和張的個人貢獻做進一步的協商或由法院酌情判決。雖然「婚前個人所有的財產經過若干年可視為夫妻共同財產」的觀點，已在2001年4月28日修正後的婚姻法及其後的兩個司法解釋中遭到了摒棄，但是，最高人民法院的司法解釋中也明確了在婚姻關係存續期間用個人財產投資所得的收益仍屬於夫妻共同財產。這就提醒我們，在將婚前房產用於非自住的投資用途時，另一方是完全有權利就投資收益主張權利的。[二十六]一方將婚前購置的房屋用於婚後出租，所得收益是否作為夫妻共同財產分割？陳先生早年做生意積累了一定財富。考慮到房地產的升值潛力，陳先生將大部分資金購買了房產。1998年4月陳先生結束了多年的單身生活和劉小姐結了婚。婚後，陳先生和劉小姐除了自住一套房屋外，將自己剩餘的九套房屋一直用於出租，一年的房租達32萬餘元。2006年7月倆人的婚姻宣告結束。在分割財產的過程中，劉小姐先提出分割這十套房產，但被陳先生以該房產系其個人婚前財產為由拒絕。劉小姐繼而提出分割8年來被陳先生隱匿的250餘萬元的房租款。但陳認為個人財產所得的收益仍屬於其個人財產，故不同意分割。問：上述房屋的租金收入應否作為夫妻共同財產分割？律師解答：該十套房產雖然是陳先生的個人婚前財產，但陳先生將其中九套房產用於出租的行為屬於一種經營行為，且在這一出租過程中，劉小姐也發揮了一定作用。按照我國婚姻法第十七條關於「夫妻在婚姻關係存續期間所得的生產、經營的收益歸夫妻共同所有」的規定，陳先生在婚姻關係存續期間將房產出租所取得的租金收入屬於夫妻共同財產。因此，劉小姐要求分割結婚後8年來的租金收入是有法律依據的，應該能得到法院的支持。雖然在離婚時，一方無權分割另一方的個人婚前房產，但該房產在雙方婚姻關係存續期間產生的租金收入屬於經營所得。按照法律規定，因此取得租金收入應當作為夫妻共同財產分割。就上海市而言，上海市高級人民法院關於適用婚姻法司法解釋的解答中對於此類房屋的租金歸屬問題，確立了一個推定原則。即一方婚前所有的房屋在婚姻關係存續期間的所得的租金首先推定為夫妻共同所有。但若房屋所有人有證據證明房屋出租的經營管理僅由一方進行的，則婚姻存續期間的租金收益應歸房產所有人個人所有。比如說，發布租賃信息、尋找租戶、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均是由房屋所有人負責，另一方從始至終沒有參與，對於經營出租房屋並無任何貢獻。那麼，在這種情況下，上海市的各級法院認定房屋租金歸屬房產人所有的可能性就會大大增加。[二十七]由一方婚前購買、另一方出資裝修的房屋，是否作為夫妻共同財產分割？韓女士婚前購買了一套20萬元的商品房並取得了房產證。不久其和汪先生相戀並準備結婚。考慮到汪先生並無自己的房屋。韓女士決定將其新購買的房屋作為新房。於是汪先生主動出資8萬元對房屋進行了精裝修。之後倆人完婚。兩年後，倆人決定離婚。問：該套房屋是否作為夫妻共同財產分割？律師解答：該套房產系韓女士的個人婚前房產，汪先生出資對房屋進行裝修的行為，實際上通過添附使韓女士的房產得到了升值。由於雙方並未約定房產歸夫妻共同所有，故在倆人離婚後，該房產仍作為個人財產歸韓女士所有。此時韓女士的獲益已失去了法定依據，因此，韓女士應將汪先生的8萬元裝修款作為不當得利之債務向汪先生返還。婚前一方出資購買、另一方裝修的房屋是否作為夫妻共同財產處理，不可一概而論。上述案例只是作為具體個案的處理情形。如果雙方在談婚論嫁時出於今後共同所有的目的買房，並由一方出資購房、另一方出資裝修的，此種情形下的房屋還是應該作為夫妻共同財產處理的。當然，如果雙方出資比例懸殊，且以後的婚姻持續時間較短，則法院一般會根據雙方出資的實際情況，決定房產的分割比例，而不是簡單地按雙方各半的比例分割。[二十八]一方婚前使用對方資金購買的房產，是否作為夫妻共同財產分割？黃先生從2001年開始追求葉小姐。2003年3月倆人確立戀愛關係不久，葉小姐提出想買房，黃先生便主動拿出30萬元交給葉小姐作為購房資金。葉小姐用該筆款項購買了一套商品房，並取得了房產證。同年10月倆人結婚，該房被葉小姐用於對外出租。目前，因黃先生移情別戀，倆人面臨離婚。該房產已升值到50萬元。黃先生認為該房產系其出資購買，房產應歸自己所有。葉小姐認為購房資金是黃先生對自己的婚前贈與，且房產證在自己的名下，因此房產應歸其所有。問：該套房產應如何處理？律師解答：該套房產是否能作為夫妻共同財產分割，關鍵是看雙方當初購買該房產時是否達成了該房產屬於雙方共同所有的一致意見。由於雙方目前爭議較大，均不承認是出於為共同所有的前提下進行購房，且葉小姐在婚前已取得了房產證。故應認定該房產屬於葉小姐的個人婚前財產。但葉小姐提出的30萬元購房款是贈與的說法在黃先生不承認的情況下是難以成立的，在司法實踐中一般也不會被法院所支持，所以，如果葉小姐不能對其主張提供相應證據，則該筆款項應作為其對黃先生的債務由其返還。對於黃先生而言，比較幸運的是葉小姐還承認30萬元購房款是其出資的。如果葉小姐不承認購房時黃先生曾經出資，而黃先生又不能提供相應證據證明其出資的話，則該房產只能認定屬於葉小姐個人的婚前財產，且雙方亦不存在債權債務關係。此時，黃先生無論是在房產上還是在對葉小姐的債權上都是無法得到保護的。可見，在黃先生出資的情況下，其保留當時從銀行提款或將款項打到葉小姐帳戶上的銀行憑證等證據還是非常必要的。[三十]一方承諾婚前房產經過一定年限即轉化為共同財產的，離婚時該房產是否作為夫妻共同財產分割？趙剛1998年6月購買了一套住房。2000年1月趙剛和丁嵐結婚。2006年6月倆人的婚姻走到了盡頭。在雙方協議離婚時，丁嵐提出，在雙方結婚時趙剛為表示其愛情的忠誠，曾向其承諾結婚5年後，住房即屬於雙方共同所有，現雙方結婚已滿五年，故要求將房產作為共同財產分割。趙剛認為，自己當時是有過口頭承諾不假，但那是因為自己不懂法律而隨便說說而已，現在自己反悔了，故房產還是自己的婚前財產，不應分割。問：該套房產能否作為夫妻共同財產分割？律師解答：如果丁嵐確有證據證明（比如對方的書面承諾），雙方曾約定過，在雙方的婚姻持續5年後，趙剛的婚前房產即轉化為夫妻共同財產。則雙方的這種約定依法是受法律保護的。在雙方的婚姻存續5年後，雙方約定的條件已經成就，該套房產即轉化為夫妻共同財產。趙剛後來的反悔並不能改變房產已共同所有的性質，因此，在這種情況下，丁嵐有權要求分割該套房產。對於丁嵐而言，關鍵是要舉出雙方曾就房產有過約定的證據。目前趙剛對於當時的承諾是承認的，這對於丁嵐比較有利。丁嵐應抓住這種有利態勢，將趙剛的表態通過文字協議的形式固定下來。在通過文字協議固定證據之前，為了防止趙不簽字認可，丁嵐可以採取錄音的辦法記錄趙剛認可的內容。這樣，一旦雙方協商不成而走上法庭時，上述錄音或文字材料是可以作為雙方就婚前房產另有約定的證據的。[三十一]一方婚前購買、婚後取得房產證的房屋，能否作為夫妻共同財產分割？【案例49】柳先生於2003年9月通過一次性付款方式購買了一套預售商品房。2004年1月柳先生和江女士結婚，同年11月柳先生取得了所購房屋的房產證。現柳、江倆人因感情不合決定離婚，雙方在房產問題上發生爭議。問：該套房產可以作為夫妻共同財產分割嗎？律師解答：該套房產是柳先生婚前用其個人財產購買的，雖然房產證的取得是在其和江女士夫妻關係存續期間，但該房產不過是柳先生個人婚前財產在物質形態上的轉化（即由動產貨幣轉化為不動產房屋），因此，該套房產仍屬於柳先生的個人婚前財產，故不應作為夫妻共同財產分割。在雙方通過訴訟來解決上述房產爭議時，柳先生必須提供該房產確系其婚前用個人財產出資購買的證明材料，比如購房合同、購房發票、資金來源證明等。否則，如果柳先生對此舉證不能，則法院很可能會通過比較結婚證的時間和取得房產證的時間，來直接認定該房產屬於婚姻關係存續期間所取得的夫妻共同財產。這是此種情形下柳先生必須注意防範的潛在風險。[三十二]以雙方名義通過按揭貸款購買的房屋在雙方離婚時如何分割？孫男和李女結婚後以雙方的名義在龍城花園小區購買了一套商品房。房屋總價款為66萬元，雙方共同支付了16萬元的首付款，餘款50萬元通過夫妻共貸的方式向銀行做了按揭貸款。三年後房產市值升值到90萬元，倆人已向銀行還款10萬元（含提前還款部分），即貸款餘額為40萬元。此時倆人面臨離婚。孫男由於在外地工作，故表示可以不要房產，但對李女提出的按購買價給予其補償的方案堅決反對。李女目前實際居住該房屋並希望取得該房產，但又表示無力按房產市值給予孫男相應補償款。因雙方僵持不下，孫男擔心李女私自轉賣房產，打算向法院起訴離婚並對該房產申請財產保全。問：該套房產應如何分割？律師解答：首先，李女提出的補償方案是沒有依據的。該套房產作為夫妻財產分割時，應將房屋的增值額部分計算在內，即應按房產市值90萬元而不是原購買價66萬元予以分割，否則對另一方而言是顯失公平的，也不符合物權的基本原理。其次，孫男的顧慮也是沒有必要的。由於該套房產是以雙方的名義購買，因此，房屋行政主管機關的登記和頒發的房產證上都會明確記載該套房產屬於倆人共同所有。未經孫男出具書面同意，李女是無法將房屋出售的。即使李女將房屋轉賣他人，房屋行政主管機關也是不予辦理房產過戶手續的。況且，未還清貸款的按揭房產辦理過戶手續還需要取得銀行的同意。因此，孫男申請對該房產進行財產保全是沒有必要的，否則白白浪費了一筆保全費用。再次，該套房產分割的基本原則是，按照房產市值90萬元減去債務40萬元後，根據財產的凈值50萬元，由取得房產的一方給予另一方25萬元的經濟補償，並承擔剩餘全部債務。最後，由於孫男不願意要房產，而李女又難以負擔補償款和剩餘債務，因此雙方可以協商將房產予以出賣，在還完剩餘債務後雙方再就就剩餘價款予以分割。未還完貸款的按揭房屋出售時，買受人向出賣人支付房價款的方式有三種。其一是由買受人一次性付款。為了保證買受人的資金安全，買受人可將房價款打入共管帳戶，在中介公司的監管下先由出賣人還完剩餘貸款，然後塗銷抵押登記後，即可辦理房產過戶手續。其二是由買受人通過按揭貸款方式付款。此方式類似於出賣人購買開發商的預售商品房時的按揭付款。此種方式需要中介機構配合先向銀行為買受人提供階段性保證，在貸款銀行向買受人發放貸款並打入出賣人的帳戶後，出賣人歸還銀行的貸款餘額，塗銷抵押登記並將房產過戶到買受人名下，然後買受人再就該房產為其貸款銀行設定抵押，之後中介機構解除擔保，全部交易結束。其三是由買受人通過轉按揭的方式付款。買受人必須向出賣人的貸款銀行提出轉按揭的申請，在取得銀行同意轉按揭和同意房產過戶的書面證明後，買賣雙方即可辦理房產過戶手續，此時買受人需向出賣人支付雙方議定的房價款（扣除轉按揭的部分），並承擔出賣人的貸款餘額。轉按揭的實質是貸款合同中借款人的主體變更，即合同權利義務的概括轉移，目前開辦此項業務的銀行還不普遍。[三十三]以一方名義通過按揭貸款購買的房屋在雙方離婚時如何分割？張男和趙女夫婦2003年購買了一套88萬元的商品房。倆人用家庭積蓄支付了26萬元的首付，剩餘62萬元以張男的名義申請的按揭貸款。每月3000餘元的月供款都是由張男從自己的工資卡中直接扣劃交納。目前倆人因感情不合決定離婚，此時貸款餘額為60萬元。雙方在如何分割房產上產生了爭議。張男認為買房和貸款都是以自己的名義，而且還款也是以自己工資支付的，因此，要求房產歸自己所有。但趙女認為房產目前已增值到120萬元左右，故亦要求取得該房產。問：該套房產應如何分割？律師解答：首先，由於按揭房產在取得房產證的同時要為銀行設定抵押權，法院通常將其作為所有權不完全的房產對待，在雙方就產權歸屬不能達成協議時，一般暫不直接判決房產歸屬，而是根據實際情況先判決由一方使用，待還完銀行貸款並塗銷抵押登記後再根據一方的起訴判決房產的歸屬。因此，目前情況下，雙方只能通過協商方式解決房產的歸屬問題。其次，張男提出的房產應當歸自己的理由是不能成立的。該房產雖是以張男名義購買，但購房的首付款卻是夫妻雙方共同出資。而且購房時處於夫妻關係存續期間，以張男的名義貸款時，趙女也承擔連帶還款責任，故該房產屬於夫妻共同財產。此外，月供款雖然是從張男的工資中支付，但其工資同樣屬於夫妻共同財產，故其還款也應視為夫妻共同還款。再次，由於房產的升值，本案中雙方實際上均希望取得房產。基於此，雙方可以參考房屋的市場價通過競價的方式進行協商，由出價高的一方取得。考慮到張男實際收入較趙女高，且房產歸其所有後亦不需要再辦理過戶手續。因此，如果張男同意房屋按市值作價120萬元的話，雙方可以在離婚協議書中明確約定該房產歸張男所有，由張男給予趙女30萬元（120萬元減去60萬元債務後的一半）經濟補償，並由張男繼續承擔全部銀行債務。採取這種方式由於不涉及到房產過戶，故不需要銀行同意，所以是比較簡便快捷的分割方式。如果雙方協商由趙女取得房產的話，則雙方必須書面通知貸款銀行，並取得銀行同意辦理轉按揭手續後，方可辦理房產過戶手續。而在一般情況下，銀行往往擔心貸款人的還款能力降低而不予同意房產過戶。這樣，會導致房產分割在沒有還清貸款前暫時無法進行。夫妻關係存續期間通過按揭貸款的方式購房時，即使是以一方的名義辦理的借款手續，銀行也會要求另一方出具承擔連帶還款責任並同意就所購房屋設定抵押的書面承諾。因此，在未還清按揭房屋的貸款前，夫妻雙方因離婚而分割房產的，即使雙方通過協商的方式確定了房產歸一方所有，並由該方承擔剩餘貸款的還款責任，但對於另一方而言，依然存在一定的風險。因為，一旦取得房產的一方今後不能履行還款責任時，銀行是有權要求另一方履行還款的連帶責任的。該連帶責任並不因雙方的離婚而自動撤銷。[三十四]夫妻雙方分別向他人借款共同購買的房屋在離婚時應如何分割？李強和任娟於2000年結婚，2004年倆人購買了一套28萬元的二手房，並以任娟的名義取得了房產證。因買房時正趕上住房貸款利率提高，為了減輕還貸壓力，倆人沒有向銀行貸款，而是各自向自己的親朋好友借了一部分款。其中，李強出面借了8萬元，任娟借了6萬元。剩餘14萬元房價款系用倆人的家庭積蓄支付。2006年8月倆人面臨離婚，此時借款均未歸還。問：該套房屋應如何分割？律師解答：首先，該套房產屬於倆人在夫妻關係存續期間用夫妻共同財產出資購買，故屬於夫妻雙方的共同財產。不論房產證辦理在哪一方的名下，原則上均應由李強和任娟各享有一半的房產份額。其次，李強借的8萬元和任娟借的6萬元均系夫妻雙方的共同債務，倆人就上述債務對外向債權人承擔連帶責任（即雙方均應向債權人承擔還款義務）。對內而言，該14萬元債務一般應由雙方平均分擔，即各自承擔7萬元。按照上述處理原則，任何一方取得房產後，均應按照房屋價值減去14萬元債務總額後餘額的一半給予對方補償，並承擔全部債務。