030 黃翰德 餐飲經營能力必修課系列（十七）商鋪選擇

每周更新原創，這是我分享的餐飲經營「創」系列的第【019篇】原創文章。

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餐飲經營的「業態」選擇多種多樣，有依託「門店」進行經營（直營），也有依託「中央廚房」進行經營（外賣）。同時還有依 托「店中店」進行經營（聯營）。

雖然方式多樣，但都需要「空間」。

沒有「空間」，經營也就無從談起！

本文講述的就是餐飲經營的主流「空間」—「商鋪」。

注意：「商鋪」與「選址」是兩個不同的概念，前者注重「空間」，後者注重「環境」。兩者相互依存，不可偏頗。後者是「必 要條件」，前者只是「充分條件」。

原創配圖提供：Mr.Wang

就餐飲經營以及我的實踐經驗，在選擇「商鋪」時，要注意以下四點。

分述如下：

（一）商鋪的物色要點

①地理位置

首先要確認自己的「選址理念」。

注意：如果有合適的位置，不妨選擇「離自己住址比較近的區域」（車程15分鐘以內）。

解疑：餐飲經營是個「勤行」，夜晚往往要工作到深夜，一方面是減輕自己的體力支出，另一方面也是因為距離自己住址 近的區域，你會更加了解，同時也會有一些「人脈」給予支持。

其次在於判斷地理位置的優劣。

包括：

⑴目標顧客的密集度（單位區域目標顧客的密度及粘度）。

⑵商鋪門前經過的汽車數量與行人數量（專營外賣除外）

⑶商鋪的醒目程度以及進入商鋪的便利性。

注意：請嘗試自駕經過「商鋪」，從自身角度審視。

⑷競爭對手的經營情況

注意：如果完全不存在「同業種」、「同業態」的競對，很有可能該區域不適合你所選擇的「業態」。最好是存在「同業種」的「不 同業態」。這樣的區域比較理想。否則很難「集客」。

請多走訪該「商鋪」附近的餐飲門店，可以以「顧客」身份前去消費。通過你的感知預判此區域的「市場容量」。

（二）對「商鋪」本身的檢查

①層數及招牌

注意：盡量選擇第一層（臨街）。

其次確認外立面是否具備「招牌位」。

如果是二層以上的商鋪，切記一定要了解「是否有足夠的外立招牌展示位」，以及「出入口」、「電梯間」、「樓梯」、「過道」等處 是否可以粘貼「宣傳物料」。

②面積及商鋪戶型

測算實際使用面積以及公攤面積（這一點很重要，門店盈虧平衡點的前提是「使用面積」）。

形狀不規整的商鋪請盡量排除（會加大投入改造費用，也會減少餐位數量設計及安排）。

③設施的現狀

請檢查「電力功率」、「燃氣供應」、「給排水」、「下水」、「空調預置位」等等。最好與物業（房東）簽署合同時，要求提供相關 條件，否則進場後會有大筆開支。

原創配圖提供：Mr.Wang

（三）確認合同內容

①實際租金的計算

注意：實際租金並非（**元/平米*合同面積）。

實際租金=合同月租+物業管理費用+保證金（押金）+一次性支付的費用（轉讓費）/實際使用面積。

②確認合同條款

請要求給與「裝修免租期」。

確認是否「允許轉讓/轉租」？

③對簽約「甲方」的確認

要求甲方必須有「獨立清晰產權」。

有條件的前提下，建議對合同進行公證。

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（四）對「商鋪」的確認

注意：請將商鋪租金控制在營業額目標的8%—10%。

確認條件請按「優先順序」進行排序。

個別條件通過「經營」可以改善和彌補，則可以放棄，否則，自己無法通過「經營」改善，就必須「正視和重視」。

本文原創配圖獨家提供：Mr.Wang