未來五年樓市怎麼走？買不買房都要看看！

《上海市住房發展「十三五」規劃》在周五下班時，毀了一個周末後，麻利地交稿...

規劃很長，畢竟是政府報告，務必面面俱到。而本號是為買房人服務，只談買方的機會，所以節選了部分展開，不浪費大家時間。

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我很關心這幾個數字

按照十三五規劃（也就是2016年到2020年），新增住房供應總套數170萬套，比「十二五」增加60%左右。這個增幅數字看上去很大，很吸睛。一般而言，新房供應加快意味著房價將承壓，但微妙之處在於供應結構。

下圖有玄機

商品房供應縮窄

精妙之處在於商品住宅（就是我們平時買的商品房）供應套數在降低。十一五期間（2006年至2010年）商品房每年平均供應是11萬套不到，到了十二五期間（2011年到2015年）降到9.1萬套（同期房價翻倍）。十三五計劃平均每年供應9萬套，略小於十二五。考慮到以往實際供應會小於計劃，比如2016年供應僅6.7萬套，小於十三五平均值，事實上的商品房供應還在縮窄，市面上可以買到的新房越來越少...

從住宅供應面積上看更明顯，十三五平均每年800萬方的供應，過去十年只有2011年的成交量（黃柱）小於800萬方，你們自己體會...

保障房也在減少

十二五期間建設的保障房達到了80萬套，而上海十三五計劃建設55萬套保障房，下降了31%。所以不光商品房在減少，可以買到的保障房也在減少...

租賃住房大幅增加

上海十三五計劃建設70萬套租賃住房，這是前所未有的！這項計劃也從7月4日的上海土地出讓公告中被證實。張江和嘉定新城兩塊宅地都是要求開發商70年自持，不得出售。這麼做的妙處是一方面可以壓制住拍地的價格，避免地王誕生，另一方面也解決了真正的居住的剛需。

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我的看法

十三五規劃中關於住宅供應結構的調整，意味著上海已改變原來由市場化解決追求每個人都買得起房的做法。未來的上海樓市將開始市場分層，分為消費品市場和資產品市場。

消費品市場由保障房+租賃房構成，這個市場只負責解決消費者的居住需求，所有支付的費用只用來解決短期（租賃）和長期（保障）需求，滿足保障最基本的訴求。政府會持續加大這方面的供應，特別是最底層租賃類住宅的供應，來實現「房子是用來住的」目標。

資產品市場由新增商品住宅和市場上存量的二手住宅為主，這個市場除了具備居住功能的消費屬性外，還帶有金融資產（升值）屬性。這一層市場是和消費品市場封閉隔離的，消費品市場的產品無法向上轉化。同時，上海會在資產品市場上從需求和供給兩端進行調控，給予有行政管制的市場化。需求端繼續實施限購、限貸手段，防止房價快漲，供給端因為有控地目標，也持續緊縮，夯實房價，然後再配合房地產稅，有漲有壓，實現「房子不是用來炒的」目標。

未來低端人口的居住問題會在消費品市場解決，中高端的自住和投資需求在資產品市場解決。這也就意味著，供應長期緊縮下，上海的優質商品房仍然會是稀缺品，長期看依舊是對沖通脹的有效工具，而資產品的定位註定了它的投資價值。

其實領導的意思是，就像香港那樣，保障好大部分老百姓的基本居住需求的基礎上，你們可以投資住宅，但是不要太過分...

你們可以放心了。

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其他值得關注的一些細節

「牢牢守住常住人口規模、規劃建設用地總量、生態環境和城市安全四條底線」

——上海控人政策會繼續延續，至少在統計意義上的常住人口（有居住證的）會長期維持在2400萬左右，雖然有很多流動人口無法統計。

「增加市場房源供應數量，大幅提高租賃住房供應比例，提高中小套型普通商品住房供應比例」

——90平米以下戶型將是主流，90平米3房，70平米2房會很常見。真正優質的大戶型稀缺。

「重點推進中心城區集中成片二級舊里以下房屋改造，楊浦區、虹口區、黃浦區、靜安區、普陀區、浦東新區等主要加快推進舊區規模大、房屋結構差、安全隱患多、群眾呼聲高的地塊改造」

——投資上除了常見的近郊次新打法，還可以關注市中心棚戶區改造周邊的次新。整體拆遷會帶來社區層次的提升，拆遷後新拍地王會拉升房價（比如大寧），重點關注棚戶區較多區域比如北外灘，但目前價格已不低，需要精選。買舊里博拆遷的就算了。

「外環線以內城區和崇明區（除徵收安置住房外）新建商品住宅（三層以下的底層住宅除外）實施全裝修面積比例達到100%」

——精裝修房全面普及，一手住宅投資利潤進一步下降。

「構建國有企業和民營企業在住房租賃行業中並行發展、互為補充的良好格局...鼓勵個人依法出租自有住房，規範個人出租住房行為」

——出租房源供給擴大，租金收益率下降（通過打壓租金來實現民生），不看好租房市場，除非有差異競爭優勢的房源。

「繼續貫徹落實差別化的住房信貸和稅收政策，支持居民合理的住房需求，抑制投資投機性購房需求」

——5年內限購不會放鬆。限貸1到2年內不會放鬆，更長周期看下一次貨幣寬鬆。

「進一步促進人口向新城轉移和集聚，加強住房布局與軌道交通、就業崗位、公共設施等在空間上的整合。積極引導新市鎮住房建設時序，推進重點新市鎮住房建設，合理控制一般新市鎮住房建設規模，適當控制遠郊其他新市鎮住房建設時序」

——大機會還是在近郊次新，重點看上海西側大虹橋。不用追問了，就在徐涇。

「適時調整住房金融相關政策，完善差別化住房信貸政策，嚴格限制信貸流向投資投機性購房」

——按揭進一步收緊，其他迂迴的貸款短期也會收緊。

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