房地美：住房需求在利率上升、房價上漲中保持穩定

美國經濟回顧和預估

2018年第一季度美國國內生產總值（GDP）年增長率為2.3％，低於2017年第四季度的2.9％。由於消費者支出增長率是近5年來的最低水平，第一季度增長率下滑。房地美預計未來幾個季度的支出將增加，因為減稅措施的財政刺激政策將進一步啟動。預計2018年第二季度實際GDP增長率為3.1％，全年為2.7％。

美國勞動力市場一直徘徊，產生了許多新的就業機會。截至2018年4月，就業崗位已連續91個月保持增加，上個月失業率下降至3.9％，為2000年以來的最低水平。然而，工資漲幅仍難以捉摸。上個月平均小時收入同比增長2.6％。

根據4月份消費者價格指數，小時收入增長僅高於通貨膨脹率（同比增長2.5％）。房地美預測2018年消費者物價通脹率為2.7％，2019年為2.5％。

抵押貸款利率上升

通脹壓力會加大利率上行壓力，包括抵押貸款利率。5月份的30年期固定利率抵押貸款繼續攀升，到本月24日達到4.66％。房地美預計利率的上漲將繼續，並在2018年和2019年第四季度的抵押貸款利率分別為4.9％和5.4％。

住房需求依然存在

更高的抵押貸款利率尚未影響購房需求。面對較高利率的買家彈性反映了健康的經濟和強烈的消費者信心。我們預計未來兩年房屋銷售將出現小幅增長。預計今年房屋銷售總量（新增和現有）將增長到632萬（同比增長3％），到2019年增長到644萬（同比增長2％）。

預計18年房價將上漲7.0%，19年放緩

強勁的住房需求和有限的供應繼續給房價帶來上行壓力。在全國範圍內，房價以每年7％的速度增長。隨著抵押貸款利率上調緩和需求，新供應逐漸上市，房價增長應該會適中。我們預測2018年房價將上漲7.0％，2019年的年增長率將放緩至3.1％。

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