中國買房大軍進發紐約

05-31

紐約樓市繼續回暖，與價格同時上漲的是大洋彼岸中國買家的購房熱情。

凱文*布朗（Kevin Brown）是紐約蘇富比地產（Sotheby』s International Realty）的房產經紀人，最近一個香港客人通過朋友介紹找到了他。布朗帶著她把曼哈頓臨近中央公園的豪華公寓看了個遍，這位女士對他說，500萬美金的價格不是問題，之所以急著買房是因為女兒要上哥倫比亞大學或者紐約大學。

「陪她看了六個小時之後我終於開口問：你女兒多大？她說：兩歲。」布朗回憶說，當時他心裡想的是自己連晚上回家要給兩個女兒做什麼晚飯都不知道，更別提十幾年後的

事了。

幾個星期後，他成功地幫那位客人在西57街上著名的One57里簽下了一間價值650萬美金的公寓。

根據美國房地產數據分析公司CoreLogic的數據，紐約住房價格指數去年12月同比上漲了7%。中國人往往買漲不買跌，所以價格上升反而會刺激更多的需求，搜房首席運營官劉堅接受採訪時說。胡潤研究院的調查顯示，在中國，凈資產在100萬美元以上的有270萬人，其中30%都在海外進行地產投資。第一批走出去的超級富豪專註於高檔物業，主要以現金買房。現在更多普通買家也開始走出去了，他們一般採用和在中國買房一樣的按揭做法。

根據搜房網的《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》，美國仍然是最受中國購房者青睞的國家，之後是澳大利亞和加拿大。在1200萬參與調查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業的主要目的，其次是教育，佔25%，投資為23%。洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區和波士頓在首選城市中排名前五。另外，50萬美元及以上預算的購房者佔比超過60%。

布朗的客戶構成已經隨之改變，「三年前，我的客戶中約12%是中國人，去年這個數字增長到20%，現在約三分之一都來自中國」。中國留學生蜂擁而至，他們的父母想要在這裡給他們提供一個和國內同樣安逸的環境。

來自四川成都的高亦丘今年21歲，雖然還只是紐約佩斯大學的大三學生，但她已經在著名的99 John住了兩年多。這棟樓出自打造帝國大廈的兩名設計師之手，在過去的80年中一直是曼哈頓的地標住宅之一。它距離華爾街三個街區，距離世貿大樓四個街區。

2010年9月入學後，高租下了這棟樓里的一間小套房。一個月後，她的父母就決定在這裡買一套一室一廳的公寓，當時全部加起來價格差不多是80萬美元。他們選擇在美國向滙豐銀行貸款，使用浮動利率，初始利率為3.875%。雖然有能力一次性把錢款付完，高家還是選擇了按揭，首付20萬美元。「我媽想把更多現金投資到別的地方去」，高說。

目前，她的公寓升值到了90萬美元左右。她說如果自己明年畢業之後回國，她就將公寓出租，現在同類房子月租金在3200到3600美元。扣除每月450美元的管理費和660美元的房產?後，月收入大概是2300美元，而每月按揭費用大約3000美元。

高當年的房產經紀人叫萊恩*瑟漢（Ryan Serhant），他是紐約最著名的房產經紀人之一，也是風靡全國的真人秀《百萬美元樓盤》的明星嘉賓。

瑟漢說，雖然美國的按揭付款方式已經完全對中國買家開放，但對個人信用等資質的審核門檻非常高，因此現金仍然是跨境購房的主要付款形式。「絕大多數中國買家還是選擇一次性付清房款」，瑟漢說，「隨著房價上升，那些非一次性付清全款的買家基本都選50%的按揭，但這些人其實也是非常富有、有充足銀行存款證明的客戶。」

今年一月至今，紐約住宅地產的存量繼續減少，價格略有上升。根據曼哈頓貝爾瑪克地產（Bellmarc Realty）銷售助理約瑟夫*柯達提供的數據，去年八月曼哈頓的公寓存量是6995套，今年一月降到了5875套，大部分交易集中在過去的一個季度里。「紐約人也都想買房子了，主要是因為一方面租金過高，另一方面失業人數相對穩定，人們在過去幾年裡節省開支注重存款，加上銀行貸款略有放鬆，所以原本租房子的人現在都想擁有自己的房子」，柯達說。

與此同時，「中國買家也不斷湧來，他們對任何有升值空間的物業都有濃厚的興趣」，瑟漢說。他自己的地產經紀公司Nest Seeker，今年一月完成了價值7000萬美元的交易，其中30%的客戶是中國人。

「眼下股市在漲，但他們寧願把錢投到房地產裡面去，因為在他們看來這始終是最好的投資方式」，瑟漢說，「在接下來的12至18個月里，紐約平均每平方英尺的價格會漲到2000美元（摺合每平方米約為21600美元），但比起香港、上海、北京這樣的城市，這並不算貴。富裕的中國人到紐約來分散投資風險，因為在國內大城市買房也許代價更高。」

美國國家房地產經紀人協會的數據顯示，2012年中國購房者在美國房地產市場的全年購買力為90億美元，購買量僅次於加拿大，位於所有國際客源的第二位。搜房網劉堅認為，中國人的需求尚未全部釋放。很多中國人都很有錢，但他們不懂這個市場，徘徊在門口不知道怎麼踏進去。2008、2009年時美國的房價相對中國來說還比較高，之後美國房價從高點往下掉，加上匯率不斷變化，所以現在是人民幣對美國房地產的購買力最強的時候。雖然海外置業人數排在前幾位的仍然是上海、北京、深圳這樣的傳統沿海大城市，但山東、浙江、山西等地的地縣級城市中也湧現出了大量潛在購房者。

有越來越多非東南沿海的中國客戶來紐約看房，他們不會說英語。「十年前是典型的『東方適應西方』，而現在我們都要順應『西方適應東方』的潮流」，布朗說。為了更好地了解中國人的文化和思維方式，他不僅提高了往返中美的頻率，還特地去上了中文課。

「我可能永遠都沒辦法流利地用中文和他們進行交流」，布朗說，「但我的目的是去了解『中國客戶的哪些特點可能限制了成功交易的可能性？』『哪些做法可能會讓他們不高興？』『我說什麼可能會對他們的購買興趣產生負面影響？』這些才是我想從學中文過程中去發掘的東西。比如他現在深諳中國人忌諱數字四。本土買家無不熱衷能看到中央公園風景的公寓樓，中國買家對此則沒有那麼熱衷，但窗戶一定要朝南。

「如果非要說中國買家的最大特點是什麼，我會說他們從來不會吃虧。他們做了幾千年的生意，遠比我們精通這些」，布朗說。