1999年香港樓市大跌原因

    許多人總喊中國大陸的房屋市場有泡沫，說到激動處，還舉出香港的例子。出現了類似這樣的言論：「不跌則已，跌則崩潰，這是由投機性市場投機性資金的本質特性決定的。這也是香港房地產泡沫破滅後，房價從1999年最高峰開始持續下跌，6年來跌幅累計高達65%的根本原因。歷史上這樣的例子並不鮮見。」

許多人只是籠統地說香港樓市泡沫破滅，但假如不了解香港樓市泡沫破滅的原因，那也就不會有什麼借鑒，無法吸取經驗和教訓。

    實際上，香港樓市的價格漲跌，以及經驗教訓還是有相當借鑒意義的。

    因為，中國大陸的房屋市場與香港還是有很大相似之處的——都是供應受到政府的嚴格限制，需求較為高漲。當然也有不同，比如，香港並沒有中國大陸城市這麼多的外來人口！這使得其需求還是在一個基本可預測的範圍之內。而在中國大陸的不少城市，由於大量外來人口的遷入，住房需求幾乎難以預測。

還是讓我們回顧一下香港樓市的高漲和在1990年代末的大幅下跌是怎麼回事吧。

    香港房價上世紀八九十年代的高漲，其實與1984年底簽署的《中英聯合聲明》有很大關係。在這份聯合聲明中，有許多附加條款，其中一條專門針對了香港的土地供應。因為中國政府認識到，對香港政府來說，最寶貴的財富就是它所控制的土地。為了防止港英政府在主權移交之前，將香港的土地賣光，特別是擔心將賣地的收入帶走。因此，在這個附加條款中限制了香港每年的土地出讓數量，總起來說是相當微小的。這使得在協議簽署到回歸的那段時間裡，香港的土地供應一直有些不足。

    在需求方面，由於《中英聯合聲明》簽署，人們對香港的前景抱有了更多信心。另外，隨著中國大陸的改革開放，大陸經濟蓬勃發展。而香港也借重於這種勢頭，經濟出現了極大繁榮。在大量金錢的推動下，樓市、股市便迭創新高了。特別是樓市，一方面供應上有很大缺口，另一方面隨著經濟的擴展，需求旺盛，當然價格更是步步推升。據統計，香港的整體房價在1994年1 月至1997 年10月的高峰期，3年零10個月之間上升了68%。更有說法，說香港的房價十年漲了十倍。這也就是後來許多人所說的香港的泡沫經濟。

    有一個報道是如此描繪當時的香港樓市的：「在高峰時期，一般中檔私人住宅每平方呎要大約7000至8000港元，如果有海景或是高層單位則價格更高，一般中產人士需要持續工作直到退休後才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業，即使是租住物業，租金也連年上升。在1997 年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供樓。」

    就像如今我們大陸的狀況一樣，這個時候，香港的輿論開始掀起波瀾，紛紛抱怨房價過高，要求政府採取措施，降低房價。當時的港英政府知道多供地是降低房價的辦法，但是，由於《中英聯合聲明》嚴格限制了土地供應，港英政府對此也無能為力，無法增加供應。

    1997年，中國政府收回了香港主權。董建華先生正式出任香港首任特別行政區行政長官，香港政府擁有了對土地完全的使用處置權。但是，很不巧，也就在那一年，爆發了亞洲金融危機。危機嚴重衝擊了香港的經濟，香港樓市也受到嚴重打擊，樓價在1997年10月19日到達最高峰後的一年裡下跌了近一半。不過，隨著危機消退，經濟得以復甦，香港的樓市也開始回升，到1999年已反彈了20%。

    但是，就在這個時候，特區政府推出的八萬五建屋計劃的樓盤陸續建成並上市了。

    所謂的八萬五建屋計劃，源於港英政府時期就計劃推出的一個大型住宅建設計劃。因為，直到上世紀80年代末90年代初，還有很多香港人住在臨時房屋和中轉房中。這些住房條件很差，沒有獨立的廁所，還有不少人住在籠屋裡。

    1997年，香港社區組織協會曾組織調查過最低收入者居住的籠屋的狀況，發現籠屋是一系列社會問題的集中表現。主要是因為香港的房子太貴，普通居民階層的人可能終其一生的收入也買不起一套住房。而由高房價衍生出的一系列後果，也成為了一個比較嚴重的社會問題。

