誰害怕中國鬼城？

05-31

文章來源：愛房網

中國房地產市場泡沫正在破滅成為最大的擔憂，即便房地產銷售放緩，一些人還是不相信中國鬼城的故事。

　　美國某商業網站基於一份稱中國在大量建設「現代金字塔」的研究報告，通過衛星圖片展示了一些他們所認為的中國「鬼城」，除了前幾年媒體大肆報道的內蒙古鄂爾多斯(行情,問診)康巴什、呼和浩特清水河、巴彥淖爾、二連浩特等地，河南鄭州、鶴壁、信陽，渤海之濱的營口，江蘇常州、鎮江丹徒，湖北西北部的十堰市也成為了新晉「鬼城」，其中，河南鄭州被美國稱作中國最大的「鬼城」。

最近，中國房地產市場泡沫正在破滅成為最大的擔憂，截至今年4月的前四個月住房銷量下跌了9.9%，而今年第一季度則同比下跌7.7%。房地產估計貢獻了大陸GDP的20%。

但即便房地產銷售放緩，一些人還是不相信中國鬼城的故事。

經濟學人智庫中國分析師湯姆瑞弗提（Tom Rafferty）稱，「這些城市並不是巨大的空城。」他說，一些大型樓盤僅僅是未被售出或者沒有人搬進去住而已。「中國的城市人口增長有巨大潛力，這些房子肯定會有人入住的。」

瑞弗提說，「我發現鄭州這個城市就很有趣，鄭州有900萬人口，但總被叫做鬼城。」他說，鄭州現在的城鎮化水平還比較低，未來幾年將穩步提高，並創造大量的工業就業機會。「大家應該心態積極點」。

據CNBC報道，里昂證券本月早些時候發布一份報告稱，「有些城市存在嚴重過剩，但說世界末日到來未免過於誇張。」

里昂證券基於對12城81萬套房子的實地調查估計，過去5年完工的房子空置率為15%。完工5年以上的房子中，90平米以下和一線城市的住房居住率超過了88%。

報告稱，二線城市鄭州的空置率超過20%，但報告認為而新城市13%的平均空置率是「時機錯配」

里昂證券稱，雖然相比國際標準，中國的住房空置率似乎很高（比如美國的住房空置率為10%），但中國的分布不均衡。一線城市的空置率僅為10%，而三線城市的達到了16%甚至更高。

另外，豪華房屋空置率為19%，但里昂證券認為這無關緊要，因為這類房產經常作為一種儲存財富的手段。

「很多新城是鬼城」說與實際不符

最近一個時期，關於「很多新城是鬼城」的觀點廣為流行，引發社會各界的關注。5月8日，在上海舉辦的「產城融合：城鎮化的活力與動力」論壇上，上海交通大學城市科學研究院院長劉士林認為，這一判斷並不符合中國新城新區的客觀真實情況，在使用時應謹慎。

劉士林認為，這一說法出現原因有三，首先是概念界定問題。不少媒體和學者不做基礎理論研究，對新城新區的理解和使用過於隨意，以至於隨便見到一個冠名「某某新城」的房地產項目，就把它們等同於國家相關文件中的「新城新區」。

其次是數據統計缺乏全面數據統計和深入分析研究，這也是「很多新城是鬼城」言論廣泛傳播的重要原因。據上海交通大學城市科學研究院的《中國鬼城案例庫》，現在我國名副其實的「鬼城」在15個左右。該研究院發布的《全國新城新區資料庫》顯示，我國廣義的新城新區有2957個，去掉各種功能單一的工業園區、大學園區、科技園區、居住小區後，狹義的新城新區有545個。將這些數據對比分析後就會發現，事實上我國「鬼城」的現狀並不像人們想像得那麼嚴重。

劉士林解釋道，新城居民的入住率一般有一個規律，即「前12—18個月內的平均入住率為48%，之後的一年增加19%，下一年增加15%」。就此來看，判斷一個新城新區是否屬於「鬼城」，至少要等上3—4年。以2011年被稱為中國最大「鬼城」的「鄭東新區」為例，現在已是車水馬龍、人流如梭，甚至是「到處堵車」。而20年前的浦東新區，一到晚上同樣也是一片漆黑的「鬼城」。

