任大炮不懂法，說話「露怯」

任志強炮轟陝西控制房地產利潤率：政策違法2012年10月26日 13:18來源：中國經濟網 作者：蔣舉分享到：更多176人參與12條評論陝西發文要求房地產利潤率控制在10%左右本報追訪業內大佬觀點任志強炮轟「限利令」違法本月19日，陝西省住建廳會同物價局聯合發文，明確了房地產開發項目成本構成和利潤測算標準，合理利潤率應控制在10%左右，房地產開發企業在取得預售許可10日內，要一次性公開全部房源，實行一房一價，明碼標價對外銷售。規定要求，各城市要劃定區域並在媒體上公布各區域住房銷售價格區間。此舉一出，各界反應強烈，不僅媒體追蹤報道，房地產大嘴們也各自發表意見。有著「地產大炮」之稱的任志強一開場就直接將此政策徹底否定。老任開炮「從根兒上說這個政策是違法的」「判斷一個政策合不合規首先要看它合不合法，而這個政策先後違反了三項法律。」任志強說。任志強拿出了3部法律《中華人民共和國價格法》、建設部發的《房地產管理法》，以及92年之前執行的《廣東省商品房價格管理暫行辦法》。任志強指出，按照《價格法》規定，國家實行並逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制，價格的制定應當符合價值規律。即使是制定政府指導價、政府定價，也應當依據有關商品或者服務的社會平均成本和市場供求狀況、國民經濟與社會發展要求以及社會承受能力。他告訴記者，1992年之前，各個省市的價格辦法都差不多，比如廣東省是按照當地的商品房價格管理暫行辦法執行的，那時規定的是利潤不得超過20%。20年之後的現在，反而要按照10%來要求，一方面是時代的倒退，另一方面則是違法的表現。「按照行政訴訟法的規定，如果按照這個不合法的辦法去處罰，任何人都可以告他。」任志強說。另外，他也表示，除了違反以上法律政策之外，利潤10%的制定還與土地增值稅法相背離。預交增值稅的前提條件就是，滿足扣除20%利潤以後才計算，也就是說，利潤超過20%才收土地增值稅。「這樣來看，這個10%的要求，是不是表示國家這些法都廢了呢？」「房地產不是暴利行業10%的利潤不成立」任志強分析，一般的房子建設周期是3年，如果按照25%的毛利計算，一年就剩8點幾，扣完了增值稅就是6點幾。汽車的利潤是10%，但是它的生產速度是8分鐘，汽車在8分鐘之內也不會有物價變化，但是對於生產周期長的房地產來說，三四年的時間中間會發生多少物價變化？「這麼看來，房子跟車或者其他消費品比，利潤來的少很多，同時風險卻又大很多，如果沒有足以抗風險的利潤，誰還會幹房地產？再者說，按照增值稅的規定，既然是20%以上才收，就證明20%是合理的。10%基本不成立，10%的利潤分到3年上，一年3點幾，開發商都喝西北風去。」任志強進一步分析，就房地產項目成本構成比例來說，商品住宅開發商的土地成本、繳納稅費佔到房價中的比例大概為70%。除此之外，開發商的利潤占房價多少？「15%-20%的利潤，應該是一個正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是『暴利』。」「這個政策與抑制房價沒關係」「我不認為這個政策是從經濟出發的，它和經濟、和市場沒有一點關係。」任志強指出，首先要走出一個誤區，房價不是由開發商的利潤決定的。他告訴記者，如果要限制利潤，那麼大家大可以擴大成本，比如不斷地升高地價，一萬塊錢的地價成本和三千塊錢的地價成本可是完全不同的，舉牌舉得越高，利潤價值就越大。「所以不要以為利潤10%和房價有什麼關係，成本在不斷提高，房價依然上漲。同樣的，我也不認為這個政策是在抑制房價，嚴格來說，它是在嚴重破壞市場機制。」而到底如何做才能控制房價，任志強表示，正如前幾天溫總理在國務院常務會議上特別提出來的，未來我們房地產調控的方向是市場化的方向，是法制化的方向，比如現有的土地增值稅，利潤超過20%，就要多繳稅，這就是一種法制化的取向。各方聲音執行機構：限利還停留在「指導意見」在得知陝西省新的「調控政策」之後，法晚記者立即連線陝西省某地級市建設局，希望了解房地產主管部門如何貫徹並實施這一精神，該局負責人回答記者，稱「限利」還停留在指導意見層面，不是規範性文件，在法理上還沒有具體意義。該負責人表示，指導意見的出台，意義在於「雙防」，既防房價高漲，也防低價走高，深層含義是引導大家購房理性消費，讓老百姓能買得起，促進房地產市場的平穩和健康發展。理想很豐滿，現實往往很骨感。法晚記者根據「合理利潤應控制在10%左右」在北京是否有可能實施的問題，採訪了專家學者以及開發企業的代表。陳雲峰：低於15%沒法干「市場是有變化的，讓房價鎖定在一個價格一成不變，其中的風險是很大的。」中經聯盟秘書長陳雲峰對記者說，「一定要控制在10%左右，那就沒法幹了，直接後果，就是沒人拿地了。」陳雲峰介紹，樓盤項目開發過程中，很多成本是企業不可控的，任何一個樓盤都不是一天賣完的，絕大多數的房企都是滾動式開發，基本上前期的房子是不賺錢的，從哪一套房子開始賺錢，是要看企業成本控制能力和營銷能力的，如果規定純利在10%左右，那就意味著一百套房子賣了90套都不賺錢，最後10套才賺，這種風險所有企業都是不敢擔的。在這期間，人工成本、材料成本都可能發生變化，那麼房價是不是要跟著變？漲價，「限利」政策不允許；降價，剛買了房子的業主也不會同意；價格不變，就意味著房企虧損。陳志：「限利」在北京無法實施記者就「限利」政策是否有可能在北京實施的問題，採訪了北京市房協秘書長陳志。「沒有任何可能性。」陳志告訴記者。如果想限利，首先就要對房企的所有進出賬進行審計，這是一個巨大的工程，歷史上也曾有過主管部門試圖核算清楚，但僅僅為「限利」由財政撥款投入這些工作，得不償失。另外，如何確定利潤是10%？在開發周期中，是開始第一套房子就鎖定價格，還是最後賣完了再核算價格？如果鎖定利潤，那麼房價跟著成本變化怎麼辦？誰都知道保姆的工資都一個勁地漲，現場的技術工人那就更別說了，難道因為這些原因房價跟著漲？陳志還介紹，所有的項目都有分攤面積，車庫、小區服務用房等等，如何計算這部分的利潤也是個問題，再加上現在的項目，開發商不見得都賣得完，自用的和砸在手裡賣不動的房子，怎麼從整個利潤里剔除出去，更是個麻煩事，如果開發商抵觸，賣了大部分而故意留一部分不賣，整個項目就無法核算利潤率了。爭論：任大炮說話「露怯」任志強就陝西「限利」又放炮，稱該政策行政違法，「任何人都可以告他」。而知名房地產評論人王良智卻認為任志強不懂法，說話露怯。王良智認為，行政行為分為抽象行政行為和具體行政行為，陝西省發布的這個房地產新政，屬於地方政府的行政措施，屬抽象行政行為，無法提起行政訴訟。並且，這一行政行為於法有據。《價格法》第十八條規定，下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：(一)與國民經濟發展和人民生活關係重大的極少數商品價格；(二)資源稀缺的少數商品價格；(三)自然壟斷經營的商品價格；(四)重要的公用事業價格；(五)重要的公益性服務價格。住房作為與人民生活關係重大的極少數商品，政府對其價格當然有行政干預權。文/記者楊予諾特稿記者蔣舉

