業內人高房價秘密大揭底

7月2日人民網來源於《中國青年報》的報道，記者採訪一化名劉生的房地產商人，道出了1項樓盤獲利2億潛規則 ，稱制度給其特權。劉生還向記者講述了房地產業內鮮為人知的潛規則，堪稱高房價秘密大揭底。一、房地產是不是暴利行業？暴利從何而來？針對任志強稱「房地產開發拿地成本高，資金周轉時間長，並非暴利行業」的說法，劉生說「房地產是暴利行業，這一點無可置疑」。並揭露「開發商買地和蓋房子的有形成本大概佔總成本的1／3，包括拿土地，建築材料，人工費用等。還有1／3是渠道費用，指國家徵稅及申報費用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最後1／3就是開發商的利潤。而實際上，如果運作得好的話，利潤遠不止這麼多」。二、如何運做的？劉生說「用土生金」。並舉出本公司運做實例：「2004年我與某公司合作，註冊成立一個新的房地產公司，一起開發某房產項目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關文件，按建築面積收取市場地價的10％。後來我們拿地總共花了約200萬元。這個開發項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經在一期工程中完成，共21棟農民房，總計9500平方米的建築面積，實際容積率3．3，而全部工程竣工後的實際容積率是4．0」。三、擅自提高容積率來增加利潤，有關部門不會追究嗎？劉生說：「一般不會。有時就是利用規劃的空子，比如項目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發用地。其餘4830.5平方米的土地面積已由政府為農民興建了住房，實際建築面積也只有4000平方米左右，容積率在0．82左右。而事實上，當初的規劃容積率是1．6，這樣開發商又多出了0．78的容積率開發空間」。四、除了提高容積率，還有什麼渠道增加盈利？劉生說：「我再告訴你兩個開發商的生財之道。比如我們這個房產項目總建築面積4萬多平方米，其中，住宅面積3．4萬平方米，商業面積3000多平方米。第一個生財之道是，這3000多平方米商業面積合同上沒有說明，是開發商的紅利，至少價值1億元。另外一個就是，總建築面積減去商業面積、按合同規定歸還農民的1萬平方米及給農民興建的4000平方米住房後，開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建築商總成本在1億元左右。最後再減去建築商利潤和其他費用1億左右，開發此項樓盤，開發商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業面積用地」。五、為什麼開發商會有這麼多空子可鑽呢？劉生說：「制度給了房地產商特權」。「這是因為我國目前房地產制度缺位。我國是公有制國家，土地歸全民所有。土地在沒有開發之前都是一樣的，沒有經濟價值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。　房地產開發是一個系統工程，其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展，負責具體操作的是房地產商。集體土地要發展，也要通過房地產商。這些規定導致房地產商「專業」了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發」。六、我國現在的土地出讓和開發制度有缺陷？劉生說：「制度給了房地產商特權，另一方面制度又衍生了私權。我們知道，所有的政策本身都有滯後性，但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人，這樣專業的房地產商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地產商如魚得水。比如一些地方一會兒推出「購房入戶」，一會兒又取消，政策變化背後無不有房地產商的身影」。七、房地產是不是高投入、高風險、高回報行業？劉生說：「錯了，開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售制度下，開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金，房產開發商蓋房子是不要錢的，「空手套白狼」。在房屋預售的時候，開發商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈餘。拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包干。開發商等房子售出賺到巨額利潤後才給建築商清算工程款。這就是「蓋房子不要錢」的商業模式，具體來講，就是拿你業主的錢來做我的開發資金，加上建築商墊資蓋房，既是現實，又是合法的狀態。銀行還會大力支持，因為銀行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息後還本金的」。八、政府跟開發商的關係就像是丈母娘和女婿？劉生說：『術業有專工，房地產商是一個專業，必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我給你舉個我20多年前收地的例子，你就明白了。土地只能是政府徵收，我們自己不能收地，國家徵用以後再賣給我們。政府按每畝1．6萬元的價格從農民手上收過來，再按每畝20萬元的價格賣給我們。我們沒有和村民談，政府征了地就給我們了。我們躲在政府後面，那時候還沒有招拍掛這個概念，只有行政劃撥和國家徵用。一開始我們就是搞房地產開發，只是村民不知道。而對於村民來講，地是不要錢的。在這種特定環境下，哪個村能把土地賣掉，那是很能幹的，因為把土地變現了。80畝地賣了，每戶都成了萬元戶，所以村民先前還是很樂意的。後來村民知道實情後才心理不平衡了」。劉生說：「（政府和開發商）都是贏家。一個房地產項目，政府可以賺1000萬，這是國有資產，所以政府就算幹了一個大好事，而且也帶動了當地的就業，帶動了當地GDP的發展。房子建好以後可能賣到3000萬，這樣我們就賺了2000萬。劉說：「政府跟開發商的關係，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現在幹部的評價體制是看GDP、就業和投資，這些都離不開開發商。政府希望房地產商拿地之後好好蓋房，然後能拿到好處。　政府出台的政策基本都是為開發商量身定做的，比如房子不好賣的時候，就出台購房入戶政策，肯定就會有很多人借錢也要買房了」。九、怎樣才能降低房價？劉生說：「房價上漲一定程度上是我國經濟發展的必然。改革開放30年，我國經濟得到了大發展，土地自然會增值。政府出讓土地，政府得了最大的紅利。房地產商是做這個具體事情的人，而他們跟政府合作，所以開發商也是獲益的。但房價漲到現在這麼高，是因為我們發展房地產是學香港的。香港曾經是英國的殖民地。英國人當年在香港的時候因為不想背歷史的包袱，就用土地來做文章，政府只開發1％的土地，因為供需嚴重不平衡，自然抬高了房價。這樣，就讓有錢人來操這個攤」。「在高房價政策的同時，香港政府修建了大量的公租房，用於解決低收入群體的住房。現在香港大概28％的人住公租房。而我們學香港學歪了，我們只學了高端商品房這一塊兒。所以我們現在解決老百姓住房問題的辦法，也是增加保障房，這樣才能既滿足有錢人的需求，同時也讓老百姓也有房住。中國的住房政策一直是缺位的，許多問題不能完全用市場化的方式來解決，比如看病、教育和住房，全部市場化，現在問題顯現出來了，才發現要補課」。十、為何市場化解決不了住房問題？根源是什麼？劉生說：「根源是我國人多。理想的住房格局是，大多數人住在政府的房子里，1％的人住私有房產，99％的人住政府房子，既滿足有錢人的購房需求，也解決普通老百姓的住房問題。至於商品房和經濟適用房、廉租房的比例，要根據各地的情況而定，總的來說住在政府的房子里應該是多數，住商品房是少數」。十一、怎樣看「房子作為一項固定資產，有投資的價值，房子本身就是給有錢人蓋的」說法？劉生說：「這話沒錯，房子是有投資屬性的。但作為國策，中國要保證社會的和諧發展，長久穩定，房子只能是拿來住的。現在我們看到房地產政策出現了一個根本性的改變，就是把房子定位為是用來住的，現在中央已經有一個很明顯的意圖，就是房子的功能是用來住的，所以不允許去炒」。十二、怎樣才能扼制房價不斷飆升？劉生說：「房價高的原因，一是政府缺位了，另外就是我們的政策有空子可鑽。政府應該做保障性住房這一塊兒。但是我們保障性住房推出17年了，沒有一年真正去執行。政府應該大量興建保障房，用來解決普通老百姓的住房問題。而且由於保障房所有權是政府的，這樣土地增值以後產生的利益是政府的。現在政府已經開始加強保障房建設，如果政策實施得好，肯定是可以拉低房價的」。十三、開發商是否願意建設保障房呢？劉生說：「在形勢不好的時候，有的賺總比沒的賺好。前兩年房地產不景氣的時候，萬科在廣州拿了一個40萬平方米的土地，就是幫政府打工嘛。什麼概念呢？就是萬科把它開發商的角色降低到建築商，在裡面收個工本費」。
推薦閱讀：