李永剛：香港住房政策的隱蔽邏輯

06-01

　　已經廣為人知的事實是，香港的住房供給，一半由市場完成，一半則由政府完成。港府用了半個世紀，投入巨大公共財力，讓全港近一半人口安居，其中1/3入住租金低廉的公共屋村，1/6購買了政府補貼、房價遠低於市價的居屋。在中國內地中低收入者望房興嘆的當下，這一促進社會和諧的住房成就屢受褒揚。但若要深入香港社會，真實體驗居住環境，切換不同的比較視角，結論就不一定這麼簡單。

　　最近，一位來訪的內地教授，在抵港的首日就遭遇了心靈創傷。朋友安排他住在紅磡的某處屋苑，也算繁華熱鬧，但提供給他的居所是兩室戶中的一小間，面積只有7平米，勉強擺下一張單人摺疊床和小書桌，就再無騰挪的餘地。更讓他鬱悶的是，為了這個窩棚一般的狹窄地方，他將支付月租金3000元。他反覆問我，這是香港的常態么？電梯居然只能裝下四個人。我告訴他：「還有隻能容納兩個人的電梯。」顯然，對於住房條件大躍進的內地中上階層而言，根本沒有想到香港這個豐裕社會的居住環境，竟如此困窘。

　　確實，香港寸土寸金，若在內地有房一族看來，港人的居住質量不敢恭維。租金便宜的公屋，面積最小的僅8平米，最大的也只有69平米（需要住6－12人），申請人的資格要嚴格審查，非本地居民不能享受。至於市場供給的私人屋苑，主流套型也不過60－80平米，其月租金隨時都要上8000元。那麼，進一步的問題是，數量巨大的港人為何能夠長期忍受這樣的住房安排？

　　以筆者的觀察，香港的住房擁擠背後，有更多複雜的因素值得探究。透過這個微觀的窗口，甚至可以窺見某種務實的生活理念乃至城市治理機制。

　　讓我們由近及遠來講。

　　首先，卧室小，客廳大。香港住房的面積普遍很小，但空間合理，功能實在，30多平米都可以設計成兩室一廳，絕對是「螺絲殼裡做道場」。在宜家傢具的展示區，可以看到專為小戶型定製的全套裝潢解決方案，其構思之巧妙，讓人嘆為觀止。例如把床墊高，下面是各種儲物櫃；或者直接設計成上面是床，下面是孩子學習和活動的小空間。一些冬季才用到的厚重被子和衣物，拿到洗衣店乾洗後，可以免費儲存半年。和內地戶型設計區別明顯的是，這麼有限的空間，竟然會優先考慮客廳而不是卧室的布局。看到的多個個案中，客廳都大得有些不成比例。一種有代表性的說法是，卧室是個人休息的地方，夠睡覺就行；客廳是家庭成員共同活動的地方，應盡量大一些，以滿足多種需求。

　　其次，戶內面積小，公共區域大。純粹的私人屋苑，擁有高品質的服務和交流會所，自不待言。即便是只租不售的公共屋村，基本的公共功能也一應俱全，完全不是人們容易因為「底層」概念而想像到的「貧民窟」景象。特別是1990年代以後建設的新式屋村，內部多配套有兒童遊樂場所、青少年中心、護理安老院、小型體育和健身場所等。部分社區還有花園、綠地等休憩空間。物管外包，而且都是甲級保安水平。大體上，當片區的人口規模達到萬人左右時，幼兒園、中小學、大型商場、公共圖書館、公共游泳池等設施也會跟進。在一些專為市民服務的街區市政大廈中，甚至還有供孩子們學慣用的自習教室。通俗的說法是，在比較成熟的中低收入社區，民眾可以在十五分鐘的步行範圍內滿足日常生活的基本需求。

　　其三，樓盤小，商場大。和局促的私人居住空間相比，香港有太多寬敞奢華的商業中心。也許，房價高企，使得精於算計的港人不願打腫臉充胖子，背負昂貴的按揭負擔；另一方面，住宅物業並不直接創造財富，而商業服務場所則是財富源泉。在這個意義上，香港擁擠的住房狀況把民眾逼出家門，甚至是促進市場交易繁榮的動力。由於「家」淪落為「旅舍」一般的地位，社區的功能也偏於「低端」，很多港人喜歡在ShoppingMall里打發時間。「購物之都」的繁華，不僅有效舒緩港人的壓抑情緒；它所帶來的商業人氣，也提供了最大就業機會，得以持續改善民生。作為回報，坐擁黃金位置的香港諸多商場，在賺取利潤的同時，還要成為遮風擋雨、冬暖夏涼的舒適行人道。從深圳羅湖海關到香港中環，藉助這些商場通道的巧妙連接，可以在暴雨日都不沾一滴水。