 1限制房企利潤增加官員的權力，開發商更得聽政府的話了，也就製造出新的尋租空間

 2我們去反對這種利潤，其實等於反對什麼？等於反對開發商給你提供最好的服務

 3置土地壟斷不顧，去限制開發商的利潤，其實也就是給房價上漲的責任找了個替罪羊

 4取消利潤或限制利潤，會使企業越來越不在乎消費者感受，官僚Style取代企業家Style

將房企利潤控制在10%降房價是妄想 違背經濟規律走回頭路老百姓要很清醒，呼籲政府管制唯一的受益者可能就是官員自身，他趁機擴大了權力。官員的直接利益來源於權力，不管這管制最後對社會是好是壞，擴大權力本身對他就有好處。開發商和買房人兩敗俱傷的局面，唯一的受益者就是官員自己財知道：近日陝西出台規定要求房企將利潤控制在10%左右，在業界引發很大爭議，你怎麼看？胡釋之：這個我首先是很驚訝。改革開放30多年了，而且我們的改革開放朝向很明確，90年代以後就確定了是要搞市場化改革，也就是朝向越來越市場經濟的一個改革，現在反倒出現政府去控制企業的利潤率的事，這是很令人驚訝的一件事，這跟市場經濟改革大方向是完全相悖的。你想利潤和價格是市場經濟最核心的兩個東西，最關鍵的兩個經濟變數。現在官府來規定一個利潤率讓它保持不變，這很顯然是違背經濟規律的，是在走回頭路，是在走反市場經濟道路。所以我很奇怪這政策為什麼能出台，有這個勇氣出台？財知道：可能大家覺得這一政策出台能夠把房價給降下來吧？胡釋之：這是妄想。這種管制行為增加官員的權力，開發商就得更聽政府的話了，也就製造出了新的尋租空間，所以實質是擴權和增加尋租空間的一個行為，實質是一個政府的擴權、越權行為，一種違反法治的越界行為，但這麼做也是順應了民意，順應了老百姓要求降房價，要求降開發商利潤的民意。他們打的幌子肯定不是說我要去擴權，一定會說是老百姓說房價高，說開發商利潤高、暴利，所以順應民意，幫著買房的人強行降低開發商的利潤，以降低房價。也就是說他們覺得房價為什麼高？是因為開發商利潤佔到大頭了，如果能夠把開發商的利潤降下來，那房價就會降了，基於這麼一種邏輯。但能不能達到目的呢？這是很存疑的，甚至有可能是背道而馳、事與願違的。我以前說過仇啥別仇價格，利潤也是一種價格，是對企業家精神的定價，所以仇啥也別仇利潤。和別的價格一樣，利潤只是一個結果，或者說一個表象。開發商的利潤是怎麼來的？或者說這個開發商為什麼比另外一個開發商利潤更高？那是因為買房者都去買這個樓盤而不買那個樓盤，大家蜂擁去搶這個樓盤的房子，這導致的結果就是這個開發商的利潤會比別的開發商更高。所以高利潤是開發商提供給買房者更高性價比選擇的一個結果，畢竟他沒有用槍逼買房的人去買他的樓盤，都是你自願掏錢的，自願投票給這個開發商的，他能夠發財，能夠獲得所謂的暴利，都是因為他獲得了最多的選票，他最好地給你提供了服務。至少你是這麼認為的，畢竟你是可以不買房或是買別家的房的。買了房就不能買別的了或者買了這房就不能買別的房了，確實挺痛苦，但買啥不是這樣呢？只要你決定買這房了，就說明這交易帶給你的收益還是高過成本的，高過其他交易帶給你的收益。我們要去反對這種利潤，其實等於什麼呢？等於反對開發商給你提供最好的服務。給開發商估算個成本，然後給它限定10%的利潤，其實也就是一個限價行為，這會有什麼結果呢？如果說限價真的成功了，本來是五千一平的成本，50%的利潤賣7500一平，現在你給我降到10%的利潤，賣5500一平，大降價，在這種本來就供不應求的情況下，你想想強行降價會是什麼結果？肯定就是要買房的人會更多，但房子仍然只有那麼多，怎麼分配？