假設雙方離婚時房產作價30萬元，若李強取得房產，則李強應給予任娟8萬元補償，並承擔全部債務。但是，在李強不能歸還14萬元債務時，如果沒有取得債權人的同意，任娟對於該14萬元債務仍要承擔連帶責任。當然，任娟在承擔債務後，有權向李強予以追償。夫妻雙方為了購房各自出面進行的借款，屬於夫妻的共同債務。因此，一方借款較少並不意味著該方今後的還款責任就較輕，雙方的還款責任在倆人之間一般是相等的。對外而言，無論雙方在離婚時是否做出約定，則其都應對債權人承擔連帶還款責任。[三十五]以一方的名義借款購買的房屋在雙方離婚時應如何分割？徐先生和黃女士婚後第三年購買了一套住房。房價款為32萬元，其中12萬元是徐先生跳槽到目前的公司工作時，作為其跳槽的條件，由公司向其提供的無息借款。徐先生在借款時與公司同時約定，公司每月從徐先生的工資中扣除1000元，直到12萬元借款還完為止。徐黃倆人現面臨離婚，房產證已取得，但徐先生尚欠單位10萬元借款未還。在分割房產時，徐先生認為是自己向公司償還的債務，該筆借款應屬於自己的個人住房投資，故要求多分得房產份額。黃女士拒不同意。問：該套房產應如何分割？律師解答：首先，該套房產系在夫妻關係存續期間由雙方共同出資購買，屬於夫妻的共同財產。夫妻雙方對該房產形成共同共有關係，一般情況下應當各享有一半的份額。其次，徐先生向公司的借款屬於夫妻的共同債務。該筆借款雖然形式上是徐先生個人對公司的借款，但係為夫妻共同生活購買房產所欠下的債務，故屬於夫妻共同債務。徐先生以本人工資償還債務的行為，屬於夫妻雙方共同還債。徐先生要求多分得房產份額的理由是沒有法律依據的。綜上，該套房產和剩餘的10萬元債務均應由徐黃倆人各享有和負擔一半。假設徐先生以34萬元競得該房產，則徐先生應支付黃女士17萬元，此數額減去黃應承擔的5萬元債務，則徐先生實際支付黃12萬元，然後由自己繼續償還該10萬元債務即可。由於婚姻期間任何一方的工資、新金所得均屬於夫妻共同財產，因此在雙方沒有特殊約定的情況下，任何一方用自己的工資償還雙方購房借款的行為，均應視為雙方用夫妻共同財產還債的行為。[三十六]家庭成員共同投資建造的房屋，在夫妻離婚時如何分割？李女士於1999年5月嫁到丈夫王先生所在的小王莊村。婚後夫妻倆與王先生的父母共同居住，並一起從事本家庭所辦的私營企業的經營。李女士擔任該企業的會計工作。當時夫妻恩愛，家庭和睦。2001年6月王先生一家決定翻建新房。全家從經營所得中出資30萬元在老宅基地上建造了三層樓房的別墅一幢。2005年9月王先生在外跑業務期間，染上了吸毒的毛病，導致王李倆人感情破裂，現面臨離婚。問：該套別墅可否作為王李倆人的夫妻共同財產分割？律師解答：該套別墅是李女士和王先生及王先生的父母在家庭共同生活期間依靠共同經營所得而投資建造的房屋，故屬於家庭共有財產，不能直接作為王李倆人的夫妻共同財產分割。因此，在王、李倆人離婚時，應由全體家庭成員首先對屬於家庭共有的別墅進行析產，從中確定出王李倆人夫妻共有的份額。然後再就作為王李夫妻共同財產的部分按照本章所述的分割原則和分割方式進行分割。假設各方仍認為該別墅的價值為30萬元，則王、李可享有其中一半的份額，即15萬元。如果李不要房產，則離婚時王先生應補償李女士75000元。對於家庭共有房屋的分割，首先應由全體家庭成員進行析產並達成一致意見。如果不能就夫妻共同財產份額部分達成一致意見，即使李女士在離婚訴訟中要求分割該房產，法院也是不予處理的。這時，法院或者先就離婚問題做出判決，或者告知李女士就家庭共有房屋的分割問題另案起訴並中止離婚訴訟的審理。待析產訴訟結束後法院將恢復對離婚訴訟的審理並就離婚中的財產分割問題一併做出判決。如果李女士採取將王先生的父母追加為共同被告的方式，在一個離婚訴訟中希望徹底解決房產問題，是不會得到支持和解決的。[三十七]夫妻雙方已經購買但尚未進行產權過戶登記的公房，在雙方離婚時可否分割？馬先生與趙女士1992年結婚。1996年倆人花費3萬元以房改時的標準價從馬先生的單位購買了一套公房。現在倆人面臨離婚，房屋的市場價已達30餘萬元，可是倆人手頭僅有馬先生單位出具的3萬元的購房收據一張，房屋的產權證仍沒有辦下來。問：這套房屋可以進行產權分割嗎？律師解答：房屋的產權以登記為準，單位出售的公房在沒有辦理產權過戶前，仍歸單位所有，故該套房屋尚無法進行產權分割。如果雙方訴至法院，法院也只能根據實際情況判決由一方居住，待, 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取得房產證後再通過協商或訴訟進行產權分割。當然，本案中馬趙倆人完全可以通過離婚協議的形式約定該房產歸一方所有，並由另一方參照房屋的市場價給予對方適當補償。如果約定歸馬先生所有，則由於馬先生本人就是公房單位的員工，故今後辦理產權證時會比較方便。如果約定房產歸趙女士所有，則雙方應同時約定馬先生負有協助辦理產權過戶的義務。[三十八]以按揭方式購買的房屋在夫妻雙方離婚時還沒有還清貸款的，房產能否分割？丁某、王某夫婦於2003年8月在某小區購買了一套150平方米的房屋。房屋總價款為80萬元。倆人首付20萬元，剩餘60萬元辦理了20年的按揭貸款。銀行月供款系倆人用工資共同支付。2005年1月倆人搬進新居並取得了房產證。2006年6月，丁王倆人因性格不合，夫妻感情破裂。雙方協商離婚時就該套房產歸屬一直不能達成一致。問：該房產應如何分割？律師解答：該套房產屬於夫妻共同財產，在離婚時無論由哪一方取得該房產的所有權，均應由該方給予另一方房產價值一半的補償。因此，如果雙方能夠協商解決房產歸屬問題，該房產的分割並不困難。比如由一方取得房產支付對方補償金並承擔銀行剩餘債務即可。如果雙方不能協商一致而通過訴訟解決房產歸屬的，由於該套房屋雖然取得了房產證但尚未還清貸款，銀行對該房屋享有抵押權，故通常認為此種房屋屬於尚未取得完全所有權的房屋。法院一般不會對房產的歸屬直接做出判決，而是判決該房屋歸一方使用（通常是登記的產權人即借款人），並告知當事人在還清銀行貸款，塗銷抵押登記後再通過訴訟解決房屋產權的歸屬。在我國內地人們一般習慣地把預售商品房抵押貸款稱為按揭貸款。其實，這只是借用了我國香港所使用的按揭一詞，就其法律性質而言，並不具有按揭之實。香港地區所使用的按揭一詞指的是，在借款人沒有還清銀行貸款之前，房屋的所有權歸貸款銀行所有，借款人在還清銀行貸款之後即通過回贖的辦法從銀行取得了房屋的所有權。而在內地，按揭貸款本質上是一種由階段性保證和抵押所擔保的銀行貸款。在商品房的買受人在向銀行借款時，首先由開發商向銀行提供階段性保證，在買受人取得房產證並就房產為銀行設定抵押之後，開發商的保證責任結束，此時如果買受人不能還清銀行貸款，銀行可以行使抵押權，就房屋出賣所得的價款優先受償。因此，將內地的按揭貸款稱為住房抵押貸款更為名副其實，不過出於人們的習慣，本書中仍採用了按揭貸款這一約定俗成的說法。對於按揭購買的房屋，在沒有還清銀行貸款前，如果進行房產過戶，必須由借款人通知作為抵押權人的銀行，在取得銀行的同意後方可辦理。而如果沒有通知銀行並取得其書面同意，房地產主管機關是不予辦理房產過戶的。實踐中銀行由於擔心借款人的還款能力降低，出於防範風險的考慮，一般是不同意辦理轉按揭和房產過戶的。這就帶來了按揭房屋分割上的難題。基於上述原因，在離婚訴訟中為保護作為善意第三人的銀行利益，避免造成新的紛爭，法院一般不會對未還清貸款的按揭房屋做出產權上的分割，只判決房屋由哪一方先行居住。[三十九]離婚時尚未取得房產證的預售商品房如何分割？章先生和孫女士婚後共同出資，以章先生的名義通過一次性付款方式購買了一套商品房。房屋尚未交付時，倆人的婚姻便走到了盡頭。此時，房產證尚未辦理，而倆人均要求取得該套房屋的產權。問：該套房產應如何分割？律師解答：如果雙方能夠就房產的歸屬問題協商一致，比如確定房產歸孫女士所有，則可以達成離婚協議，在婚姻登記機關取得離婚證後，再到房地產登記主管機關辦理預售房屋的買受人更名手續。這樣即可由孫女士取得房產證，同時孫女士給予章先生房屋價值一半的補償。如果雙方協議由章先生取得房產，則無需更名，由章先生直接將補償款支付孫女士即可。如果雙方不能就房產歸屬協商一致，而通過法院訴訟解決的，則由於該套房屋尚未取得產權證，因此法院不會就房產的歸屬做出判決。此時法院會告知雙方當事人，在取得房產證後，再單獨就房產分割問題向人民法院起訴，法院屆時會對該房產的歸屬做出判決。1、從購買預售商品房之日到實際取得房產證需要較長的一段時間。儘管買受人負有申請辦理房屋產權證的法定義務，但由於辦理房屋產權證所需要的土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件均需要開發商提供，如果開發商欠缺該類文件沒能辦理初始登記（即通常所說的沒有取得大產權證）的話，買受人的房屋產權證（即小產權證）是根本無法辦理的。從實際情況看，開發商無論是否代為買受人申辦產權，其為了避免承擔違約責任，一般會在商品房買賣合同中把辦證期限約定的較長，大都在360天到720天之間。2、在沒有取得產權證之前，法院一般不會就房產的歸屬做出判決。基於上述辦證時間上的原因，夫妻雙方在離婚時想立即取得預售商品房的房產證是非常困難的。這種情況下，雙方只能就房產的歸屬進行協商。如果協商不成也只能等待房產證辦下來之後，才能通過訴訟的方式對房屋進行析產分割。否則，即使貿然提起訴訟，按照相關司法解釋的規定，人民法院也不會在這種情況下就房產歸屬問題做出的判決。[四十]房產證上載明的夫妻雙方的房產份額不均等，離婚時如何分割該房產？小張和小王夫妻倆婚後第二年購買了一套房屋。當時是夫妻聯名購房，倆人取得的房產證上載明小張的房產份額為70％，小王的房產份額為30％。現夫妻倆面臨離婚，小王認為該份額是雙方辦證時隨便填寫的，故要求對半分割該房產，小張則認為因為自己掏錢多才約定了自己的份額多，因此要求按載明的房產份額分割。問：該房屋應如何分割？律師解答：該房屋應按照房產證上載明的份額分割，而不應均分。理由如下：首先，夫妻財產制分為法定財產制和約定財產制。在雙方有約定的情況下，優先適用的是約定財產制而不是法定財產制。其次，房產證上載明的房產份額是房產登記機關依據夫妻雙方的書面申請材料來辦理的。故該記載的份額應視為夫妻雙方對夫妻共同財產的特別約定。因此，如果小王不能證明登記有誤的話，法院只能將房產證的記載的份額作為夫妻財產分割的依據，一般不會判決將房產均分。本案的關鍵是如何區分夫妻法定財產制和夫妻約定財產制。根據我國《婚姻法》的規定，在夫妻雙方對共有財產有書面約定的情況下，適用約定財產制。只是在雙方沒有約定或約定不明的情況下，才適用夫妻法定財產制。而房產證上記載的產權份額說明雙方對該房屋這一夫妻特定的財產已經有了事先約定。因為如果沒有書面約定，房產登記機關是不可能註明房產份額。因此，在這種情況下房產自然按照雙方的約定處理。這就提醒我們：夫妻婚後購房如果註明了房產份額，那麼就會按照房產份額分割，除非一方提出反證。而如果產權人記載於一方名下，則在雙方事先沒有明確進行約定的情況下，該房產還是夫妻雙方的共同財產，在離婚分割時，原則上應當平分。[四十一]夫妻同時擁有多套房產時，離婚時應當如何分割？鄭先生和胡女士結婚後用經營所得購買了多處房產，現子女均已成家立業，倆人因種種矛盾無法調和而面臨離婚。目前倆人在北京擁有兩套房產，分別價值150萬元和250萬元；在上海擁有一套房產，價值150萬元；在廣州擁有一套房產價值100萬元。問：倆人結婚後房產應如何分割？律師解答：鄭先生和胡女士分割房產的條件大致相當。在這種情況下，如果雙方均認可上述房產的價值，並能就分配方案達成一致，則只需互相找補差價即可。比如由胡女士取得北京的兩套房產，鄭先生取得上海和廣州的房產時，則胡女士應補償鄭先生75萬元。若由胡女士取得北京的小套房產和上海的一套房產，鄭先生取得北京的大套房產和廣州的一套房產，則鄭先生應補償胡女士25萬元。如果雙方能就房產分配方案達成一致，但不能就房產價值達成一致，則可採取作價補償方式，即就四套房產的價格委託評估機構做出評估後，由獲得較高價值房產的一方按照房產差價的一半給予對方經濟補償。如果雙方不能就房產分配方案達成一致，且均不願意放棄房產所有權，則可採取競價取得方式，由對各套房產出價高的一方取得該套房產，在四套房產通過競價分配結束後，按照競價時的價格由一方給予另一方補償。比如鄭先生以155萬元和245萬元競得北京的兩套房產，而胡女士以160萬元和120萬元競得上海和廣州的房產，則鄭先生應補償胡女士60萬元。如果雙方均不願意取得個別房產，則對於該部分房產可採取拍賣分割方式，由雙方平分所得價款。比如，對於雙方均不願意取得的廣州的房產予以拍賣後，若扣除拍賣費用後所得價款為90萬元，則鄭、胡每人可分得45萬元。在分割作為夫妻共同財產的房屋時，首先應當遵循本章第一節中所述的房產分割的幾個基本原則，即照顧扶養子女的一方、無過錯的一方、生活困難的一方等，按照這些原則確定房產的歸屬，並由取得房產的一方給予另一方房產價值一半的補償。從這一意義上說，確定了子女的扶養權歸屬和雙方的過錯責任往往直接影響到房產的最終歸屬。如果雙方的條件大致相當，按照上述原則不能確定房產的歸屬，而雙方又無法就房屋的價值和歸屬達成一致時，則應區別情況採取競價取得、作價補償和拍賣分割三種方式對房產進行分割。在採用這三種方式處分房產時應當注意以下問題：1、適用這三種方式分割房產的前提是雙方無法就房屋的價值和歸屬達成一致。在雙方能就這兩個問題達成一致的情況下，則人民法院按照契約自由的原則，尊重當事人的意思表示，一般不做主動干預。2、適用競價取得方式時，雙方的條件應大致相當，並且均同意採取競價方式。如果雙方的條件不同，比如一方有過錯，則因按照分割原則即能確定房屋歸屬，故不適用競價取得方式。3、在分割一套房屋時，只能適用一種方式，而分割多套房屋時，三種方式可以並用。如果夫妻雙方離婚時只有一套房屋需要分割，則根據雙方對共同所有的房屋的不同態度，即要麼雙方均主張；要麼一方主張，另一方不主張；要麼雙方都不主張；其結果分別是或競價、或評估、或拍賣，三種方式在同一案件中不可能同時適用。而如果有多套房屋需要分割時，對於雙方均主張的房屋則可以競價取得；對於均不主張的房屋則可以拍賣分割；對於一方主張房產而另一方不主張的，則可以評估作價。4、在訴訟中採取這三種方式分割房產時，一般需要雙方的申請或同意。司法實踐中，人民法院一般並不主動確定訟爭房屋的價值。