房價上漲加劇美國社會貧富分化

美國房市自2012 年的底部持續反彈，使得很多美國人的財富又恢復到金融危機之前的水平。但日益高漲的房價，同時也將數以百萬計的中產階級家庭推向「終生租房」一族。面對節節攀升的房價，他們只能眼看著財富升值的美景擦身而過，而這樣的結果終將會加劇美國社會的貧富分化。

《每日野獸》（dailybeast）之前的一篇報道指出，社會不平等及中產階級前景黯淡已經成為今年總統大選的一個主導性議題。然而， 影響這一現實問題的最重要的驅動力——不斷上漲的房價，則似乎在選戰中被人們遺忘而鮮被論及。

其實，社會不平等加深與房價不斷攀升之間存在著相當直接的關聯。法國經濟學家皮克提（Thomas Piketty）最近考察了20 個國家在最近幾十年中社會不平等現象的加劇。他表示，不平等程度的加劇幾乎抹掉了20 世紀上半葉所取得的來自不易的進步。

排斥性地區富人云集

達特茅斯學院（Dartmouth College）經濟學家費希爾（William Fischel）指出，房價承受能力下降最劇烈的地區往往會採用嚴格的土地使用條例。例如，在1970 年， 用收入進行校正的房屋價格在加州海岸地區與美國其它地區大同小異。但現在，像舊金山和洛杉磯等地的房屋價格比美國其它都市地區上漲了3 倍以上（同樣是用收入進行校正的房屋價格）。對大多數的新買家而言，加州的這些海岸都市已經成為費希爾所稱的「排斥性地區」，因為，除非新的房屋買家財豐巨萬，囊橐充盈，否則根本不敢問津。

在這些排斥性地區——尤其在東西海岸，土地價格高企使得房建商除了蓋豪宅之外別無選擇。在紐約的曼哈頓，其表現形式是「窩藏」巨富的摩天高樓，其中不乏外國豪客。但這些鱗次櫛比的新建豪華公寓對大多數的本地居民購房沒有絲毫裨益。2010 年至2015 年間， 哥譚（Gotham）光房租就飆升了50%，然而25-44 歲的租客收入增幅則只有區區8%

無孩區單身貴族聚集

房地產的膨脹正在重新定義美國政治，最終會改變美國社會的性質。在人煙稠密、「孩子越來越少」 的地方——如中央商務區（CentrBusinessDistricts，CBDs），5-14 歲孩子所佔人口比例大於為7%， 比新型市郊和城市遠郊地區的該比例銳減一半。在這些生活成本昂貴且密度高的城市地區，常見住戶多為單身貴族或無兒無女的夫婦。

在華府地區，年齡超過40 歲還沒有子嗣女性的比例在美國堪稱「翹楚」——高達70%。在曼哈頓的住戶中，單身佔了一半。在像紐約、舊金山和西雅圖等大都市的中心社區中，年齡不到18% 的孩子只佔人口10% 不到。無孩城市的終極「

標本可能非舊金山莫屬，那裡所養的狗的數目比孩子人數的差距高達8 萬之多。那裡自1970 年以來， 孩子的百分比劇降了4 成。

相比之下，多數美國家庭都聚集在新郊區和遠郊，並且越來越多地集中在低成本的南部城市。

美國依然是一個郊區國家。總體來看，4400 萬美國人生活在美國核心城市的51 個大城中，另外1.22 億美國人則居住在郊區。

人口稠密城市多窮人

不平等問題在很多人口密集的城市，包括紐約，洛杉磯和舊金山等地更加突出。人口最稠密的曼哈頓，不平等問題就達到了最高的水平，階級結構分化的程度在全美也最為明顯。

國家財政政策研究所的詹姆斯·帕洛特說，若將紐約市看做是一個國家，它的不平等水平在世界134 個國家中將位列第十五，位於智利和宏都拉斯之間。

相比之下，華盛頓理查德·莫里爾大學的研究表明，郊區的不平等問題似乎低於人口密集的大城市。例如加州河濱縣的聖伯納迪諾，不平等問題遠低於洛杉磯市，聖荷西市的問題也遠低於舊金山。住房成本的差異，是造成這種地理上不平等的主要原因。

房產依然是多數中產階級家庭財產的最大組成部分。而在1% 的最富有家庭中，房產在他們財富中的佔比僅有9.4%。統計顯示，60% 的普通家庭，房產在財富總額中的佔比約達60%。房產擁有比例的下降，將更多中產美國人變成房屋租賃的奴隸。

房價上漲造成區域重構

高房價還迅速地造成美國地理區域的重新構成。即使經濟發展較強的地區，因為房價過高依然很難吸引國內人口的向內遷移，其中的一個原因就是租金飛漲。根據地產服務網站Zillow 的統計，在洛杉磯、舊金山、紐約和邁阿密等城市，年齡在22 至34 歲的就業者的租金成本已佔到他們收入的大約45%，而在達拉斯和休士頓等城市中，同一年齡層就業人口的租房成本在他們收入的佔比還不到30%。

在不同城市之間，購買房屋成本的差異甚至更大：在洛杉磯和灣區，房屋抵押貸款的月供大約是收入的40%，而在全美範圍內的這一比例僅有15%。

這導致了區域的重新構成，即使是教育程度較高的一代也紛紛向住房成本較低的一些城市遷移，比如亞特蘭大（Atlanta）、奧蘭多（ Orlando）、新奧爾良（New Orleans）、休士頓（Houston）、達拉斯 – 沃思堡（Dallas-Fort Worth），甚至克利夫蘭（Cleveland）。觀察人士表示，隨著千禧一代進入30 歲的購房年齡，這一變化很可能會進一步加劇。

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