這種強制降價導致的不良後果我想前一陣搞的高速路免費的教訓大家應該記憶深刻，這個就不多說了。強行免費的東西是最貴的，強行降價的東西實際是漲價的。這是第一點，假設確實限價成功，會達到這種效果，其實不會真正有利於買房者，甚至是損害買房者的利益。另外按成本加成定價其實也很可能會達不到限價效果。很簡單，這種管制會激發開發商一種什麼對策？那就是把成本做高。可以自由獲取利潤的時候，大家都是儘可能把自己的成本降低，通過低成本下的低賣價來獲得市場競爭力。現在通過成本加成來定價格的話，那今後大家只能把成本做大了。鼓勵擴大成本你覺得是在鼓勵啥？鼓勵浪費嘛，鼓勵低效嘛，鼓勵稀缺資源的浪費性使用而不是節約性使用，這對全社會肯定都是沒有好處的！限制利潤也是在打擊效率，你強行給企業家精神降價，無疑會減少企業家才能的供應。這樣的效果只會是房子供應越來越少，只會導致實際的房價越來越高。你別看名義的房價可能會降低，但因為房子越來越少，稀缺性程度越來越高，肯定是房子實際上會越來越貴，越來越買不著。這與老百姓的初衷是背道而馳的，是搬石頭砸自己的腳。所以老百姓要很清醒，呼籲政府管制唯一的受益者可能就是官員自身，他趁機擴大了權力。官員的直接利益來源於權力，不管這管制最後對社會是好是壞，擴大權力本身對他就有好處。開發商和買房人兩敗俱傷的局面，唯一的受益者就是官員自己。老百姓一定要清醒，不要讓自己這種一廂情願的呼籲，或者說一種違反經濟常識的願望，成了官員趁機獲取更大利益，趁機擴權的一個工具。只要大家都不呼籲政府去違反經濟常識去做，去管理市場，政府其實也不敢擅自擴權的。你看這次的話，如果大家都覺得這種規定完全違背道理，不會幫到自己，而是會損害到自己利益，我想這個政策要不了多久就會被取消了，甚至根本執行不下去。判斷暴利與否只能拍腦袋 越「暴」利貢獻越大利潤只是你比別人更好地為客戶服務了的一個證據，所以利潤越大的話，證明你提供的服務就越好，你糾正別人的錯誤就越多。在一個自由市場經濟里，肯定是利潤越大就越好，越「暴」利說明你的貢獻越大。你的利潤破紀錄，說明你的糾錯破紀錄，你的效率改進破紀錄，你的創新能力破紀錄財知道：可是房地產這個行業它的暴利好像也是一個事實，有些經濟學家也說過，要對炒房者攫取的暴利進行徵稅，你怎麼樣去看待這樣一種針對暴利的批評，暴利是不是合理的？胡釋之：暴利這個詞本來就是帶價值判斷的，是個很主觀的詞，所謂不合理的利潤，或者說利潤過高。我想這是一種很錯誤的指責。開始講了，利潤只是你比別人更好地為客戶服務了的一個證據，所以利潤越大的話，證明你提供的服務就越好，你糾正別人的錯誤就越多。在一個自由市場經濟里，肯定是利潤越大就越好，越「暴」利說明你的貢獻越大。你的利潤破紀錄，說明你的糾錯破紀錄，你的效率改進破紀錄，你的創新能力破紀錄。剛才講了，利潤是一種結果。是大家都覺得你的東西好，都買你的東西，才導致的結果，而不是你企業說我想要暴利就能暴利的。比如你的房子成本是一萬一平，你說你想要400%的暴利，你想要賣五萬一平。你可以這樣子去定價，可以這樣子去定你的利潤目標，但是你能不能實現，那得由買房者，由消費者來決定。你定那麼高價，消費者不買你的，沒人投票給你，你也就是只能自己意淫了。所以真正能實現的利潤，都不是開發商自己單方能決定的，都是買房者主動給的，另外也是由他的競爭對手決定的，因為競爭對手提供不了比他更好的服務。這種情況下，怎麼區分暴利和非暴利呢，怎麼判斷利潤有沒有過高呢？除了拍腦袋，恐怕就只能是用羨慕嫉妒恨的程度來決定了。經濟學家要少用這種詞。財知道：中國房地產市場最大的暴利在哪裡