    正因為此，歷史上就有多屆香港政府提出要解決這些問題。如一九七三年，港英政府曾制定過一個「十年建屋計劃」。當時制定了三大目標：第一，讓每個香港家庭均擁有自己的居住單位（大陸俗稱的套式住房）；第二，全部單位都應是水、電、廚、廁等設施齊備的獨立式單位；第三，每個家庭成員的居住面積不少於三點二五平方米。這是上世紀七十年代制定的標準，很顯然，這些標準現在看來都有些低，但是，在當時卻已經是一個了不起的計划了。香港政府為實現此計劃，還成立了一個「房屋委員會」的機構。

    然後時間來到上世紀90年代，即將結束統治的港英政府為了「光榮撤退」，又準備開始實行大型建屋計劃，制定了一個涵蓋到2001年的「長遠房屋策略」。97年1月，正值樓市高峰期，在當時港英政府發表了名為《長遠房屋策略評議諮詢文件》，提出未來十年房屋需求每年將高達八萬個。建議以後香港每年需修建90000多套房屋。同時由於計劃還要不斷拆除舊樓宇，大約每年拆除30000多套舊式房屋，這樣每年的凈供應量為60000套左右。

    但這些很多都受制於《中英聯合聲明》的土地限制，未能真正付諸實行。到1997年，主權移交，土地供應再也不用受到限制。於是，特區政府行政會議召集人梁振英就向董建華提出建議，推行早已研究過的八萬五建屋計劃。

    在董建華1997年10月提出的首份特區政府施政報告中，正式宣布推出這一計劃。在港英政府留下來的策略基礎上提出了「建屋安民，邁向21世紀的房屋政策」。計劃中表示要實現三大目標：每年興建的公營和私營房屋不少於85000套；10年內讓全港70%的家庭可以擁有自置居所；輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

為達成這一目標，相關政府部門宣布已經擁有足夠地皮，只需重新規劃和增加密度即可應付建房需求。有人甚至大膽提議把吐露港和城門河填平，並搬走附近的沙田馬場，以滿足建房的土地要求。

    客觀說，這是一項為了應對之前港英政府治理下，人們對房價過高而提出的指責，並且可以讓更多香港人擁有自己住房，從而提升香港人人居生活舒適度的一項雄心勃勃的政策。

    但可惜命運不濟，一方面推出的時間不合適；另一方面，這項政策的確推出的有些過於激進。

    為實施這項政策，董建華政府的主要舉措就是大規模的供地。僅在1997年，也就是特區政府剛剛成立的當年，香港政府便拍賣了19塊住宅用地，總面積為24公頃；另外批出7塊總面積為16公頃的土地作為居者有其屋計劃之用；並且售出3塊總面積為5公頃的土地供私人機構參建居屋計劃用。

    但是，由於看到受經濟危機影響，香港的樓市大跌，1998年6月，政府決定暫停供地直至1999年4月。1998年內政府共賣了10塊住宅用地總面積9公頃；售出3塊總面積8公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用，以及批出7塊總面積15公頃的土地作為居者有其屋計劃用。

    在1999 年樓市復甦後，政府重新恢復供地，共售出16塊總面積15.35公頃的建屋用地及兩塊總面積4.94公頃的私人機構參建居屋計劃用地；將8塊總面積12.54公頃供發展居者有其屋計劃、3塊總面積14.74公頃供發展成可買可租選擇計劃、6塊總面積47.93公頃供發展租者置其屋計劃的土地批予香港房屋委員會；並將一塊面積0.9公頃供發展住宅發售計劃的建屋用地批予香港房屋協會。

    這些供地計劃量和面積都創了香港的供地紀錄。2000年，首批「八萬五」計劃中興建的房屋正式推向了市場，在一年內共有85710套住宅建成；其後的2001年，又有總共10萬套住宅推向了市場，這一數字已經大大超過了85000套的目標；但是到2002年則大幅減少至67000套，因為在這時社會輿論已開始猛烈抨擊這一計划了。

    到1999年，香港經濟本來開始復甦，使得房價也開始回升。但是，隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成，市場供應量大幅增加，而與此同時市場的需求卻未同步增加。這導致香港的房價再度巨幅下跌。在其後的3年多時間本已大跌過的房價又下跌了超過40%。也就是說，在近6年的時間裡，香港房價總共下跌了近70%。歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800萬港元購入了沙田寶松苑的一個豪宅住房單元，每月供款額達29萬港元，兩年後只能以半價出售。

