大陸台商如何解讀及因應「國八條」及「國六條」

05-30

作者：李永然、陶立峰

一、前言

中國大陸市場經濟的發展，使得一切不可再生的資源都顯得珍貴，地價的持續上漲，暴發了房産商，忙壞了房地局等政府公務員，老百姓們接受了單位分房到自己買房的觀念轉變，從此勒緊褲帶攢錢爲兩房兩廳、三房兩廳而奮鬥。可不管怎麽樣，薪水的增加步伐總是趕不上房價上漲的速度，加上如今開發的樓盤單套面積越來越大，要攢足首付的錢對於一般的受薪階層家庭來說，壓力不能說不小，受薪階層對大陸政府和開發商也怨聲載道。爲了平抑日漸高漲的房價，平息潛在的社會不安定，中國大陸政府自去年以來陸續出臺了一系列的通文，尤其以上月（2006年5月）的「國六條」引人注目。筆者願藉本文為讀者解讀大陸政府為壓抑房地產之「國八條」、「國六條」的規定，及提出台商因應之道。

二、何謂「國八條」與「國六條」

（一）「國八條」

2005年中國大陸房産開發呈現出一派熱火朝天的狀況，當時一些地區存在房地産投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂，爲了加強對房地産市場的引導和調控，解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，實現商品住房供求基本平衡，穩定住房價格，2005年5月，大陸中央七部委即「建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會」聯合發佈了《關於做好穩定住房價格工作的意見》，因其內容爲以下八項規定，故而業內人士稱之爲「國八條」。

1、強化規劃調控，改善住房供應結構

各地要根據本地房地産市場需求情況，儘快明確今明兩年「普通商品住房」和「經濟適用住房」建設規模、專案佈局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房專案爲主，並明確開工、竣工面積和佔住房建設總量的比例，儘快向社會公佈，接受社會監督，穩定市場預期。省級人民政府要加強對各市（區）、縣執行情況的監督檢查。

各地城市規劃行政主管部門要在符合城市總體規劃的前提下，根據當地政府確定的中低價位「普通商品住房」和「經濟適用住房」的建設需求，加快工作進度，優先審查規劃專案，在專案選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設專案，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性詳細規劃出具建築高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地産主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作爲土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地産開發專案的規劃許可監管，對2年內未開工的住房專案，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的專案要堅決予以撤銷。

2、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

各地區要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地産市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位「普通商品住房」和「經濟適用住房」建設用地供應量。要繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善「土地收購儲備制度」，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地産開發專案用地，嚴禁轉讓，依法制止「炒買炒賣」土地行爲。加大對閒置土地的清理力度，切實制止囤積土地行爲，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，徵收「土地閒置費」；滿2年未動工開發的，「無償收回」土地使用權。要規範土地出讓公告和合同的內容，加強房地産開發用地供後監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違約違規責任。

3、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收徵管

要充分運用稅收等經濟手段調節房地産市場，加大對投機性和投資性購房等房地産交易行爲的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收「營業稅」；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。各地要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用範圍，加強稅收徵收管理。對不符合享受優惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優惠。房地産等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的徵管，具體辦法由「稅務總局」會同「建設部」等部門研究制定。

4、加強房地産信貸管理，防範金融風險

人民銀行及其分支機搆要加大「窗口指導」力度，督促商業銀行採取有效措施，加強對房地産開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地産貸款結構。「銀監會」及其派出機構要嚴格督促各商業銀行進一步落實《商業銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸後檢查的盡職工作，建立各類信貸業務的盡職和問責制度。要加大對商業銀行房地産貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行爲。對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地産貸款風險較大的地區，要加強風險提示，督促商業銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地産貸款需求，防範貸款風險。

5、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費爲了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支援。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方公尺以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.各直轄市和省會城市的具體標準要報「建設部、財政部、稅務總局」備案後，在2005年5月31日前公佈。

6、加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度

各地要按《經濟適用住房管理辦法》（建住房［2004］77號）和當地政府的規定，落實經濟適用住房專案招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行「政府指導價」，控制套型面積和銷售物件，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，並向社會公示。鼓勵發展並規範住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

大陸各省、自治區、直轄市要督促市（區）、縣抓緊開展城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區廉租住房需求情況，並建立保障物件檔案。要根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排爲主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區、直轄市相關部門要加強監督檢查。

7、切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行爲

根據中國大陸《城市房地産管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地産主管部門不得爲其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得爲其辦理房屋權屬登記手續。實行「實名制購房」，推行「商品房預銷售合同網上即時備案」，防範私下交易行爲。

要嚴格房地産開發企業和仲介機構的市場准入，依法嚴肅查處違法違規銷售行爲。對虛構買賣合同，囤積房源；發佈不實價格和銷售進度資訊，惡意哄擡房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性專案建設要求的，當地房地産主管部門要將以上行爲記入房地産企業信用檔案，公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，並向社會公佈。

8、加強市場監測，完善市場信息披露制度

各地要加快建立健全房地産市場信息系統，加強對房地産特別是商品住房市場運行情況的動態監測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善「土地市場動態監測制度」，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求。各有關部門要加強資訊溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等資訊。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。

（二）「國六條」

「國八條」施行未及一年，中國大陸房價除去上海漲幅不大外，其他大中城市的房價仍一路高歌，由此引發的社會不滿情緒令政府高度重視。尤其是2008年奧運迫近，如果不能擠壓好房地産市場的過度泡沫，民怨可能帶來的動蕩將嚴重影響國際聲譽。

