一位奮鬥在「夾心層」的港女地產觀

上世紀90年代初，父親來香港謀生，用今天的話來說，就是一位『港漂』。也因為父親，我成了為 —『港漂二代』。仔細算一下，父親也在香港呆了快30年了，真的是大半輩子了。他從一位住宿舍的大陸『小鮮肉』打工仔起步，通過自己的努力奮鬥，在香港立足並安家置業成為一位標準的中產大叔，徹底融入香港社會，回顧整個人生歷程，全靠自身的努力以及香港這片在過去30年給予了包容與機遇的土地。過幾天馬上就是香港回歸20周年了，對於像父親一樣的老港漂們，經歷97回歸、98金融風暴、03沙士一系列歷史事件後，想必更是感觸良多。

作為格隆匯忠實粉絲的我正好看到最近格隆匯有回歸20年的徵稿，就問了下父親回歸20年了，有什麼想法，想點個贊的，或者有什麼想吐槽的，可以通過格隆匯這個平台給更多人分享。他認真地思考了下，給出一個讓我汗顏的回答：「香港社會存在很大問題，民生方面也有很大的改善的空間。比如說香港的人均收入絕對是發達地區，但在解決中國人最在意的房屋問題上，香港政府做得實在不是太好。而關於住房問題，我認為你而不是我更需要擔心這個問題。」

父親這幾句牢騷倒是讓我愣了一下。以前總覺得自己還很小，買房離我實在是太遙遠了。但一眨眼大學畢業了，是時候開始要認真嚴肅地考慮這個問題。這個問題細細想來也挺有意思，香港雖然被英國人殖民了100年，很多習慣、觀念都受了極大的影響。但香港人對於房屋的熱衷程度完完全全繼承了中國人熱愛買磚頭的傳統，甚至是有過之而無不及。幾個月前香港有部引起轟動的紀錄片叫《有房萬事足》，講述香港的年輕人如何在房價飆升的情況下，奇招百出，用盡洪荒之力買房。其中最出名的『105%姐』Macy，在家裡吃在家裡住，出門花銷全靠男友。這種節省的方法可以讓Macy將工資的105%存起，實在誇張。還有私營業主『50蚊哥』Chris,自己也算是個小老闆，但買房對他也絕非易事，靠著驚人的意志力每天只花50元，持續了整整8年才成功上車買樓。

拋開這種極端的例子，普通的香港人又怎麼買房呢？先從自己過往的人生說起。我在內地、香港和海外都生活過，所以在每個地方都有結識朋友。而我的經驗告訴自己，在留學生方面，與中國大陸不同，許多留學海外的港人並不是來自富裕家庭的小朋友，來自中產的家庭其實是大部分。許多家庭也和我家一樣，是花了重本供小朋友出國留學，希望他日能學成回港，成為一個『成功人士』。但據我所知，為數不少就算在海外畢業的前輩們，在我看來已經算是收入頗豐，但距離買房『上車』還是遙遙無期。而這批從事著體面風光工作的前輩，每月到手的薪水當然高於公屋（註：公屋即香港公共租住房屋，政府為低收入人群提供，大部分只租不賣）的最低限額，往往也比居屋（註：居屋即『居者有其屋』計劃的簡稱，由香港房屋委員會興建公營房屋並以廉價售予低收入市民）的最低入息限額2萬6千要稍高一些。基本上，公屋與居屋和這批『比上不足，比下有餘』的夾心階層是沒什麼關係了。剛剛畢業的自己正處於這個夾心階層的底部開始起步奮鬥。按照目前的薪水，別提供房付首期，就算連在港島租一間自己一個人住的房間都夠嗆，只得和家人同住，順便再蹭蹭住家飯。

              (香港公屋申請條件 來源於香港房屋委員會官方資料）

大部分和我一樣的『夾心階層』年輕人抽不到公屋，又不得不面對飆升的房價，只能徒添焦慮卻又望洋興嘆。 

這裡不得不提下香港的『納米房』。納米也許有點誇張了，但不得不感嘆房地產商們真的很有創意，能設計出一批像泊車位一般大小的房子供人居住，在香港的俚語中人們形容買房也叫 『上車』，買了這種超小房型真是名副其實的上車了。但別看小，呎價也是高到不忍直視，接近3萬港幣（一平方米約等於10.8平方呎），所以摺合下來每平方米的售價要在30萬港幣以上，但由於總價相對較低，也深受年輕人置業歡迎。自從特斯拉推出 Model X以來，也有媒體稱這種房子為Tesla房，因為它的大小和 Tesla Model X 完美契合。

根據團結香港基金的報告，在未來四年，香港的私人住宅落成量是1.8萬個單位，比過去的四年高了六成左右，但是同期樓面面積僅僅上升30%，所以換一句話說：就是以後的房子會越來越小，別說Tesla房了，估計可能很快就有mini cooper房了。