而目前隨著房地產市場價格的上漲，許多房產在雙方離婚時的價格已遠遠超過了當初的購買價格，由於房屋已成為公民的生活必須品，其價值在夫妻共同財產中的分量非常之重，往往成為爭議的焦點。因此雙方在協商不成時，應及時向人民法院提出申請，由人民法院組織競價、評估或拍賣，從而達到按照房屋的真實價值分割房產的目的。[四十二]夫妻同時擁有兩套房產時，由哪一方取得價值較大的房產？李先生和王女士在結婚時共同購買了兩套房子，一套小戶型價值30萬元，另一套大戶型價值60萬元。倆人離婚時，雙方均要求扶養孩子並分得大戶型的房子。在子女扶養問題上，11歲的女兒表示願隨母親生活。問：這兩套房產應如何分割？律師解答：根據最高人民法院的司法解釋，雙方對10周歲以上子女扶養問題爭議不下時，應當考慮該子女的意見，故本案中王女士取得對女兒的扶養權。在這種情況下，如果雙方就房產分割問題發生爭議，一般要本著照顧扶養子女的一方。因此，應由王女士分得大戶型的房子，李先生分的小戶型的房子。同時，王女士應補償李先生15萬元的房屋差價款。當然，該筆費用在具體支付時可以抵扣李先生應當承擔的子女撫育費部分。[四十三]雙方條件大致相同的情況下，離婚時如何分割房產？范先生和郭女士結婚後共同出資25萬元購買了一處房產，並已取得了房產證。該房產現在價值50萬元，目前倆人面臨離婚，因倆人婚後一直未要孩子，故房產問題成了雙方的主要爭議問題。問：該套房產應如何分割？律師解答：該套房產首先可由雙方協商解決。如果雙方均認可房屋價值為50萬元，並且同意由一方所有的，可由取得房產的一方給予對方25萬元的經濟補償。如果雙方不能就房屋的價值和歸屬達成一致意見，則按如下三種方式處理：1、競價取得方式。即雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，由出價高的一方取得所有權。比如范先生和郭女士都要求獲得房子所有權，這時可通過叫價方式，由一方報出給予對方補償金的數額，誰的出價高則由誰獲得房屋的所有權。如果范先生願意給予郭女士27萬元補償，而郭女士同意給予范先生26萬元，則由范先生取得房屋所有權。2、作價補償方式。即一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應給予另一方相應補償。比如范先生要求取得房屋所有權，並同意給予郭女士20萬元補償。郭女士雖不願意要房子，但認為范先生給予的補償太低，此時可由評估機構對房屋的市場價格做出評估，如果評估價為50萬元，則由范先生給予郭女士25萬元補償。這也是目前房產分割中法院常常採取的方式。3、拍賣分割方式。即雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。如果范、郭倆人均不願意取得房屋所有權，此時雙方可以在離婚前將該套房屋出賣，然後就所得價款平均分割。如果雙方是在離婚訴訟的過程中，出現該種情形，則雙方可申請法院拍賣房屋，然後就拍賣所得的價款進行分割。[四十四]離婚時扶養子女的一方和無過錯的一方可否優先取得房產？劉女士和李先生婚後先在李先生的父母家居住，後倆人在李先生父母家附近購買了一套一居室並搬入居住。在孩子一周半時，因劉女士發現李先生存在外遇而導致雙方決定離婚。但在分割夫妻共同財產時，由於雙方均要求取得房產而相持不下。問：該套房產應分給誰所有？律師解答：該套房產應分給劉女士所有為宜。理由是：首先，該套房產不適合雙方分割使用。由於該套房產為一居室，因此在雙方離婚後不再適合共同居住，而應確定為一方所有。其次，劉女士是撫養孩子的一方。根據最高人民法院的司法解釋，兩周歲以下的子女一般判歸女方撫養。為了保證孩子的居住條件，在夫妻分割房產時應對撫養孩子的一方予以照顧。再次，劉女士是無過錯的一方。雙方的離婚是因李先生存在婚外情，違背了夫妻之間的忠誠義務而造成，故對於劉女士理應予以適當照顧。最後，李先生的住房問題可以通過在其父母家居住得到解決。從雙方的實際住房情況看，李先生與其父母居住在同一城市，將房產分給劉女士所有後，不至於造成李先生住房困難。綜上，該套房產應分給劉女士所有。當然，劉女士取得房產後應給予李先生一定的補償。補償標準一般按房產價值的一半計算。但劉女士的實際支付數額應扣除李先生應當支付的對孩子的撫養費、教育費等費用。我國的夫妻財產制度實行的是共同共有制，它原則上不考慮各方對財產貢獻的大小和收入的高低。離婚時一般均等分割夫妻共同財產。因此，在雙方離婚進行房產分割時，首先應當確認房產是否屬於夫妻共同財產。然後，應當確認該房產能否分割使用，如果可以分割使用，則可以由雙方進行產權分割，各自使用。如果不能分割使用，則應確認歸一方所有，獲得房產的一方應按房產價值的一半給予對方補償。在確認由哪一方取得房產時，應按照如下原則進行：1、考慮雙方的住房情況。一般情況下應照顧無處居住的一方。這樣做有利於社會的穩定，也是構建和諧社會的需要。2、照顧撫養子女的一方。夫妻離婚，往往給孩子幼小的心靈帶來極大的傷害。為確保孩子有一個穩定的居住環境健康成長，將房屋的所有權判給撫養孩子的一方，合情合理。3、照顧無過錯的一方。所謂「過錯」，主要指因誰的原因造成了夫妻離婚。在實踐中，「過錯」的主要情形有：一方有婚外情、虐待家庭成員、吸毒、賭博或存在其他不良嗜好，或道德品質敗壞的其他情形等。4、照顧身體殘疾或生活困難的一方。扶貧濟弱作為中華民族的優秀傳統，也是在雙方離婚時平衡雙方利益應考慮的因素。這樣做也是避免激化社會矛盾的需要。5、在同等條件下照顧女方。由於在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大，所以我國法律給予了女性在離婚時的特別保護。[四十五]再婚夫妻如何把自己名下的房產全部留給自己的子女繼承？許先生與秦女士於2005年4月結婚，倆人均系再婚，其子女均已分開居住。2006年3月許先生出資42萬元購買了一套商品房。為防止雙方子女將來繼承遺產時發生糾紛，許秦倆人經協商就夫妻財產達成如下協議：1、倆人婚後購買的房產屬於許先生所有，秦女士及其子女對該房產沒有任何權利。2、以秦女士名義在銀行的存款，歸秦女士所有，許先生及其子女對此沒有任何權利。上述協議簽訂後，許先生找到律師諮詢：這樣做能夠保證該套房產今後全部由自己的子女繼承嗎？律師解答：許先生夫婦簽訂的這份協議是達不到房產全部由許先生的子女繼承的目的的。首先，這份協議只是確認了該套房產屬於許先生的個人財產。根據雙方協議的約定，可以認為許先生婚後購買房產的全部產權屬於許先生所有，秦女士不享有任何份額。即該套房產屬於許先生的個人財產。其次，這份協議並不能證明秦女士放棄了繼承權。雖然協議中載明了「秦女士及其子女對該房產沒有任何權利」，但這種權利應當是、並且也只能是目前房產的所有權。而房產的繼承權始於許先生死亡之時，即便雙方簽署協議的本意是秦女士放棄繼承權，但是由於訂立協議時繼承並未開始，放棄繼承權的前提條件尚不存在，故事先放棄繼承權的約定在夫妻財產協議中屬於無效條款。因此，該份協議起到的作用是，把夫妻關係存續期間購買的房產通過約定明確為許先生的個人財產。如果許先生先於妻子死亡的話，根據協議該套房產應全部作為其遺產由秦女士和許先生的子女共同繼承。而如果沒有這份協議， 則在許先生去世後，該套房產只能先分割出一半給秦女士，剩下的一半再作為許先生的遺產由秦女士和許先生的子女共同分割。以解決子女繼承問題為目的而訂立夫妻財產協議的夫婦應當明白：夫妻財產協議只能對婚前和婚後取得的房產權屬做出約定，並不能剝奪一方的繼承權。即使一方在夫妻財產協議中放棄了房產繼承權，但真到了配偶死亡，一方反悔時，前述約定對其也是不具有法律約束力的。如果再婚夫妻的一方想在自己去世後把房產全部留給自己的子女，可以採取如下做法：首先，與配偶達成夫妻財產協議，將房產約定為全部歸自己所有。然後，再通過設立遺囑的方式，將該房產指定由自己的子女繼承。但需要注意的是，訂立遺囑時，不能剝奪沒有勞動能力又沒有生活來源的法定繼承人的繼承權。[四十六]在夫妻雙方均不符合優惠房購買條件的情況下，以朋友的名義購買的優惠房存在哪些風險？孫先生在京打拚多年，最近剛與女朋友領取了結婚證。面對不堪重負的房價，倆人決定購買一套經濟適用房。可是倆人均不是北京市戶口，孫先生申辦的《北京市工作居住證》也還沒有辦下來。於是孫先生想了一個冒名買房的主意，讓具有北京市戶口的朋友王某為其買房。在王某同意後，由孫先生夫婦倆出資，以王某的名義購買了一套36萬元的經濟適用房。可是在住進新房後，孫先生夫婦倆卻感到很不踏實：房產證上是王某的名字，自己的權利有保障嗎？律師解答：孫先生夫婦的房產權利很難從法律上得到保障。由於房產作為不動產，其權利的確定以登記公示的房產證為準，在沒有取得房產證的情況下，以購房合同和購房發票為準。而從上述權利確認的憑證上看，孫先生夫婦都與該套房產毫無關係，因此，孫先生夫婦不是該套房產的所有權人，其對房產的所有權是無法從法律上得到保障的。為了防範風險，孫先生應儘快將房產證過戶到自己名下。按照北京市的經濟適用房政策，孫先生在取得《北京市工作居住證》後，即具備了購買經濟適用房的資格。孫先生此時應立即辦理購房資格審核手續，在核准後，即可與王某辦理房產轉讓過戶手續。如果孫先生未能取得《北京市工作居住證》，則只能在王某領取房產證滿5年後，才能與王某辦理房產過戶手續。此時，由於王某系按照市場價向不具有購房資格的人轉讓經濟適用房，按照北京市的規定，轉讓方應按照轉讓總價款交納10％的綜合地價款。本著公平合理的原則，該筆款項可由孫先生夫婦代王某承擔。孫先生夫婦以王某的名義購房會面臨如下法律風險：首先，處理房產的直接風險。按照房產登記公示制度，該套房產的有權處分人是王某而不是孫先生夫婦。王某作為登記的房產所有人完全有權對該套房產進行轉讓、抵押、贈與等處分。即使孫先生夫婦在出資時和王某簽署了書面的協議，約定了王某不得擅自處分房產。但是由於這種協議不能對抗善意第三人，因此如果王某將房產轉讓給第三人的話，第三人會以不知道王某與孫先生的約定為由進行抗辯。這樣，孫先生夫婦即使主張王某的上述處分行為無效，也是難以得到法律支持的。其次，孫先生夫婦與王某之間的債權債務不能實現的風險。雖然孫先生夫婦是房產的實際出資人，但是由於房產登記在王某名下，因此王某是房產的所有人。孫先生夫婦只是與王某建立了債權債務關係。如果雙方簽有書面協議，孫先生夫婦的36萬元債權尚能得到保證。如果孫出資時沒有留下任何書面憑據，那麼一旦王某拒不承認其出資的話，孫先生夫婦不僅房產得不到，而且連36萬元的購房本金也很難要回了。再次，房產被王某親屬繼承的潛在風險。即便王某乃一謙謙君子，上述情況都不會發生，但天有不測風雲，人有旦夕禍福。萬一王某突然身故，如果其法定繼承人將該套房產作為王某遺產加以繼承的話，房產主管部門也是完全可以根據王某繼承人提供的書面材料辦理房產過戶手續的。這對於孫先生夫婦而言，將是一個難以預料的潛在風險。此外，如果今後孫先生需要把房產過戶到自己名下，轉讓的雙方都要交納稅費，這筆費用也將是孫先生的一個額外負擔。[四十七]父親出資購房後兒子負擔月供款的，在父親過世後該房產應如何在兄弟姐妹間分割？丁傑和丁霞是兄妹倆，倆人均已成家。丁傑夫婦攜子和父親老丁居住在一套狹小的標準租私房裡。眼瞅著孫子到了入學的年齡，為了改善孫子的學習條件，老丁拿出自己積蓄的15萬元作為首付款，以自己的名義購買了一套100平米的三居室。房屋總價是60萬元，老丁掏了15萬元的首付款後，每月2500元的房貸月供款由丁傑夫婦負責交納。天有不測風雲。2005年年底，老丁因病過世。原本和睦的兄妹倆，開始為老丁購買的房子爭執不休。妹妹丁霞認為，房產證上既然是父親的名字，該套房產當然屬於遺產範疇，應該由兄妹倆共同繼承，她應分割房子的部分產權。而哥哥丁傑則認為，對父親的贍養義務一直是由他來承擔的，當初購買商品房也是父親的自願行為，何況房子的月供款也一直是由他在承擔。因此，該房產應屬於他的個人財產，妹妹沒有權利分享。問：該套房子應該如何處理？律師解答：首先，該套房產屬於遺產。由於該套房產系老丁貸款購買，且房產登記在老丁名下， 因此該套房產的所有人是老丁，在老丁去世後，應作為老丁的遺產處理。其次，丁傑支付的月供款應區別情況確認是對老丁的贈與還是借款。老丁貸款買房後，其與銀行形成了借貸合同關係。雖然老丁每月應當向銀行交納的月供款是由丁傑支付的，但由於銀行的債務人是老丁而不是丁傑，因此只能將丁傑每月支付的月供款作為其對父親的經濟幫助即贈與或是借款來處理。具體是認定為贈與還是借款，需要丁傑來舉證。如果丁傑能出示相關證據，比如父子之間的協議、聲明或與其兄妹均無利害關係的親屬證詞，證明每月2500元的月供是其借給父親的資金，則丁傑已經支付的月供款總額就應該作為父親對丁傑的債務來處理。此時，被繼承人老丁除了一套房產的遺產外，還有兩筆債務，即對銀行的房貸債務和對丁傑的債務。在遺產分割中，可將父親老丁的首付款15萬元減去丁傑已支付的月供款總額後，再將剩餘部分作為遺產由兄妹倆人合理分配。如果丁傑不能出示相關證據表明其已經支付的月供款為對父親的借款，則部分款項應作為兒子對父親的經濟幫助即贈與。此時房產仍為遺產，但被繼承人老丁遺留的債務僅為對銀行的剩餘債務。最後，該套房產是由兄妹倆人平均分配，還是採取不等量分配由倆人協商確定，協商不成時，則可通過訴訟由法院來判決。由於房產作為不動產不同於其他遺產，有其特殊性，因此，不能簡單地分割，而應根據實際情況具體分配，在這方面法院享有一定的自由裁量權。就本案而言，考慮到丁傑一直和老人居住，對老人侍侯較多，且丁霞另有居所的實際情況，法院在確定雙方的房產份額後，一般會判房子歸丁傑所有，但丁傑應給予丁霞相應的補償。如果確認丁傑已支付的月供款是對其父親的贈與，此時丁傑需拿出首付的一半即75000元現金加上已支付的月供款的一般補償給丁霞。如果確認丁傑已付的月供款是對其父親的借款，則丁傑需要拿出首付款的一半即75000元再減去已支付的月供款總額的一半補償給丁霞。為避免日後產生糾紛，一家人共同購房時應事先簽訂書面協議。各方應在書面協議中就房產出資人、出資金額、房產登記人、各自的產權份額、按揭貸款的申請人、月供款的承擔與支付方式、裝修費用的負擔、各方存在的債權債務等問題，做出儘可能詳細的約定。這樣，才能有效避免因發生矛盾而導致親戚反目。[四十八]婚後一方用個人財產出資購買但登記在另一方名下的房產，能否約定為只屬於出資人所有？【案例31】汪女士和章先生結婚後不僅在天通苑購買了一套經濟適用房。由於章先生經濟上比較困難，30萬元的購房款都是汪女士用自己的婚前積蓄出的資。