中國房價最貴的城市，告訴北上廣深的你，房子就是命運！請抓住，別放手
明源君曾經接觸過各階層的香港人，深入研究過香港的樓市，今天和大家談一談香港樓市給明源君印象最深的7大啟示：
下面明源君詳細來說。
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高房價讓創業難度加大
沒學歷想向上流動將越來越難
底層如何向上層流動？比較常見的就是讀大學，找個好工作，然後努力奮鬥，爭取升職加薪。那麼，如果一個人沒有讀過大學，還有沒有希望呢？其實還是有另一條路的，那就是創業，你自己當老闆，也就沒有人在乎你的學歷了。
20世紀80、90年代，草根創業成功的故事，在內地各個城市都曾上演。但是，從香港的經驗來看，當房價上升到一定高度，創業就很艱難了。為什麼呢？
明源君以香港碼頭技術工人為例來說。20世紀80年代，工資是8小時420塊，工人們「分分鐘都可以出去當老闆」。碼頭工人們創業主要做兩個行業：服裝、茶餐廳。當時，2、3萬月租金都可以找一個不錯的鋪頭來做生意，十幾萬都可以成立個小工廠。也就是說他們積蓄一兩個月就能開茶餐廳，積蓄半年一年就能成立小工廠。
2013年，工人們8小時的工資到了500多塊。這個薪酬在內地看來不錯。可隨著房價一路飈升，房租也一路上漲，一個「600尺」（約60平方）的鋪頭月租金都要幾十萬，還很難盈利。創業資金幾百萬都只能開個小型廠，沒辦法和別人上了規模的公司競爭。如果工人沒有買房，那麼最小的房子也得拿90萬出來做首期，這筆錢，月收入不到兩萬的工人要存十年乃至幾十年，如果再和銀行貸一兩百萬，每月利息都要一萬多，基本喪失了買房的可能。而租房的話，房子租金也很高，不到2萬的收入基本只能維生。總之，不可能再創業了。
香港曾經有一檔電視節目叫《窮富翁大作戰》，邀請上層社會的老闆們去體驗底層生活，看他們能否憑藉自己的努力改變命運。最終，所有人的結論都是：不可能。大老闆田北辰在做了幾天清潔工後，說了一句很經典的話：「這個世界正在懲罰不讀書的人!」
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城市的空地再多
不拿來修房也沒用
香港的房價很高。為了控制房價，香港也出台了很多措施，比如「雙辣招」：「購買住宅3年內賣房需支付10%到20%的『額外印花稅』；非香港永久性居民和所有公司購房需繳納15%的『買家印花稅』。」但是，香港房價還是很貴。
大家都知道，最根本的降房價的辦法，是增加房子的供應，也就是增加土地的供應。很多人可能有誤解，認為香港地方太小，土地太少，所以無法增加土地供應，導致房價高企。明源君告訴大家，上面這種觀點是錯誤的。目前香港作為住宅用途的土地只佔總面積的7%，而郊野公園的佔地面積是住宅用地總面積的6倍。
站在深港邊界看一下就明白，香港靠深圳一邊全部是山野，一無所有，許多靠海邊的地方也是空蕩蕩的。許多深圳人周末都會去香港郊野行走。
香港1100餘平方公里的土地上，相當於上海市浦東新區80％大小的土地上，居住著約800萬人口。此外，有佔香港總面積40％約410平方公里的郊野公園，和佔全香港70％面積的未開發土地。
為什麼不開發郊野公園？其實香港特區政府經常提議找地方修房子。但遭遇2重阻力：
自港英時期開始，就通過制定「法定圖則」，把土地劃作不同用途的地帶。法定可供住宅開發的儲備越來越稀少，郊野地區則禁止開發。
只要一涉及動用土地，總會遭到一些團體及環保人士激烈的反對。而近年填海造地幾近停頓，陸上荒地等業權分散，一旦政府要收回發展，必須諮詢公眾意見。比如「新界東北開發計劃」可提供6萬套住宅，可是遭到環保人士及居民長期阻撓。填海工程研究撥款，遭立法會議員阻撓。
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激烈反對房價下跌的可能不是地產商
而是有房子的市民
誰最反對房價下跌？大家可能說是地產商，但從香港的情況看，當房價高到一定程度的時候，一旦樓市大幅度下跌，反應最激烈的可能不是地產商，而是有房子的市民。
1997-2003年，香港房價整體跌幅達到70%。
根據媒體統計，1998年11月，香港發生一起燒炭自殺案。到 2003年，當年香港有320人選擇了燒炭自殺。燒炭自殺數量最多的這一年正好是香港樓市跌至谷底之時。此後，香港樓市逐漸復甦回暖，燒炭自殺人數也開始降低，到2009年，香港燒炭自殺人數下降到120人。
2003年7月1日，香港有50萬市民走上街頭，反對「樓價下跌」。在這個過程中，最深刻的啟示並不在於有房者反對樓價下跌。而在於當初希望樓價下跌的底層，並沒有多少人在房價下跌的過程中抄底買房。
而且，當特區政府被指責應該為房價下跌負責的時候，沒有底層站出來為政府說話，很多底層認為，自己並沒有從房價下跌中獲利，而且因為經濟整體下行，自己生活質量還下降了。
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周期永遠存在
留夠5年現金
