炒完房價卻不讓炒租金，租金真的能被管住嗎？

先來看一下租金水平：90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起。

萬科的自持租賃項目翡翠書院一公布月租金，就嚇壞了很多小夥伴。其實中國的小夥伴心理素質是很好的，這主要是得益於房價上漲的培養。關於房價上漲的速度我們都是親身經歷的。比如某北京房產賣家報728萬，買家砍價4個小時，最後745萬成交。

但是當心理素質良好的小夥伴，遇到萬科翡翠書院的月租金時還是被嚇到了。因為旁邊90平方的住房月租金才5000左右呢。萬科這是逼白領們露宿街頭嗎？

萬科的高租金被認為是打劫廣大勞動人民。於是人民日報發聲了「房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。」知道了官方的立場之後，很多小夥伴的內心稍稍平靜了一些。但是萬科心裡不能平靜了，萬科心理委屈啊。萬科說：「我這又不是給中產準備的。我這是給精英準備的。更重要的是這個項目總投資160億元，即便是這個租金，滿租的情況下，目前的項目回報率也只有2%，說我們"打劫」確實不合適。」

萬科說的好像也很有道理。萬科畢竟是企業，不能學雷鋒，只幹活不要錢吧。即使萬科不賺錢，在保本的情況下，月租金也不會低於1萬元。這個租金水平對於廣大白領們也還是天價。

那麼萬科月租金15000元的水平到底高不高呢？

答案是即高又低。

這是什麼「太極」答案呢？！下面我們來看一下為什麼我會這樣說。

相對於北京白領的平均工資水平，萬科的月租金不止是貴，簡直是死貴！在任何一個文明的國度里，一個家庭在住房上的支出都不應該高於家庭收入的30%。在住房（合理居住面積）上支出超過30%的部分，就是赤裸裸的搶劫。從這個角度來看，說萬科搶劫一點也不過分。只是萬科搶來的大部分錢並沒有真正裝進自己的口袋。

相對於萬科翡翠書院對標的房價，萬科收的租金又是很便宜的，便宜到白菜價。翡翠書院同等小區的房價在10萬元/平方米之上。按10萬元計算，翡翠書院90平方的房子市場價900萬。即使月租金1.5萬，年租金18萬，年租金回報率僅為2%。2%的租金回報率高嗎？

我們來看一下其他國際大都市的租金水平。

東京的租金回報率大概6%左右；紐約的租金回報率大概5%左右；倫敦的租金回報率大概4%左右。在東京租一個同樣價格的房子，月租金要4.5萬；在紐約租一個同樣價格的房子，月租金要3.75萬；在倫敦租一個同樣價格的房子，月租金要3萬。

經過比較我們發現翡翠書院的租金水平真是低啊，萬科真是良心企業啊。

為什麼翡翠書院的租金水平即高又低呢？問題出在哪裡了？

其實問題不在萬科，而在於有中國特色的房地產市場。在中國的房地產市場上高房價的最大受益者是地方政府。房價的70%左右以土地出讓金和稅費的形式被政府拿走了。房企只獲得了房價的30%左右。既然地方政府是高房價的最大受益者，地方政府自然有足夠的動力讓房價上漲。從主觀意願上來講，地方政府希望房價越高越好。這也是過去10多年房價持續大漲的深層次原因。但是當房價上漲到威脅國家利益（金融安全、社會穩定）的時候，中央政府就要出手干預了。於是就有了「房子是用來住的，不是用來炒的」這個定位。有了這個定位以後，房價再想繼續漲是不太可能的啦，因為再繼續漲就威脅到國家利益了。當然房價大跌也不符合國家利益。因為銀行貸款中大約有20%-30%給了房地產。另外房價大跌，地方政府收入大減，必定會大幅增加地方債，這同樣威脅金融安全，不符合國家利益。於是我們看到了房地產市場的限購、限賣、限貸等政策。目的就是把房地產市場凍結，既不讓它漲也不讓它跌。這樣不就符合國家利益了嗎？原來關於房地產這手牌，還是可以這樣打的！不頂禮膜拜都不行啊！

到現在為止，關於房價，站在最大受益者的角度來看，一切都是那麼的完美。地方政府獲得了大量土地金和稅費，房企獲得了大量利潤，前些年的買房者獲得了不菲的賬面收益。好像都是受益者，皆大歡喜。唯有租房者的利益受損了。但是好在房租上漲相對緩慢，租房者還可以忍受。

如果租金在未來一直維持在現在的水平，想必中國的房地產市場多年之後一定會成為經濟史上的神話。

但是泡沫終究是泡沫，泡沫只有兩種結局：一是破掉，二是內部充實，不再是泡沫。

目前政府選擇了不讓房價泡沫破掉，那就只能接受房子的內在價值提高了。當房子的內在價值提高到和房價匹配的程度，房價就沒有泡沫了。目前的房價自然就是合理的了。

那麼房子的內在價值是由什麼決定的呢？當然是房子在未來產生的物業收入凈額（NOI）。把未來房子能產生的物業收入凈額折現到今天，得到的金額就是房子的內在價值。這裡強調一下房子的內在價值是由其物業收入凈額決定的，而不是由其房租決定的。物業收入凈額等於物業的租金總收入減去與物業本身直接相關的各種運營費用。物業收入凈額=租金總收入-（與租金收入相關的各種稅+房產稅+保險費+物業費等）。

很多投資者拿國際通用的租售比來分析中國的房價是非常不準確的，因為美國住房產生的物業收入凈額大概只有房租的60%左右，而中國的住房產生的物業收入凈額卻有房租的90%左右。用國際通用的租售比來判斷國內的房價會低估中國住房的內在價值，高估泡沫程度。

以目前的房價水平，租金水平達到什麼程度房價才是沒有泡沫的呢？我們把10年期國債收益率看作無風險收益率。這個數字我們取3.5%。目前北京住房的年物業收入凈額與房價的比率大概只有1.5%左右。這就意味著未來租金水平要上漲100%-150%相對於目前的房價來說才是合理的。

在房地產市場，要麼房價向租金回歸，要麼是租金向房價靠攏。短期內通過行政手段或許能阻止兩者的回歸，但是長期是做不到的。既然政府鎖定了房價，不讓房價向租金回歸。那麼政府又怎麼能阻止的了房租的上漲呢？人民日報的一篇文章肯定是做不到的。

不過我倒是很期待，看看政府能拿出什麼有效措施來阻止房租的上漲。

看到這裡租房的小夥伴是不是要心痛了。有沒有一種想和房東簽10年合約的衝動？看來萬科同意最長簽10年的合約真的是挺為租客的利益著想的。

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