因為章先生是北京戶口，而汪女士是外地戶口不具有購買北京市經濟適用房的資格，故房產證辦在了章先生的名義。現在汪女士很擔心倆人分手後，自己出資購買的房產會分割給章先生一半，所以想把該房產明確約定為自己個人所有。問：婚後購買的房產能夠約定為一方所有嗎？需要辦理什麼手續呢？【分析解答】1、婚後夫妻雙方共同購買的房產可以約定為一方所有。我國婚姻法關於夫妻關係存續期間取得的財產歸夫妻雙方共同所有的規定，是一個補充性的規定，即在夫妻雙方有明確約定的情況，首先適用雙方的約定，只是在雙方沒有約定的情況下，才適用該法律規定。這種財產處理中的「約定優於法定」的原則充分體現了法律對當事人意思自治的尊重。因此，本案中汪女士只要和丈夫協商一致，是完全有權進行夫妻財產的約定的。2、進行夫妻財產約定時夫妻雙方應在協商一致後簽署夫妻財產協議。該協議包括以下內容：（1）當事人的姓名、性別、身份證號碼、住址等基本情況； （2）現有夫妻財產（含債務）的名稱、數量、規格、種類、價值、狀況等；（3）現有夫妻財產的歸屬；（4）其他約定，如共同債務如何清償，財產孳息歸屬等（參見文書範本）。3、夫妻財產協議最好辦理公證。從法律的角度講，只要雙方就財產的歸屬基於自願的原則達成了書面協議，該書面協議無論是否作了公證，均具有法律效力。但是，由於在爭議發生時往往會出現一方當事人對該協議的真實性等問題的質疑；而依據法律規定已為有效公證文書所證明的事實，當事人是無需舉證的，而且法院也更傾向於接受這種經過公證的文書，所以雙方最好對協議辦理公證手續。當然，雙方也可以通過律師對協議辦理律師見證手續。律師見證可以起到與公證相類似的作用。4、辦理夫妻財產公證的手續。辦理夫妻財產公證需要夫妻雙方共同到住所地或協議簽訂地的公證處提出申請，並提交下列材料：（1）申請人的身份證明，雙方的結婚證書；（2）夫妻財產約定協議書，如果當事人不會草擬該協議，可請公證員代寫；（3）有關的財產證明，如房產證；（4）公證員認為應提交的其他材料。辦理律師見證需要提交的材料大致同上。[四十九]婚後使用父母的資助款購買房產時應以哪一方的名義買房？大剛與小梅婚後買房時因資金不足，大剛的父母主動提出資助10萬元。手捧著父母省吃儉用積攢的10萬元血汗錢，大剛暗暗發誓：今後掙到錢了，一定要把這筆錢還給父母，讓父母有筆積蓄踏踏實實地過好退休生活。可是，在前往售樓處簽約的路上大剛又陷入了沉思：是用自己的名義買房呢，還是用媳婦的名義買房？如果倆人萬一離婚了，會因此對返還老人的資金產生影響嗎？律師解答：按照最高人民法院的司法解釋，當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。因此，大剛和其父母首先應明確10萬元資助款是借貸還是贈與。如果按照大剛的本意，該筆款項系借款，那麼，大剛夫婦就應該與兩位老人簽署借款協議或出具借據，並由大剛夫妻共同在借據上簽名。這樣做就排除了老人贈與的可能性。此時，無論以哪一方的名義買房都不會改變借款的性質。如果兩位老人認為該筆款項是贈與款，那麼，大剛則應該根據老人贈與的本意選擇以誰的名義簽署購房合同。在該筆款項是兩位老人贈給大剛夫妻倆人的情況下，大剛應以夫妻倆人的名義或小梅的名義簽訂購房合同。在該筆款項是兩位老人贈給大剛個人的情況下，大剛應以其本人的名義簽訂購房合同。1、首先明確父母的資助款是借貸還是贈與。按照目前的司法實踐，一般認為，父母為其子女夫妻購房而實際出資時，在父母的具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發，應將父母的資助款推定為贈與。但是，若子女或其配偶有證據證明其與出資人之間形成的是借貸關係的，則不能認定為贈與。這就要求在父母出資時，如果當事人一致認為是借款的，就應及時訂立借款協議或出具借據。由於所購的房產一般為夫妻共同財產，因此借款屬於夫妻的共同債務，故最好由夫妻雙方均作為借款人予以簽名。2、登記的產權人的不同對於認定父母贈與款的歸屬會產生不同的影響。實踐中，對於夫妻婚後父母出資購買房屋產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有；若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，否則一般應認定為向雙方贈與。對此，上海市高級人民法院關於適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）中也做了明確的肯定。這對於處理此類問題，不僅在上海具有指導意義，對於其他地方也可起到借鑒的作用。故以上述案例為例，可以區分如下三種情況得出相應的三種結論：（1）大剛與小梅結婚後購房，大剛父母出資，產權證記載於大剛一人名下，大剛父母的出資款應認定為贈與大剛一人所有。（2）大剛與小梅結婚後購房，大剛父母出資，產權證記載於小梅名下，若小梅不能證明出資為對其一人的贈與，大剛父母的出資款應認定為對夫妻倆人的贈與，若小梅提供了大剛父母的贈與聲明、協議等有效證據的，可認定出資款歸小梅一人所有。（3）大剛與小梅結婚後購房，大剛父母出資，產權證記載於大剛、小梅倆人名下，該出資應認定為對大剛夫妻雙方的贈與。[五十]]婚後用孩子的名義買房需要何種手續？姚先生、唐女士夫婦想通過按揭貸款的方式，購買一套大戶型的房子。看好房子後，唐女士向丈夫提出用兒子的名義來買房。並勸丈夫說，把房產證辦在兒子的名下，可以避免將來交納遺產稅，而且倆人生意做砸了還可以逃避債務。姚先生覺得妻子講的挺有道理，可是目前兒子才6歲。那麼，能以這麼小的孩子的名義買下100多萬元的房產嗎？這樣買房需要什麼手續呢？律師解答：1、父母可以用孩子的名義買房。根據我國民法通則的規定，公民的民事權利能力始於出生、終於死亡。因此，孩子無論年齡大小，健康狀況如何，都是具有民事權利能力的人，都可以依法成為房屋的所有權人。2、為未成年子女買房需要父母代理。公民具有民事權利能力不代表其具有民事行為能力。在我國，從年齡上可以把公民的民事行為能力分三種，即：十八周歲以上的完全民事行為能力人、十周歲以上不滿十八周歲限制民事行為能力人和不滿十周歲無民事行為能力人。只有完全民事行為能力人才能獨立進行民事活動。限制民事能力人只能進行與其年齡、智力相適應的民事活動。無民事行為能力人和限制民事行為能力人的其他民事活動均需要他的法定代理人代理。由於購房涉及標的額巨大，屬於重大民事活動，因此，只能由未成年人的父母代理進行。3、父母為未成年孩子購買房子的具體程序。可分如下為兩種情況：（1）在一次性付款的情況下：父母代理子女選房，然後帶上孩子的出生證或獨生子女證、戶口本、孩子和監護人的圖章，就合同的各項條款與開發商協商後簽訂《商品房買賣合同》，並在買受人一欄和簽字的地方寫上孩子的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。這樣，一個有效的房屋買賣合同就成立了。（2）在選擇按揭貸款的情況下：由於向銀行申請貸款，不僅要求申請人具備完全民事行為能力，而且還要求申請人有一個相對穩定的職業和較高收入，只有這樣才能降低銀行的貸款風險。而孩子並無收入，因此不能成為貸款申請人。許多銀行不辦理房屋唯一產權人是未成年人的按揭申請，申請住房貸款只能由未成年人的父親或者是母親甚至是父母等法定代理人共同來申請。父親或母親和他們的孩子都應該在《商品房買賣合同》上簽名，然後由父親或母親作為貸款申請人向銀行提出借款申請。同時，還需要辦理三份公證：監護關係公證、房產份額公證（若為孩子購房可將孩子的房產份額約定為99％，父母的份額約定為1％）和不可撤銷的連帶責任承諾書公證。以上公證主要是為了證明父母買房給孩子完全是自願行為，以及父母向銀行做按揭還錢的保證。上述手續經審查通過，就可為孩子貸款買房了。4、父母為孩子代辦產權登記需提交的材料。無（限制）民事行為能力人的房屋權屬登記，由其父母作為監護人代理申請，需提交監護人關係身份證明、被監護人居民身份證或戶口簿、證明法定監護關係的戶口簿。此外，還需提交商品房買賣合同、買賣雙方關於房號、房屋實測面積和房價結算的確認書（期房預售的提交，現房買賣無需提交）、房屋登記表、分戶平面圖以及專項維修資金專用收據（期房）、契稅完稅或減免稅憑證。這樣，房產就能登記在孩子名下了。雖然以子女的名義購房可能起到規避將來開徵的遺產稅的作用，但是這樣做也會使父母遇到下列問題：1、處置未成年人名下的房屋有嚴格的限制。從孩子當上了業主，到其成年需要若干年的時間。這期間，孩子的房產處置權要由其監護人作為法定代理人代為行使。這時，處置房產就會涉及到未成年人權益保護問題。按照我國民法通則的規定，除非為了子女的利益，否則父母作為監護人不得處理被監護子女的財產。因此，父母需要出賣或抵押該房產獲得資金時，除非父母承諾將所獲得的款項用於孩子的讀書、留學、治病等事項，並辦理公證手續，否則登記機關是不給辦理過戶或抵押登記手續的。這對於父母而言，可謂買房容易賣房難了。2、子女成人後，父母無權處分其房產。當小小孩童坐擁百萬房產時，由於其沒有通過自身努力便坐享其成，來之太易，孩子不僅對父母的拳拳愛心未必理解，還有可能因滋生的優越感而弱化其刻苦奮鬥的心志。在子女長大成人之後，父母想變賣、贈與、抵押房產，也只有在兒女委託的情況下，父母才有權處理。一旦子女倚仗產權在握而對父母不孝，父母可就更為鬧心了。3、以孩子的名義買房逃避債務並不可行。本案中唐女士認為以孩子名義買房可以逃避夫妻倆人做生意欠下的債務。其實，按照法律規定，家庭經營的債務，應當以家庭財產承擔。而家庭共同財產並非僅指夫妻共同財產，以孩子名下的購買的房產同樣屬於家庭共同財產。因此，孩子名下的房產並不能起到逃避家庭債務的作用。綜上，是否使用未成年子女的名義買房，需要父母慎重考慮，謹慎從事。[五十一]婚後用一方名義購買的房產屬於夫妻共同財產嗎？小杜和丈夫小劉結婚3年了，近期倆人用共同積蓄購買了一套住房。可是，這幾天小杜有點悶悶不樂。原來，當時和開發商簽訂購房合同時，使用的是小劉的名義。小杜對此感到隱隱地擔心：萬一將來倆人的關係有什麼變化，這房子屬於夫妻共同財產嗎？律師解答：小杜的擔心是沒有必要的。因為該套房子是倆人結婚後用共同積蓄購買的，根據我國婚姻法的規定，婚姻關係存續期間取得的財產，歸夫妻共同所有。故不論該房產是登記在一方名下還是在雙方名下，其都屬於小杜和小劉的夫妻共同財產。當然，如果小杜仍不放心，可以申請進行產權人的名稱變更，在房產證上將雙方都列為產權人。1、認定房屋是否屬於夫妻共同財產，並不是以房產證上記載的是雙方姓名還是一方姓名為標準。婚後只要是用共同財產購買的房產，不論是登記在雙方的名下還是丈夫或者妻子一方的名下，都屬於夫妻雙方的共同財產。2、房產登記在雙方名下和一方名下，在法律後果上存在的主要區別。登記在夫妻雙方名下的房產發生對外轉讓時，需要夫妻雙方作為轉讓方共同簽字認可。在辦理房產過戶時，需要雙方共同到場。而登記在一方名下的房產對外轉讓時，只需要一方作為轉讓方簽字認可。登記過戶時，一方到場即可。從這個意義上說，將夫妻雙方一併登記為產權人，雖然在今後房產轉讓時，手續要繁瑣一點，但可以有效地避免一方以較低的價格惡意轉讓房產，從而有助於加強夫妻雙方對房產的共同控制力度。目前，有的地方房地產主管機關在辦理私人所有的房產過戶手續時，會要求所有權人提供其結婚證或者未婚證明（如戶口簿）。在確認所有權人已婚的情況下，所有權人辦理房產轉讓等過戶手續時，如果其配偶不到場，則必須取得其配偶的書面同意，並提交《配偶同意確認書》。這種做法如果能夠得到普遍推廣的話，對於加強對夫妻共同財產的保護，防範一方惡意轉移房產將是非常有利的。同居關係的一方通過何種途徑可以繼承另一方的房產？[五十二]劉大爺和苗大娘黃昏戀已經好幾年了。由於劉大爺三個兒女的一致反對，兩位老人雖然自2002年便生活在一起，但一直沒有履行結婚登記手續。去年劉大爺行動不便後，一直是苗大娘照管其生活起居。因為雙方居住的是劉大爺十年前在老伴去世後買下的二居室，眼看劉大爺的病情日重，無兒無女的苗大娘也越發擔心在劉大爺去世後，其子女會將自己從該房屋中驅趕出去。如果這樣，孤身一人的苗大娘又將何處安身呢？問：苗大娘如何才能繼承房產呢？律師解答：由於苗大娘並未與劉大爺登記結婚，雙方的關係也不構成事實婚姻，因此按照苗大娘目前的身份，其是無權繼承劉大爺名下的房產的。不過好在劉大爺目前尚健在，故對於苗大娘而言，至少有以下四種途徑可以幫助其實現對房屋享有合法權益：其一，苗大娘與劉大爺立即登記結婚，這樣，雖然房產仍屬於劉大爺的個人婚前財產，不屬於雙方的夫妻共同財產，但在劉大爺去世後，苗大娘作為其配偶，即和劉大爺的三個子女共同成為第一順序繼承人，至少享有四份之一的房產份額。其二，苗大娘與劉大爺登記結婚並辦理夫妻財產公證，將房屋約定為夫妻共有財產。這樣，在劉大爺去世後，首先要對作為夫妻共有財產的房產份額分給苗大娘一半，剩餘一半再作為劉大爺的遺產由四名法定繼承人繼承。苗大娘可以分得全部房產八分之五的份額。其三，苗大娘與劉大爺登記結婚，劉大爺立下遺囑將房產指定全部由苗大娘繼承。由於苗大娘作為其配偶，系劉大爺的法定繼承人，因此，此種情況下屬於遺囑繼承。其四，雙方不願登記結婚的情況下，劉大爺立下遺囑指定將房產在其死後全部贈給苗大娘，並辦理相應的公證手續。此種情況下，因苗大娘不是劉大爺的法定繼承人，劉大爺的行為屬於遺贈。按照司法部、建設部規章的規定，遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡後，遺囑受益人須持公證機關出具的「遺囑公證書」和「遺囑繼承公證書」或「接受遺贈公證書」，以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。因此，無論是劉大爺設立遺囑還是苗大娘接受遺贈房產，都應該辦理相應的公證手續。這也是將房產作為遺產處理時特別需要注意的地方。[五十三]婚前雙方共同出資以一方的名義購房，產權人死亡後房產如何分割？王先生和吳小姐在戀愛期間購買了一套商品房。房屋價款60萬元，其中王先生出資20萬元，吳小姐出資10萬元，購房人和房產證上使用的都是吳小姐的名字，並以吳小姐的名義辦理了30萬元的按揭貸款。天有不測風雲，就在倆人行將結婚之計，吳小姐在出差途中不幸遇難。吳小姐的父母在整理女兒遺物時，發現了房產證，並準備辦理遺產過戶手續。王先生知悉後堅決反對。問：房產該如何分割？律師解答：從實際出資的角度上說，這套房產應當屬於倆人共有。在倆人沒有房產份額約定的情況下，應當根據雙方的實際出資額確定王先生和吳小姐的房產份額。