【萬字深度】用數據分析北京房價

【萬字深度】用數據分析北京房價

提示：點擊上方"行業研究報告"訂閱本號，以便隨時來訪。點擊查看原文行研君說

導語

我們提出一種「供需決定價格，觀念影響價格」的房價分析方法，用住房的實際需求和供給之間的關係來分析房價，簡單地說就是，什麼樣的房子漲得好？有人接盤的房子漲得好，接盤的人越多漲得越好。

PS：免費索取報告，請關注「行業研究報告」下方菜單欄「我要報告」項。IPO諮詢，請關注下方菜單欄「我要合作」項。

一、決定房價的核心因素：供需關係

傳統的馬克思主義經濟學認為「價值決定價格，供需影響價格」，然而房子作為捆綁各種經濟價值和社會價值的綜合產品，實際價值已經不能用磚頭水泥等價值來衡量，在此基礎上，我們提供一種房價分析的方法 「供需決定價格，觀念影響價格」，我們將以北京為例進行分析。

簡單說就是，什麼樣的房子漲得好？有人接盤的房子漲得好，接盤的人越多，漲得越好，反過來也可以說，沒人願意接盤的房子不會漲。

這個接盤需要具備兩個條件，第一是有購買力（不只是工資，也包括財富），第二是有買房的想法，部分人會因為房子擠出消費而不買房。

購買力是決定供需的主要因素，也是本文研究的主要內容。

二、北京房地產「宇宙中心論」VS「白菜論」

（一）購買力是指工資嗎？

以北京為例（為保持前後連貫，我們基本上都是以北京的數據為例進行分析），2017年2月，北京二手房均價5.21萬每平米，三月最高突破6萬，以5萬80平米估計，一套房子總值400萬。根據國內招聘網站在線數據統計，2016年北京春招畢業生工資每月8717元，根據國家統計局數據顯示，2015年北京在崗職工平均工資111390元，因此假設北京常住人口工資1萬。

一個人不吃不喝，工資全部用來買房且不計銀行利息需要33年（按60歲退休計算需要從27歲開始還貸），當然工資會漲，但是所有北京在崗職工平均月工資剛破萬，且房價漲幅未必低於工資漲幅，因此，對在北京工作和生活的人來說用工資買房不靠譜。

到此，我們可以想像這樣一種景象，大學畢業生們蝸居在幾平米的地下室、小隔間中，過著「暗無天日」的「蟻族」生活，似乎永遠也不可能通過自己的努力在北京這座首都中擁有片瓦遮頭，然而北京房價真的高嗎？

從數值上看，很多人用各種維度對比過，至今尚有爭議，我們就不再贅述。然而，從現象上看，限購前，樓盤一開，房子就馬上像白菜一樣被搶購一空。2016年9月，北京某樓盤創造了1分鐘賣4套，40分鐘賣光156套，一棟樓賣出13億的記錄。

當前限購政策的多輪出台，對北京住房銷售增速起到了一定的抑制作用，然而旺盛的需求依然不能阻擋北京房價上漲之勢，從數據來看，限購限貸等調控政策頻出的16和17年房價反而漲幅明顯，根據某中介網站數據顯示17年5月二手房成交價6.3萬。

「高房價、低工資和高銷量」並存，北京的房地產市場是不是很矛盾?

其實不然，高到常人不能及的房價下，北京住房依然供不應求，主要存在兩個方面的原因：

一是，購買力的衡量標準不只是工資，也包括財富。高房價依然嚇不退的高需求在於購房的人或多或少算是「有產階級」，這個「產」就是指財富，是驅動房價上漲的觸發機制。

二是，作為全國政治、經濟、文化中心，北京具有吸引全國財富的能力。在限購之前，北京的房子是全國有錢人（不只是生活在北京的人）的投資標的，類似的國際化大都市的紐約和倫敦具有吸引全世界財富的能力，住宅的價格更高。

（二）「工資+財富=購買力」

現實中，無論是「菜鳥」畢業生，還是工作過幾年的職場「老司機」，買房的投入是首付+月供的「兩部制」結構，這種結構正好符合消費者支出的「財富+工資」的結構。首付對應財富，體現房子的投資價值，月供對應工資，體現房子的消費價值（若不買房，將月供部分用來租房就是純粹消費支出）。