才能獲得安全
香港的樓市，可謂是幾起幾落。2003年，超過10萬名香港人成為「負資產」人群，按照香港240萬套房產算，佔總人口的5%。怎樣才能保證自己的安全？
從中國香港樓市周期來看，結合世界上其他樓市的經驗，一般來說，下跌周期一般在4---5年之間。也就是說，不管你在什麼時候接盤，只要你能挺到5年以上，就可以度過難關。
當然，在此期間你的房子價值會縮水。不過根據明源君的了解，不管是在香港還是內地，只要你一直不斷供，銀行很少會因為房價跌了，就讓你補抵押物啥的。
所以，你只要保證5年內供得起樓，就沒有危險。
而對於房企來說，如果是為度過周期做準備，就要預留現金。為什麼呢？光看帳上有多少錢是沒用的，一旦行業整體下行，你的合作夥伴也都會出問題，你要不回錢來。
留多少合適呢？根據幾家香港房企的經驗，是預留10%的現金。這樣，不但能度過難關，還可以在行業低潮期，購入一些便宜的資產，以後賺大錢。
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「公屋、居屋」看似便宜
但可能會讓你喪失鬥志
也很難認識更高階層的人
目前，內地有廉租房、經適房，與此對應的是，香港也有公屋、居屋，其中公屋類似於廉租房，居屋則類似於經濟適用房。
能申請到公屋、居屋當然很好，但是一旦你把自己歸類到申請公屋居屋的人群里，很有可能會喪失鬥志。比如，有人會拒絕老闆為他加薪。
香港2013年的公屋申請標準線：單身人士月入8,880港幣(合7,100元人民幣)以下，資產212,000港幣(合16.9萬元人民幣)以下；兩口之家月入13,750港幣(1萬元人民幣)以下，資產286,000港幣(合177萬人民幣)以下；三口之家月入13,810港幣(合1.1萬元人民幣)以下，資產374,000港幣(合29.9萬元人民幣)以下。
M先生，租住在天台板屋，面積4.645平方米，月租金1,100港元，沒有電梯，需要爬10層樓回家，樓道上經常會踩到大小便。上網、吹空調、看電視等條件均無。老闆要為M加薪，卻被M拒絕了，因為月入超過8,800元港幣，會失去輪候公屋的機會。
類似M先生這樣的人，並不少見，很多月入8千到1萬港幣的單身人士、月入1萬4千到1萬6千的夫妻或者3口之家，俗稱「夾心階級」。他們很多人甚至會選擇夫妻中一人主動失業或半失業，來獲取公屋輪候資格，因為這樣獲取的利益大於其喪失的收入。也就說說，一旦你把自己歸入公屋輪候群體，你就會拒絕工作上的進步。
有一個公屋和居屋扎堆的地方，叫天水圍，因為一部電影《天水圍的日與夜》而為大家所知，這裡發生過眾多的悲劇。
2004年元朗區領取綜援（類似於內地低保）個案近30,000宗，天水圍約佔一半。而天水圍的自殺求助個案也冠絕全港，一年個案多達70多宗。
2004年4月11日，天恆邨一名無業漢斬死妻子及兩名年幼女兒後，用刀自殺身亡，震驚全港。2007年10月14日，天水圍再度發生倫常慘劇，一領取綜援的新移民家庭，丈夫患上鼻咽癌在醫院留醫，患精神病的妻子將一對12歲及9歲的子女，用繩索捆綁從24樓擲下，自己隨後亦跳樓，3人當場死亡。
歌手李克勤2006年有一曲《天水·圍城》，歌詞說「圍住了血汗，圍住了當初厚望」、「氣候太涼，像殘酷得天生等天養」。在這裡生活的孩子，很難認識別的階層家庭的孩子，成人的社交也都在底層進行。在這裡，你很少有遇到「貴人」，獲得幫助的可能。
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一套房子最後可以小到什麼程度
你很難想像
居住面積40多平方米的兩居室曾是香港一個三口之家的基本配置。但隨著樓價越來越高，香港三口之家的「基本配置」開始縮水。李嘉誠旗下的長江實業曾推出過一批迷你戶型住宅，最小的戶型只有16平方米，其中卧室的面積僅8平方米。
香港近年又出現了包括居室和衛生間在內、總面積11.52平方米的戶型。
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有老家可以回是一件非常幸福的事情
「籠屋」一族，是香港住房條件最差的一群人。所謂「籠屋」其實就是一個床位，為了防止東西被偷，又有點私密感，所以用鐵籠子把床位圍起來。
就這麼一個床位，月租金相當於一千多人民幣，是綜援（類似內地低保）收入的1/3乃至一半。之前多數籠屋居民是50多歲左右的單身漢。現在，80後新移民和低收入者、輪候公屋者不斷加入該族群。
如果一個月有幾千元，為什麼不幹脆回內地生活？有住籠屋的告訴明源君，如果每年在香港不呆夠幾個月，就沒有了領綜援的資格。而更多住籠屋的人告訴明源君，他們已經沒有「老家」，除了香港沒有別的安身的地方，只能捱下去。他們說自己很羨慕內地大城市的打工者，好歹有個農村老家可以回去，壓力不至於太大。
作者：明源地產研究院主編 王恆嘉。更多資訊，可以添加作者微信 binghetianfeng
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