誰在瞎搞誰在兜底？多地庫存告急背後的真相|地產·桿

桿友貝納利推薦陳奕迅的「與你常在」：聽不懂，但喜歡這慵懶的腔調 。 （ps:歡迎桿友們點第二天的歌，或將自己的歌發給我們，可以寫句簡短的話，我們會將音樂下面原文附上）

繼西安「一房難求」之後，橫盤了多年的長沙也被媒體曝出樓市庫存告急。

而由此引發的開發商捂盤惜售等行為逐漸增多，不僅如此，還發生了很多亂象。之前成都、西安的誇張就不說了，最新的如杭州，搖號最高凍資1700萬……

與此同時，業內人士認為，天津的人才引入政策，似乎正在醞釀著房價走俏的趨勢。

這逼得主管部門沒法坐住。此前，在約談了成都、太原後僅僅10天，非工作日，上上周六，5月19日，住建部發出《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。

成都等地調控被迫持續加碼，市場預計，更密集的調控潮正在路上。

調控是逼不得已，深化、繼續調控甚至可以說是被迫，因為市場太瘋狂。而為何走到今天？一定是有原因的，來時的路值得思考。

今天，槓桿遊戲就從幾個維度去復盤一下，庫存告急是是怎麼一步步形成的。

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住宅用地出讓和成交面積近幾年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依舊雙雙不如近7年的第二供地高峰年2012，更別說最高峰時

首先，槓桿遊戲想帶各位桿友看一下，近些年的宅地出讓和成交情況。

為什麼要關心土地市場？道理很簡單，有多少宅地供應，決定未來市場預期；具體成交多少宅地，決定未來真實住宅供應。

而這兩點，對於開發商來說就是房價大概怎麼定，未來怎麼拿地？譬如拿還是不拿，拿更少還是拿更多？

對於購房者、投資者來說就是，房價到底是漲還是跌？

圖1.2011-2017年全國住宅用地市場出讓面積及成交面積  圖表來源|智研諮詢（特此感謝）

從上圖1可以發現，全國宅地供應從2011年到2013年一直處於爬坡狀態。供應從2011年的55346.01萬平米，增加到2013年的130772.39萬平米。

2年時間，增加了一倍多。接著也掉很快。

2014年全國宅地供應一下子滑坡到103554.17萬平米，還不如2012年。然後2015、2016年一直滑坡，到2016年供應已經不到7億平米。

數字太長、單位太小、小數點太多，下文開始，槓桿遊戲用億平米做單位。

直到2017年，在中央強力調控，要求增加供給壓力之下，才艱難回到8億平米出頭的宅地供應。這比高峰期依舊低了5億平米。

想想這是怎麼概念？供應不代表成交，但已經很說明市場預期。

具體的成交情況，如上圖1，和供應的趨勢是完全吻合的。2011年，我國宅地成交3.4億平米，到了2013年攀升到近10億平米。

接著，經歷了2014-2016年，連續3年的下滑。到2016年時，全國宅地成交僅有5.25億平米，別說和2013年沒法比，也遠不如2012年的7.56億平米。

同樣，在中央強力調控，要求增加供給壓力之下，2017年我國宅地才回升到6.55億平米，但依舊不如2012年。

值得注意的是，槓桿遊戲要說，上述數據是比較靠譜的。

出自國信房地產信息網，由智研諮詢整理。國信房地產信息網，由國家信息中心主辦的專業性信息網站，主要面向政府和社會單位提供宏觀經濟和房地產方面的信息和數據服務。

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住宅施工面積2014年後至少也經歷了2年下滑

供了多少地、實際成交了多少，最終都會反映到施工面積上。

如下圖2，2011年我國住宅房屋施工面積57.49億平米，然後一路攀升，到2014年最高峰時達到68.90億平米。

圖2.2011-2016年我國住宅施工面積  圖表來源|我國統計局

接著，至少經歷了連續2年的下滑。2015、2016年，我國住宅施工面積接連下滑。2016年末減少到66.07億平米。

為什麼槓桿遊戲說至少經歷了2年的下滑。因為2017年的數據，國家資料庫尚未發布。如上圖2，只有2016年以前的數據。

總的施工面積，為什麼會下滑？道理很簡單，上文第一部分，槓桿遊戲已經寫得很清楚了，宅地總的供應、成交面積在往下走。

加上2013-2014年那一撥庫存積壓，資金成本因素等，開發商熱情也在下降、壓力也大。不過2015年末開始去庫存後，銷售雖然明顯增加，囿於土地供應原因、新房限價等因素，住宅施工面積依舊增長不明顯。

