原創 | 在澳洲，房產投資的警報何時響起？

最新的分析調查顯示，預計在未來兩年內，澳洲將要完工的在建公寓樓中，超過三分之一都位於被貸款機構列入黑名單的地區。這引起了全國範圍內對房款結算失敗的擔憂。

JLL（仲量聯行：專註於房地產領域的專業服務和投資管理公司，名列《財富》500強企業）的全國住宅開發評估總經理Troy Linnane表示，近來公寓期房在臨近結算時的貶值風險將會升高，其中一部分風險來自於對海外購房者的管制。

「公寓先前的售價被高估是由於諸如代理商傭金、營銷成本、激勵措施和建設成本等諸多成本的上升。但貶值風險也因項目而異，最終是否會發生貶值還要考慮公寓的質量和周圍的環境。」

高密度住宅區域存在風險

2016年第三季度，以澳洲國民銀行（NAB）和安保集團（AMP）為首的貸款機構為了減少或收緊房貸，標記出一系列在房產市場存在潛在風險的地區，並限制了這些區域的質押率。這一比率降低意味著購房者在結算時須支付的房款比首付時所預計的更多。

RLB公司最近公布了最新的起重機指數（crane index）報告。該報告基於對澳洲各地起重機使用數量、分布、用途的統計，對建築建造以及諸多與之相關的行業作出分析。

該報告顯示，高層公寓樓市的繁榮，在礦業衰退後繼續支撐著澳大利亞的建築建造業，使原本由資源開採驅動的建築建築業得以平穩下降，而起重機的數量與房產市場供給的相關性也因而更強了。 9月的起重機指數報告就證明了這一點。在布里斯班和墨爾本這兩個最容易出現公寓供過於求的城市， 起重機的數量從3月一路下降。

RLB公司通過將指數結果與澳洲國民銀行（NAB）和AMP標記出的風險區域進行比較，對樓市風險作出評估。結果顯示，澳大利亞38％的用於住宅建設的起重機都位於被標記的區域內。

閱讀導航

一、風險警報在何處拉響？

二、開放商：延長開發周期

三、公寓過剩對投資者是福是禍？

四、公寓市場形勢將更加嚴峻

五、全澳貸款利率將全面上升已成定局

六、「亂世」之下，專家依然看好2017澳洲房市

一

風險警報在何處拉響？

RLB研究與發展總監Stephen Ballesty告訴記者，最新的起重機指數結果顯示，澳洲的在建公寓樓達到了歷史新高。而其風險分析也僅比較了澳洲國民銀行（NAB）和AMP所標註的已知區域。澳大利亞審慎監管局（APRA）的數據顯示，這兩家貸款機構發放的自有業主貸款僅佔澳洲自有業主貸款總額的15％以下。

該分析沒有將堪培拉和大部分小型城市囊括在內，因為他們沒有被銀行加入黑名單的地區。而其他區域之間的差異很大：

悉尼和墨爾本位於「黑名單」地區中的起重機比例最低，都約為32％。這反映了城市的規模越大，而且高層住宅建築的分布也更合理均勻。

布里斯班的情況是所有城市中最糟的，近57％的起重機都位於存在問題的地區。一些貸款機構強調，在布里斯班南北向的軸線上的一些區域，如Newstead、Fortitude Valley和West End等，過度開發尤為嚴重。

Ballesty說： 「由於與悉尼等高房價地區的房價差異，布里斯班的房產投資活動在未來是有可能增加的。」Metro房產發展總經理Luke Hartman認為投資者無法結算在布里斯班的期房公寓的情況並不普遍。他表說：「在過去四個月里，我們在布里斯班完成了四個高層公寓，包含950個單元房，其中95％已經結算。」

二

開放商：延長開發周期

在過去兩三年內，JLL的估價師一直在追蹤新完工項目的再銷售，其中鮮有房價貶值的例子，期房的計劃銷售價格與轉售價格之間基本不存在顯著差異。

悉尼

悉尼共有258台正在工作的起重機，其中近85％被用於住宅項目。被貸款機構視為有風險的地區由南部的Hurstville開始向西北延伸，經過西部的Auburn和Parramatta，連接至在北岸的Epping和Chatswood，形成一個環狀區域。

然而，悉尼西部內陸地區、東部和下北岸的發展周期正處於強勢階段，這些地區尚未出現被銀行標註出的風險區域。

墨爾本

墨爾本的風險也因其住宅工地的廣泛分布而被分攤。住宅起重機覆蓋了CBD的東南部，東部和東北部區域。 RLB表示，雖然大量的開發項目位於銀行標註的區域，但是還有相當多的開發項目在風險區域之外。

