提前還貸，等額本息和等額本金哪個更划算？

在情人節的今天錢錢跟大家聊聊住宅投資應該選擇哪種還款方式的問題。

L先生看上了南京某樓盤一套92㎡的小戶型期房，準備趁著南京房市降溫的時候作為短期投資買入。

該房交付時間是2020年，L先生投資這套房子不準備長持，想拿到房後再等兩年，過了免徵增值稅的時間，大概在買房5年後，就賣出。

房子看好了，首付款也湊夠了。可是L先生卻在選擇貸款方式的時候，猶豫了。

選擇等額本息，雖然前期每個月的還款額較少，生活更輕鬆一些。但還款的利息比例太高，5年下來，要比等額本金多還很多利息，這些白白損失的錢太可惜。

選擇等額本金，雖然前期還的利息比例較少，能較早、較多地歸還本金。但前期月還款太多，這使本來就資金緊張一家人，前兩年會過得非常辛苦。而且5年下來，本+息的還款總額要多很多，太累了。

糾結不已的一家人，向錢錢詢問。

其實在此之前，L先生也諮詢了其他一些朋友同事，大家似乎比較傾向於等額本金法，畢竟已經計劃5年後就把所有貸款提前還清，少還的利息是一筆不小的數目。

可情況確實如此么？

以L先生的例子：貸款100萬，30年，組合利率約5%。

我們首先來看看30年下來兩種貸款的整體還款（本+息）情況：

整體來看，30 年後等額本息法要多還18.1萬的利息。但在前23年，都是等額本金法還款總額較多。如下圖：

兩者的差值還是很多的。

圖中所示：因為等額本金法每月還款是逐月遞減的，所以在前23年總還款數都是比較多的。在還到10年左右的時候，甚至有十幾萬的差距。

而考慮到前期還款壓力、通脹率等因素，大部分朋友在選擇貸款時，都選擇了等額本息法。畢竟房貸利率很低，前期省下的錢去投資，也是一筆不小的收益。

我們清楚了兩種還款結構的不同，再回到L先生的例子：如果計劃提前還款，選擇哪種方式呢？

其實，這是一個數學問題：

我們先把時間縮短到1年，假設1年後就還清貸款，還款情況如下：

可以看出，1年後就提前還貸的情況下，選擇等額本息法多還了利息430元，好像確實是吃虧了。

但是，請不要忘了這1年時間，等額本息法的每月還款額，累計一共少了18151元。

考慮到資金的時間成本，如果把少還的這些錢用來理財，收益能不能彌補多還的利息損失呢？

我們選擇和貸款利率一樣的產品（年化5%）進行比較，大家請看結果：

計算得出，如果將1年間本息法每月少還的資金存起來，進行理財，當年化率和貸款率相同時，則累計收益（498.51元）也和1年中多還的利息基本相同，並未吃虧！

按照L先生的計劃，5年後還清的情況如何呢？

時間換作5年後，等額本息法多還利息是10萬元（10868.12元）；

而利用等額本息法少還的貸款去進行理財（選擇5%年化率的產品），累計獲得約10萬元（10283.65元）的收益，兩者基本相同！

所以，等額本息法，雖然多還了利息，但卻享用了少還貸款這部分資金的時間成本！

當貸款利率=投資年化時，兩者的價值是相同的！

換言之，如果你能找到超過5%理財收益的產品進行投資，等額本息法更划算！

而超過5%的理財產品太多了吧！

所以，只看到提前還貸多還了利息，就說等額本息法不好，是略顯偏頗的。

何況還有那讓人談虎色變的高通脹率！

總之，當下能少還貸款，儘可能多的去充分利用房貸的低利率，才是更優的選擇！

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