同時，因為這兩年銷售火爆，也加速了一些項目建設進度。既有的賣出去、較快建設結束，新的開工又沒有跟上，總的在建面積也就下滑。

不過，我國2017年的統計公報顯示，2017年末我國商品住宅施工面積53.64億平米。

圖3.2017年住宅商品房施工面積  圖表來源|我國統計局

如上圖3，這比2016年有2.9%的增加。實際上，如上圖2、圖3，所有住宅中，商品住宅施工面積2011年以來一直在穩步增長。雖然比較緩慢。

既然在增長，我國是期房銷售為主，那麼表面看，總的市場供應，按說還是該略有增長。情況卻是緊俏，問題出在哪兒？

1.此前去庫存、降息降准、政策鼓勵，導致剛需、投資購房都增長很快；

2.結構性問題，總的施工面積不代表具體某個城市、區域。比如我國主要熱點城市，這些年無論供地還是施工面積看，供給一直是比較緊張的。

3.加上調控、限價因素、人才房票，二手房、新房價格套利空間出現，這逼著人投資房子。都覺得買到新房如同股市打新，買到就是賺到……

所以，新房限價是不是還有必要？還原真實市場價格、杜絕簡單博傻式的套利。根據實際情況制定新的調控策略，把長效機制搞更好，是不是更利於房地產的穩定？

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減少的住房施工面積還去了哪兒？

如上文第二部分所述，槓桿遊戲簡單分析了為何出現至少連續2年的，住宅施工面積下滑。

此外，槓桿遊戲還注意到一些數據，也很有趣。

2011年時，我們非常注重保障房的建設，特別是公租房。那個時候我們確定了2條腿走路，一條市場，也就是多供地土地。如上文第一部分數據顯示和分析的，當時宅地供應增加非常明顯。

另外一條腿就是保障房，特別是後期要求主要不再搞經適房、其他可以交易的保障性住房，而要以公租房為主。

槓桿遊戲覺得這個思路非常好，簡單直接、拒絕套利和腐敗。市場就是要多供應，無論商品房還是公租房。有了更多房子，不管啥房子，市場預期自然不同。

比如，我們來看看2011年我國的統計公報：全年新開工建設城鎮保障性安居工程住房1043萬套（戶），基本建成城鎮保障性安居工程住房432萬套。

到了2012年，更是開出了更多結果。全年新開工建設城鎮保障性安居工程住房781萬套（戶），基本建成城鎮保障性安居工程住房601萬套。

2013年開始，全年新開工建設城鎮保障性安居工程住房666萬套（戶），基本建成城鎮保障性安居工程住房544萬套。

雖然各類保障房建成依舊不低，但新開工套數持續下滑。2014年新開工略有回升，全年全國城鎮保障性安居工程基本建成住房511萬套，新開工740萬套。

接著到了2015年，各類保障房中棚改的比重明顯上升。當年的統計公報說，全年全國城鎮保障性安居工程基本建成住房772萬套，新開工783萬套，其中棚戶區改造開工601萬套。

是的，保障房這個概念的內涵，悄然發生了變化。

到了2016年，保障房這個概念已經不怎麼提，開工套數更是直接說，全年全國城鎮棚戶區住房改造開工606萬套。

2017年依舊高歌猛進，全年全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套，棚戶區改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套。

如今，新的公租房佔比非常低。棚改出來的需求和資金，在一些地方成為談資。

小結：也正是因為宅地供應、住宅供應結構這些年的變化，以及此前去庫存、降息降准等一系列政策作用下，樓市走到了今天——部分城市庫存告急、供不應求……

未來房價怎麼走？且看當下和未來的宅地供給，看未來供應的結構，看貨幣和政策。

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