    與如今大陸情況比較相似，香港市民大多數也都是通過按揭買房的，一般都是首付三成，餘下的向銀行借款按揭。房地產在香港人的財富中佔有重要比例，中產階層家庭的總資產可能不過幾百萬，而房子通常就佔了幾百萬。但由於房價大幅下跌，使得在高峰時期購買房屋的業主，其所購房產價值甚至跌破了銀行的借款。也就是說，他所購買的房產不但沒有讓他的資產增值，反而成為了負的資產。比如買房時的房價是500萬，貸款350萬，後來500萬跌到300萬，賣掉住房還不夠還貸款。

    樓價的暴跌製造的負資產戶數以十萬計。2001年，據香港著名的中介機構中原地產的統計數據，香港60萬個負資產家庭的賬面損失總額達到了6000億港元。

    之前的大半個世紀，在經濟起飛的大背景下，不少香港人努力工作了一輩子，就是為了完成按揭還款，這樣就可以在退休後擁有屬於自己的房產安享晚年。但房價大跌使他們花了數十年累積起來的紙面上的財富化為烏有。這使得這些紙面上遭遇到巨大損失的居民抱怨聲四起。許多人大聲埋怨、甚至聲討當屆特區行政班子，甚至爆發了過五十萬人的群體性上街示威遊行。

    雪上加霜的是，由於金融危機，香港的經濟在那幾年也落入了低谷。許多人在此期間失業，還有些即使未失業也被大幅減薪，於是很多人便無力支付按揭貸款。當數次欠款之後，銀行便會收回房產拍賣。悲慘的是這些被收回房產的人不但沒有了房產，由於依舊欠錢，所以還必須向銀行繼續還債；與此同時，由於眾多個人不還款，讓銀行也出現了很多壞帳。而像目前大陸這樣的，購入多套房產的那些炒房客損失就更為慘重了。

    這一切被當時香港的時事評論員嘲諷道：「馬克思發明了無產階級，董建華則製造了負資產階級。」

八萬五建屋計劃是董建華執政時期被批評最多的政策。人們普遍認為八萬五建屋計劃是房價下跌的元兇，導致了市民財富的縮水。所以，社會上普遍呼籲政府修訂這項政策，遏止房價的下跌。

    香港大學曾在香港本地做過一個民意調查。結果顯示，半數的香港市民認為董建華擔任特首的最大過失便是在經濟民生方面的政策失誤。

    而這相當程度上是由於八萬五的建屋計劃。

    正因為在當時，八萬五建屋計劃遭遇到了如此大的惡評，所以，2002年特區政府作出重大決定，停建和停售居屋，而原先的建屋計劃也取消了。

    與此同時，特區政府開始推行另一種賣地政策，即所謂勾地表制度，全名是「土地申請表制度」。政府把準備出賣的地置於勾地表中，地產商在表中勾地，向政府開價。政府原本有心理底價。若地產商出價低於政府心理底價，則政府不賣地，勾地失敗。如果地產商出價高於政府心理價位，這塊地便勾地成功，政府這時便將土地拿出來公開拍賣。勾地的本意是地產商申請將某塊土地拍賣，而不是申請購買某塊土地，因此很有可能出現某家公司勾出土地但其他公司拍賣成功的情況。如果一塊土地在某一年未被勾到，則下一年通常會繼續留在勾地表中。政府偶爾也會將勾地表中的土地收回，或是將新土地放進去。

    勾地政策的執行導致香港的賣地數量比以前的定期賣地數量少了很多。因為只有地產商申請才可能導致土地拍賣。2008年只有一塊土地被勾出，只夠興建100到200套住宅，2009年勾出的土地也很少。而到2010年的時候，政府的勾地表中總共只存有60塊土地，其中8塊確定為酒店用途，剩下的土地合起來只夠興建10500到11000套住宅。