由於雙方並未結婚，故王先生不能作為吳小姐的法定繼承人，吳小姐的房產份額應由其父母依法繼承。按此原則，可由吳小姐的父母將王先生已經支付的20萬元購房款和其本人實際承擔的銀行月供款返還給王先生，並承擔吳小姐對銀行的剩餘債務。然後，吳小姐的父母辦理《繼承權公證書》，並在取得銀行同意或者還清貸款後，即可辦理吳小姐名下遺產房屋的過戶手續。如果王先生希望取得房產，由於其不是繼承人，故需要辦理房產轉讓手續，由其將吳小姐已經支付的10萬元購房款和吳小姐本人實際承擔的月供款支付給吳小姐的父母，並取得銀行同意進行轉按揭，承擔剩餘的貸款債務後方能進行房產轉讓。當然，在房價升值的情況下，補償或轉讓的價款需要適當提高，雙方才可能達成協議。上述結果是在雙方對出資情況並無異議情況下的房產分割方案。如果吳小姐的父母不認可王先生出資的說法，那麼，對於王先生來說，將會面臨很大的風險。由於其和吳小姐並未結婚，而房產證又在吳小姐的名下，購房合同也是以吳小姐的名義簽署，這種情況本身就使王先生承擔了很大的舉證責任。因此，王先生必須提出其已實際出資的有效證據，比如從其個人帳戶上轉帳付款的書面憑證或電子記錄等。如果其不能對此進行舉證，則司法實踐上一般將全部房產作為吳小姐的遺產，判給作為其法定繼承人的父母來繼承。[五十四]婚前雙方共同出資聯名購房，一方死亡後房產如何分割？志強和文麗戀愛期間共同出資40萬元聯名購買了一套房屋，然而就在倆人結婚前，志強因遭遇車禍而去世。志強只有兄弟倆人，其父母早已過世。在文麗料理完志強的喪事後，志強的哥哥從外地趕來，要求進行房產分割。問：雙方購買的房產應如何分割？律師解答：1、首先應對倆人的共有房產進行析產。倆人共同出資購買的房產屬於雙方的共有財產。如果雙方已經約定了房產份額並取得了房產證，則應按房產證上載明的比例確定各自的房產份額。如果雙方沒有對房產份額做出書面約定，則應按雙方的出資額確定各自份額。在出資比例無法證明的情況下，應推定為雙方各佔50％的份額。2、屬於志強所有的房產份額應作為志強的遺產進行分割。根據我國《繼承法》的規定，被繼承人死亡後在沒有遺囑的情況下，按法定繼承辦理。即由其配偶、子女、父母作為第一順序繼承人，由於志強父母已逝，其本人又未婚，故其沒有第一順序繼承人，其房產份額應由第二順序人繼承，包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。鑒於在志強的第二順序繼承人中，只有其哥哥一人，因此該部分房產份額應由其哥哥繼承。3、文麗不享有志強的遺產繼承權。由於文麗與志強並未結婚登記，因此，文麗不是志強法律上的配偶，不能作為志強的繼承人。志強的房產份額歸其哥哥所有後，文麗可以和其哥哥協商，通過房產有償轉讓的方式使房屋產權歸屬於一人。雙方在戀愛、同居期間由於並沒有登記結婚，故不存在法律上的配偶關係，因此，一方是不能成為另一方的法定繼承人的。在這種情況下，除非另一方留有遺囑，將其房產遺贈給對方。否則，一方無權繼承另一方的房產[五十五]雙方先同居後補辦結婚證的，在同居期間購買的房產應如何分割？1999年3月，26歲的胡先生和24歲的江女士舉行了婚禮。之後倆人以夫妻名義共同生活。2001年8月，倆人用兩年來共同生活期間所積攢的16萬元購買了一套二手房，購房人和房產證上寫的都是江女士的名字。2003年3月因江女士懷孕，為了辦理准生證，倆人才領取了結婚證。2005年6月雙方因感情不和開始分居。倆人關係緊張後，胡先生一直對該套房產的歸屬問題惴惴不安。因為房產是在倆人領取結婚證之前購買的，而房產證上又是江女士一個人的名字，胡先生擔心該套房產會作為個人婚前財產來處理。問：該套房產屬於夫妻共同財產嗎？律師解答：該套房產屬於夫妻共同財產。理由在於：首先，胡江倆人先前的同居關係經補辦結婚登記後可以轉化為事實婚姻關係。雖然1999年3月倆人同居時未進行結婚登記，但此時倆人已以夫妻的名義共同生活並且也符合結婚的實質性要件，因此雙方先前的同居關係在補領結婚證後即轉化為法律認可的事實婚姻。其次， 2003年3月倆人領取結婚證的行為屬於補辦結婚登記。按照相關計劃生育法規和政策，已達到法定婚齡但未辦理結婚登記手續而同居懷孕的，應終止妊娠，否則將受到嚴厲處罰。在此情況下，倆人在已經以夫妻名義共同生活兩年之後，出於懷孕生養的原因而領取結婚證，其實質是補辦結婚登記。第三，倆人的婚姻效力應從1999年起算。根據最高人民法院的司法解釋，男女雙方根據婚姻法第八條規定補辦結婚登記，婚姻關係的效力從雙方均符合婚姻法所規定的結婚實質要件時計算。因胡江倆人從以夫妻名義共同生活時起，均符合結婚條件，故雙方婚姻效力應從1999年3月起計算。第四，該套房產系在夫妻關係存續期間所取得。在補辦結婚登記後，胡江倆人的婚姻效力始於1999年3月，故倆人於2001年8月出資購買的房屋取得於雙方夫妻關係存續期間，且雙方共同出資時對該房屋的權屬又無其他約定，因此，該套房屋雖然登記在一方名下但也應屬夫妻共同財產。按照最高人民法院的司法解釋，對於1994年2月1日以後的同居關係，只有男女雙方補辦結婚登記後，才能將先前雙方符合結婚的實質要件之日起的同居關係合法化，並以雙方符合結婚實質要件時的同居時間點認可雙方婚姻的起始時間。因此，從這一意義上說，也可以將雙方辦理結婚登記之前符合結婚實質要件的同居關係視為事實婚姻。當然，這要以補辦結婚登記為前提，否則，對於沒有補辦結婚登記的同居關係，法律是不承認其婚姻效力的。由此可見，為了從法律上保護雙方的合法權益，同居雙方應及時補辦結婚登記。[五十六]雙方在事實婚姻期間購買的房產應如何分割？1992年，24歲的吳男和21歲的趙女按照當地農村的習俗舉辦了婚禮，但沒有領取結婚證。婚後倆人即到廣東打工，後在一鎮上定居並做起了小生意。在雙方的共同經營下，倆人先後在該鎮購置了4處房產用於出租。但讓倆人感到遺憾的是，趙女因創業之初，工作繁忙而多次打胎導致後來一直未能生育。2004年倆人又來到深圳經商，在此期間，吳男結識了一女子並與之同居。趙女氣憤之餘提出離婚，並要求分割一半房產。但吳男竟然說，「我不認識你，離什麼婚？房產都是我的名字，你憑什麼分割？」。面對這樣的負心漢，趙女欲哭無淚，決心通過法律手段維護自己的權利。問：趙女能夠分得房產嗎律師解答：趙女和吳男的同居關係始於1992年，當時倆人均已符合結婚的實質要件，故雙方構成法律認可的事實婚姻關係。倆人在事實婚姻關係期間的勞動所得均屬於夫妻共同財產。雙方通過共同經營所購置的房產，即使登記在一方名下，也應視為夫妻的共同財產。因此，只要趙女證明了上述基本事實，其是完全有權利分得房產的。舉行婚禮並不是結婚的法定程序，更不是婚姻成立的法定證明。為了保護雙方的合法權益，雙方應當共同到一方常住戶口所在地的婚姻登記機關辦理結婚登記，領取結婚證，以成為合法夫妻。本案中趙女雖然在事實婚姻成立的情況下，具有分割房產的法律依據。但是，由於對方吳男的耍賴和否認，趙女必須首先證明雙方從1992年即以夫妻名義共同生活的事實，其分割房產的要求才能得到法律上的支持。如果趙女不能證明雙方存在事實婚姻，則其必須證明吳男名下的房產屬於雙方的共有財產，才有可能參與房產的分割，這對於趙女而言，會比證明存在事實婚姻的難度更大。[五十七]婚前同居但不構成事實婚姻的，雙方共同購買的房產應如何割？小芳和大志相戀多年，2003年倆人共同出資聯名購置了一套商品房，並以倆人的名義做了共同按揭貸款，月供款由每人各出1000元。房屋交付後倆人即以夫妻名義在新房內開始了同居生活。2005年大志從單位分得一套一居室，但大志沒有居住裝修後將其出租出去。因為忙於工作，雙方一直未領取結婚證。2006年春節期間倆人因故分手。小芳認為雙方構成事實婚姻，要求把倆人共同購置的房屋和大志分得的公房一併作為共同財產分割。大志不同意，並拒絕搬到自己分配的公房居住，認為自己一旦搬出共有房屋，就等於放棄了房屋的所有權，問：哪一方的觀點是正確的？小芳可以到法院起訴要求解除倆人的同居關係嗎？律師解答：1、倆人的說法都存在錯誤之處。首先，按照最高人民法院的司法解釋，只有男女雙方以夫妻名義共同生活的同居關係發生在1994年2月1日之前，並且男女雙方當時均已經符合結婚實質要件的，人民法院才按事實婚姻處理。本案中倆人的同居關係是從2003開始的，因此，雙方不構成事實婚姻。其次，房屋的所有權一般以登記的權利人為準，小芳和大志共同購置的房屋屬於倆人共有，一方搬出該房屋的並不意味著對產權的放棄。由於雙方不存在婚姻關係，大志同居期間分得的公房屬於其個人財產，不應作為共有財產予以分割。2、小芳若到法院起訴請求解除同居關係，法院是不會受理的。由於倆人之間不構成事實婚姻，而是一種不受法律保護的同居關係，按照司法解釋的規定，除非一方屬於有配偶與他人同居的情形，否則，人民法院不予受理單純要求解除同居關係的訴訟。3、雙方的房產和債務問題應通過協商解決，協商不成時可以向法院起訴。雙方的共有房產，若不願意維持現狀，可以通過競價轉讓的方式由一方向對方支付轉讓價款後享有全部產權。事實婚姻從廣義上說，是指沒有配偶的男女，未進行結婚登記，即以夫妻名義共同生活。由於事實婚姻沒有履行法定的結婚程序，故本質上屬於違法婚姻，一般不承認其法律效力。只是考慮到我國的現實國情，為了維持一定範圍內的、特別是廣大農村人口婚姻關係的穩定，國家對未辦理結婚登記而以夫妻名義同居生活的男女，對其雙方之間的婚姻效力採取了有條件的予以認可，這就是法律認可意義上的事實婚姻概念（本書以下所述的事實婚姻均指此種法律認可意義上的事實婚姻）。按照最高人民法院的司法解釋，構成事實婚姻必須符合兩個基本條件。其一，以1994年2月1日《婚姻登記管理條例》的公布實施為時間點，同居關係應開始於1994年2月1日以前，其二，同居時男女雙方已經符合結婚實質要件的。所謂結婚的實質要件包括：1、男方已滿22周歲，女方已滿20周歲；2、雙方自願結婚；3、雙方均無配偶；4、雙方不屬於直系血親或者三代以內旁系血親；5、不患有醫學上認為不應當結婚的疾病。只有符合以上條件的同居關係才能按事實婚姻處理。而對於發生在1994年2月1日以後的同居關係，雙方只有補辦結婚登記以後，法律上才能對符合結婚實質條件以後的婚姻效力予以認可。[五十八]婚前一方用另一方的贈與款購買的房產應如何分割？唐建是一家公司的老闆，離異後不久即開始追求本公司秘書夏雨。得知夏雨準備買房後，唐建主動拿出一張50萬元的支票交給夏雨，夏雨說「送給我的？」唐建說「送給你就送給你。」夏半開玩笑地說，「那你得給我寫個字據，不然拿了我也還不起。」唐說，「不用你還」，然後順手在一張白紙上寫下「自願送給夏雨50萬元購房資金，無需償還。唐建」。夏雨收下了支票和字據後不久，就以該50萬元作為首付款並通過按揭貸款以其本人名義購買了一套80萬元的商品房。倆人同居一年後夏雨從公司辭職並提出分手，唐建惱羞成怒提出分割房產。問：唐建的要求有法律依據嗎？律師解答：唐建的要求沒有法律依據。從唐建出具的字據內容看，50萬元是唐建贈給夏雨的購房資金，夏雨接受後，倆人之間即構成贈與關係。由於贈與的財產的所有權已經完成轉移，而且唐建的贈與並沒有對夏雨附加任何義務，夏雨也沒有嚴重侵害唐建的行為發生，因此，即使倆人分手，唐建也無權撤銷對夏雨的贈與。在這種情況下，夏雨用贈與款購買的房產屬於其本人所有，唐毅無權要求分割。贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。所謂財產權利的轉移，對於不需要登記的動產來說，交付時即發生權利的轉移；而對於房屋這類不動產和需要登記的動產如車輛、船舶等，則以辦理登記過戶的手續為權利轉移的標誌。因此，贈與人在要求對方返還贈與財產時，必須確認財產的權利是否已經轉移。在財產權利已經轉移的情況下，對於戀愛中的贈與人與受贈人而言，只有受贈人嚴重侵害贈與人或其近親屬的，或者違反贈與約定義務的，贈與人才能行使撤銷權，要求返還贈與財物。[五十九]婚前一方委託另一方買房並表示該房產婚後歸雙方所有的，結婚不成時房產如何分割？老華僑代先生喪偶後在回國探親期間，結識了廣州的肖小姐並同居。代先生準備回新加坡處理有關事宜後，就回國結婚。臨行前代先生將20萬美元交給肖小姐，讓肖在廣州買下一套房屋作為倆人的新房。為此，代先生立下字據：「20萬美金由肖小姐在廣州用於購買結婚新居及家私，雙方結婚後，新房及所購物品均屬我與肖小姐共有。」代、肖倆人均在字據上籤了名。之後，肖小姐以自己的名義花費12萬美元購買了一套商品房並取得了產權證。代先生從國外回到廣州後，倆人因種種原因發生矛盾而決定結束戀愛關係。代先生要求肖小姐歸還購買的房屋和剩餘資金，肖小姐認為根據雙方所立字據，該套房產屬於代先生的自願贈與，故只同意退還剩餘的8萬美元資金。問：代先生有權要求歸還房產嗎？律師解答：肖小姐認為房產系代先生自願贈與的觀點是錯誤的，代先生有權要求肖小姐歸還房產和剩餘資金。首先，肖小姐是受代先生委託買房，倆人之間是一種委託合同關係，因此，肖小姐利用代先生的出資，以自己的名義購買的房屋應歸屬於代先生。其次，代先生雖然表示所購買的新房在婚後屬於倆人共有，即將購買的房產贈與一半的份額給肖小姐，但這是一種附條件的贈與行為，即只有倆人結婚後，贈與的條件才能成就，這此之前，即使肖小姐將房產登記在了自己名下，也不能認定贈與已經生效。當然，從物權的角度考慮到房產已經登記在肖小姐名下的事實，倆人可以協商由肖小姐繼續擁有房產，但應將20萬美元返還給代先生。贈與是一種民事法律行為，而民事法律行為是可以附條件和期限的。故贈與人在做出贈與表示的同時可以附上條件和期限。所謂條件指的是將來在客觀上發生與否尚不確定的事實，而期限則是指時間問題，是將來必然要發生的。附條件的贈與，在條件成就時生效。附期限的贈與，在期限到來時生效。此外，雖然贈與一般是無償的，但卻可以為受贈人附義務。如果受贈人沒有履行所附的義務，贈與人可以依法撤銷贈與。戀愛一方在向對方贈與房產時，可以充分利用贈與的上述法律特徵，設定贈與的條件或期限或者為對方設定義務，從而充分地表達自己的真實意圖。而作為受贈人亦應充分注意到對方設定的這些條件、期限和自己應承擔的義務，從而保證贈與的效力。[六十]婚前一方向另一方承諾贈與房產，但在房產過戶前又反悔的，房產應如何處理？王先生與李小姐相戀半年後，讓李小姐搬進了自己購買的新居，開始了同居生活。李小姐多次要求登記結婚，可王先生一直以工作太忙予以推脫。為了安撫李小姐，王先生主動表示：「雖然我們沒結婚，但在我的心中，你早已是我的妻子，現在我的房產也有你的一半」。李小姐認為其花言巧語，空口無憑。王先生當即在一張白紙上寫下一句話的聲明，內容是：「我自願將自己位於大地花園的房產贈給李小姐一半份額。