其他地區

在珀斯，超過一半的起重機都在問題區域內，其中也包括CBD和城鄉交接帶。

阿德萊德的情況與珀斯類似。黃金海岸位於風險區域的起重機比例較低。

該分析報告隨後還參考諮詢機構Keck Cramer的數據指出，由於開發商減緩或延遲項目建設，墨爾本計劃在2017年完工的新公寓樓數量已經下降了近三分之一。

三

公寓過剩對投資者是福是禍？

近段時間，公寓過剩的警告充斥著澳洲的房產市場，但與此同時，精明的投資者也意識到了自己的議價能力與日俱增；開發商開始利用包租協議、附贈家電、升級燈具、減免印花稅甚至通過一些優惠政策幫助投資者湊夠首付款等措施激勵投資者完成交易。

根據行業統計數據：除新南威爾士州以外，澳大利亞每個州和和地區都存在大量的且數量還在不斷增長的過量供應公寓，今年還將有20萬個公寓完工，預計2018年還將再有21.7萬個公寓投入市場。

有部分人認為：過量供應的公寓很容易就會被從郊區到內城區的人口的增長以及遷移帶來的進一步住宅短缺情況吸收消化。而另一部分人卻認為：目前公寓價格停滯不前甚至下跌已經釋放出了清晰的市場飽和信號。

近段時間，願意聽取貸款經紀人、財務顧問或者房產中介意見行事的公寓買家比平時更有機會拿到較為優惠的價格，有些買家甚至可以要求為其服務的房產中介返還其從開發商處獲得的豐厚的傭金一部分，以變相的獲得房價優惠。

據悉，目前開發商向代理房產中介支付的傭金通常為房產銷售價的3%－10%之間，有時甚至還會附帶價值不等的現金紅包，如果連續成交，現金紅包就會翻倍。不同的開發商，不同州與地區之間的規則也不盡相同。

例如，位於布里斯班東北部約六公里處的Hendra一個全新低樓層項目，在售的3-4卧室複式公寓出售價格大約在70－75萬澳幣之間。根據保密文件顯示：開發商將會為房產中介提供售賣價格5%的傭金遺迹1萬澳元的銷售獎金。買家還能享受到免費家電升級服務，百葉窗安裝服務，以及回報率在5%的時長12個月的包租協議。

在墨爾本，位於中央商務區以北7公里的Thornbury的四層項目群，1-2卧室的公寓售賣價格為40-60萬澳元，開發商提供給房產中介的傭金可達售價的7%。同時向買家提供回報率在5%的時長12個月的包租協議。打包贈送冰箱、微波爐、洗衣機、烘乾機、電視等。

四

公寓市場形勢將更加嚴峻

但另一方面，澳聯儲和澳大利亞審慎監管局等市場監管機構通過要求借款機構收緊放貸規則，聯手向房產投資者近一步施加壓力。但就統計數據顯示，目前投資房貸款規模依然超過自住房貸款、商業地產貸款以及首次置業者貸款。

借貸機構不斷提高投資貸款還款利率，降低最高借款比例，加強貸款資格審核，更仔細的審查借款人收入情況，並要求選擇付息不還本的借款人說明未來連本帶息償還全部貸款的詳細計劃和策略。為了應對目前貸款的嚴峻形勢，開發商試圖用減免印花稅等措施沖抵政策衝擊。

澳大利亞房地產投資專家協會的主席Ben Kingsley表示：

「

隨著公寓供應量激增以及需求疲軟，墨爾本和布里斯班開發商提供的針對公寓市場的激勵政策的數量和力度都將有增無減，其利潤空間將持續受到擠壓。但悉尼的開發商就不會加入這個行列，因為悉尼公寓市場需求仍然非常強勁。

五

全澳貸款利率將全面上升已成定局

利率上升通常是借款人的壞消息，但對儲戶來說卻是好消息，但澳洲市場在過去的兩個月卻並不是如此。

不論是自住房貸款產品還是投資房貸款產品，自美國大選引起全球資本市場震蕩之後，有200多個固定利率以及可變利率抵押貸款利率，幅度高達65個基點。

而另一方面，根據澳大利亞金融評論報委託Canstar研究公司進行的分析結果顯示：全澳只有兩個存款產品在同一時間段內提高了賬戶內至少有5000澳元以上餘額儲蓄賬戶的存款利率。

據悉，澳新銀行（ANZ）將其在線儲蓄產品的利率提高了10個基點至11月底時的2.85%，但在四個星期後卻又降低了20個基點，降至目前的2.65%。

Suncorp－Metway和Virgin Money將其為投資房以及自住房買家提供的固定利率、可變利率貸款產品的利率都提高了24個基點。

Suncorp銀行首席執行官David Carter表示：「各大銀行為取得優質資金來源的競爭不斷升級，為滿足監管變化以及海外募資而付出的成本不斷上漲改變了全球利率前景。貸款利率上漲的趨勢已經不可能改變。

