內環線房價快到20萬一平了，你還活在雞湯里？

「第一個按鈕，一百萬美元。第二個按鈕，50%的機會拿到一億美元，50%的機會什麼都沒有。」

張曼巴發給我一篇財經類雞湯文，圈出了這段話。

我說，你現在是不是正yy這一億怎麼花呢？

這位朋友姓張，但曼巴不是他的真名。

有一次，他朋友圈發了夜裡加班的照片，配文是，你見過凌晨四點的上海嗎？

儼然加班加出了科比的曼巴精神。

從此大家都叫他張曼巴，聽著像張曼玉的弟弟。

張曼巴諮詢我買房子，內環內就可以了。

我問他開始看房了么？

他擺手說他在努力投資自己，怎麼會有空看房呢。然後蹦出來一堆新名詞，什麼知識付費，消費升級，human capital...他說付出總有回報，過個兩三年，實現了自身價值，再去買房。

我說，三年後內環線的房子要20萬一平了，你用什麼買？拿這些雞湯買么？

2

內環線的房價快要賣20萬一平了，絕不是亂說的。

有些同學可能會質疑，內環豪宅標杆，翠湖天地，不也才15萬么，內環的房子憑什麼能賣到20萬？

這就是很多人的誤解，以為房價上漲總是轟轟烈烈的過程。大家的記憶停留在15-16年，微信群、朋友圈、飯桌上…話題全都是房子。

其實更多的時候，房價在悄無聲息地上漲。

就拿如今已企穩15萬的翠湖來說，誰能想起，2017年年初的時候，依然可以用11萬不到的價格買到？

那麼三年後，內環內的房子憑什麼賣不到20萬？

網路圖片丨翠湖天地

為什麼是剛好20萬，而不是16萬、17、或18萬？

不是我任性，偏要湊個整數。而是我通過嚴格的公式計算出來的。

有沒有很好奇，這簡直是高科技啊。

別急，讓卜教授來告訴你。

3

我們現在看到的漂亮小區，在開發商開始蓋樓之前，都是一片片的空地。

但開發商並不是看到一塊空地，就可以上去直接蓋樓噢。畢竟大清已經滅亡了，跑馬圈地的時代過去了。

現在，開發商拿地要經過招拍掛的過程。

招拍掛是什麼？不知道也沒有關係。

反正就是開發商要花錢買地。

這塊地的價格，叫地價。

開發商為什麼要買地蓋樓呢？

因為他們想讓這座城市變得更美好。

如果你這都信，說明你是一個有理想有情懷的人，適合創業。

開發商的目的很單純，就是賺錢。

開發商花這麼多錢買地，就是因為他們相信蓋好的房子能賣出更多的錢。

那麼問題來了，房子究竟會賣多少錢？

這得看開發商的心情...更取決於將來的市場和政策。現在沒人說得准。

但無論如何，開發商有一個底線，就是不能虧本。

而不虧本的這個底價，叫保本價。

4

通過地價算保本價，是一個讓人很懵逼的問題。

很多信息渠道也嘗試在算，但相同的一塊地，它們給出的答案都不一樣，讓人更懵逼了。

網路圖片丨黑人問號

這很正常，開發商的費用太複雜了，除了土地費用，還有各種圖紙費、各種工程費、各種稅費...此處省略一萬字...有木有很頭大？

但不用擔心，卜教授是不會讓你們自己去計算的。

好比去飯店，點了一份餃子，老闆不會丟過來一片裡脊肉說「自己剁餡兒」。

答案早就算好了。閑話不說，直接上菜！

16年的8月，新靜安的中興路地塊，被融信重金買下。

有多重呢？10.03萬每平米啊，全國記錄啊！

這是一塊綜合地塊，未來有商業、配套、保障房...聽上去很美好。

但仔細想想，一部分面積做了商業配套，意味著能賣的房子變少了，價格只能更貴。

妥妥的羊毛出在羊身上啊...

究竟會多貴呢？

卜教授告訴大家，要賣到每平米19.2萬，融信才保本。

有木有很毀三觀？

先別毀三觀。融信如果只追求保本，那可以改名叫雷鋒了。

如果要賺8%（利潤率），融信要賣每平米21.8萬。

好，現在可以毀三觀了。

5

卜教授一開始也懷疑，融信的項目只是個案。

本著科學家嚴謹的精神，我又研究了兩個地塊。

第一個項目，在青浦徐涇鎮，徐南路的北側。

中駿拿地的價格是...4.5萬每平米。

一平米要賣到8.25萬元才剛剛保本。

而8%的利潤率，對應的是每平米10萬元。

第二個項目，在安亭國際汽車城。

你知道這是哪兒嗎？我查了查地圖，安亭到崑山比到上海市區近多了...

萬科拿下了這塊地，地價是2.5萬/平米。

經過計算，保本價是...4.7萬/平米。

如果要賺8%，價格是5.3萬/平米。

安亭居然都要賣5萬以上？

看來限制我想像力的不只是貧窮，還有地理知識。

6

現在上海的二手房價，按照「核心城區/主城區/外環外/遠郊」來劃分，大約是12/8/5/3。

未來幾年，之前拍出的地王，包括前面的三個項目，都會開盤。

按照保本價來估算，上海新房價格要到20/14/9/5的節奏啊！

你想說，不聽不聽我不聽。

我要說，咱們都已經是窮B了，能別再慫么？

為什麼我要吐槽張曼巴？

因為碎片化的財經資訊，聽的時候很爽，但事後沒有任何幫助。這就是雞湯。

他說他懂了「消費升級」。

我說別扯了，你不也沒開始創業、沒為哪個生產商投資么？

你做過的最消費升級的事兒，不就是跑到日本去買了個馬桶圈么？

你喝這些雞湯，完全是在逃避，對你買房有半毛錢貢獻？

上海的房價，確實越來越令人生畏。

可能拼盡全力，面對心儀的房子也無能為力。但這不丟人。

而那些從一開始就逃避現實、等到房價漲上去了卻開始埋怨社會的人，你連討論房價的資格都沒有。