中國住房改革的幾大理念誤區

05-30

中國建設部公布的「2005年城鎮房屋概況統計公報」顯示，2005年中國城鎮住房建設取得了較快發展，人均住宅建築面積已經達到26.11平方米，住宅私有率高達81.62%，與美國的68%和英國的67%相比，中國的人均住宅佔有率似乎已高於發達國家。

但是，建設部公布的數據不但不能說明中國房地產市場發展取得了顯著成績，反而在一定程度上說明建設主管部門存在著嚴重失職。

高住宅私有率不代表居者有其屋

住宅私有率高並不意味著中國解決了住房難的問題。由於中國存在著嚴重的兩極分化現象，20%左右的居民佔有80%左右的住房面積。將近82%的住宅私有率，說明政府在提供住房這一公共產品方面，已經沒有多少潛力可挖，今後中國面臨的住房問題將會越來越嚴重。

住宅私有化率是所有住宅中私人所有的比率。在私人擁有的住宅中，包括農村居民擁有的私人住宅。農村私人住宅不僅條件簡陋，而且缺乏必要的質量保證。如果將農村居民擁有的私人住宅計算到中國居民住宅私有率之中，將掩蓋中國在住宅建設中存在的質量問題。

中國居民購買商品房享有所有權，但是中國土地使用權存在著法定的年限。土地使用權屆滿之後，土地之上的房屋所有權即告終結，所以，從短期來看，中國居民的商品房自有率比較高，但從長期來看，絕大多數中國居民將面臨第二次購房問題。從建築質量來看，中國商品房建築使用壽命平均只有30到40年，一旦商品房建築使用壽命到期，那麼，居民必須重新購買房屋。因此從表面來看，中國實行的是商品房私有化制度，但是從實質內容來看，城鎮居民只不過是購買了期限為30到40年的房屋罷了。

由於中國城市規劃缺乏穩定性，所以擁有自有房屋的城鎮居民所有權處於不穩定狀態，一旦城市規劃修改，他們必須重新購買商品房，所以，住宅私有率接近82%並不表明中國實現了「居者有其屋」。

把房地產業作為支柱產業危害重重

在中國這樣一個人多地少的國家，強調住房的私有率顯然是一個非常危險的信號。如果把住房私有率不斷增加、人均住房面積不斷擴大作為房地產改革的政績，那麼將會造成中國房地產業畸形發展，給中國未來經濟的發展帶來許多不確定因素。

比如，住房私有化率不斷提高，將給未來的勞動者解決住房問題帶來壓力，使社會弱勢群體難以得到住房保障。更主要的是，如果房地產市場迅猛發展，不但會帶動相關產業發展，產生局部經濟過熱問題，而且會使中國其他相關產業面臨被擠出的效應，中國糧食生產、工業化建設的用地將會越來越少，中國經濟將會呈現不穩定狀態。

當前許多城市將房地產市場發展作為經濟發展的支柱產業，希望通過房地產發展帶動相關產業發展。這樣的發展思路存在著嚴重的問題。

房地產需求分為兩種：一種是消費性需求，另一種則是投資性需求。投資性需求可以分為生產性需求和資本性需求。消費性需求具有剛性約束特點，隨著城鎮化步伐的不斷加快，將會有大批人口湧入城市，政府必須為城市居民解決基本的住房問題。如果完全依賴房地產市場，那麼將導致城鎮房地產市場的發展出現兩極分化現象，房地產開發商將把主要的資金投入到高檔商品房建設中來，因為只有這樣才能在單位土地面積上獲得更多收益；而那些急需住房的工薪階層由於無力承受不斷提高的商品房價格，而面臨失去基本生活保障的危險。所以，政府必須通過修改城市規劃，在城市中心區域內為解決工薪階層的基本住房問題，保留適當的土地空間。

在過去的幾年，中央政府反覆強調要加快安居工程建設，但由於地方政府在利益的驅使下，把主要精力和資源都用於高檔商品房建設，致使安居工程徹底變形。如果不儘快改變這種現象，那麼中國的房地產市場發展將會呈現出一發不可收拾的局面。

房地產發展目標：建適合工薪階層居住的房屋

中國的房地產市場發展必須探索符合中國國情的道路。具體而言，有關部門應在民主決策的基礎上，科學確定城市發展規劃，在城市規劃中應當充分考慮到常住居民的基本住房需要，把興建適合工薪階層居住的房屋作為房地產發展的目標。今後在中國的各個城市，凡是符合申請條件的城鎮居民，都可以申請購買政府提供的接近成本的商品房。如果居民購買城市郊區的別墅或者高檔商品房，應首先退回在城市中心區購買的商品房。推行這一政策的惟一障礙在於，政府要保證商品房建設銷售的透明度，而要做到這一點，除了發展強化監管外別無他途。

當前中國房地產市場發展已經進入無序的狀態，一些地方政府不擇手段超常規發展房地產業。極個別地方政府為了提高房地產稅收，不惜通過行政手段強制拆遷居民住房。這種極其惡劣的做法如果蔓延開來，會產生更多的社會「群體性事件」。決策者面對中國當前房地產市場中所存在的問題，不能夠照搬老黃曆，試圖通過增加稅收、調整利率、干預住房面積等解決問題，而應當痛下決心，要求全國各城市上報城市規劃，並且在城市規劃中明確標明政府房屋規劃。如果不釜底抽薪，徹底解決中國房地產市場混亂的利益博弈現象，那麼今後要想解決房地產市場中存在的問題，將會付出更加沉重的代價。

筆者的建議是：立即要求各城市特別是大中城市上報城市規劃，並且在城市規劃中用顯著的標誌註明政府房屋建設規劃，在規劃的範圍內，地方政府不得任意修改。在城市房地產規劃實施過程中，應通過全國性公開招標，選取開發商進行商品房建設，然後根據城市居民的需要，有序提供廉價商品房。如果城市管理部門在城市房地產規划上弄虛作假，或者在投標招標中違規操作，在商品房銷售中違反公平、公正、公開的原則，那麼，當地人大機關應當追究政府管理部門負責人的責任。在商品房市場化過程中，政府部門不能撒手不管；在提供基本住房需求的問題上，政府負有特殊責任。