據悉，Suncorp銀行從1月23日起，新建和現有的自住房貸款可變利率將上升15個基點。

聯邦銀行（CBA）將於2月17日重新定價付息不還本的房屋貸款利率。

貸款機構Mortgage Choice的總裁John Flavell也認為，澳洲的貸款機構很快開始提升利率。

據澳洲投資者雜誌網報導，他說：「越來越多的人猜測，美聯儲將在近期的董事會會議上提高官方現金利率。」

此外，全球其它國家的中央銀行現在都在表示，寬鬆的貨幣政策已經結束了。

澳聯儲在11月的董事會上強烈提出，寬鬆的貨幣政策時期已經過去了。這一看法得到了如下事實的支持：長期債券利率已經開始略微上升，我們已經看到了國內部分固定利率的上漲。

Flavell稱，房貸利率很可能已經達到利率周期的底部。他說：「如果人們一直在等待利率周期的底，它可能已經過去了。」

「事實上，我們已經看到一些貸款機構開始提高固定利率，這表明我們已經達到利率周期的底部，現在已經到了即將上漲的時刻。當然，即使利率在不久的將來上漲，重要的是借款人不要驚慌。」

「實際情況是，長期標準的利率低得令人難以置信。因此，即使利率在未來幾個月內上漲，利率仍將繼續徘徊在歷史最低點。」

Flavell說，任何關心他們的房產貸款利率未來變化的人，都可以看看是否把貸款的一部分或者全部變成固定利率。

他說，通過固定利率貸款，借款人可以避免潛在利率上升的影響，而且將對他們繼續的還款有安全感。

Flavell表示，在做出任何房產貸款決定之前，借款人應向貸款專業人士諮詢，這非常重要，「你的當地經紀人可以幫助你確定住房貸款的切換是否正確。他們收集所有情況，能確保你做的選擇適合你的需要。」

六

「亂世」之下，專家依然看好2017澳洲房市

澳知名房市研究機構SQM Research的創立人克里斯托弗（Louis Christopher）在過去兩年都對全澳房市作出了最準確的預測，其預判數據與澳統計局的最終統計數據基本吻合。他的判斷是，在新的一年，以澳東海岸城市引領的房市繁榮將繼續，州府城市房價總體漲幅將在6-10%之間。除了西澳珀斯和北領地的達爾文之外，其它州府城市房價都將保持漲勢，其中，悉尼、墨爾本以及霍巴特的漲幅可能超過10%，阿德萊德漲幅在5%左右。

不過，克里斯托弗同時表示，房市繁榮很可能在2018年終結。他預計到2017年底，悉尼和墨爾本房價將達到危險的過熱和虛高階段，從而引發市場調整。他說：「在2017-2018年期間，市場將保持目前的上升態勢，但2018年後，就將是另一回事了。」

Domain集團的首席經濟學家威爾森（Andrew Wilson）也持類似觀點，只是對悉尼和墨爾本房價漲幅預計更保守，僅在5%左右。威爾森預計阿德萊德的獨立房和公寓房中位價在2017年都將小幅上漲，漲幅分別為3%和2%。

鑒於州府城市普遍的公寓開發熱潮，不少分析人士預計今年公寓價格將繼續承受向下壓力，總體表現將繼續落後於獨立房市場。根據CoreLogic數據，在剛剛2016年，州府城市獨立房漲幅普遍遠遠高於公寓。以阿德萊德為例，獨立房中位價在12個月內上漲了4.5%，而公寓房漲幅僅為1.1%。

滙豐銀行的首席經濟師布洛克森（Paul Bloxham）預計2017年獨立房價格將上漲2%至4%，公寓房價格將下跌0%至5%。AMP資本集團的首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）預計房價將上揚4%左右，公寓房價將下跌1%至2%。

不過，澳洲房地產投資專家協會主席金斯利（Ben Kingsley）表示，由於供需對比不同，各州府城市公寓市場的走勢和機會點也差異甚大。他認為，布里斯本、珀斯、達爾文的公寓房價格預計將繼續下跌。阿德萊德、堪培拉肯定會出現正增長，但漲幅不大。悉尼公寓市場將繼續保持強勁。墨爾本市中心創紀錄供應意味著公寓的價格將繼續面臨下走壓力，但郊區公寓將出現強需求與弱供給態勢。

END

自2012年中進入新一輪的增長周期後，澳洲房市在剛剛過去的2016年已初顯調整端倪，不過絕大部分專家預測，2017年並非本輪繁榮周期的終結，大多數州府城市房價仍將保持上漲趨勢，但市場分化將進一步加劇。同時總體經濟疲軟，收入增長放緩，銀行信貸緊縮，對海外投資者管制更嚴格仍將是影響市場供需的主要因素。對於投資者來說，更保守的財務策略、更嚴格的風險控制以及更長遠開放的投資眼光是成功的關鍵。

本文作者：Cynthia高晨曦 & Roy Chen

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