2018,投資你是買房買股？

當下，一群朋友聚在一起，房子和股票，怕是很大概率會被提及的話題，但比較起來，貌似炒股上不了檯面。

在眾多人的眼裡，房子才是穩賺不虧的買賣。理由聽起來也蠻簡單，政府被房地產綁架了，好地方的房子會越來越少，好地方會吸引更多的人過來，房價長期看，還是向上，並且，買房可以貸款，放大收益，因此投資好地方的房子，穩賺不賠，而且賺的多。

猛一聽，確實有理，可一細想，這是定性的判斷，定量呢？是能賺，賺多少？收益率怎麼樣？

這個問題，我斷定，鼓吹投資房產穩賺不賠的人，多數是沒有仔細算過的，自然答不上來。

今天，我這個做股權投資的人來好好算算吧。

說到投資房產，標的應該是二套房。第一套，當然是自住了，不在論述範圍，你要說離婚買，我只好承認你夠狠。

在廣州，假設二套房首付7成，房貸是基準上浮1成（5.39%），未來房價複合增長率10%。速算這樣的條件下投資房產的收益率為：

[ 70%×10%+30%×（10%-5.39%）]÷70%=11.98%

這個收益意味著投入6年後，你的自有資金收益能達到100%，即收益翻1倍，此時房價的累計漲幅為77.2%。

為了校核速算是否正確，在此放上資本金現金流量表供比對，現金流量表測算的假設條件為：購入房產時房子總價100萬，此後房價複合增長率為10%，首付比例70%（70萬元），借款比例30%（30萬元），借款利率為基準上浮1成（5.39%），借款按30年等額還本付息計算，每年還本付息2.04萬元。按第1年投入，第2年房價開始上漲，並且開始還本付息，到第7年，提前還貸（不考慮違約金、相關稅費以及房租）。表格如下：

表格顯示，到第7年（也就是投入後的第6年）賣出房子，轉讓價格是177.2萬元，當年申請提前還貸29.1萬元，累計還本付息39.3萬元，扣除已投入的首付70萬元，盈利67.8萬元，基本翻番，內部收益率是11.4%，收益和收益率與速算差別不大。

這樣的收益高嗎？實現的可能性高嗎？

在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位下，10%的漲幅到底有多大的實現可能性，各位看客自有判斷。

此外，11.4%的收益到底怎麼樣？有沒有比這個收益更高的投資標的。

這裡列舉股市裡的一個標的，民生銀行。2016年，民生銀行的凈資產收益率是14%，目前市凈率0.85，如果以當前價格買入，相當於85折買入股權，如果2017年的凈資產收益率仍然是14%，打折買入股權相當於獲取的凈資產收益率為16.47%，這個收益妥妥打敗10%漲幅的房子哦，當然，要是你開通了港股通那就更好，因為民生銀行H股市凈率更低，僅為0.65。

買房or買股，相信大家心裡明了了。

另外，需要自動計算房產投資收益excel表格的同學，可以通過留言交出你的聯繫方式。拿到表格後，通過改變參數，你能找到投資房產的一些規律。