同時，只要這個「財富+工資的」模式一啟動，購入第一套房，這套房自動成為財富，這套房的價格隨著房地產市場的高漲而上升，購房人的財富也在增加，購買力也在增加，手上這套房的增值會給予他換下一套房子的財富（也就是首付）。

初始財富是觸發這個階梯的因素，來源可以包括：父母的積蓄、父母所在二三四線城市的老房子、棚戶區改造或者拆遷得到的補償。工資是保證這個循環可以持續的條件，也是保證這個循環持續推進的動力。

因此我們以個人生命周期為視角，根據每個人一生所需要換房子的情況，提出一種隨著消費者年齡的增長，對房子需求的提高和財富的增長，通過換房子而推動的房價上漲的階梯型房價模型。

階梯型房價模型可以循環推進、環環相扣的關鍵在於購房者在預算約束和需求的不斷提高中權衡，擁有第一套房產之後，這套房產就可以成為下套房子的首付，房價上漲的力度看消費者的工資是否能夠承受兩套房的差價。

（三）購買力決定實際供需關係

所有沒有房子的適齡人口構成房子的潛在需求。到了一定人生階段的每個人都存在一些社會功能的需求（比如婚嫁、生育、養老等），需要房子來滿足，這是房地產市場的潛在需求。

具有購買力的適齡人口才構成房子的剛需。然而只有部分人能夠得到滿足或者說大家得到滿足的程度是與購買力直接相關的，這是房地產市場的實際需求。

我們將通過供給和需求（經過購買力篩選）的關係情況來分析房價。

三、個人生命周期理論的階梯型房價模型

從個人生命周期來看，一個人在一生中可能需要面臨四次房產變動的需求（可以一步到位的土豪請忽略）：畢業不久的婚嫁住房需求、婚嫁幾年後的生育住房需求（可能和前一步合併），二胎或其他改善性住房需求，退休後的住房需求。

另外需要說明的是我們以普通中產階級家庭出身，受到良好教育的學生為代表進行分析，主要是由於這部分人是北京購房的主要剛需人群和推動房價上漲的主力，良好的家庭出身保證初始財富，良好的教育保證工資可以承受較高的月供。

（一）第一階段：婚嫁住房需求

根據民政部數據顯示，我國婚姻登記年齡分布在20-30歲之間，且近幾年來25-29歲登記人群增長迅速，已經成為佔比最高的結婚年齡，根據年齡段分布加權平均也可以看出我國婚齡人口的結婚年齡趨於增加，2015年的平均結婚年齡是29.7歲。因此我們選擇北京25-30歲人口作為這個階梯型接盤模型的第一階段，見圖表【6】。

這些人的買房主要房價比較低的北京周邊，基本需求是地鐵沿線交通方便的一居或者小二居。

25-30歲年輕人在北京購買首套房的購房預算是300萬，我們設定這個標準主要是根據年輕人的購買力和北京房地產市場行情來決定的。

購買力我們在上一部分已經有所論述，主要是首付約束150萬，且需要啃老。北京房地產市場行情的部分我們將分別對新房和二手房進行分析。

新房的位置一般較為偏遠，且同等地段的價位較高，房山、通州等地新房的掛牌價在4萬左右。北京某知名中介網站上掛牌的新房樓盤只有5個，見圖表【7】。可見，北京現存新房供給少，面積大，位置偏，價格高，對25-30歲的年輕人來說性價比不高，所以我們主要側重二手房市場的分析。

根據北京房管局數據統計北京現存可售房源20029套，排名前兩名的中介網站數據分別是23956套和27523套（數據有重複，且隨時間略有波動）二手房源，這個數據基本可信，所以，北京目前有不到3萬套活躍二手房源，且分布集中在中圈海淀、朝陽、丰台、昌平等。

根據這2.4萬套二手房的分布情況可以看出，北京二手房呈現「雙峰」分布，300-600萬之間和1000萬以上的房子居多，300萬以下的地價房源較少。

均價最低的城區是房山區（3.2萬）、門頭溝區（3.9萬）、昌平區（4.3萬）和順義區（4.0萬）、通州區（5.0萬）、亦庄開發區（4.9萬）、大興區（4.5萬），均在5萬以下，見圖表【9】，顏色越深表示房子越多，圖表【10】顏色越深表示房價越高。