　　其四，私人交通小，公共交通大。大陸都市的民眾時常在路上疲於奔命，交通的惡劣強化了家的溫馨；而香港雖然住房擁擠，但交通卻暢通便捷，出行不是令人痛苦的事情。全港已建成11條地鐵和輕軌，近700條巴士線路，12條主要的行車隧道、1088條行車天橋和橋樑、6000多條行人天橋和400條行人隧道，每天1100萬出行人次中，89%都選擇公共交通工具，私家車總數則一直徘徊在35萬輛左右。此外，香港的豪宅主要分布在海邊和山上，有實力的富人階層，要為更舒適的居住環境支付更昂貴的代價；而大多數平民聚集區則靠近鐵路與公交樞紐，以減輕出行成本。對於早期規劃中交通考慮不足的社區，則有短途公交專線，負責將居民運送到鐵路和公交樞紐。早晚上下班的高峰時期，部分公交線路也會特意繞行居民區。距離工作地區較遠的貧困市民，還可向政府申請跨區域的交通補貼。

　　其五，市區小，郊區大。換一種參照系看，香港的地並不少，人也未必多。香港的土地面積1104平方公里，約為深圳市的一半，但其人口多年來保持在690萬左右，而深圳人口已超過1400萬。兩者的人口密度相當，為何深圳的住房面積並不像香港這麼逼仄？一個主要的原因是，香港仍有約75%的土地未開發，政府將很大部分郊區劃為郊野公園及特別地區，以保護生態環境。只有當人口增長的壓力明顯時，香港才選址建設新市鎮，而且細緻規劃，減少土地浪費和無序開發。正因如此，特首曾蔭權數月前才敢高調錶示，香港有能力邁向千萬人口的大都會。流連於中環、銅鑼灣鬧市的自由行旅客，未必能想像，香港竟然是全球人均擁有郊野綠地面積最大的城市。與此同時，深圳只用了不到三十年，就將可用土地開發殆盡，可持續發展的餘地嚴重受限。

　　以事後的盤點，我們可以釐清一條合乎邏輯的發展線索：香港地少，開發應留有餘地；開發的比例受控制，土地稀缺，地價就比較貴；地價貴，房價就高；房價高，富裕階層可由市場調節供給，中下階層可能無力承擔，政府就要介入；考慮到成本，小戶型就是政府和民間共同的理性選擇。私人空間小，住的舒適感下降，就對社區公共功能和城市公共服務提出了要求。民眾如果覺得在家裡很壓抑，可以去社區；如果覺得社區仍然局促，可以到公共或商業服務場所；如果覺得商場擁擠吵鬧，還可以去郊野公園和大自然。基本上，怨氣有一個合理疏導的路徑。

　　當然，在歷史發生的層面，有更紮實的學術研究指出，香港政府對公共房屋的投入，實為1950年代以來一個不斷學習，充滿政治盤算的過程。1953年聖誕夜，石硤尾寮屋區發生大火，令53000名災民無家可歸。當時的港英政府為了儘快安頓災民，便火速在原址附近興建徙置大廈。這被視為香港公共房屋發展的分水嶺事件。港府精於算計的商業精英意識到，透過清理舊式寮屋，政府在撫慰底層民眾的同時，也獲得大量的土地以作發展。同時，公共房屋的供給，還能壓低工資增長的需求，為香港的經濟騰飛提供巨大支持。

　　由此可見，香港的住房政策，並不是「政府供給窮人」的單一福利導向；大量中下階層居住空間局促，但也不是「忍辱偷生」，基本的體面生活仍得以保證。

　　事實上，在香港，強迫免費的義務教育體制、市民最低負擔的公共醫療體制，和低收入者不會淪為「房奴」的住宅供給體制，共同構成了一個基本的社會福利體系。在這種體制下，民眾對未來有較穩定的樂觀預期。住多大的空間，以及是否要擁有住房產權，就成為通過計算家庭負擔就能權衡的技術問題。反過來說，當公共服務匱乏，教育負擔沉重，醫療費用高昂，抗風險的能力低下時，民眾對住房面積和產權的極度較真，更像是對生命避風港的渴望。

　　毋庸置疑的是，實施政府主導的住房供給政策，意味著巨量的房屋資源掌握在公權力手中，對政府的廉潔自律提出了很高的要求。香港房屋政策得以成功推行，其不可或缺的約束條件，就是在法治背景下，管治精英彰顯出基本的善意和道德操守。