 1限制房企利潤增加官員的權力，開發商更得聽政府的話了，也就製造出新的尋租空間

 2我們去反對這種利潤，其實等於反對什麼？等於反對開發商給你提供最好的服務

 3置土地壟斷不顧，去限制開發商的利潤，其實也就是給房價上漲的責任找了個替罪羊

 4取消利潤或限制利潤，會使企業越來越不在乎消費者感受，官僚Style取代企業家Style在中國的房地產市場，可能有些利潤會讓很多人覺得不合理。它可能是通過行政壟斷，通過限制競爭對手得來的一種利潤。但他的壞，他的遭人恨不在於他的利潤高，而在於他的利潤來得不正當。不是靠讓消費者、讓買房者幸福得來的利潤，而是靠強行讓買房者減少選擇範圍，靠減損買房者和其他競爭對手的幸福得來的利潤。利潤越大可能表明傷害越大，而不是造福越大。這種利潤壞在它來得不正當，哪怕利潤很低甚至虧損也是要被炮轟的。但要注意，要減少這類危害，不是說要去限價和限利，而是要去放開市場。錯不在逐利，錯在強行壟斷市場。

說到中國的房地產市場，我想最大的暴利不在於開發商。開發商是有可能有暴利的，畢竟不是誰都能做開發商，也要有政府的審批和准入權。但相對來說，更大的暴利在哪？在於土地市場，這可真是一家獨大，政府說了算的，沒有競爭者。真正要打擊的非正當利潤是這一塊兒的，就是要增加土地供應者，說下去其實就是土地的私有化。增加更多的可以自由進入市場的土地提供者，而不是像現在這樣要進入市場就得通過政府這個唯一的合法化渠道。像小產權房，政府為什麼要打壓它，為什麼說它非法？那就是因為它打破了政府土地供應的壟斷，它不經過政府同意就直接入市，它增加了土地供應的競爭。但對買房的人來說，對降低地價、房價來說，肯定是有更多的競爭者越好。所以要真正降房價，要真正促進買房者的利益，就要打破這種土地供應的壟斷，包括讓小產權房合法化，這樣供給上來了以後，房價就有可能真降下去，而不是表面的降。置土地壟斷不顧，而去限制開發商的利潤，其實也就是給房價上漲的責任找了個替罪羊，讓人覺得好像是開發商沒有道德血液，太貪婪導致的，把治理引向反理性的情緒化。房價審批違反「新兩個凡是」 給市場以自由才是真愛市場其實跟自由是同義詞，多用市場手段，就是要多給市場以自由。土地市場要放得更開，對開發商的管制要越少越好，而不是越多越好，不是像這次一樣增加管制，而是要儘可能減少管制，讓市場競爭更充分。完全不調控市場了才是真正在用市場的手段調控市場財知道：房價要報備，要審批，這是不是違反「新兩個凡是」？胡釋之：這個顯然違反「新兩個凡是」原則。買不買房完全是公民可以自決的，房價完全是市場可以調節的。供不應求肯定房價就要漲，漲了的話，買房的人就會相應減少，房價也就降下來，通過價格波動可以最好地平衡這種供需矛盾，我不知道政府為什麼覺得要讓價格不波動，要讓利潤率不波動才能解決好這個供需矛盾，這個是很沒道理，是我想不明白的。用行政手段來解決這個問題，結果只會是使供需更失衡。財知道：溫總理上次座談的時候說調控房地產市場應更加註重市場和法制手段。胡釋之：這個話說得很好。陝西這個顯然與此是相違背的，既反市場，也反法治。什麼是法治的手段？就是要尊重產權。一個是要尊重開發商的產權，讓人可以自由賣，另外是要尊重購房者的產權，讓人可以自由買。像限購，其實就是在損害購房者的產權。購房的人用他的錢去買房子，結果把房價買高了，所以你為了讓房價降，搞限購，不讓購房者自由買了，這其實就是在侵犯購房者的貨幣產權，使他的錢不成其為錢，損害他的利益。用市場的方式來調控是什麼意思呢？不是說我去直接調節價格，我去搞限價，或者說去限制利潤。