爲此，2006年5月，中國大陸國務院常務會議在「突出重點，分類指導，區別對待」的指導思想下，頒行了具有與過去不同整治理念的治理房地産市場的六項規定，業內人士稱之爲「國六條」。

1、切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

2、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地産開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行爲。

3、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

4、進一步整頓和規範房地産市場秩序。加強房地産開發建設全過程監管，制止擅自變更專案、違規交易、囤積房源和哄擡房價行爲。

5、加快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

6、完善房地産統計和資訊披露制度，增強房地産市場信息透明度，全面、及時、準確地發佈市場供求資訊，堅持正確的輿論導向。

三、正視「國八條」到「國六條」的變化

由於「國八條」出臺後，房價尤其是以北京爲代表的大城市的房價仍然沒有得到有效控制，相反還出現了大幅反彈，很多地方的大戶型、高檔住宅仍然佔到很大比重，中小戶型、中低價位的住房嚴重供不應求。爲此，「國六條」將住房供應結構問題作爲重點加以解決。

對於台商而言，投資大陸房産要關注政策中以下內涵：

（一）不再全中國大陸一刀切

　　「國六條」提出了「分類指導」和「區別對待」的指導方針，今後一切要根據各地方、各部門的實際情況，採取不同的政策。這樣將改變原來「國八條」全中國大陸一刀切的做法。因此，大陸台商需要留意打算投資的省市地區的地方政策。

（二）放開土地供應

過去的調控主要思路是控制土地，壓縮投資，可這樣卻導致供求關係進一步失衡，房價進一步上升。爲此，現在中國大陸中央的調控正在向增加供給與抑制需求同時進行過渡。

「國六條」不再是用最嚴格的手段限制土地的供給，而是科學的確定土地供應規模，用供給來調節需求與房價。雖然沒有人承認「地荒」現象的存在，但用供給與需求的關係調節房價已實際成爲了各界共識。在擠出存量土地的上市之外，不排除適度的調整供地規模，以解決總量供給與部分地區需求高漲之間的矛盾。

（三）大力扶持廉租房建造

在此次政策中，中國大陸政府提出了要靠合理的消費模式多層次地解決住房消費問題，包括二手房與租賃市場，也包括用政府補貼的方式解決低收入家庭的住房困難。

政策將原來的「增加與發展經濟適用住房爲主、建設廉租房爲輔」，改爲了「加快廉租房的建設和規範經濟適用住房」。這個前後順序的顛倒與用詞的變化顯示了大陸政府對住房供給體系的修正，管理的物件與重心的下移，更多的向買不起房的低收入家庭轉移和過渡。

（四）重點調整住房結構

　「國六條」中首次提出要「對新建住房結構提出具體比例要求」。對此，各地方建設部門將會相繼出臺具體措施，對新開工的住宅建設專案採取「限比重」、「限面積」、「限價位」的三限政策。而且，實施「三限」的住宅專案，與「經濟適用住房」不同，仍然屬於「商品住房」範疇，其地段不能像「經濟適用房」那樣，遠離市中心，而且將會佔到市場的相當規模。今後，「三限」住房要形成對市場的主要供應。

具體地說，今後，在各地新開工的住宅建設專案中，地方建設部門將對住房面積、銷售價格事先做出明確限制性規定，不符合這個規定的，將不能開工。同時，中小戶型、中低價位的住房建設專案佔全部住房建設專案的比重也會做出明確規定，超過比重的高檔住房專案將會被限制開工建設。

四、大陸台商的因應

房産市場是典型的政策市場，遙記當年90年代中國大陸前總理朱鎔基對房地産的宏觀調控對於房産商的影響之巨，更令人不得不提醒大陸台商對時下大陸中央和地方各項房産政策應認真研讀。

其實對於大陸台商而言，立場不同，運用政策的方法也有所差別。

l 以房産開發商大集團來說，住宅用地供應將得到政府的傾斜政策，爲此，開發商如能順應大陸人民政府號召，適當減少高檔住宅的開發轉向單套小戶型的商品房，會更容易獲得大陸政府的支援，取得從土地到設計等的政府批文。

l 以零散的投資散客來看，要做好將短期投資轉向長期投資的準備，目前各地均要求購房不滿五年即行轉手的房産，均全額繳納營業稅。這額外的成本必然影響投資散客的收益。

l 對自住的大陸台商來說，有些是需要貸款買房常駐大陸的，那麽就要注意首付比例和銀行貸款利息，不同的省市對此又有細則規定。習慣到大陸購買高檔住宅的大陸台商可能會略受影響。

五、結語

大陸台商赴中國大陸投資，原本即應小心謹慎，因為中國大陸仍係一未完全法治的社會，政策的主導性極強，尤其涉入房地產市場，更應注意政策的變化及因應；如此一來，較能確定自身權益！(本文作者李永然律師為永然聯合法律事務所所長；陶立峰律師為上海永然投資諮詢有限公司執行顧問)

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作者簡介

李永然

取得律師資格證時間：１９７９年１月１７日

永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、永然地政士事務所、永然法律研究中心、永然法網科技股份有限公司創辦人

經濟日報、民眾日報、青溪通訊、榮光周刊、青年日報、台北建築月刊、台灣新生報、台北市商會月刊、大成報．．．等法律專欄執筆

教師資格職銜：

輔大影視傳播系．銘傳大傳系兼任講師

曾任行政院陸委會諮詢委員、教育部兩性平等委員會委員