聽說 「香港」是你見過最棒的城市規劃？（連載一）

這次重磅推出滿滿都是乾貨的王牌作者文章，共連載四期，喜歡的小夥伴們千萬別錯過了 ?(^?^*)

內容有點長，but believe me，不看完才虧。

久前，知乎日報推送了一篇文章「為什麼說香港是我見過最棒的城市規劃「 （https://daily.zhihu.com/story/9464061）後，作為規劃師一定會被各種詢問。

生活在北京的朋友們，對「什麼是最好的規劃？」表現出了超出尋常的敏感。

 「既同意，又不同意」。

為什麼這麼說，因為規劃層級受到作者專業的影響，就只和大家聊聊基礎設施建設這個層級吧。

城市規劃本身就充滿了「公共政策」的味道，而香港的城市規劃有明顯的「制度依賴性」，因為受限於港英政府以來，對香港作為自由港/租借地的定位，一直執行「積極不干預」的政策。對於亞洲近二十年不僅僅是經濟，更是巨大的文化、政治變化，政府應對顯得滯後，「被動性」明顯：受制於外部經濟異動、受制於大型商業集團、甚至也受制於內部的就業結構和投資模式。

我們不妨把 「香港新城建設」作為一個切入點來看看這個問題，相信這是很有代表性的。我們選擇將香港和新加坡放在一起對比，不僅是因為兩個城市的自然條件相對相似，也因為後者的規劃政策設計極具特色。兩個區域都在土地資源非常有限的前提下，而堅持推動了大規模的新城建設，分別容納了50-70%的人口，這一成就在各大國際都市中都是極為難得的。

迷霧中的背景：

香港真的沒有土地嗎？

—— 香港用地放量不足，構成房地產長期性升值預期

香港是真正意義上的生態城市。香港陸地面積1104平方公里，其中林地草地等生態保護區佔71.3%，農業佔4.6%，建成區面積僅占整個面積的24.1%，對應香港737萬人口（2016）,人口密度為277人/ha。住宅僅佔7%，人均住宅用地約10平米[1]。這一數字即使在亞洲都市區也是極低的（中國實際應用中大概在30-50平米）。

這一標準基本和歐洲英、德、荷等最高生態標準國家等齊。但香港有著自身特殊背景，那就是1984年簽署的「中英聯合聲明」中規定每年土地供應只限50公頃。港英政府要求40%的土地（440平方公里）必須凍結、禁止開發，這些禁止開發的土地被打造成郊野公園、長跑佈道和自然保護區。這一背景，被香港政府規劃部門及民眾（至少新一代香港青年一代），都認同它是香港可持續性城市發展的重要基礎原則。

和新加坡稍加對比，就看出差距了。新加坡這些年雖然很強調自己的綠色理念（所謂「綠色都市主義」），大量強調屋頂綠化、垂直綠化；但從綠量數據顯示來看，這是難以支持的。新加坡陸地面積為721.5平方公里（2017）。其土地利用模式基本上是香港的反面， 2013年建成區面積約是總用地的60%，對應508萬人口（2013），人口密度為121人/ha。居住用地約為總量14%，即101平方公里，人均住宅用地約19.9平米，是香港的兩倍。

2030新加坡白皮書規劃提出作為永久生態保護面積僅僅為9平方公里（加上100km長的水路以及360km長的生態聯繫區域）[2]。

土地使用地圖的差距是鮮明的。香港的土地使用是維多利亞港兩岸，向北至深圳的帶狀區域。

而新加坡生態保護地基本已經是城市建設包圍的斑塊。

香港、新加坡兩個都市區的現有都市蔓延情況（www.atlasofurbanexpansion.org）

斥資3.5億英鎊的濱海灣花園項目（101公頃），太陽能超級樹旁邊，是兩個耗能大戶著名項目「雲霧林」—— 35 米高的蒼翠雲山，全球最高的室內瀑布飛流直下。

圍海造田是兩個城市重要的土地來源，新加坡從1980年的580平方公里，到2015年的720平方公里，增加了24%國土面積[3]。重大項目Marina Bay基本依靠圍海造田形成，甚至連垃圾填埋也採用這種方式處理。

根據新加坡2030年規劃，未來人口預計將提高30%，從531萬增加到650-690萬，其土地來源主要還是通過圍海造田——這一版戰略規劃的Slogan是：More land，more homes，more greenery。

為此，新加坡政府公布，計劃至2030年將填拓約52平方公里的土地，使總面積從現有的714平方公里擴大到766平方公里，騰出更多空間增建住屋和其他設施。保留地將撥出1000公頃（再次被割肉），連帶部分工業區域、高爾夫球場都將改變命運。在新一輪土地供應關係中，公園與自然保護區僅占9%。