這看起來是市場手段，但其實是反市場手段。價格和利潤都是市場中人自願交易形成的結果，你去搞限價和限利潤都是在違背自願交易者的意願，用暴力手段強加自己的意願給市場。真正的市場手段是給市場更大的自由。市場其實跟自由是同義詞，多用市場手段，就是要多給市場以自由。土地市場要放得更開，對開發商的管制要越少越好，而不是越多越好，不是像這次一樣增加管制，而是要儘可能減少管制，讓市場競爭更充分。我上次說過，給市場以自由才是真愛市場。完全不調控市場了才是真正在用市場的手段調控市場。要企業家Style不要官僚Style 管制利潤或致獨斷獨裁喬布斯如果在中國，官府要去限制他的利潤，那他絕對搞不出iPad這種東西，絕不會拚命去猜測消費者喜歡啥東西，根本沒有動力去猜了。他只會去猜官府喜歡什麼，或者說因為我猜中了官府的喜好，我獲得了在這市場的行政壟斷權，所以我就以自己的喜好肆意妄為，我愛造什麼就造什麼，才不管客戶需不需要呢財知道：即使在自由市場的情況下，有人覺得房地產還是暴利，利潤太高了，那應該怎麼辦？胡釋之：那就看你是一個真愛自由市場的人，還是一個假愛自由市場的人，是一個只愛自己價值判斷的人還是一個尊重他人選擇的人，是一個事實上的民主派還是一個事實上的獨裁者。在自由市場中，有些東西貴，或者說有的企業利潤高，都是消費者自願投票的結果。比如iPhone，可能你會覺得它怎麼賣那麼高價，而且還很多人去搶購，覺得不可思議。你覺得怎麼不把這些錢拿去買書呢，書價格這麼低，反而還沒什麼人買。這其實就是你一廂情願地以自己的價值觀去凌駕芸芸眾生的價值觀，試圖把自己的價值觀去強加給其他人，覺得蘋果的利潤不應該這麼高，書店的利潤應該高起來，呼籲政府去做這種干涉。如果說政府聽了，去這麼幹了以後，就會導致一個結果，就是開始以一種官僚管理取代利潤管理。在利潤導向下，在一個法治社會裡，一個企業要獲取利潤，只有靠比別人更好地給消費者提供服務，除此以外沒有別的辦法。他只能圍著客戶打轉。想消費者之所想，甚至比消費者自己更關心消費者利益。如果說不讓他追求利潤了，那他才不會去在乎消費者的感受了。在利潤管理下企業家是非常在乎消費者感受的，喬布斯自己可能不喜歡iPhone是現在這麼大，他可能希望iPhone更大或者更小，但他也不敢這麼做決定，因為如果他完全按個人的喜好來的話，消費者這不買賬的話，那企業就要完蛋，所以在很多時候他得去順從消費者的需求，去猜消費者的需求，猜中了他就獲取最大利潤，要猜錯了他就要虧損了。企業家的創新完全是以消費者的利益為導向的，消費者給他的發散的頭腦安了個緊箍咒，他可以大膽假設，但要小心求證。如果我們限制利潤，那是以什麼為導向？那可能就以喬布斯自己的價值觀為導向了，以企業家自己的價值觀為導向了，或者就是以官員的價值觀為導向了。取消利潤或者是限制利潤，就會使一個企業越來越官僚化，越來越不在乎客戶利益，不在乎消費者感受，使得全社會就變得像一個大官府，企業家就變得越來越像公務員，官僚Style取代企業家Style。我想喬布斯如果在中國，官府要去限制他的利潤，那他絕對搞不出iPad這種東西，絕不會拚命去猜測消費者喜歡啥東西，根本沒有動力去猜了。他只會去猜官府喜歡什麼，或者說因為我猜中了官府的喜好，我獲得了在這市場的行政壟斷權，所以我就以自己的喜好肆意妄為，我愛造什麼就造什麼，才不管客戶需不需要呢，這種官僚主義的壞毛病都會出來。這可能是管制利潤和管制價格更可怕的一個結果吧，整個社會的風氣都會被轉變，不是一種合作的生活方式，不是一種民主的生活方式，而是一種獨斷獨裁的生活方式。胡釋之為宏觀經濟學者