再結合調研情況統計，我們為婚嫁需求住房設置的預算是300萬（大興、通州、昌平、房山等均價4萬以上，面積70平）。

1、住房需求

年齡約束：根據2015年北京統計年鑒數據，北京2015年常住人口2170.5萬，其中外來人口822.6萬，北京各個年齡段人數分布情況如下表，25-29歲具有潛在婚嫁房屋需求的總人數是254.1萬，其中男性130萬。

我們令這130萬作為住房需求總量，主要是由於兩個人組建一個家庭，需要一套住房，男女都計入存在重複，因此我們折半計算。

戶口約束：根據限購限貸新政，2017年北京住建委等聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中規定，北京戶籍人口限購2套，沒有戶口的人在持有有效暫住證且連續5年及以上繳納社保或個稅的情況下限購1套。

戶籍人口中如果是北京本地居民，很大可能擁有本地住房，即使父母只有一套，也已經能夠滿足孩子落戶、就近入學等條件，房子的社會功能（本文定義的社會功能是除經濟投資以外的，就學、醫療、選舉等功能）已經可以滿足，居住功能可以通過租房等得到滿足，我們認為他們不再有住房需求。

戶籍人口中分為原本就是本地和工作後落戶兩種，我們用高校收生中本地生和外地生的規模比例進行估算，按照教育部全國高考工作會議的規定，各省本地生源比例控制在30%以內，算上北京去往外地讀書依然會回京發展的情況，我們估計為40%。

則130萬人中有戶口的57萬（130*114.3/254.1），其中本地居民52萬（130*40%），工作落戶的5萬（差不多每年1萬的工作落戶指標），沒戶口的73萬，我們認為工作落戶的5萬和沒戶口的73萬人是具有強烈消費型需求的北京常住人口。

沒有戶口的73萬人買房需要的條件是有效暫住證（工作居住證）和5年以上社保或個稅。在北京工作5年達到這些條件不難，但是房價的上漲和政策的多變（也可能是丈母娘著急看到房子才放心嫁女兒）會讓部分人失去耐心。

因此部分無戶籍人口會被擠出到其他地區買房，比如北京周邊衛星城：天津（武清）、河北（燕郊）等，老家或其他具有投資價值的二線、三線城市，這部分也是北京購房潛在需求人群，因為限購政策才被擠出。

剩下的工作落戶的5萬人口是對住房具有最迫切需求的北京常住人口規模。我們用5萬做後續的計算，但是這個數字是低估的。

這些人不是每個人都真正會進入北京房地產市場，構成剛需還需要具有購買力。前文中提過，購買力包括「財富+工資」根據北京房地產市場的行情和這些婚嫁人群的基本購買力，我們假設這部分人口的購房預算是300萬（為什麼是300萬在住房供給中會有詳細論述）。

這300萬的房子需要的基本購買力是什麼樣的？

以一套位於通州新華大街的53.87平的小二居為例，掛牌價296萬的房子，需要總價143.1萬的首付預算（其中包括132.5萬凈首付+2.6萬稅費+8萬其他費用），同時需要月供9465元。

需要說明的是，不同於一手房的凈首付，二手房的成交時需要的費用除了凈首付還包括稅費和其他費用，我們將這些第一筆支付的費用統稱為首付預算。

舉個例子，通常二手房的交易是需要專業機構評估，房價需要經過專業機構評估，如果年代新，可以評估到85%，評估值300*0.85=255萬，可以貸款255*0.65=165萬，凈首付300-165=135，還沒算稅。

300萬的房子需要一筆付出150萬的首付預算，對這批第一次購房的人群來說主要門檻，雖然接近1萬的月供也不低，但是如果傾兩人之力，再啃點老，雖然日子不輕鬆，但還是可以應付的。所以150萬的首付門檻的購買力決定了300萬以下住房的剛需，有多少人有這個購買力呢？

根據前文，初始的財富對於25-30歲的年輕人來說是筆不小的錢，它的來源一般是父母的積蓄、父母所在二三四線城市的老房子、棚戶區改造或者拆遷得到的補償。

然而，常住北京25-30歲年輕人的家庭情況很難獲知，為了便於估計，我們採用北京高校生源中農村人口和城市人口的比例來進行估計。假如來自城市的學生起碼有父母二三線城市的老房子可以做首付。根據北京大學2013年公布的生源比例，農村學生僅佔14.2%，且根據近年來農村生源比例下滑的趨勢，我們估計近年來的生源比例接近10%，由此，我們得出首套婚嫁住房購買力的剛需是4.5萬（5*90%）。