新加坡規劃2030土地供應比例

香港2016年土地利用面積情況（www.pland.gov.hk）

另一邊，根據香港規劃署的估算，直到2046年，香港的土地需求最少需要4800公頃，即使所有現在發展的短中長期土地供應措施如期落實，香港仍需要再物色1200公頃土地。

香港政府對圍海造田的態度始終略顯矛盾。

一方面藉助圍海造田，在維多利亞港兩岸（土地租金最高昂的地區）進行了大量填埋。所有的新城建設幾乎沒有收購私人土地，而是通過依靠圍海造田，可以認為「產業與人居」雙方面高度倚靠。

但另一方面又遭到民眾強烈抵制。2003年，環保人士通過香港終審法院成功推翻當時的「灣仔填海計劃」。法官同時指出只有存在「有迫切及凌駕性的當前需要」才能夠填海。這一決議直接影響香港的填海工程，多個基建項目不得不進行重新規劃，香港機場在多次研究報告中都提出需要「應當戰略性推動新跑道」，但至今也沒有正式排上日程。

1845年以來，維多利亞海灣兩側的歷次填海情況。目前計劃中的圍海造田有較大的不確定性

主要由 吐露港 填海開拓而成的 沙田新鎮土地

香港空間規劃中對生態格局的重視、嚴格的空間限制，代表了歐洲50年代至今一脈相承、並且越來越受到重視的可持續發展理念，但是在亞洲，尤其是香港，它與人居需求產生了尖銳的矛盾。

香港也是賣地政府

——香港樓市已經成為經濟體的重要命脈，與公屋用地形成零和博弈

香港過去幾十年的政府財政主要靠拍賣土地和房地產取得的相關收入來支撐。2016-17財年，港府總收入5731億港元，房地產相關收入（佔22.3%）緊隨所得稅之後。如果加上印花稅等這一數值還會更高。這一模式是我們非常熟悉的[4]。土地財政政府對土地資源的依賴性是必然的，而香港土地資源寶貴、控制嚴格，年度放量不足，城市開發用地更顯得彌足珍貴。公屋土地支出與財政收入來源構成了明顯的矛盾。

2017年5月16日，香港地政總署公布一幅商業用地和一幅住宅用地（租期均為50年）的招標結果：只有2879平米的商業用地被耀基發展有限公司以最高價232.8億港元拿下，允建4.3萬平米建築面積，樓面地價合49萬元人民幣/平方米；而喜綽有限公司以最高價72.3億港元將住宅用地收入囊中，樓面地價約為人民幣12.3萬元/平方米。香港一日之內賣地進賬305.1億港元（約合人民幣269.7億元）。

在高地價和高房價的情況下，進入房地產市場的門檻大為提高。香港的房地產運營商呈現出高度壟斷的特點——7家大地產商曾控制了香港70%的私人房屋供應。中資地產機構近年的大舉進軍（上述標王都有中資背景），更是成為催化劑。新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯在2016年將中資高價投標競地的行為斥為「癲標」。

不管怎樣，這造成香港房地產經濟的支柱性地位。香港房地產和建築業股票的市值佔到香港股票總市值的45%。此外，一度香港超過60%的投資支出都集中在房地產市場，約30%的銀行貸款發放給了房地產業和建築企業[5]—— 由於內地融資需求的流入，這一數字在近年來發生很大變化，但香港內部市場結構的變化不大，可以參考之後香港就業崗位結構。

這催生了香港社會近十年來對地產霸權的強烈質疑，可以參閱潘慧嫻2005年著作《地產霸權》，潘慧嫻曾任八年郭得勝（新鴻基地產集團創辦人）的私人助理，其後加入嘉里建設。她在作品中縷述香港地產在數十年來的發展中，如何淪入被大地產財團壟斷的現狀。由於土地關係，大地產商和政府事實上成了一種唇齒相依的關係。潘更從地產業延伸，認為「地產霸權」已擴展至公用事業和零售服務業，成為香港貧富懸殊、民怨沸騰的罪魁禍首[6]。其間大量民眾認為香港政府和大陸中央政府對超級企業家的絕對性支持，也是近年來內部緊張、兩岸矛盾的重要背景。

相比之下，新加坡政府收入中雖無土地財政直接收入，但有房產稅，和歐洲大多數城市模式更為相似。其房產經紀也是南亞地區周邊國家的投資重點，新加坡近期一直關注低調進行房地產市場調控，但鑒於土地供應較足，許多發展商對未來新加坡房市並不看好，所以始終也沒達到過高價格。

達士嶺摩天組屋 Pinnacle@Duxton

世界最高的公營住宅（新加坡建屋發展局興建，2009年建成），地處新加坡都市中心區牛車水附近。位於26和50樓的空中花園是世上最長的空中花園，分別全長500米。以64.6萬新元/套（約310萬人民幣）創造了新加坡公屋價格的記錄，但仍只有周邊私人住宅的三成左右。

目前再出售的市場價格普遍超過110萬新元。

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數據資料來源：

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