    與此同時，香港政府還限制以前推出的居屋進入渠道。直到2007年，政府才又推出房屋貨尾單位。當年，全香港居屋的可售存量房只有4000多套，也沒有新的公屋。私人樓宇在2008年也只有8000多套，是歷年新落成私人樓宇最少的一年，而當年的拆遷量就有1000多套，也就是說，凈供應量只有7000多套，比之八萬五計劃推行數年時期的房屋供給量大幅縮減了十分之一。而同時，香港住房的需求量卻在上升，如2008年香港有40000多個新婚家庭，其中有一半是香港人和內地人結婚的。假設這些家庭只有一半留在香港，香港的新增家庭也將有30000多個，而凈增樓宇只有7000多套。由此可見需求和供給的差距。

    除此之外，大陸居民也開始在香港購房了。在最近的十多年中，大陸人民的財富增長極其快速，這些富裕起來的大陸居民有不少前往香港買樓，導致香港樓市的需求進一步增加。與此同時，供應方面卻減少了如此之多。結果到現在，香港的樓市已完全消化了之前八萬五計劃時期推出的大量住房。從而使得供給變得更加緊張。正因為有這些原因，近些年香港的樓價開始急速的上升。到2010年的時候，香港的樓價不僅成功回升到危機前的水平，甚至比1997年的房價最高點還要高出好多了，再創樓價最高紀錄。

    如果前些年香港的樓市價格還勉強處於普通香港人可以承受水平的話，那麼如今的香港房價已經名副其實達到了天價水平。

    更尷尬的是，房價如此昂貴的情況下，供應還是極其之少，短時期根本無法滿足需求。因為，就算政府從現在開始重建居屋計劃，但因為房地產需要一定的開發周期，也就是說，這些住房即便是現在開始計劃，到真正供應到市場，仍然需要少則2至3年，多則4至5年。還是遠水難解近渴。

    正因為面臨這樣的情況，在房價如此大漲之後，香港在一段時間裡忽然多了很多懷念董建華的文章。有多份香港主流報紙的評論員都在文章中提到了前特首董建華，而且一概都只寫他的好處及他的優點。最有意思的是，其中一些評論員，當年曾經是「倒董」最激烈的人物。這是令人最想不到的，這樣一些人竟然會有一百八十度的思想大轉變。

    就八萬五的計劃而言，直到目前還是毀譽參半。

    實際上，在推出之初，八萬五計劃曾受到了各界的一致好評。而在遭遇到批評之後，計劃的始作俑者梁振英也始終在力撐，一直在努力勸告市民和地產商不要擔心建房量過多，而在香港有相當高威望的經濟學者雷鼎鳴更是在特區政府已經決定暫停賣地九個月後，依舊贊成「八萬五」計劃，認為計劃「完全合乎自由經濟體系」。

    在政黨方面，早期不單自由黨主席李鵬飛替董建華辯護，民主黨的李永達也同樣為八萬五計劃助陣，反對政府停止賣地以穩住樓價。李永達甚至說彭定康年代已有「八萬一」計劃但沒有執行，故此董建華的建房目標不算多，人們責難八萬五導致樓市大跌，只不過是一些人「在逆境中尋找原因泄憤」而已（梁振英、雷鼎鳴、李鵬飛和李永達等的發言均刊登於九八年六月中的《明報》）。

    但是在民眾情緒進一步惡化之後，很多人便趕快見風轉舵了，一股腦兒得把八萬五計劃描繪為樓市崩潰的禍根。然後便厚著臉皮把罪過推諉到董建華身上，完全忘記了他們都曾經是八萬五計劃的堅定支持者。

    所謂的「香港房價泡沫」崩潰的全過程就是以上所描述的。其中我們可以看到，導致香港房價大跌，樓市「泡沫」破滅的真正原因在極大擴張了住房供應的八萬五的建房計劃。但是，當這種超大規模的建房計劃停止之後，香港房價便開始迅猛回升了——曾經的「泡沫」再起。

    假如人們不了解這一「房價泡沫」產生和崩潰，以及再次產生的全過程，而只是空口喊口號。那麼，就完全不懂得這一過程背後的真正原因，也不會有任何正確的借鑒。

    由香港的整個過程可知，要想提高和降低房價，最重要的舉措，就是控制土地和住房的供應。

本文引自本人的新書《房地產真相》http://product.dangdang.com/product.aspx?product_id=21065874&ref=search-1-pub

另請關注本人的另一本新書《了不起的中國人》http://read.dangdang.com/book_14974?ref=read-1-D