2、住房供給

根據上文，低價房源是普通大眾最關注，但也是最容易魚龍混雜的，所以我們採用某中介網站數據做分析樣本，將掛牌價300萬作為上限搜索，共找到912條二手房源，剔除重複信息後，存在608條有效信息，這是北京當前比較可信的活躍房源數據。

604套房源數據做分析，首付預算（凈首付+稅費+其他費用）均值是147.4萬，大部分分布在130萬-150萬之間。

604套活躍房源中昌平的房子最多，120套，其次是房山和大興分別是88和67套，在城四區中朝陽區200萬以下的房子數量也較多，66套，依照房子的數量做出的熱力圖如【15】，區域的顏色越深表示房子越多。

3、供求關係的匹配情況

4.5萬有購買力的剛需和600套供給，供需比1.3%，供需之間存在巨大的缺口。實際上購買力是連續的，圖表【16】，我們只是根據生源情況進行了粗略的估計。

從這個供需來看，北京300萬以下住房市場存在嚴重的供不應求，4.5萬需求的情況下，若房價略有下降（比如降到290萬），這4.5萬剛需就會托住房價。

財富用於購房首付，門檻150萬。工資用於月供，還款期30年計，每月1萬。

以上是進入北京房地產市場的主要門檻。達不到這個標準，就被擠出。

這群因為房價被擠出的人群和因為戶口被擠出的一樣，一部分會購買衛星城的房子，比如河北燕郊、北三縣，天津武清等，每天花費大量時間通勤。另一部分人會投資老家或者其他熱點地區，依然在北京租房，住房的投資價值和消費價值完全分離。

看到這裡，你是不是很絕望？難道帝都這所大都市真是為有錢人而建？入門級的房價尚有300萬之高，普羅大眾難道真的不能有片瓦遮頭了？

答案是，不是的。

只要你砸鍋賣鐵地籌集到了入門級的這套房款，後面的一切都將會不同。

（二）第二階段：生育、就學住房需求

第一步買到房子的幸運兒們已經成功跨入階梯鏈條中，開始為北京房價上漲貢獻力量，同時也開始享受房價上漲帶來的紅利，以這套房和它的溢價作為基礎，人生有了更多可能。

當他們的人生進入下一個階段——生育，新的住房需求又會再次來臨。

這個階段的人群對房子的要求較多，首先要滿足大人通勤需要，上班往返便利。其次要滿足小孩上學的要求，最好是學區房，學區房的問題較為複雜，本文只做粗略估計。考慮到這兩點需求我們初步選擇東城區、西城區、朝陽區和海淀區的房子作為標的，同時因為添丁進口，所以還需要是同時住得下一對大人和一個小孩的兩居。

根據這個要求，我們在充分了解北京住房市場的情況下將價位訂在300-500萬。

1、住房需求

在中國丁克家庭較少，進入到30歲的中青年「傳宗接代」就開始成為家族大計。當然部分年輕人會將這前兩個階段合併（因為第一次生育一般離結婚不太遠，短時間內折騰兩次有些麻煩，許多人會在購房的時候直接考慮生育需求，省略掉第一步，一步到位），為避免重複計算，我們用年齡和財富進行劃分，這部分人群是30-35歲，已經有一定財富積累的人士。

根據北京統計年鑒，2015年北京30-35歲之間的人有233.2萬，圖表【12】，從全國範圍上看30-40歲這個年齡段是我國人口的低谷期，然而從北京常住人口上來看，30-35歲較25-30歲人口略有下降，但是仍處於高峰期，由此可見北京對青壯年的吸引較強。

這個階段擁有購買力的人需要一定的財富積累，財富的來源主要分三種：

第一種是，本來就是「家有恆產」的富人階層（這些人很多已經在北京擁有房產，受到最新限購政策限制，本文中不作為重點進行研究）。

第二種是，恰逢其時，近兩年老家拆遷、棚戶區改造。

自2003年國務院發布《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》以後，各地積極響應，2014年北京市政府發布《北京市人民政府關於加快棚戶區改造和環境整治工作的實施意見》，2016年進一步發布了《北京市人民政府關於進一步加快推進棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的意見》，提出2015-2017年目標改造老舊小區各類棚戶區住房12.7萬戶，農村危房2600戶，供給13萬戶。