12

網友評論分享到：

共有5630人參與評論96條用戶名  密碼所有評論僅代表網友意見，鳳凰網保持中立

發表日期：2012-10-26 10:01:29鳳凰網河南省許昌市網友：中國力量1566不知道再過幾年我國大量的爛尾樓該只能辦?推薦[0] | 回復 | 複製

發表日期：2012-10-26 09:58:13鳳凰網廣東省深圳市網友：沙井沙頭中國是人口眾多的國家，既然選擇了這種社會制度，民生問題就要控制：糧食、住房、出行、醫療、養老等就是要控制。推薦[0] | 回復 | 複製

發表日期：2012-10-26 09:57:47鳳凰網寧夏固原市網友：rmjfj房價關係到人基本的生存保障，發達成熟國家的房地產利潤一般是在3%-5%左右，所以人家都在發展實業技術以獲取更高利潤，市場經濟也不是什麼都不管的經濟，是有限度的市場經濟，就和自由一樣，完全自由了就沒有自由了推薦[19] | 回復 | 複製

發表日期：2012-10-26 09:54:12鳳凰網北京市網友：溪葦偽專家，別開口閉口市場，仗著懂點兒經濟學理論就忽悠人么，書讀僵化了。你怎麼不呼籲大米的價格也完全市場？推薦[0] | 回復 | 複製

