讓中低收入家庭重燃置業希望 香港新居屋計劃瞄準「夾心層」(熱點解讀)

讓中低收入家庭重燃置業希望香港新居屋計劃瞄準「夾心層」(熱點解讀)本報記者 尹世昌《 人民日報 》（ 2011年10月13日   09 版）香港居屋。核心提示高樓價已經成為困擾香港市民和政府的一件大事。在最新的施政報告中，香港政府對此作出回應：重啟居屋計劃、保障公屋供應、加快放出土地。這些政策的推出，對熾熱的香港房地產市場有何影響？10月12日，香港特別行政區行政長官曾蔭權向立法會作2011—2012年度施政報告。報告中最受人關注之處，當屬宣布復建居屋，這讓不少中低收入家庭重燃一度熄滅的置業希望。居屋「死而復生」4年供應17000套，月收入在3萬港幣以下的「夾心層」家庭將受益香港的政府資助房屋大致有兩種，一種稱為「公屋」，由政府租給合資格者，類似於內地的「廉租房」，一般三口之家的月收入需在16000港幣以下，對總資產凈值也有限制；一種稱為「居屋」，政府興建後以低於市價的價格售予合資格者，類似於內地的「經濟適用房」。近年來，香港樓價高企，家庭收入沒有低到能申請公屋，又高不到負擔得起商品住宅的「夾心層」家庭，受衝擊最大。回應中低收入家庭的置業訴求，曾蔭權在施政報告中推出復建居屋計劃。新計劃的對象，是每月收入介於16000至3萬港幣，主要屬首次置業的家庭。曾蔭權介紹，政府已物色到土地，規劃目標是從2016年起的4年，總共提供超過17000個單位。第一年可供應2500個，隨著土地供應增加，每年以5000個為規劃目標。為了保持靈活性，每年實際興建和推出的單位，將視當時的市場需求而定。據介紹，首批居屋單位可於2014或2015年開售。新居屋計劃提出，居屋單位的面積將為400—500平方英尺（1平方英尺約為0.093平方米）。居屋售價與合資格家庭的供樓能力掛鉤。一棟400—500平方英尺的房子，售價估計在150萬—200萬港幣，平均1平方米約為4.3萬港幣。月收入2萬—3萬的家庭能夠負擔得起。除了復建居屋，曾蔭權還表示，要確保每年興建15000個公屋單位，並通過開發新土地，增加公屋密度和地積比等方法保障供應。在增加私人住宅土地供應方面，政府訂立了在未來10年，平均每年可興建約2萬個私人住宅單位的土地供應目標。5000個居屋、15000個公屋、2萬個私人住宅，加在一起，施政報告提出的每年房屋供應規劃將達到4萬個單位。香港市民「上車難」今年8月，整體樓價比去年同期上升18%，超過香港歷史最高水平香港市民把第一次置業形象地稱為「上車」。過去一兩年，香港住宅供應量偏少，但流動資金充裕，利率又長期處於超低水平，導致樓市過熱，即使中等收入人士也開始面臨「上車難」。今年8月，香港整體樓價比去年同期上升18%，第二季度的供款/收入比為47%，顯示市民置業壓力和風險都在增加。香港是一個自由市場，對世界各地的投資者來者不拒，沒有「限購」措施。而投資者對高價私人物業需求旺盛，所以開發商越來越多傾向於推出針對高購買力人群的豪宅，中低價和中小型住宅供應量大大減少，進一步影響了首次置業家庭的購買能力。樓市復甦、樓價上升後，政府前幾年賣地少，私人房屋供應也少，也是導致樓價攀升的重要原因。樓價不斷攀升，突破了1997年歷史最高點，復建居屋的呼聲越來越高。其實，政府資助房屋在滿足居民居住需求上一直佔有重要地位。香港目前有260萬個住宅單位，在約235萬個住戶中，73萬戶住在公屋，38萬戶住在政府資助置業的房屋，也就是說，有接近一半的住戶正接受政府提供的房屋資助。香港政府以前就設有「居者有其屋」計劃資助市民置業。但是，上世紀90年代後期，香港先後受到金融風暴和網路股泡沫破滅的打擊，加上持續的通縮，樓市整體一度下調超過60%，不少貸款購買的房子成為「負資產」。所以，在2002年，政府檢討房屋政策，決定逐步退出房地產市場，隨後停止興建居屋和其他資助置業計劃。轉售限制嚴格購入5年內限定轉售對象，5年後要補交資助款對於購買居屋的市民，政府有嚴格的資格要求，而且一旦購入，轉售也要受到諸多限制。新居屋計划下，合資格的業主在購入單位後的5年內出售單位，只能售予公屋租戶、長者租金津貼計劃受助人等所謂「綠表人士」或負責建設政府資助房屋的機構房委會；購入5年後可自由出售，但要繳付補價。鑒於居屋市場轉售並不活躍，在計算補價方面，房委會會將購入房屋時的資助額視為對業主的貸款，並不會隨物業市場的升值而調整。也就是說，補交的金額是購買當時市場價與實際購買價之間的差額。具體的執行細節，將由房委會制定。曾蔭權說，當私人住宅物業市場再次能夠提供合理價格及數量的中小型單位時，政府會調節興建以及資助單位的數目，甚至停止興建以及出售單位。各界熱議復建居屋計劃多數人認為有助於解決當前困擾中低收入者的住房問題復建居屋計劃一出，即在社會各界引起熱議。多數人都對計劃持歡迎態度，認為有助於解決當前困擾中低收入者的住房問題。香港市民嚴小姐是一家飲料公司的銷售員，和丈夫兩人的月收入2萬多元。聽說政府重啟居屋計劃，她認為置業有望，但憂慮供應量太少，排隊時間過長，也認為售價與市場價相比優惠幅度不夠大。當地開發商長江實業公司執行董事趙國雄認為，新居屋計劃主要照顧每月總收入3萬港幣以下的家庭，加上分階段推出，對私人樓宇市場影響不大。措施能讓更多市民擁有自己居所，對社會穩定有幫助。香港理工大學建築及房地產學系教授黃君華長期專註於「市民負擔能力範圍的房屋」研究。他認為，政府復建居屋的方向是正確的。居屋是一個很好的解決中低收入家庭安居樂業問題的政策。
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