同時結合《北京市2017年棚戶區改造和環境整治任務》和《北京市2016年棚戶區改造和環境整治任務》，我們推算2015、2016和2017年年北京市棚戶區改造任務數如圖表【17】。

拆遷補償分為貨幣補償和回遷安置兩種，選擇貨幣補償的比例已經從開始的1成增加到5成，我們假設15到17年至今有大概4成的人選擇貨幣補償方案，則目前北京因為棚改共有5.2萬戶獲得補償款，具有了商品房的購買力，棚改進度的加快促進人民財富的增加和住房購買力的上升。

第三種是，普通中產階級出身，在第一個階段（前文）已經有一套房，或者在工作中積攢了一筆積蓄。尤其是在有一套房子的基礎上，享受房價上漲的福利，已經成為「有產階級」。

在財富的基礎上，還需要一定的還貸能力，哪些人有足夠還貸能力呢？

我們翻閱北京統計年鑒中各行業年平均工資分布情況，發現2015年北京工資最高的行業分別是金融（24.08萬），信息傳輸、軟體和信息技術服務業（14.13萬），衛生和社會工作（13.5萬），電力、熱力、燃氣及水生產和供應業（12.58萬），文化、體育和娛樂業（11.36萬）和科學研究和技術服務業（11.07萬）。

我們根據統計局的北京在崗職工工資增長率自2006到2015年年均19%，圖表【18】。

根據300-500萬的預算，換房是二套房貸，首付比例50%，再加上稅費，我們以一套朝陽區面積64.75平，掛牌價450萬的房子為例，還款期25年，需要首付預算250萬，月供1.3萬。

根據各行業的工資分布情況，有月供1.3萬（年15.6萬）購買力的行業主要有金融業，信息傳輸、軟體和信息技術服務業，衛生和社會工作，總共從業人數171.91萬（50.9+92.2+28.8）。

用家庭的角度看，有購買力的家庭有（兩人一個家庭）86萬（兩個人都是高收入，且需要家庭收入的50%需要用來還貸），除去本地人40%，剩餘51.6萬，實際有購買力的人數會小於51.6萬，但是除這三個行業外其他行業中的高收入人群也具有購房能力，所以我們就假定為51.6萬。

根據人口分布年齡，金融、信息軟體和社會工作這三個行業相對是年輕人居多的行業，所以我們估計35-40歲的人佔比30%左右，得到15.48萬人是具有購買力的剛需，他們即使沒有戶口也因為工作時間，容易達到5年社保和個稅的條件，可以在北京購買一套房。

棚戶區改造的5.2萬戶加上收入15.48萬戶，第二階段總共有20.68萬戶剛需。

2、住房供給

在「再苦不能苦孩子」的方針指導下，這個階段的群體不再像第一階段一樣沒有多少選擇空間，為了「先上車」而著急入手買房，他們對住房的篩選更加謹慎。

根據300-500萬，二居室和四大城區為條件，我們在某中介網站上搜索，得到1200套住房供給。

北京城四區300-500萬二居室均價7萬以上，且房價最高的西城區、東城區也是均價最高的，尤其西城區在售的8套房均價14.24萬，其中價格最低的是位於廣安門內大街的一套2室0廳，面積47.32平米，首付預算241.1萬，月供1.3萬。

3、供需關係的匹配情況

這個階段供需仍存在一定的差距。20.68萬套需求和1200套供給，供需比0.58%，供需還是存在嚴重缺口。

且這個階段還是整個過程生命周期中最剛需的階段。這個階段的主要限制是1.3萬的月供。

（三）第三階段：二胎等改善性住房需求

人的需求是隨著條件的改善而提高的，經過了前兩個階段的積累，進入到第三個階段的人群，起碼在北京生活的基本需求（生存、生育）已經得到滿足，但是根據馬斯洛需求層次理論，在基本生活需求得到滿足的情況下，他們仍有進一步優化生活環境的需求，尤其在二胎計劃或者職業發展明顯提升以後。