發表日期：2012-10-26 09:53:12鳳凰網湖南省長沙市網友：陳純金子胡釋之就是房地產的走狗推薦[13] | 回復 | 複製將房企利潤控制在10%降房價是妄想 違背經濟規律走回頭路老百姓要很清醒，呼籲政府管制唯一的受益者可能就是官員自身，他趁機擴大了權力。官員的直接利益來源於權力，不管這管制最後對社會是好是壞，擴大權力本身對他就有好處。開發商和買房人兩敗俱傷的局面，唯一的受益者就是官員自己財知道：近日陝西出台規定要求房企將利潤控制在10%左右，在業界引發很大爭議，你怎麼看？胡釋之：這個我首先是很驚訝。改革開放30多年了，而且我們的改革開放朝向很明確，90年代以後就確定了是要搞市場化改革，也就是朝向越來越市場經濟的一個改革，現在反倒出現政府去控制企業的利潤率的事，這是很令人驚訝的一件事，這跟市場經濟改革大方向是完全相悖的。你想利潤和價格是市場經濟最核心的兩個東西，最關鍵的兩個經濟變數。現在官府來規定一個利潤率讓它保持不變，這很顯然是違背經濟規律的，是在走回頭路，是在走反市場經濟道路。所以我很奇怪這政策為什麼能出台，有這個勇氣出台？財知道：可能大家覺得這一政策出台能夠把房價給降下來吧？胡釋之：這是妄想。這種管制行為增加官員的權力，開發商就得更聽政府的話了，也就製造出了新的尋租空間，所以實質是擴權和增加尋租空間的一個行為，實質是一個政府的擴權、越權行為，一種違反法治的越界行為，但這麼做也是順應了民意，順應了老百姓要求降房價，要求降開發商利潤的民意。他們打的幌子肯定不是說我要去擴權，一定會說是老百姓說房價高，說開發商利潤高、暴利，所以順應民意，幫著買房的人強行降低開發商的利潤，以降低房價。也就是說他們覺得房價為什麼高？是因為開發商利潤佔到大頭了，如果能夠把開發商的利潤降下來，那房價就會降了，基於這麼一種邏輯。但能不能達到目的呢？這是很存疑的，甚至有可能是背道而馳、事與願違的。我以前說過仇啥別仇價格，利潤也是一種價格，是對企業家精神的定價，所以仇啥也別仇利潤。和別的價格一樣，利潤只是一個結果，或者說一個表象。開發商的利潤是怎麼來的？或者說這個開發商為什麼比另外一個開發商利潤更高？那是因為買房者都去買這個樓盤而不買那個樓盤，大家蜂擁去搶這個樓盤的房子，這導致的結果就是這個開發商的利潤會比別的開發商更高。所以高利潤是開發商提供給買房者更高性價比選擇的一個結果，畢竟他沒有用槍逼買房的人去買他的樓盤，都是你自願掏錢的，自願投票給這個開發商的，他能夠發財，能夠獲得所謂的暴利，都是因為他獲得了最多的選票，他最好地給你提供了服務。至少你是這麼認為的，畢竟你是可以不買房或是買別家的房的。買了房就不能買別的了或者買了這房就不能買別的房了，確實挺痛苦，但買啥不是這樣呢？只要你決定買這房了，就說明這交易帶給你的收益還是高過成本的，高過其他交易帶給你的收益。我們要去反對這種利潤，其實等於什麼呢？等於反對開發商給你提供最好的服務。給開發商估算個成本，然後給它限定10%的利潤，其實也就是一個限價行為，這會有什麼結果呢？如果說限價真的成功了，本來是五千一平的成本，50%的利潤賣7500一平，現在你給我降到10%的利潤，賣5500一平，大降價，在這種本來就供不應求的情況下，你想想強行降價會是什麼結果？肯定就是要買房的人會更多，但房子仍然只有那麼多，怎麼分配？這種強制降價導致的不良後果我想前一陣搞的高速路免費的教訓大家應該記憶深刻，這個就不多說了。