立此為據，決不食言。」李小姐讓其簽了字後，喜滋滋地把該聲明收了起來。但王先生既未將房產證交給李小姐，也未辦理房產的更名過戶手續。一年後，王先生移情別戀提出分手。李小姐拿出聲明要求其兌現承諾，分割一半的房產。王先生卻以倆人並未結婚為由拒不同意。問：該套房產李小姐有權分割嗎？律師解答：李小姐無權分割該套房產。雖然王先生做出了向李小姐贈送一半房產份額的承諾，並立下了書面字據，但是，由於按照我國《合同法》的規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前是可以撤銷贈與的。因此，在王先生並未將房產證辦理到李小姐名下的情況下，該套房屋的權屬份額仍全部屬於王先生所有，並未發生權利的轉移，王先生此時是有權撤銷贈與的。至於王先生所說的倆人並未結婚，並不構成其拒絕分割房屋的理由，因為從李小姐提供的聲明字據上看，該房產的贈與並不以倆人結婚為條件。因此李小姐無權獲得房產份額的真正原因不是贈與的條件未成就，而是雙方沒有及時辦理房產更名過戶的手續，使得王先生有機會撤銷贈與。依照法律規定，贈與合同為實踐合同，即只有辦理了贈與財產的權利轉移手續才發生法律效力。受贈人沒有交付贈與物的，受贈人不得請求交付，贈與人也無交付的義務。但是，對於救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與財產的，受贈人可以請求交付。因此，對於受贈人而言，要保證贈與發生法律效力，至少應採取如下兩種方式中的一種：1、在對方承諾贈與後，立即辦理房產證的過戶手續。這是最為現實有效的方式。2、在對方不同意立即過戶的情況下，雙方到公證處就贈與協議辦理公證手續，並保管好對方的房產證。這樣，即使雙方分手了，受贈方亦可要求對方交付房產。[六十一]戀愛雙方合辦公司期間以公司名義購買的房產，在雙方分手後應如何分割？康成與寧惠在戀愛期間分別出資8萬元和4萬元開辦了一家有限責任公司。康成任公司的執行董事，寧惠擔任公司經理。公司開辦3年時，康寧倆人因故分手。此時公司名下一套價值120萬元的辦公用房成為雙方爭議的焦點。該套房產系倆人用公司經營積累的利潤所購買，在公司150萬元的凈資產中，屬於最大的一宗財產。康成認為自己是公司的大股東又是法定代表人，所以該套房產應歸自己所有，由其給予寧惠適當補償。而寧惠認為，公司的日常經營主要由自己負責，自己對公司的貢獻最大，所以該套房產要麼歸自己，由其給予康成一定補償，要麼雙方各佔一半份額。問：該套房產應如何處理？律師解答：1、該套房產屬於公司的固定資產，不屬於倆人的共同財產。在康、寧倆人共同出資，設立公司的情況下，公司自取得營業執照之日起便成為獨立的法人實體。康、寧倆人認繳的出資已轉化為公司的財產，不再屬於個人所有。與此同時，倆人按出資比例對公司享有相應的股權。由於公司作為獨立的法人，享有獨立的法人財產權，並以其全部財產對公司的債務承擔責任。因此，在公司經營中，由公司出資並以公司名義購買的房產屬於公司的自身資產，而並非一般意義上的共有財產，即公司財產並不直接等同於出資人的個人財產。2、房產是否進行分配決定於公司是否解散。如果康、寧倆人決定，在倆人分手後，公司繼續存續，則公司的全部資產包括房產在內不發生分割的問題。當然，在公司按照決策程序決定對外轉讓該房產的話，此時康、寧倆人可以通過競價方式，由出價高的一方通過購買取得該房產的所有權。如果倆人決定公司解散，則應依法對公司進行清算。在用公司財產分別依法支付職工工資、社會保險費用和法定補償金、繳納所欠稅款、清償公司債務後，可以對包括房產在內的公司剩餘財產進行分配。3、在公司進行清算後雙方可以按照出資比例分配房產份額。按照我國《公司法》的規定，公司的剩餘財產應按照股東的出資比例分配。因此，在本案中，如果該套房產屬於公司償債後的剩餘財產的話，則應按照康、寧倆人2比1的比例分配房產份額。雙方可以通過競價方式取得房屋的全部所有權，並按照上述份額比例支付給對方相應的轉讓費用。公司的房產不能等同於股東的個人財產。在公司存續期間，公司的房產對外轉讓，必須經過公司章程所規定的程序。而分配公司房產只能在公司解散, 後，房產可以作為剩餘財產的情況下，才能依照《公司法》的規定，按照股東的出資比例進行分配。修改後的《公司法》已於2006年1月1日起施行。按照《公司法》的規定，公司股東按照實際出資比例分取公司紅利。這是公司股東分享公司收益的基本原則，但是《公司法》同時也充分尊重當事人的意思自治，規定了在全體股東一致約定的情況下，也可以不按照出資比例分取公司紅利。因此，在戀愛雙方共同投資成立公司的情況下，如果一方認為自己出資雖少，但貢獻較大，則可以與另一方協商按照約定的比例分配公司紅利。如果沒有這種約定，則只能按照出資比例分配紅利。至於在公司解散時，再提出不按照出資比例的其他分配方案，則除非其他股東一致同意，否則由於缺乏法律依據，是不會得到支持的。[六十二]婚前一方系另一方僱員的情況下，僱主用共同經營所得購買的房產應如何處理？李魏於2002年底開了一家個體服裝專賣店，曉霞是其僱員。在朝夕相處中倆人產生了感情。自從2003年5月確立了戀愛關係後，曉霞每月1000元的基本工資和銷售提成便沒再領過。此後，李魏負責進貨並保管服裝店的貨款存摺，曉霞負責銷售和生活安排，倆人共同早出晚歸，雖未同居，卻儼然開了一家夫妻店。2005年3月，雙方經商議決定次年結婚。當月李魏從服裝店經營所得款中拿出20萬元，以自己的名義在服裝店附近購買了一套商品房。但曉霞搬到新房不久，便因發現李魏的移情別戀而決定分手。分手後，李魏要求曉霞搬出購置的房屋，而曉霞認為該房屋是雙方共同經營、共同勞動掙來的，故要求分割一半的房產。問：曉霞有權分割該套房產嗎？律師解答：李魏作為個體工商戶僱用曉霞後，儘管雙方沒有簽訂勞動合同，但曉霞提供勞動並獲得勞動報酬的基本事實，證明雙方存在事實上的勞動合同關係。在倆人確立戀愛關係後，由於雙方並非法律意義上的夫妻，而且雙方也並沒有將服裝店由個體工商企業變更為個人合夥企業，故李魏與曉霞的勞動合同關係並未發生實質性改變。李魏用服裝店經營所得並以其本人名義購買的房產屬於李魏本人所有，曉霞無權分割該房產份額。對於曉霞在共同經營中的付出，雙方應協商解決，由李魏支付拖欠曉霞兩年多的工資款和提成收入。如果雙方協商解除勞動合同關係，李魏應另外支付不低於曉霞3個月工資的經濟補償金（即每工作一年支付一個月）。如果李魏拒不支付該款項，曉霞可以向勞動爭議仲裁機關申請依法仲裁。如果對仲裁結果不滿意，可在收到仲裁裁決後15日內向人民法院起訴。戀愛關係雖是婚姻關係的前奏，卻與婚姻關係有著本質的區別。老闆與員工發生戀愛後，雙方的法律關係並不因戀愛關係的確立發生改變。除非老闆願意重新進行工商登記或者進行工商變更，把員工列為企業的合伙人或者公司的股東。員工不要想當然地也以老闆或老闆娘的身份自居，更不要因此誤認為可以直接分紅而就瀟洒地不要工資報酬了。而在戀愛過程中如果雙方買房，只有員工也作為產權人之一，其在法律上的財產權利才能得到可靠的保障[六十三]婚前一方用其經營所得並以雙方名義購買的房產應如何分割？孤兒趙輝與同村女青年小鳳是一對戀人。在小鳳的建議下，趙輝承包了村裡的50畝荒地，種起了樹苗。之後，小鳳又多次幫趙輝聯繫了樹苗的銷路。趙輝的樹苗生意因此做得紅紅火火。兩年後小鳳提出想在鎮上買間門面房，待倆人來年結婚後自己在鎮上做生意用。考慮到小鳳對經營的貢獻，且倆人已有結婚的打算，趙輝便把經營樹苗攢下的10萬元和自己的身份證都交給了小鳳，讓小鳳在鎮上以倆人的名義購買了一間門面房。然而，天有不測風雲，半年後，倆人因故分手，就在這時，又遇到了洪澇災害，樹苗被淹死大半，趙輝因此欠下了6萬餘債務。趙輝無奈想把門面房賣掉，準備還債。但小鳳認為房產有自己的一半，堅決不同意。問：這套房產應如何處理？律師解答：農村承包經營戶的經營方式有兩種，一是個人經營，二是家庭經營。在趙輝作為農村承包經營戶種植樹苗期間，雖然小鳳對其提供了幫助，但由於小鳳與趙輝並未結婚，故以趙輝個人名義承包的荒地仍屬於其個人經營。在這種情況下，趙輝用經營所得出資以倆人名義購買的房產，應視為對小鳳的贈與或給予小鳳的報酬。在取得房產證後，該套房產屬於倆人共有。由於農村承包經營戶的債務，個人經營的，應以個人財產承擔。而倆人購置的門面房並非全部是趙輝的個人財產，而是屬於共同共有，在未經共同共有人同意的情況下，一方是無權擅自處分房產的。因此，趙輝無權單方決定把全部房產賣掉。但是趙輝有權出售自己的房產份額，此時，小鳳享有優先購買權，其可以和小鳳協商，由小鳳把該部分房產份額買下。如果小鳳不同意購買，趙輝可以把此部分房產份額轉讓給他人。判斷農村承包經營戶是個人經營還是家庭經營，主要是看其是否用家庭共有財產投資或者收益的主要部分供家庭成員享有。對於經營中的債務，個人經營的，以個人財產承擔；家庭經營的，以家庭財產承擔。由於承包經營者的戀人並非其家庭成員，故一般是不會承擔債, 務的。當非家庭成員的一方參與了承包經營戶的經營時，如果承包經營戶希望與對方利益共享、, 風險共擔, ，則雙方應就此訂立書面協議，否則，其是很難要求對方承擔經營中的債務的。如果雙方以共同經營所得買房，房屋權屬登記是確定房屋產權人的最基本依據。在沒有其他證據證明登記錯誤，或者有充分證據證明當事人之間就產權問題另有約定的，一般只能以房產證作為認定房屋權屬的歸屬。因此，提供資金的一方在確定產權人的名稱時尤其需要慎之又慎。[六十四]婚前一方用雙方共同經營所得購買的房產應如何分割？2001年周建與謝英建立了戀愛關係。2002年3月經謝英提議，周建利用自己的專業知識搭建了一家網站，從事對外工藝品貿易。網站投入運營後由周建負責管理，謝英負責業務拓展和客戶聯絡。在兩人齊心協力的配合下，網站取得了不錯的經營業績。於是倆人均辭去原來工作，專心於網站的經營。考慮到謝英具備一定的財務知識，周建把財務工作全部交給謝英負責，業務往來款的存摺也由謝英保管。2003年12月謝英提出用自己的名義，在明日家園購買一套價值70萬元的房產，作為將來結婚的新居。周建當時雖不太樂意，但還是默許了，於是謝英從業務往來款的存摺上支取了40萬元，然後和周建一道去售樓處支付了首付款，並以其個人的名義辦理了30萬元的按揭貸款。2004年5月份房屋交付後，倆人即共同搬入新居，開始了同居生活。2004年12月就在謝英拿到房產證後不久，倆人因故分手。此時，該套房產的市場價值已漲至100萬元。周建認為該套房產系用倆人的共同經營所得購買，謝英雖以其個人名義貸款，但其並無其他收入，月供款實際上還是來自於倆人的共同經營所得，因此要求與謝英平分房產。謝英對此拒不同意。問：該房產應如何處理？1、周建和謝英共同經營的行為屬於個人合夥。倆人利用各自的技術和特長，合夥經營、共同勞動的行為已購成了事實上的個人合夥關係，由於倆人的出資情況不明，而且雙方在網站貿易中各自發揮了優勢，很難確定雙方在經營中的地位和貢獻大小，因此在倆人沒有簽署書面的合夥協議的情況下，雙方應按照各自50％的比例分割合夥經營中積累的共有財產。這意味著，謝英從業務往來款的存摺上支取的40萬元，其中應有20萬元屬於周建所有。2、以謝英的名義購買的房產難以認定為共有財產。從物權的角度說，房產的歸屬一般以房地產行政主管機關的登記為準。因此，除非周建能夠證明倆人曾就房產由雙方共同出資購買，屬於倆人共同共有已達成書面協議或曾達成口頭協議。否則，在謝英予以否認的情況下，既不能認定該套房產屬於倆人共有，也不能認定該套房產屬於合夥經營積累的財產，而只能認定為該套房產屬於謝英的個人財產。由於謝英的月供款並沒有從用於共同經營的存摺上支取，故周建提出謝英的月供款也是倆人的共同經營所得，只是其本人的一種推斷，在沒有任何證據的情況下，只能認定謝英從共同經營所分得的個人所得中支付了月供款，所以周建的說法不能成為認定房產屬於倆人共有的理由。3、謝英應返還周建20萬元。在謝英否認該房產屬於共同所有的情況下，依據房產證的記載，應依據房產證的記載，認定房產屬於謝英所有。但謝英用於購房款的40萬元資金，系雙方共同經營積累的共有財產，有周建50％的份額。因此，謝英應將其佔用的周建的20萬元款項返還給周建。在戀愛雙方合夥經營的情況下，應該首先簽署一份合夥協議，就雙方的出資金額、盈餘分配、債務承擔、入伙、退夥、合夥終止等事項，做出書面約定。這樣才能使合夥經營有據可依，減少爭議。同時，也只有向工商機關提交合夥協議並辦理合夥企業的登記後，合夥企業的經營才是合法的。就本案而言，由於沒有這樣的書面協議，不僅雙方會在所購置的房產上會發生爭議，而且由於倆人分手導致雙方共同經營的基礎喪失，此時雙方散夥已成為必然。因此，雙方在共同經營所得及其分配方式和比例上也將不可避免地面臨爭議。此外，由於合夥企業並沒有辦理工商登記，雙方還面臨著工商機關對其進行行政處罰的可能性。而實際上這些問題都是可以通過事情簽署合夥協議來加以避免的。[六十五]婚前一方父母以子女及其戀人名義購買的房產，應如何分割？王飛的母親早逝，父親定居國外事業有成，其自幼在上海由奶奶扶養長大。2005年王飛的父親回上海探親時，獲悉王飛和自己昔日戰友的女兒李雅談戀愛，非常高興。當即對倆個孩子表示，若倆人能在其這次回國期間訂婚，將送給倆個孩子一套房屋，倆人結婚時還將送給兒媳李雅寶馬轎車一輛。同年2月王飛和李雅在飯店舉行了訂婚儀式，當著眾多賓客和李雅父母的面，王飛的父親將載有王飛和李雅姓名的房產證當場交給了倆人。訂婚之後，王飛和李雅即在這套200萬元的新房中開始了同居生活。半年後因倆人性格不合，王飛向李雅提出了分手，李雅認為，分手可以，但倆人共同生活半年，雖然沒領結婚證，已與結婚無異，所以自己不僅應享有一半的房產，王飛的父親還應兌現其贈送寶馬車的承諾。王飛對此堅決不同意，認為雖然房產證上有李雅一半的份額，但這是其父親給付的彩禮，既然倆人未成婚，李雅就不應該享有房屋的任何產權，至於寶馬轎車更是無稽之談。問：此時該套房產應如何分割？律師解答：1、王飛父親的行為對雙方的贈與，不是對王飛的個人贈與。在本案中，王飛的父親將房屋送給王飛、李雅在法律上是一種附條件的民事行為。這種民事行為的性質為贈與，所附條件是王飛、李雅在其回國期間訂婚。在倆人的訂婚儀式上，王飛的父親不僅宣布了這一決定，並將房產證當眾交給倆人，表明了其兌現了這一贈與的承諾。由於王飛的父親贈送房屋所附的條件是倆人訂婚而不是結婚，因此，即使後來倆人沒有結婚，所附的贈與條件也已經成就，作為受贈人的李雅也已經履行完了贈與口頭合同所約定的義務。因此，王飛的父親無權撤銷贈與。