35-45歲，擁有500萬左右的房產（工作積蓄或者上階段房產的現值），他們的住房需求主要包括兩個部分：一是二胎剛需，二是改善性需求。這個階段的剛需有所下降，改善性和投資性需求較大，同時根據限貸政策和購買力情況，人群進一步縮小。

為了滿足二胎或者改善的需求，我們繼續將房子的範圍放在城四區中，且面積面積為90-130平米的二居室或三居室，價位在800-1000萬之間。

1、住房需求

改善性需求的需求彈性相對較大，購買力是主要限制條件，購買800-1000萬的房子，非首貸的情況下，住宅5成首付，加上稅費等實際首付預算6成。

需要首付480-600萬首付，還25年，每月3萬月供（每年36萬）。

多少人有這種購買力呢？根據北京限購限貸政策和上文中提到的北京各行業工資分布情況。

沒有一個行業的平均工資可以達到每年36萬，我們根據一份基於322401份抽樣的網路數據統計中，北京2017年工資分布中，月薪2-3萬的人數佔總人數的7.3%，假設超過3萬以上的人數佔總人數的2%，具有購買力的總人數為7萬（（177.1+177.2）*2%）。

無論是不是本地人，都存在改善性需求，所以這個階段不去掉本地人的比例，總需求是7萬。

2、住房供給

根據800-1000萬，三居室的城四區條件搜索，我們共找到813套住房，其中朝陽區和海淀區較多，但是相對上個階段300-500萬的房子來說，西城區大戶型的房子均價下降幅度較大，東城區也略有下降，下降的幅度代表東城區和西城區中小戶型房子的社會功能溢價。

眾所周知東城區和西城區是北京教育資源分配最均衡的區域，只要有房子（無論戶型大小），就能增加享受優質教育資源的可能，但這兩個區房子的均價較高，所以，小戶型因為總價低就更受到那些有上學訴求的家長們的歡迎，溢價更多。

相反的是海淀區和朝陽區中大戶型的房子均價都有所上升，尤其是朝陽區上升幅度最大，朝陽區是城四區中新房最多的區，也是房子品質最好的區，所以在考慮居住條件的情況下，朝陽區的大戶型無論是作為剛需還是改善性需求都受到市場的歡迎。

3、供需匹配情況

在總需求7萬，供給813套的情況下，供需比1.16%，供需仍然有很大的缺口。但是這個階段房子作為剛需的功能已經有所下降，且隨著銀行控制居民部門槓桿率力度的加大和一系列限貸政策的出台，改善性住房的貸款比例下降，首付壓力上升，因為首付被限制購房的消費者將會越來越多，需求會進一步下降。

（四）第四階段：退休改善性住房需求

這個階段與前面不同的在於，前面每個階段都是一環套一環，每一次換房都是傾盡購買力，但是有退休改善性需求的老師有工作30多年後的積蓄和還完貸款的房子，換房的時候受到預算約束的程度較小。

他們換房的主要目的是什麼呢？

1、住房需求

退休的改善性住房主要需滿足三個需求：

一是，空間需求，房子不能太小，兩居室以上，保證子女回家的時候有地方住。

二是，情感需求，研究顯示，進入全是老人聚居地區的老人會從心理到身體快速衰老。且根據目前北京老人的分布情況來看，退休老人喜歡的居住格局是「大雜居、小聚居」。

大雜居是老人居住的環境後邊有年輕人社區（一般是離自己子女較近，方便幫子女帶小孩、接送小孩上下學等）。小聚居是老人居住的小區中要有部分老人，可以聚集起來一起做一些老人活動（比如跳廣場舞、練太極拳）。

三是，醫療需求，老人到退休後體檢和就醫的頻率都會相應提高，這種情況下，老人選擇居住環境時，周邊的醫療條件成為最重要考慮的因素。

需要注意的是，這個階段的換房的需求已經不再注重基礎設施和硬體條件，而轉向了情感方面，加上按照生命周期來看這是人一生中經濟較寬鬆的時期，所以這個階段是最具有剩餘價值的空間，也就代表這是一個有較大利潤空間的行業。滿足他們情感需求和醫療需求的新型養老地產將是朝陽產業。