強行免費的東西是最貴的，強行降價的東西實際是漲價的。這是第一點，假設確實限價成功，會達到這種效果，其實不會真正有利於買房者，甚至是損害買房者的利益。另外按成本加成定價其實也很可能會達不到限價效果。很簡單，這種管制會激發開發商一種什麼對策？那就是把成本做高。可以自由獲取利潤的時候，大家都是儘可能把自己的成本降低，通過低成本下的低賣價來獲得市場競爭力。現在通過成本加成來定價格的話，那今後大家只能把成本做大了。鼓勵擴大成本你覺得是在鼓勵啥？鼓勵浪費嘛，鼓勵低效嘛，鼓勵稀缺資源的浪費性使用而不是節約性使用，這對全社會肯定都是沒有好處的！限制利潤也是在打擊效率，你強行給企業家精神降價，無疑會減少企業家才能的供應。這樣的效果只會是房子供應越來越少，只會導致實際的房價越來越高。你別看名義的房價可能會降低，但因為房子越來越少，稀缺性程度越來越高，肯定是房子實際上會越來越貴，越來越買不著。這與老百姓的初衷是背道而馳的，是搬石頭砸自己的腳。所以老百姓要很清醒，呼籲政府管制唯一的受益者可能就是官員自身，他趁機擴大了權力。官員的直接利益來源於權力，不管這管制最後對社會是好是壞，擴大權力本身對他就有好處。開發商和買房人兩敗俱傷的局面，唯一的受益者就是官員自己。老百姓一定要清醒，不要讓自己這種一廂情願的呼籲，或者說一種違反經濟常識的願望，成了官員趁機獲取更大利益，趁機擴權的一個工具。只要大家都不呼籲政府去違反經濟常識去做，去管理市場，政府其實也不敢擅自擴權的。你看這次的話，如果大家都覺得這種規定完全違背道理，不會幫到自己，而是會損害到自己利益，我想這個政策要不了多久就會被取消了，甚至根本執行不下去。判斷暴利與否只能拍腦袋 越「暴」利貢獻越大利潤只是你比別人更好地為客戶服務了的一個證據，所以利潤越大的話，證明你提供的服務就越好，你糾正別人的錯誤就越多。在一個自由市場經濟里，肯定是利潤越大就越好，越「暴」利說明你的貢獻越大。你的利潤破紀錄，說明你的糾錯破紀錄，你的效率改進破紀錄，你的創新能力破紀錄財知道：可是房地產這個行業它的暴利好像也是一個事實，有些經濟學家也說過，要對炒房者攫取的暴利進行徵稅，你怎麼樣去看待這樣一種針對暴利的批評，暴利是不是合理的？胡釋之：暴利這個詞本來就是帶價值判斷的，是個很主觀的詞，所謂不合理的利潤，或者說利潤過高。我想這是一種很錯誤的指責。開始講了，利潤只是你比別人更好地為客戶服務了的一個證據，所以利潤越大的話，證明你提供的服務就越好，你糾正別人的錯誤就越多。在一個自由市場經濟里，肯定是利潤越大就越好，越「暴」利說明你的貢獻越大。你的利潤破紀錄，說明你的糾錯破紀錄，你的效率改進破紀錄，你的創新能力破紀錄。剛才講了，利潤是一種結果。是大家都覺得你的東西好，都買你的東西，才導致的結果，而不是你企業說我想要暴利就能暴利的。比如你的房子成本是一萬一平，你說你想要400%的暴利，你想要賣五萬一平。你可以這樣子去定價，可以這樣子去定你的利潤目標，但是你能不能實現，那得由買房者，由消費者來決定。你定那麼高價，消費者不買你的，沒人投票給你，你也就是只能自己意淫了。所以真正能實現的利潤，都不是開發商自己單方能決定的，都是買房者主動給的，另外也是由他的競爭對手決定的，因為競爭對手提供不了比他更好的服務。這種情況下，怎麼區分暴利和非暴利呢，怎麼判斷利潤有沒有過高呢？除了拍腦袋，恐怕就只能是用羨慕嫉妒恨的程度來決定了。經濟學家要少用這種詞。
推薦閱讀：