劉士林提出，從不存在一開始就完美無缺的新城新區。在遭遇到通勤成本上揚、公共服務短缺、人氣不足等現實問題之後，近年來很多新城新區已紛紛啟動向「綜合性城市中心」的升級和改造。因此，隨著城市基礎設施和服務功能的完善，現在一些新城新區面臨的諸多問題很有可能會迎刃而解。

房地產銷量或將反彈

仲量聯行中國房地產投資經理柯志謙說，「當開發商打折的時候，買家又會蜂擁而來，首套房買家佔市場需求的絕大多數，如果改善貸款的申請難度，房地產市場將反彈。」

今年，住房貸款收緊加速了房地產市場減速。銀行對首套房買家提高了貸款利率，或者因為流動性緊張拖延了貸款發放。

上周，中國央行要求各大銀行優先向首套房購買者提供貸款，這可能意味著政府長期調控房地產市場的風向發生改變。

「鬼城」成中國經濟最大風險點？

據華爾街日報報道，未來幾年，中國的鬼城，尤其是更小、更偏遠地方的鬼城將變得更恐怖。

里昂證券（CLSA）分析師王艷和一個分析師團隊在中國花了一年時間，對十幾個城市的600多個房產項目的81萬套住宅進行了調查。調查結果顯示，房地產市場的真正問題是三線城市住宅嚴重過剩。

中國過去五年竣工的房地產項目的空置率為15%，相當於有1020萬套空房。雖然這一比例並不是特別令人不安（美國為10%），但王艷暗示，令人擔憂的是，由於過度投資，這一比例還在不斷上升，而且可能會在2016-2017年之間升至20%以上。

她預計，中小城市的開發商將面臨艱難時刻，2013年至2020年三線城市的新屋銷售額將萎縮60%。

野村證券的分析師張智威說：「我們認為，對房地產市場採取大幅度糾偏的舉動可能會導致中國爆發全面的危機，我們認為這是中國經濟目前面臨的最大風險。」

國務院發展研究中心主任李偉去年曾說，房地產泡沫進一步膨脹，這實際上已經成為中國經濟穩定健康發展最不可預測的風險點。

中國知名房地產開發企業萬科集團的董事會主席王石去年說，中國房價上漲的態勢和日本在20世紀80年代末泡沫經濟時期的情況相似。

有消息稱，具有傳奇色彩的香港商界巨頭李嘉誠一直在忙著將中國內地地產從自己的投資組合中剔除出去。王石說，這是一個值得關注的跡象。

荷蘭國際集團投資管理公司新興市場高級策略師Maarten-Jan Bakkum表示，「我不確定是否中國鬼城很多，但很明顯在一些小城市存在大量空置房屋。」

這些房子越往後拖，人們入住的幾率越小。「如果空太長時間，房子破敗得越快，質量就不那麼好了。」

經濟學人智庫中國分析師湯姆瑞弗提說，中國東北尤其需要注意。他指出這個上世紀五六十年代的重工業基地，現在人口老齡化速度很快，由於工作機會少，很難吸引新移民。

里昂證券和瑞弗提都談到了東北部城市鄂爾多斯。

里昂證券稱，鄂爾多斯這個三線城市「供應過剩並且財富發生不可逆的轉變。」鄂爾多斯房屋空置率高達37%，由於關鍵的煤炭以及天然氣行業日漸式微，這個城市的人口和資金均出現外逃。這個城市缺乏經濟增長動力，基礎設施不到位無法提振需求。

　　有專家稱，中國房地產市場泡沫何時破滅仍需時間檢驗，但中國部分城市的房地產市場出現空置率危機卻是不爭的事實，作為房地產泡沫的產物，「鬼城」正在三、四線城市蔓延。大拆大建、依賴土地財政、圈地造城、唯GDP論、土地濫用，五大關鍵詞是中國式鬼城形成的要素。