因為這個階段需求的戶型、房價和地理位置其實都存在很大的不確定性，樣本不集中，我們只能大概估計趨勢，近年來，我國逐漸進入老齡化時代，據統計年鑒的數據顯示，見圖表【12】，我國60歲以上老人佔總人口的比例是14.85%，65歲以上老人佔總人口的9.43，已經超過60歲以上10%，65歲以上7%的國際老齡化社會標準。

且根據我國人口分布的特點，60歲一下人口的分布隨著年齡的減小人數佔比增加，40-60歲人口佔總人口的29.5，這意味著20年以後這些人全部進入60歲後，我國老齡化人口的比重還會繼續上升。

2、住房供給

考慮到老人子女的通勤、孫輩上學和醫療條件的情況，我們依然將目標鎖定在城四區中。然而根據老人的需求不同，這次的房子沒有明確共同的物理特徵，更傾向於軟性需求，所以無法估算數目。但是根據我們提到的這個階段老人剩餘價值較多，所以他們是促進均價上升的重要力量。

從上述分析中可以看出，前三個階段是一個遞進的過程，隨著人對住房需求的提高，換房是將現有房子轉手，房款作為首付，換一個更大或者更方便的房子的過程。

只要這個循環不斷，房子能找到持續有購買力的消費者接盤，房價就會波動上升，直至中斷。中斷包括相應年齡的人口斷層、消費者購買力斷層、消費者購買觀念斷層：

人口斷層是指根據人口分布特徵，不同類型房子的目標人群在一定時間會明顯下降出現斷層，所以房子的需求會明顯下降，出現無人接盤的情況房價就會下跌。

購買力斷層是指消費者人數雖然沒有明顯下降，但是在購買力明顯下降的情況下擁有購買力的剛需人群也會縮小，這種情況下有能力接盤的人也會減少，房價會下降到他們有能力接盤為止。

觀念斷層是指雖然人口沒有減少，人的購買力也沒有下降，存在實際需求的人群不變，但是人的購房觀念發生變化，部分原本將將夠買房的人群因為注重生活品質等問題不願將大部分資產投資於固定的房子，還是會無人接盤，促進房價下跌。

四、房價風險：人口斷層、購買力斷層和觀念斷層

（一）人口斷層

這個階梯模型玩得轉存在一個重要前提：北京的人才吸引力未來幾十年依然堅挺。但是現實中北京保持持續的吸引力存在一些挑戰：

政策方面：現實中，政府調控力度最大的就是人口問題，先是接連出台了限購政策，限制不常住北京人口的投資性需求，一方面抑制因為這些投資性需求拉動的房價上漲，另一方面保護北京常住人口的購房權利，促進北京民生建設。

再是推出移出非首都功能的雄安新區等建設，降低北京的城市吸引力，分散北京人口聚集的壓力，可以看出，政府從需求人口調控方面控制北京房價的力度和決心。

自然人口分布方面：從人口分布方面我們知道我國第三波嬰兒潮是1986-1990年，尤其是1990年出生的人口最多，目前這批人口的年齡是27-31歲，正好處於我們分析的第一個階段，所以目前北京的低端住房市場供需缺口極大，且隨著這波人的成長，5年後500萬中等房的需求擴大，10年後改善性住房的需求擴大、20年後退休性改善需求擴大，可以說隨著嬰兒潮人口的年齡增長，對應房子的供求缺口會擴大，房價上漲趨勢更明顯。

但是，一定意義上也可以說，第三波嬰兒潮的人口是我國房價接盤的一代，前一代的人口較少，沒有充足的房源，所以這代人的需求急速擴大，供不應求。但是90年人口快速下降，根據統計年鑒我國20-24歲人口207.7萬，15-19歲人口71.4萬，共279.1萬，他們給目前25-35歲487.3萬人口接盤的時候，需求下降43%。所以警惕第三波嬰兒潮帶來的房價持續上漲的「表面繁榮」。

（二）購買力斷層

擁有購買力的人才是房子的真正剛需，購買力第一階段主要看首付（來自原生家庭的購買力），後面的階段主要看月供，所以房價保持居高不下的條件是有工資堅挺的消費者買房，但是在我國經濟的轉型和調整期，職工工資水平的漲幅存在較大不確定性，所以警惕經濟戰略調整導致的斷供而引發的房價下跌。

