房價下沉

來自專欄真叫盧俊

這一次，我真正感受到了房價的暗流洶湧

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最近賬號後台突然有人問我台州的房價走勢，我想不對啊，台州是我老家啊，最近有很大的變動？

後來問了一些在台州操盤的地產人，後來大概知道了情況：台州的仙居出讓了一塊樓板價1.5萬的住宅用地，所以這個趨勢直接帶動整個台州的房地產一股熱浪和信心，大家對未來突然有了預期，所以樓市開始快速的飆升

當我聽到我朋友這樣的描述的時候，我就回了一句：感覺有點眼熟

確實，這種場景如今大量的在三四線城市裡崛起，台州如此，海寧市的海鹽縣也是如此。

作為主打環滬概念比較尷尬的地段，最近一塊地王的出讓，也讓大家對於未來的價格預期變得理所當然，不論是主打環滬還是環杭，好像都是理所當然

通過土地成交驅動商品房成交的邏輯，過去3年的一線，准一線城市大量發生著。如今到了各種三四線城市，每每看到這種場景，我突然很是感慨。在一線城市樓市大量嚴控的時候，樓市下沉，地價也開始下沉

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有一位新媒體的朋友問了我一個有趣的話題，說廈門的租售比達到了驚人的1:1100，換句話來說在廈門靠租金回本大概需要91.7年

而大量的三四線城市的租售比都低於一線城市，比如廊坊達到1:883，惠州、石家莊、合肥、南京的數字分別是844、824、746、653

問我這種情況正常么

我說：很正常

對於中國的房地產發展，一直秉持著和國外完全不同的道路，國外的房地產一直是客戶主導，購買力決定價格的產業，所以租售比一直保持相對比較低的水平

而中國的房地產，站在如今這個截點，已經是非常典型的成本驅動的邏輯。因為成本多少所以未來必須要賣多少的邏輯如今已經成為客觀事實。

所以對於客戶來說不是這個價格離譜不離譜，而是這個價格你要不要買，如果不買就別人買。所以行業內才會有六個錢包的理論，一個家族的錢包去買一套小輩的房子

這個模式一直以來都是成功的，特別是一線城市。

2013年以後有段時間在大量的三四線城市遇到過挫折，因為在一線和三四線同時開啟吸人模式後，很顯然三四線沒有競爭力，客戶不願意來接盤，很顯然成本倒推的邏輯也就不能成立

大量的房企在那一輪鎩羽而歸

但是如今，我們看看三四線城市各種開啟的搶人大戰，很顯然這是一套全方位的遊戲，保障了這套模式可以充分的落地

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很顯然這樣的範本得到最大程度的推廣

最大程度到什麼程度，最大程度到海南也開始落地

我們都知道，海南那麼多年來一直以旅遊經濟作為主要支撐，什麼是旅遊，就是外地人來這類休閑度假的

這樣一種模式也就決定了，外地人沒有任何條件，就可以在海南買房子

這個模式過去很長一段時間都是這麼開啟的

但是事實也告訴我們，這種模式對於房地產發展有很大風險的，這麼多年來海南樓市的震蕩也說明了不穩定的人口基數不能支撐起一個城市的房地產發展

對於一個城市來說，房地產不會是支柱產業，但是一定不能缺了房地產

所以如今我們看到的範本就是：海南全面限購，不是本地人不能在海南買房，另外一個維度海南大力開啟落戶政策，加入搶人大戰

悄然間，海南已經從之前的旅遊經濟轉化為港口經濟

這樣的轉變好么？我不知道，但是這樣的轉變起碼可以讓看上去更加閉塞的環境，但是卻可以支撐的起房地產更加長效穩健的發展

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現在其實我已經不常探討這種土地倒推房價的模式是否合理了

因為不論合理不合理，這樣的模式已經大量的各個城市裡上演。趨勢不可違背，我們只能在潮流里尋找適合自己的機會

曾經有次和張泉靈老師喝咖啡，她說了一句話讓我印象很深：一個城市房子能不能買，其實你就看一個指標，就是人口凈流入

作為一個地產人，我覺得她說的真的是簡單又深刻

土地倒推樓市發展的終極閉環本質上就在於是否有足夠多的購買力去接盤，如果人口在凈流入，這就說明這個城市的收入水平一定在提升

而且這一切已經在二線城市閉環成功，這一輪搶人大戰里，一線城市流入二線城市的人口裡，絕大部分的人都因為跳槽得到收入的增長

收入增長，房價卻沒有一線城市那麼高，你說他們怎麼沒有熱情買房呢

當然，一線外流的人口沒那麼多，但是這些人已經足夠點燃二線城市的樓市熱情，這一股熱情可以真正意義上帶動三四線城市湧入二線

所以這樣的閉環未來會在其他城市裡上演，三四線城市的格局也會是如此，搶人大戰吸引一些二線城市的人口，土地高溢價引爆樓市，然後一部分人點燃之後三四線城市開始吸引四五線的人口湧入

台州也好，南通也好，海寧也好，本質上就是這麼一個邏輯，在所有人都想拚命保衛自己資產的前提下，這樣的閉環看上去牢不可破

關鍵是，面對這樣的閉環，我們似乎沒有抵抗的能力

很多人問我，如果城市吸引不了那麼多外來人口怎麼辦

確實，二三線城市這麼多，大家都在搶人，總有一些搶不到足夠的外來人口的

但是事實上就是，如果搶不到人，你只要熬2年，大概率也不會有大量的問題，我們反觀2013年之後的二三線樓市，當初的受冷當初的不可逆，在經歷過2年的痛苦之後，後面一切都是風平浪靜甚至厚積薄發

所以當有人問我一個城市的房子怎麼樣，我會先問：你做好持有2年以上的準備了么

如果是，那麼你就買吧

所以看到這裡，有沒有覺得一些城市要求限售2年的政策顯得那麼的精準呢

限售2年，本質上就是這個城市讓你等他兩年，2年後接盤人就會來了

房價，真正意義上下沉到了三四線城市，沒有意外的話，2年後會是四五線

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昨天，我的老姐難得給我發微信：「最近台州房價有點恐怖啊，項目都要3萬的價格了，你看有沒有風險啊？」

我想了一想，就回她兩個字

「買吧。」