楊紅旭：天津落戶大戲，能引爆房價嗎？

為老楊打Call

近幾天的熱鬧勁，純屬突發性利好之下的群體性情緒「正反饋」，遭遇政策收緊之後，「正反饋」鏈條就會斷掉，社會情緒回落，樓市熱度也會沖高回落。這種脈衝性事件，不會影響天津樓市的總體運行方向。 

2017年以來，南京、鄭州、合肥、西安、武漢、成都等城市紛紛推出落戶新政。這場哄哄烈烈的搶人大戰，成為中國社會發展史上一道亮麗的風景線。

而這場搶人大戰，發展到2018年5月16日，天津發布「海河英才」行動計劃後，才達到最高潮！

NO.1:各地搶人大戰，開津把水煮開了

天津這次人才新政發布之後，社會反響強烈，估計遠超官方預期，兩天便有百萬人申請。面對如人潮湧來，天津官方4個白晝，4次政策變化，不斷提高門檻。

19日晚上，《天津日報》刊發了天津人社局對政策的進一步解讀，其中提出，在外省市有工作單位的人員，不能按在津無工作單位申報落戶。如弄虛作假騙取落戶資格，將會被註銷戶口、納入誠信「黑名單」並通報原籍。北方人才出具的存檔證明和人才落戶審批表，是辦理准遷手續的必備條件。 

5月21日晚間，天津市人力資源和社會保障局局長楊光在接受澎湃新聞採訪時表示，自5月16日政策發布以來，截至21日，直接落戶5800餘人，領取調檔函2.7萬多人。也就是說，當初看似門檻很低，百萬人涌了過去，實際最終能獲得成功的人，並沒有多少。

相比兄弟城市：在西安，在校大學生憑學生證、身份證可直接落戶；在南京，40歲以內本科生及以上學歷可直接落戶；在武漢，40歲以內本科生、專科生都可直接落戶。

西安的門檻較低，而且不斷降門檻，甚至跑到省外宣講拉人頭，最為雞血。從2017年5月推出23條人才新政舉措開始，新政實施一年來，已吸引40萬人落戶，其中學歷落戶和人才引進佔65%。

南京的門檻高於西安，與天津類似。2018年3月1日，出台人才落戶政策，根據南京市人社局公布的就業數據，2018年一季度，首次在南京辦理就業登記並參保的10.5萬各類人員中，大專及以上學歷共6.9萬人，同比增長27%，其中外地大學生佔八成以上。

按上述兩市經驗判斷，估計半年之後，天津實際落戶人才必超10萬，但難超30萬。

NO.2:天津搶人是為了拯救：經濟、財政、樓市

天津加入搶人大戰，有些原因與其他二線城市相似。不太一樣的地方，或者說急於拯救的領域，主要是經濟、財政、樓市。

近幾年，天津的經濟增速持續下滑，尤其是去年主動擠水分之後，數據醜陋的沒法看！比如今年一季度，天津增速只有1.9%，落後於絕大多數一二線城市，僅比近期熱門城市丹東，高那麼一點點。

老楊順便再踩一腳丹東，經濟這麼差，那麼多外地炒房者還都撲了過去，作死了，找死吧。

關於財政，肯定是吃緊了。地方債務壓力山大。這從天房集團這個帶有地方融資平台色彩的地方大國企，近期面臨債務償負困難，可窺一斑。截止17年二季度末，天房集團的負債總額有1830億，負債率高達85.81%。其盈利能力比較差，雖然15年營收328億，16年營收237億，但歸母凈利潤15年為2億，16年虧損4.5億，日前已經發了17年預計虧損的公告。

關於樓市低迷。天津二手房價，去年3月之後，持續降溫，房價累計下跌了15%左右，僅略小於北京。今年三四月份的二手房成交量不算強，市場沒見底。

新房市場壓力較大，主要是去化周期較長，供大於求現象顯現。看下錶，我們易居院的數據，天津的新房去化周期近24個月，壓力較大。很多新盤銷售不順利。

NO.3：落戶脈衝性利好房價，但難逆大勢

過去幾天，天津的落戶熱潮，也拉升了房地產市場的情緒。人們的邏輯比較簡單：兩天爆增百萬人，將會新增巨量購房需求，房價必暴漲！

市場情緒的急速拉升，從二手房的帶看量，與房東掛牌價上調數量上，一目了然。

但，老楊認為：即便是近幾天天津看房人數大增，情緒轉強，也不必擔房天津房價會在未來幾個月內出現大漲。

真正落戶數量沒有想像的那麼多。而且，這些人，也並不是落戶之後立即就有能力、或有意願購房，部分人購房也不是一齊下手，而是陸續入市。

在人潮湧入與輿論狂炒之後，天津有關部門回應：此輪人才落戶新政，目的在於支持有意來津真正參與天津各項事業發展，願意在津腳踏實地創新創業的人員，而不是借落戶之機，單純掛靠戶籍，或為子女獲得參加高考資格、買房炒房的各類其他人員。要合理界定引進的是否是天津真正所需的人員，確保杜絕「戶口空掛」「暗度陳倉」等現象，必須嚴格實行落檔才能落戶的規定。

5月22日，作為地方官媒的天津日報刊文表明態度：「我市繼續嚴格執行各項房地產調控政策措施。我市「海河英才」行動計划出台後，受人才落戶新政影響，房地產市場也受到關注。我市相關部門將繼續嚴格做好購房資格核查工作，在滿足我市居民及新市民等合理住房需求的同時，嚴格限制投機炒房，確保市場穩定發展。」

這說明什麼？天津政府非常擔心，如果房價由此大漲，將被約談問責！畢竟，5月18日住建部剛剛公布穩定房地產市場的相關調控通知！

如此這般，可知天津的人才新政，對於樓市的影響，不會太明顯，類似南京。近幾天的熱鬧勁，純屬突發性利好之下的群體性情緒「正反饋」，遭遇政策收緊之後，「正反饋」鏈條就會斷掉，社會情緒回落，樓市熱度也會沖高回落。這種脈衝性事件，不會影響天津樓市的總體運行方向。 

天津二手房價走勢，可看出一些市場本身的運行的軌跡：

16年春節之後開始加速漲，16年三季度漲幅最大，17年春節後又沖了一把，隨著新政出台，市場開始見頂回落，房價持續下跌，直今年前三個月有所企穩，但4月開始再度小跌，說明這裡還沒有成功築底。還不能認為市場已經見底。

天津房價，過去一年下跌一成多了，跌幅略小於北京。近兩個月北京量增價穩，但天津並無類似的 明顯反彈。我估計天津房價還將繼續下跌半年左右。之前的觀點堅持不變。

人才新政出台後，可能會使近兩周的價格略有上漲，然後又會平穩，下半年很可能再跌一點。年底前後，或明年見底概率較大。