以上說的都是現象，那麼香港高房價背後的問題是什麼？我想聊聊以下幾個問題，也是很多「夾心層」青年面對的問題。

（1）在現行的制度下，如果真的有公屋住，到底住不住？

（2）我內心是真的希望房價暴跌嗎？

討論第一個問題，就一定要拿全世界做公營房屋做得最出色的新加坡說起。為什麼在人口密度、人均收入上和香港都差不多的新加坡（並且也是以華人為主導）在『安家樂業』上做得比香港好呢？曾有媒體以『這個國家寸土寸金，卻沒有一個房奴』為題對新加坡的組屋制度大加褒獎。

新加坡和香港的公營房屋的兩個最大的區別：

（1）新加坡的公營房屋包括政府組屋（HDB）和政府廉租房。新加坡的整個居住結構是：大約75%的人口住在組屋中，10%左右的高收入家庭住的是市場上購買的高檔商品房或別墅（私樓）。5%～10%的最低收入家庭則向政府廉價租賃。和新加坡的同學聊了下，其實也有為數不少中高收入的新加坡人也是住在組屋裡的，尤其是收入已經算不錯了剛剛結婚的年輕人們。所以，可以說住組屋的福利在新加坡是具有普及性的。

但香港公屋不具備這樣廣覆蓋的普及性。住在公屋的本地家庭在香港還是少部分人。

可能正因為脫離社會主流，住進公屋和居屋很容易都被香港社會『標籤化』。直到今日，你看新聞還能看到『xx名人出身公屋』的勵志故事。而新加坡不一樣，住組屋是社會大部分，甚至是絕大部分的人都做的事情，完全沒有被特殊化或者被標籤化。

但上述問題僅是一個『身份認同』問題。早前一篇『公屋潮文』道出『屋邨仔』被標籤化為『貧窮』、『冇出息』，其實事情並不是那麼簡單。在香港，有一批人被稱作『公屋富戶』，他們收入不錯，通過一些手段入住公屋，選擇不去買入私宅，在提高生活質量的同時，還能享受便宜租金，沒了最大的還款經濟壓力，可以買靚車，送子女去讀國際學校等，這的確是一種生活的選擇。但更多的夾心階層一旦有能力還是會去買入私宅，哪怕因此背負巨大的供樓壓力，放棄生活的享受。

（2）新加坡家庭一輩子只能向政府買一次組屋。如果要買第二套組屋，必須要將現有的一套賣掉。而且第二套必須不能找政府買而要在二手市場中購入。向申請組屋也有入息上限，家庭月入不可以超過1萬新加坡幣（約港幣5.7萬元）。但是組屋住滿五年以後可以不補地價自由買賣（除不能售予海外人士）。所以二手市場交易是非常健康的。對於家庭收入在1萬到1.2萬新加坡幣（＄5.7萬－＄6.8萬）的家庭，其實就是有點像筆者說的夾心階層家庭，則可向政府申請購買 『執行管理公寓』（Executive Condominium)。此類物業就是升級版組屋，一般都設有住客會所等組屋沒有設施。而且也可以在住滿5年後自由買賣，並且注滿10年還能售給海外人士。

那麼香港呢？我們先不討論香港的公屋、居屋有多難排這個問題。先假設如果真的那麼幸運，抽到這類房屋的人將面臨一個怎麼樣狀況？

香港和新加坡不一樣，香港的公屋的用途是給低收入家庭儘早安家，是完全不考慮流通的。在香港公屋的流通率是低於1%的。住進這類房屋的家庭享受的房子的居住價值，房子的升值空間基本上居住人是沒有任何關係的。而我覺得，至少我身邊的大部分夾心層青年並沒有意圖侵蝕政府又或者是納稅人的利益，如果條件允許還是願意儘快上車，不成為政府的負擔。但是在現行制度下，公屋是無法作為到居屋再到私人住宅的房屋的過渡。

公屋住不了，那麼居屋呢？居屋的入息是2萬6千元左右，家庭入息是5萬2千元。所以夫婦的家庭入息比如說5.2萬元，但其中一人獲得公司加薪，房委會是會取消家庭購買居屋的資格。所以我也看到不少要求老闆不要加薪也要抽居屋的新聞。最近家中表哥想試試居屋，無奈個人工資剛剛超過入息上限。而香港居屋是有『家有長者優先選樓計劃』，我們就開玩笑讓上一輩長輩們棄養阿婆，並搬回內地，讓表哥一個人連同阿婆以家庭名義一同申請居屋。但研究了下，隔代申請就算父母在外地也是不符合申請資格的，需要提供父母的死亡證明。這是玩笑話，千萬不能當真啊。不過抽居屋真的是大抽獎，筆者聽聞不少夾心階層的友人們抽居屋，這兩年我自己是只聽說過一例抽中。又去看了看最近的新聞，新一期居屋攪珠結果出爐，十多萬份申請爭奪二千餘伙，所以抽中居屋真的是抽中大獎。所以，回到前文提到的問題本身，對於公屋又或者是居屋，『夾心層』不是不想住，而是沒得住。