按照最高人民法院的司法解釋，父母為在子女婚前為雙方購置房屋出資的，一般情況下，應當認定為對自己子女的個人贈與，但是父母明確表示贈與雙方的除外。所以，王飛父親贈送房屋的對象並不是王飛個人而是王飛和李雅倆人，李雅有權按照房產證上所載的份額享有該套房屋的產權。2、王飛所說的其父親贈送的房屋屬於彩禮的觀點是站不住腳的。按照上海市高級人民法院關於適用最高人民法院婚姻法司法解釋若干問題的解答，「彩禮」具有嚴格的針對性，必須是基於當地的風俗習慣，為了最終締結婚姻關係，不得已而為的情況下給付的，其具有明顯的風俗性。由於本案中，並不存在必須給付彩禮才能締結婚姻關係的風俗習慣，且王飛的父親的給付行為是其主動提出的，並非女方的主動要求，因此，其行為不屬於彩禮給付而屬於贈與行為，應按有關贈與的法律規定予以處理。3、李雅有權擁有房屋的產權份額，但無權要求兌現寶馬車。基於同樣的道理，由於王飛父親向李雅贈送寶馬轎車的前提條件是王飛、李雅倆人結婚，由於所附的這一條件後來並沒有實現，因此王飛父親與李雅口頭約定的贈與合同並未生效，李雅無權要求其兌現贈與寶馬轎車的承諾。訂婚並不是我國《婚姻法》中所規定的法律程序，雙方並不因為訂婚而建立法律上的任何關係。因此，父母在子女婚前資助其購房時，盡量不要將訂婚作為贈與的條件。在向子女的戀人贈與時，應採取慎重的態度。根據我國《合同法》的規定，贈與的財產依法需要登記的，應當辦理財產所有權的轉移登記手續。在財產權利轉移之前，一般的贈與除非經過了公證，否則贈與人是有權撤銷贈與的。而在贈與的房產已經辦理了登記過戶手續的情況下，如果受贈人並沒有違反法定或約定義務，贈與人是不能撤銷贈與的。[六十六]婚前一方父母以其子女戀人的名義購買的房產，應如何分割？大柱初中畢業後即在父母在鎮上開的飯館裡幫忙，轉眼到了成家的年齡，其父劉大爺託人和鎮東頭的小芹家說親。按照當地的風俗劉大爺準備了2萬元的「小禮」錢，準備交給小芹的父母讓小芹和大柱訂婚。小芹的父母提出「小禮」和今後結婚時的「大禮」錢都不要了，讓劉大爺出資6萬元在鎮上以小芹的名字買套房子，今後作為倆個孩子的新房。劉大爺考慮到雖然房產證上寫的小芹的名字，但畢竟不是給把彩禮直接給了小芹父母，況且大柱和小芹結婚後房子還不是劉家的，於是就爽快的答應了。小芹的房產證拿到手後，和大柱舉行了訂婚儀式，但半年後卻因和大柱處不到一塊而分了手，此時，小鎮上的這套房產也漲到了10萬元。劉大爺要求把這套房產更名為大柱，但小芹的父母卻拒不同意。問：該套房產該如何處理？首先，劉大爺購房的6萬元是按照當地風俗應交付給女方的「小禮」和「大禮」錢，即「彩禮」款。劉大爺根據女方的要求，以女方的名義購買的房屋雖然不屬於「彩禮」，但屬於「彩禮」投資所形成的轉化形態，而不屬於對女方的贈與。其次，由於購房款系彩禮錢，而男女雙方並未成婚，因此，根據最高人民法院關於適用婚姻法若干問題的司法解釋，該6萬元錢應當由女方返還給劉大爺。最後，由於在司法實踐中，返還彩禮一般不包括彩禮形成的收益。而本案中劉大爺之所以購買房屋也主要是依據女方的指令，是女方對彩禮的使用方式，況且房產已經進行了產權登記。因此，該套房屋屬於小芹所有，小芹的父母應將劉大爺的6萬元購房款和其代為交納的相關稅費款返還。按照最高法院的司法解釋，按照當地的風俗習慣給付的彩禮，在雙方並未辦理結婚登記手續的情況下，應當依法返還對方。因此，給付的一方應當保留各種給付的證據，比如購買物品、電器的發票等。如果是現金給付而又不能讓對方出具收條的，則應邀請媒人等作為中間人進行見證。而在根據對方的要求用彩禮款為對方進行購房的情況下，由於開發商出具的發票上和稅務機關的完稅發票上，一般都是以購房合同中的買受人作為付款人的，實際出資的一方更應該將購房發票、繳納契稅的發票等票據保留在自己手中，不要輕易交給對方，以免造成今後的被動。[六十七]婚前雙方和一方的父母共同出資購房時，應如何約定房產份額？大強和小菊相戀兩年了，倆人看中了一套60萬元的商品房準備購買下來結婚用。但因倆人的積蓄湊不夠首付款，最後小菊的母親劉大媽決定由其出資12萬元、大強和小菊各出資6萬元以三人共同的名義購房，剩餘的36萬元由大強以其個人名義辦理按揭貸款。房屋交付後，小菊又從其母親處拿了6萬元對房屋進行了裝修。但在隨後辦理產權證時三人對於如何約定產權份額產生了糾紛，劉大媽認為購房首付款自己就掏了一半，還負擔了6萬元的裝修款，萬一倆人結不成婚，自己的投入豈不是打了水漂？所以堅決要求用自己或小菊的名字辦理房產證。大強認為按揭貸款由其承擔，萬一情況有變，自己豈不做了只負擔債務的冤大頭？小菊眼看事情陷入了僵局，一家人不歡而散，也是憂心忡忡，問：究竟如何找到讓各方心服口服的房產份額約定辦法呢？律師解答：首先，小菊可以告訴劉大媽，由於貸款銀行要求借款人必須是購房人，並且需要在購房人取得的房產證上設定抵押，然後在購房人還清貸款後才能塗銷房產證上它項權利一欄中的抵押登記。而該套房屋的按揭貸款是以大強的名義辦理的，因此，產權證上不能沒有大強的名字。其次，既然三人都實際出了資，完全可以按照各自的出資金額進行產權份額的約定。可以將劉大媽支付的6萬元裝修款計入總房款。這樣，房款總額為66萬元，劉大媽出資18萬元，占房產總額的十一分之三；小菊出資6萬元，占房產總額的十一分之一；大強連同借款在內共出資42萬元，占房產總額的十一分之七。再次，考慮到婚後夫妻倆人共同還貸的事實，小菊可以和大強商議，自己從現在開始就負擔一半的月供款（若有必要，可向大強出具承諾書或辦理債務承擔的公證手續），這樣就可和大強分享剩餘房產分額的一半，即各佔十一分之四。最後，如果劉大媽將其6萬元裝修款算做對小菊或大強的借款，則小菊或大強可向其出具6萬元的借條，同時小菊或大強相應地增加十一分之一的房產份額，而劉大媽相應地減少該房產份額。雙方在婚前接受父母的資助款並聯名購房時，由於情況比較複雜，在決定購房的同時，就應該就各自的出資金額，父母的出資中哪些是借款，哪些是贈與，如果是贈與，則時對雙方的贈與，還是對其子女個人的贈與等問題在三方協議中做出明確約定。在確定是借款的情況下，應由借款人向出資的父母出具借據，另一方可以作為見證人在借據上簽字。這就是通常所說的定分方能止爭。相反，如果事前礙於情面採取迴避問題的含糊態度，往往不但不能迴避問題，反而會引發矛盾的產生。這樣，不僅會影響親情和戀情，還可能會造成雙方的分手或給今後的婚姻留下陰影。[六十八]婚前由一方父母資助雙方聯名購買的房產，應如何分割？李梅和劉剛在大學期間相戀，2004年畢業後李梅參加了工作，劉剛則在同一城市繼續讀研。倆人商議等劉剛研究生畢業後就結婚。不久，劉剛的父母決定出資10萬元，讓倆人通過貸款購買一套價值30萬元的房屋作為將來結婚用。考慮到公積金貸款利率較低，倆人決定用雙方的名義買房，以李梅的名義辦理公積金貸款。2005年4月劉剛的父母通過銀行轉帳的方式，將10萬元打到開發商的帳戶上，作為劉、李倆人聯名買房的首付款，剩餘20萬元房款則有李梅辦理了公積金貸款，並由其承擔月供。同年底因李梅移情別戀，倆人宣告分手。此時房屋尚未竣工交付，問房產如何分割？律師解答：根據最高人民法院的相關司法解釋，劉剛結婚前，其父母為其和李梅將來結婚購置房屋進行的出資，應當認定為其父母對劉剛的個人贈與。因此，劉剛和李梅聯名購房共同支付的30萬元中，屬於劉剛交納的購房款為10萬元，屬於李梅交納的為20萬元。雙方應按此數額比例約定共有房屋的產權份額（李梅享有房產份額的三分之二、劉剛享有三分之一），並在房屋竣工驗收後申領房產證，按照各自份額分享房屋的增值或出租收益。此時，李梅辦理的20萬元公積金貸款屬於其個人債務，應由其個人繼續負責償還。在倆人分手後，可以按照市場價格將自己享有的上述房產份額轉讓給對方，使房屋權屬同歸於一人。由於婚前戀愛雙方並無法律上的任何關係。因此，一方在接受父母資助的情況下，最好由本人獨立購房，如果擔心對方在沒有出資的情況下將來享有房屋收益，則可以在結婚前就以自己的名義先取得房產證，或者就自己購買的房屋辦理婚前財產公證。本案的情況雖然並不複雜，但對於劉剛而言還是蘊含著風險的：倆人分手後，雖然取得了房屋共有的產權證，但假如李梅突然下落不明或者還不起貸款，則除非劉剛作為共有人代李梅償還貸款，否則就會面臨房屋被銀行申請查封的風險。而如果倆人分手後，李梅想把其房產份額轉讓給劉剛，還必須取得作為房屋抵押權人的貸款銀行的同意。而且雙方還要按照相關規定交納營業稅、契稅、印花稅等稅費【情形10】婚前一方接受另一方父母資助購買的房產應如何分割？【案例10】志雄大學畢業後留在了城市工作，並與城市姑娘文英相戀。文英的父母對這個勤奮樸實的小夥子非常喜愛。兩年後志雄的單位以房改成本價對職工售房，志雄和文英的父母商議，打算把自己可以購買的一套兩居室買下來結婚用，考慮到志雄積蓄不多，文英的父母爽快地拿出了6萬元現金交給志雄，說：「這點錢就由你倆結婚買房用吧！」有了這筆資助款，志雄又湊了4萬元，以其本人名義順利地交納了全部購房款並辦理了產權證。可是半年後志雄和文英未及結婚便緣盡分手。問：所購房屋文英有權分割嗎？【分析解答】雖然文英父母出資時沒有表明6萬元款項是贈與還是借款，但從其所說的「由你倆結婚買房用」的原意分析，如果該款是贈與的話，那麼也應當以倆人結婚為條件，即如果將來倆人結婚的情況下，該筆款項可以視為文英的父母對倆人購房的贈與款。由於後來倆人並沒有結婚，且房改售房針對的是本單位的員工，購房時文英並沒有作為買受人，因此，該筆款項應作為文英父母對志雄的借款，由志雄返還給文英父母。因為文英並不是房屋的買受人更不是房屋的產權人，因此，文英無權要求分割房屋。【律師提醒】子女結婚前，父母為其子女的戀人出資購房時，最好讓其出具借據或收條，如果礙於情面不讓對方出具字據，也不要輕易將出資款通過現金方式交給對方。雖然本案在事實清楚的情況下，不難從法律上找到解決問題的答案。但在實際操作中，由於購房合同和房產證上都是其志雄本人的名字，與他人並無關聯，文英父母的現金出資又無其他證據證實，一旦志雄不承認文英父母的出資款時，由於空口無憑，文英父母的損失將會很難避免。【情形9】婚前由雙方聯名購買、一方負擔月供款的房屋如何分割？【案例9】趙男和周女婚前各出資10萬元作為首付款購置了一套預售商品房，同時，倆人聯名做了總額為40萬元的購房按揭貸款。之後趙男將自己的工資存款帳戶作為還款帳戶，每月向貸款銀行交納的月供款實際上都由趙男獨自承擔。房產證上載明的倆人的房產份額為各佔50％。兩年多後倆人未及結婚即告分手。此時趙男已經交納月供款累計6萬元，而倆人當初60萬元所購的房產，市場現值也已飆升至100萬元。問：倆人分手後房產應如何處理？【分析解答】首先，按照房產證的記載，該套房產倆人各享有50％的份額，因此，如果房屋出售後純收益為100萬元，則倆人每人應分得50萬元。其次，倆人向開發商交納的60萬元房價款中有40萬元系通過向銀行共同貸款交納，因此，這40萬元屬於倆人的共同債務，倆人應按照與銀行簽署的《個人住房貸款借款合同》中的約定，共同向銀行交納月供款。而趙男銀行帳戶上的轉帳憑證表明，趙男已經交納的6萬元中有一半是替周女承擔的債務，這3萬元應由周女支付給趙男。再次，如果房屋的產權不做變動，則周女今後應和趙男共同承擔銀行的月供款。若房屋出租的話，還可分享房屋的租金收益。當然，周女應當承擔的月供款也可以從房屋的租金收益中予以抵扣。最後，如果雙方同意將房屋的產權變更為一人，則雙方可通過房屋競價的方式，由出價高的一方取得房屋的所有權，並將對方按比例應得的價款支付給對方。舉例來說，假如趙男出價110萬元，而周女出價105萬元，則由雙方簽署《房產份額轉讓協議》，趙男作為受讓方取得周女轉讓的50％的產權份額，並向周女支付55萬元的對價款（扣除周女應向其支付的3萬元並承擔周女為買房而對銀行欠下的20萬元債務後，實交給周女32萬元），在辦理過戶手續後，由趙男享有房屋的全部產權。【律師提醒】 婚前雙方聯名購房時，對房產份額的約定應以雙方的實際出資為準。需要注意的是，在按揭購房時，實際出資不應僅僅以雙方交納的首付款比例為標準，而應把一方通過銀行按揭貸款投入的款項計入實際出資數額。從法律關係上來說，按揭購房至少包括兩個法律關係，一是和開發商的買賣合同關係，二是和銀行的借款合同關係。在貸款批下來並轉到開發商帳戶之後，房屋價款已經全部支付完畢，聯名購房雙方對開發商的付款義務即告完成，以後支付的月供款只是對銀行的還債，而不是對房價款的繼續支付。因此，如果以一方的名義辦理的貸款，則貸款總額應計入該方的實際出資數額，並以此約定房屋份額。如果以雙方的名義辦理貸款，則一般應視為雙方在貸款總額內的出資數額相等。如果實際上由一方負擔月供款，則最好以該方的名義貸款，這樣才能使雙方的權利義務相對等。以本案為例，月供款實際由趙男承擔，那麼趙男應以個人的名義貸款，在此情況下，若以雙方的實際出資額約定產權份額，則趙男的全部出資額為50萬元，而周女的出資額為10萬元，雙方分別享有房產份額的六分之五和六分之一，在房產增值時，趙男即可比原來多享有三方之一的房產增值收益。此外，在雙方共同貸款的情況下，如果月供款實際上由一方承擔，則該方只是替對方承擔了部分債務，其依法可以向對方進行追償，但並不會必然引起房產份額的變化。當然，在這種情況下應注意保留還款的書面憑證，以備在爭議發生時向對方追償。【情形8】婚前一方出資以雙方名義購買的房產應如何分割？【案例8】白雪決定通過按揭貸款的方式購買一套商品房，婚後再將該套小戶型的房子出租出去以補貼家用。在簽訂購房合同時，其男朋友陳世提出自己的單位可以報銷物業費和取暖費，不如把自己的名字也加上去，這樣，今後物業公司開具的發票拿到單位報銷起來方便點。白雪爽快地答應了，考慮到陳世並沒有實際出資，白雪為了避免財產糾紛，仍以自己的名義辦理了個人按揭貸款，房產證下來後，白雪也並沒有把房屋共有權證交給陳世。沒想到後來麻煩還是出現了，在倆人因故分手時，陳世竟然要求分割房產，這下可把白雪氣的夠嗆。問：陳世有權分割房產嗎？【分析解答】房屋作為不動產，在我國實行登記公示制度，即產權人以有權登記的縣級以上房地產行政主管機關的登記為準。由於白雪所購房屋的產權證上是白雪和陳世兩個人的名字，因此，儘管白雪沒有把產權證交給陳世，但在主管機關的房屋檔案中，這套房屋仍屬於倆人所共有。至於白雪以自己的名義辦理的個人按揭貸款，只能證明其通過銀行借款支付了購房款，而不能從根本上否定陳世的產權人地位。而且把陳世的名字列入購房合同中的房屋買受人後，在主管機關的預售備案登記中以及白雪出具的房產份額的聲明等一系列材料中都會出現陳世的名稱，這對白雪是相對不利的。