（二）觀念斷層

以上基於理性的數據分析，我們一直沒有提一個很重要的問題「觀念」，當隨著社會的發展，不同背景下成長起來的人存在很大的不同，這種不同也會對社會形態產生很大的影響。

當日本房地產市場泡沫破裂前，沒有人相信房價會跌，然而泡沫破裂後的20年，看著被房子拖累一輩子的父母，日本年輕人們的買房觀念與祖輩相比發生了翻天覆地的變化，導致日本的房價一蹶不振。

中國新一代年輕人思想開放、個性張揚、反對趨同，注重生活品質。他們是否會接下「丈母娘房地產經濟學」的接力棒，尚存疑問。

五、房價的頂在哪裡？

根據這個四階段模型，我們我們發現隨著消費者需求的上升，房子的均價也在上升，但是這個上升程度不是無止盡進行下去。在第一階段的主要限制是首付，此後的第二、第三階段的主要限制都是月供。

結合北京的限購限貸政策，在供需嚴重不平衡的情況下，我們估計一下北京房價的上漲空間。

80平的房子基本上可以達到一般家庭的生活需求，同時有購買力的剛需人群才是推動房價上漲的主力，所以我們將80平米設為一般標準。假如這些剛需人群的承受能力是月供3萬（我們一般用25年月供計算，根據圖表【19】在事業高峰期保持工資3萬以上不難，但是普通工薪階層保持25年以上的要求就比較高了，如果定過高就有斷供危險）。

同時根據限貸政策，二套房貸款比例4成，月供3萬的情況下，用25年計，消費者所能承受的最高房價是1300萬，均價最高是16.25萬，目前成交均價5-6萬的情況下，北京的房價還存在上漲的空間。

當然16.25萬的估計是存在很多前提假設的，這個假設在現實中未必會成立，比如上文提到的人口斷層、購買力斷層和觀念斷層等問題。

同時，我們認為具有購買力的人群對房子面積的需求會上升，所以他們的購買力會分散在房子的總價中而非均價中（有錢人買大房子，大房子的均價未必高，圖表【21】），尤其是隨著多區劃片等政策的實施，學區房的功能被弱化，通過學區房溢價的小戶型、高均價住房的需求會出現明顯下滑，所以房子的均價在政府一系列調控政策出台後會明顯得到控制。

——END——行研君的項目

海外投資項目——馬來西亞燕屋房

在東南亞有句諺語叫「有財富百萬，不如有間燕屋」。說的就是燕屋的投資，一旦引燕成功，一間燕屋的盈利不僅穩健，而且年年看漲。

行研君的課程北京大學PPP實戰研修班課程

北京大學雄厚的PPP專家資源，聯合財政部、發改委、交通部、住建部、等領導；國家開發銀行、建設銀行、中國銀行、中信（香港）投資公司、摩根盛通等投資機構高管打造精品課程。

北清智庫PE課程

由北京大學專家系統設計，為您全面解析資本市場，揭露資本的本質，讓資本不再神秘，讓資本變得簡單，讓資本不再成為斂財的工具，解除資本騙局的亂像；

由

行研君的文章

上任4年遭遇27次已知的暗殺，不得不說的一位中國高官！

對於腐敗份子：寧遇閻王，莫遇老王；對於人民：寧遇老王，不要天堂。

真正的高手都是悄無聲息的擺渡人

真正的高手思維與常人不同，他們能夠跳出一己私利的小圈子，通過成就他人，幫別人擺渡，最終惠及所有人。

特朗普稅改，美國將成避稅天堂，中國跟進不跟進：沒增值稅、沒遺產稅、所得稅僅15%

這麼大規模的減稅，美國之外的國家能夠承受得了嗎？比如中國，減稅跟不跟進，不跟進，可能意味著大規模的資本外流，可能意味著本國企業競爭力大幅下降，從長遠看，不跟進，還意味著中國外匯儲備存在雪崩的風險。

一個好的管理者：場上暴君，場下朋友；工作魔鬼，生活好人

胡林翼曾送給晚年的曾國藩一副壽聯：「以雷霆手段，顯菩薩心腸」。曾國藩閱後百感交集、熱淚盈眶。委屈誤解是人生的必修課，雙重人格是領袖的鐵布衫。送給每一位管理者。

來源：李奇霖/常娜 聯訊麒麟堂（ID：macro_liqilin）

推薦閱讀：