而香港的居屋流動性是不如新加坡的組屋的，沒有補地價的居屋是無法再自由市場流通出售，更不能出租，只能再售給符合居屋資格的家庭。我自己也研究了下買自由市場流通的居屋我到底買不買得起。看了一下也很鬱悶，在自由市場流通的居屋被視作普通私人物業，最高可以做7成按揭（ 可以找私人財務公司加按至9成），而不是像政府供應的白表居屋一樣做可以9成5按揭。

香港政府曾經在1997年的施政報告中提出『八萬五建屋計劃』，就是要每年供應不少於85000個住宅單位，在10年內讓全港7成的家庭都可以上樓，並且大大縮短公屋輪候時間。可是，時運不濟，『八萬五建屋計劃』剛出爐就遇上了97年東南亞金融危機，隨著房價大跌，社會輿論把房價下跌歸咎於這一計劃，迫於壓力，政府只得逐漸淡化這一舉措。非常遺憾的是，現在香港是無法再全套照搬新加坡的組屋制度了，亦或者有可能新加坡組屋制度始於上世紀60年代建國初期，當時新加坡只有9%的人口住宅像模像樣的房屋內（實際擁房率可能更低），組屋制度可以說是沒有侵害太多人的利益。而今天的香港，超過50%的家庭人口住在私人永久性住宅。感概一下，政府在思考如何平衡利益上也是任重道遠。

現在討論第二個問題，我內心深處是否希望房價暴跌呢？

說實話，這個問題我也是很矛盾的。一方面，和大部分新移民完全沒有房又不太一樣，一想到畢竟父母辛苦了那麼久，終於能夠在香港安家，自己家庭也不是『無產階級』。雖然也不會在香港再買第二套房，但房價上升的確或多或少給了不少中產階級很大的心理安慰。而且誰也不能否認香港大部分中產家庭的家產也就是『一套房子』了，所以基於這個層面而言，我又不願意看到房價大跌，甚至還默默地有點害怕樓價往下。

另外一個問題，倘若樓價真的大跌，我又正好有錢我是否敢上車呢?我想起03沙士時香港的白菜房價，那時候我還很小，但是我永遠也不會忘記在那時候還在租屋的我們並沒有買下現在已經過千萬，但當時轉手價只用200餘萬的某大型藍籌屋苑單位。因為那時候所有人恐慌的根本不是樓價問題，而是裁員、『冇糧出』、經濟崩潰問題，沒有人敢出手。

根據最新的調查，超過8成的香港人認為房價過高，但只有近半的受訪者認為房價下跌會讓生活變得更好。我相信擁有這種矛盾心理的人在香港也不是少部分。

撇除父母的因素，我自己的想法呢？我是否真的期待樓價會跌呢？我的確認為現在香港的房價實在是太高了，甚至是不合理的高。但舉個例子，位於荃灣的，主要提供中小型單位的『海之戀』首批496個單位開盤，收到了1.4萬張申請認購支票，現在買私樓都搞得和大抽獎一樣。更不要說隨著樓價越升越癲，連公屋也一同雞犬升天。位於柴灣未補地價公屋拍賣已經叫價588萬元，呎價為9833港元（約合近10萬港元/平方米），比年前自由市場交易的公屋還要高出17%。我也有問周圍的比我稍長一些的前輩，其中不少人表示：只要房價下跌一些就馬上上車。雖然我對各位前輩是否真的有勇有謀能看準時機還是多少持一些懷疑態度，但是如果那麼多人都持這種觀點，是否又意味著房屋剛需的客觀存在呢？

對於大部分香港年輕人而言，香港地這片不大的土地就是他們唯一能選擇定居的地方，區別最多就是在於住港島還是住新界，但哪裡的房價都一樣貴，哪裡的房價都是巨大的負擔。一旦上車，就要擔心房價可能下跌的風險，說不準又變成『負資產』。但是現在不上車，又很擔心房價越漲越高。今時今日，地產大亨不希望房價跌、中產們害怕房價跌、而大部分的年輕人覺得房價不可能跌。在這樣的社會輿論背景下，存錢速度比不上房價的漲幅的故事每天都在聽。有人說今天的香港是這樣的——『成功需父干，買樓靠父母。』前半句不評論，後半句我不願意接受但是也不得不承認的事實。『夾心層』的年輕人們在買房的問題上應該何去何從，這的確是一個值得令人深思的問題。