所以，儘管從道義上說，陳世做法很無恥，但由於白雪舉證困難，故很難把陳世從產權人中除名。而在房屋產權人名稱不變更的情況下，陳世是有權享有的房產份額的。【律師提醒】婚前購房在一方出資的情況下，不要輕易把另一方的名字加在購房合同中，因為房產證中的產權人是以購房合同中記載的買受人為準的。一旦使沒有出資的一方成為產權人，則在售房時不僅需要取得該方的同意，而且在其要求分割房價款時，司法實踐中一般都會按照產權證上記載的份額支持其提出的財產分割請求。【情形7】婚前以雙方名義購買並已取得產權證的房產，應如何分割？【案例7】張軍和李英大學畢業後即共同承租了一套兩居室居住。日久生情，倆人轉眼到了談婚論嫁的地步。考慮到目前承租的房屋離倆人單位較近，同時也是倆人愛情的見證，於是倆人決定把該套房屋共同出資買下來。經與房主協商，房屋作價26萬元，其中張軍出資16萬元，李英出資10萬元。在確定共有份額時，張軍大度地表示各佔50％。房產證辦下來之後，由張軍持有房屋所有權證，李英持有房屋共有權證。不久，李英調往外地工作，倆人尚未及領取結婚證便因故分手。張軍希望按照實際出資額重新確定倆人的房產份額，或者由李英將差價款補給他，但李英不同意。問：所購房屋應如何分割？【分析解答】由於倆人所購的房屋已經領取了產權證，實際上已經由房屋行政主管機關對雙方所購的房屋進行了產權登記和分割。而主管機關的這種登記正是依據張軍和李英倆人的承諾或者關於房產份額的聲明。即使張軍拿出了其16萬元的出資證明，也不能因此改變其在房產登記部門的承諾和聲明。因此，雖然張軍所提的要求比較合理，但在李英不同意的情況下，除非張軍有證據證明主管機關進行登記所依據的事實是錯誤的，而要求重新登記。否則，雙方的產權份額只能以產權證上的記錄為準。此時如果該房出售，房價款應由張軍和李英平均分割。【律師提醒】戀愛雙方作為房屋的共有權人，享有的房屋產權份額並不是以雙方的實際出資額為準，而是以產權證上的記載為準。按照法律規定，財產共有分為共同共有和按份共有。共同共有一般存在於夫妻關係、家庭關係和繼承關係中。而戀人在婚前聯名購置房產時，由於雙方在法律上並不存在任何上述關係，因此雙方的財產份額需要由雙方進行約定。這種約定會體現在房屋行政主管機關頒發的房屋共有權證記載的內容中，即通過主管機關登記的形式固定下來。因此，在婚前聯名購房時，最好按照雙方的實際出資額約定各自的產權份額。當然，如果雙方協商一致，均認為約定的份額更為公平合理的，則另當別論。【情形6】【案例6】李先生和劉小姐計劃國慶結婚，為此倆人決定共同出資購買一套新房。五一節期間倆人看中了一套70平米的精裝小戶型，於是李先生立即用現金支付了2萬元定金。次日，劉小姐攜帶8萬元現金，李先生攜帶10萬元現金一齊來到售樓處。劉李倆人作為共同買受人和開發商簽訂了《商品房買賣合同》，並交清了20萬元房價款。兩個月後，李先生因在外出差期間出現外遇，劉小姐獲悉後不肯原諒導致分手。此時，房產證尚未辦理。問：如何分割倆人已購房產？【分析解答】由於倆人尚未取得所購房產的產權證，爭議房產的大產權還屬於開發商，因此，該套房屋目前尚不能進行產權分割。如果此時倆人各自的出資情況均為對方所認可，則有兩種解決途徑，其一：通過合同權利義務概括轉讓的辦法，在徵得開發商同意後，一方將其在《商品房買賣合同》中的權利義務全部轉讓給另一方，然後進行合同買受人的主體更名，由一人獨自作為買受人。即：若由李先生繼續作為買受人，則其向劉小姐支付8萬元，今後由李先生取得該套房產的產權證。若由劉小姐繼續作為買受人，則其向李先生支付12萬元，今後由劉小姐取得該套房產的產權證。其二，如果雙方均不願意放棄產權，可由雙方按照各自的出資份額，繼續辦理產權證，對房屋按份共有。這樣，在產權證辦下後，雙方可分別持有房屋所有權證和房屋共有權證，其中，李先生佔有產權份額的60％，劉小姐佔有產權份額的40％。當然，在雙方均想獨自一人取得房產的情況下，則可以通過競價方式，由出價較高的一人取得房產。如果倆人均不認可對方的出資數額，由於在現金出資的情況下，雙方均無法證明各自的實際出資數額，那麼，只能由雙方按照各佔50％的比例平均佔有產權份額。這種情況下，對於李先生而言將有部分損失，當然，如果李先生能夠證明自己實際出資的除外。【律師提醒】在雙方聯名購房的情況下，戀愛雙方應當對各自的出資金額和產權份額做出明確約定。有的情侶可能會對此覺得不習慣，但實際上在向房屋行政主管機關申領房產證時，主管機關都會要求雙方提供關於產權份額的聲明（或協議），並由雙方明確約定共有房屋的房屋所有權證和房屋共有權證分別由哪一方持有。因此，既然這份產權份額的約定遲早是要提供的，那麼，倒不如在雙方決定聯名購房時就把相關事宜約定清楚了。這樣，既滿足了辦理產權證的需要，也可有效地避免爭議的發生。【情形5】婚前一方擅自出售雙方共同出資購買的房屋的行為是否有效？【案例5】張男與許女戀愛期間分別出資20萬元，購置了一套40萬元的房屋。考慮到許女還有作為無房戶從單位承租公房的可能，於是，倆人決定以張男的名義購房。但許女感覺到這樣做不太踏實，於是經其提議，倆人簽署了一份出資協議，約定以張南的名義購買的房屋屬於倆人共有，各佔50％的份額。一年後倆人未及結婚便告分手。許女向張男催要自己的20萬元出資款時，張男一直拖著不辦。忽然有一天張男電話告知許女房產已出售，得款30萬元，許女緊接著收到了張男向李朋售房的《房屋買賣合同》的複印件和15萬元匯款單。後經了解，該套房屋所在區段的同類房屋價格應在50萬元左右。許女覺得非常蹊蹺，便打電話給李朋核實其實際買價，但李朋一口咬定就是合同上的價款。這讓許女惱火不已，難道自己的5萬元就這樣白白打了水漂不成，能不能通過訴訟請求判令張男的售房行為無效呢？【分析解答】許女想主張售房行為無效難度很大。即使許女提起訴訟，法院也很難判處張男的售房行為無效。因為，雖然對內而言，該套房屋屬於倆人共有，張男在處理該房屋時應徵得許女同意。但對外而言，按照產權證的記載，張男是該套房屋的唯一產權人，其是有權出售房屋的，其與李朋的買賣行為已經完成，並經登記主管機關辦理了房產的過戶手續，因此李朋會被視為善意第三人而給予保護。除非許女能夠提供有效證據證明：李朋在明知該房共有的情況下，而與張男惡意串通後，以明顯不合理的低價購得房屋，否則法院會判決張男與李朋簽署的《房屋買賣合同》是合法有效的。由於許女和張男簽署的出資協議，證明倆人是共同出資購買房屋，而不是借款給張南購買房屋。故許女不能按照借款方式直接要回自己的出資款，而只能享有投資形成的收益。從許女挽回損失的救濟方式上考慮，其只能從未經其他共有人同意，擅自處理共有財產給其他共有人造成損失的角度，以財產損害賠償為案由向法院起訴張男，請求法院根據其提供的房屋價格評估報告判令張男賠償實際損失，但其必須提供有效證據。【律師提醒】在一方出資但不作為產權人的情況下，如果戀愛雙方約定產權共有，則應同時約定：未經一方（指隱名出資方）書面同意，另一方（指名義出資方）在任何情況下不得將該套房產對外出售，只有這樣，才能有效地防止名義出資方與第三方惡意串通後，低價轉讓房產。如果在雙方的購房出資協議中沒有這樣的約定，那麼，隱名出資方還可將其出資款作為對其另一方的借款，要求另一方向其出具借條。這樣，一旦發生爭議時，隱名產權人雖然不能取得房屋的增值收益，但至少還可以依據借條保證自己的本金不受損失。【情形4】婚前雙方共同出資購買的房屋，出售後所得價款應如何分割？【案例4】王女士離婚後和趙先生確立了戀愛關係，並打算一年後結婚。趙先生看中了在三環路旁新開盤樓盤中的一套商品房，希望和王女士共同出資購買，用作兩人結婚的新房。王女士表示同意，提出以雙方的名義共同購買。但趙認為，自己已用本人的名義和開發商簽訂了《認購書》，再更改姓名不太方便。王女士考慮到離婚時財產分割的痛苦經歷，堅持和趙簽署了一份出資協議，主要內容是「雙方分別出資50萬元以趙的名義共同購買商品房一套，該商品房屬於雙方共同所有。」之後，雙方到售樓處以趙的名義簽署了《商品房買賣合同》並交齊了100萬元購房款。半年之後房屋交付，此時兩人卻因故分手。趙將新房出售後得款140萬元，同時趙在售房時交納了營業稅等稅費共計約8萬元。王女士要求趙退還出資款並支付增值部分價款，但趙只同意退還其出資款並支付利息，不同意支付房屋增值款。問：140萬元購房款應如何分割？【分析解答】該套房屋系由雙方共同出資購買，且王女士提供的協議證明雙方明確約定了房屋屬於雙方共同所有，故王女士的50萬元不屬於其對於趙先生的借款，而是共同出資款，房屋的增值系雙方共同的投資行為所形成，因此，趙先生應將140萬元售房款在扣除8萬元稅費後，將全部收入132萬元分給王女士一半，即66萬元。【律師提醒】在雙方共同出資以一方的名義買房的情況下，王女士採取簽署協議約定房產產權的做法是值得借鑒的。如果沒有這種對產權的明確約定，在司法實踐中，王女士的出資款就會作為對趙先生的借款處理。那麼，即使房產增值了，王女士所能拿回的最多也只能是50萬元及其利息了。但是需要注意的是，在共同出資的情況下，以雙方共同的名義買房要比雙方簽署協議更有保障。因為，按照我國法律規定，房屋權屬是以房屋登記部門登記材料作為行使所有權、處分權等權利的依據。本案中王女士由於並不是產權人，故其和趙先生簽訂的協議雖然有效，但並不能在房產處理時對抗第三人。比如在趙先生隱瞞了其與王女士對房屋產權另有約定的情況下，將房屋出售給第三人時，王女士無權主張第三人和趙先生所簽訂的房屋買賣合同無效，也無權要求第三人歸還房屋。而如果王女士被登記為共有產權人的話，則趙先生在對外出售房屋時必須取得王女士的同意，否則，登記主管機關一般是不給予辦理過戶手續的。這樣，可以有效地避免一方與第三方惡意串通後低價出售房產的行為。【情形3】婚前一方出資裝修另一方的房屋，房產如何分割？【案例3】唐先生出資50萬元以自己的名義購買了一套商品房準備和張女士結婚用，張女士出資10萬元對該套房屋進行了裝修。之後兩人因感情不合終止了戀愛關係，張女士要求分割六分之一的房產份額或者由唐先生返還其10萬元裝修款。但唐先生認為張出資裝修是雙方戀愛期間的一種自願行為，屬於劉對其個人的贈與，因此既不同意分割房產也不同意返還裝修款。問：劉女士有權分割房產或取得裝修款嗎？【分析解答】首先，該套商品房屬於唐先生的個人財產，張女士出資裝修的行為，是對該不動產的附合添附行為，依據物權法理，在以動產對不動產進行添附的情況下，不動產的所有權性質並不發生改變。物化到不動產上的動產價值仍歸不動產的產權人所有。因此，本案中的房產不屬於共同財產，因此不涉及到財產分割的問題。其次，張女士之所以出資對房屋進行裝修，主要是基於其對和唐先生結婚的期待和判斷，是在此條件下對戀人財產的添附行為，而非對唐先生的贈與。從社會常理而言，即便該裝修款能被認定為贈與，也應當以雙方結婚為條件。唐先生以裝修款系女方的贈與，而拒不返還，屬於其認識上的錯誤。再次，唐張倆人的戀愛關係作為一種民間習俗，屬於道德規範的約束，不是法律調整的範圍。但在戀愛關係終止時，由於存在張女士替唐先生支付裝修款的事實，唐作為受益人，沒有合法根據取得利益，張女士造成損失，且兩者具有因果關係，故唐的行為構成不當得利。倆人的關係構成民法上的不當得利之債，此時應受我國《民法通則》的調整。即張女士享有債權，而唐先生承擔債務。因此，張女士有權要求唐先生將其支付的裝修款返還。【律師提醒】戀愛階段為對方裝修房屋應採取慎重的態度。如果完全由一方出資，最好用該方自己的名字簽訂裝修合同，這樣在支付每筆裝修款時，裝修公司出具的發票與實際出資人相符，對於該方今後的舉證比較有利。如果裝修款繫戀愛雙方共同出資，則雙方最好對各自的出資款做出書面約定，在沒有書面約定的情況下，非產權人的一方尤其應注意保留書面的交費憑據。這樣，才有可能避免將來戀愛關係終止後，自己的利益無端受損。【情形2】婚前一方用另一方的名義買房，房產應如何分割？【案例2】倩倩與建國在大學期間相戀，2002年畢業後即共同租房居住。2004年兩人用共同積攢的8萬元作為首付款，以倩倩的名義購買了一套二手房。房產證剛拿到手不久，建國在廣州出差期間結識了新的女友。之後建國因調入廣州工作而決定與倩倩分手。倩倩傷心之餘，拒不承認建國的購房出資。問：建國能分割該房產嗎？【分析解答】房屋作為不動產實行的是登記、公示制度。在我國，房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證，即房產證是確認房屋歸屬的最基本也是最重要的憑據。由於房產證上記載的產權人為倩倩，因此，建國是無權對該房屋進行分割的。       對於購房首付款中由建國出資的部分，應屬於倩倩對於建國的債務，應當由倩倩予以返還。在倩倩拒不返還的情況下，建國只能通過訴訟的方式起訴倩倩。但是，如果建國不能提供其實際出資的有效證據，而倩倩又不承認建國曾經出資，那麼建國就會面臨敗訴的結局。【律師提醒】戀愛階段，由雙方共同出資而以一方的名義購房時，對另一方是存在很大風險的。作為參與出資但不署名的一方應盡量避免採用現金出資，最好從自己的個人賬戶上通過銀行轉賬等容易留下書面憑證的方式交納購房款，這樣，才能在今後發生爭議時，提供出自己參與出資的有效證據。【情形1】婚前一方替另一方交納房貸月供款時，房產應如何分割？【案例1】李先生在戀愛期間拿出自己積攢的20萬元作為首付款，並通過個人按揭貸款方式購買了一套總價60萬元的商品房。李先生拿到新房鑰匙後，其女友王小姐也搬進新居，並在同居期間每月從自己的工資卡中出資2000元和李先生共同承擔了這套房子的月供款。一年後兩人因性格不合而分手。問：房產如何分割？【分析解答】財產所有分為個人所有或共有。由於該房產系由李先生個人簽約出資購買，且李先生在購房時並未與王小姐領取結婚證建立婚姻關係，因此，該套房屋屬於李先生的個人財產，而非共有財產。因此，王小姐無權分割該房產。對於雙方同居期間王小姐出資負擔房屋月供的行為，應視為王小姐為李先生承擔了對銀行的部分債務。如果雙方之間不存在其他的債權債務關係，並且王小姐亦未明確表示將該款贈與李先生，則該筆款項應有李先生償還給王小姐。【律師提醒】如果雙方同居期間，能夠對同居的財產處理做出約定，則可起到定份止爭的作用，從而有效地避免雙方因爭議不絕而反目成仇。如果雙方因礙於情面不願在同居時訂立協議，則作為代為還款的一方，應保留其每次還款的證據，比如從本人工資存摺中進行轉賬的憑證或到銀行交納還款的書面憑據等。這樣，就不至於今後因為舉證不能而無法索要替對方交納的月供款了。
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