[轉載]一方婚前房產婚後增值部分是否屬夫妻共同財產

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新浪博客·zhangnaig 2015-08-31 16:17 原文地址：一方婚前房產婚後增值部分是否屬夫妻共同財產作者：律師Ma兔一方婚前房產婚後增值部分是否屬夫妻共同財產　　2001年10月，劉某購買了一套商品房，價格30萬人民幣。2002年11月劉某與孫某結婚，雙方對該房屋裝修後入住。2003年3月,劉某辦妥了所購房屋產權證，將自己登記為產權人。2005年11月，劉某與孫某雙方因感情不和商議離婚，但在分割房產時雙方發生了爭議。因劉某於2001年用30萬人民幣所購房屋現已升至60萬人民幣。妻子孫某認為，該房產的增值部分應按夫妻共同財產予以分割。而劉某則認為,他既然享有該房屋的產權,其增值部分也應屬於他所有,不同意孫某分割該房產的要求。雙方爭執不下，最後妻子孫某訴至法院請求法院裁判。

　　本案是一起夫妻離婚不動產財產分割糾紛的案例。筆者認為，對於夫妻離婚所涉不動產財產分割糾紛，要認真對待，必須弄清兩方面問題。　　首先，要弄清夫或妻一方婚前購買、婚後取得產權證的房產，應屬於購買一方的婚前財產，還是應屬於夫妻婚後所得的共同財產。房屋買賣屬於不動產交易，買受人要取得房屋產權不僅要和出賣人訂立房屋買賣合同，交付購房款，而且還必須和出賣人一起到國家房地產管理機關辦理房屋產權登記;經登記註冊，買受人取得房產證後，該房屋的產權才從賣房者手中轉移到購房者手中。鑒於不動產交易的這種特殊性,在認定夫或妻一方婚前購買、婚後取得房產證的房產的歸屬時，可不以取得不動產產權為依據，而以取得不動產物權的期待權為依據。訂立了購房合同並支付了部分房款的夫或妻一方婚前購買，婚後取得房產證的房產應認定為是購買人一方的婚前財產。　　其次，要弄清屬於夫或妻一方婚前財產的房產婚後升值，其增值部分應屬於原夫或妻一方所有，還是應屬於夫妻共同所有。這要求認真分析其升值的原因，根據其升值原因的性質，確定其增值部分的歸屬。　　第一，如果在夫妻共同生活期間，雙方對該房屋進行了裝修，維護管理，導致該房屋升值，那麼，按照民法的「添附」理論，該房屋增值部分應當屬於夫妻共同所有。　　第二，如果在夫妻共同生活期間，房地產行情發生變化、地價升值，從而導致該房屋價值增長，那麼，按照投資風險效益的原理，其增值部分應屬於原夫或妻一方所有。　　綜上所述，對夫妻離婚不動產財產分割糾紛案件，既要認真查清該房產購買時間、取得房產證時間及雙方結婚時間，還要在雙方對不動產增值部分歸屬產生糾紛時認真分析該房產增值的根本原因。只有這樣，才能全面客觀地處理好雙方爭議的法律問題。　　具體到本案,因該房屋系劉某婚前購買,雖然直到婚後才取得房產證,但鑒於不動產交易的特殊性,可不以取得不動產產權為依據，而以取得不動產物權的期待權為依據。劉某訂立了購房合同並支付了房款，雖然婚前未取得房產證,但其取得了對該房產的期待權,該房產應認定為購買人即劉某一方的婚前財產。另一方面,法院解決雙方對房產增值部分爭議時,不應太隨意,應當謹慎處理,一定要全面認真地分析導致其增值背後的根本原因,然後根據其根本原因來確定增殖部分最終的歸屬。本案中如果該房屋增值根本原因是由於雙方婚後對該房屋裝修造成該房屋價值增長,則其增值部分應屬於夫妻共同財產。如果該房屋增值的根本原因是由於市場行情上漲引起,則該房屋增值部分應屬於原該房屋所有人所有。　　離婚房產分割糾紛案例　　案件事實：2001年9月28日，甲方(上海某城鄉建設開發公司)與乙方(丙方前夫)、丙方(乙方前妻)等人簽定《房屋拆遷安置協議》，協議約定甲方拆遷後置換給乙方、丙方及其女、丁方等4人房屋面積280平方米。乙方、丙方每人分得一份，每份面積30平方米，乙方、丙方之女分得兩份，計面積60平方米。按照《房屋拆遷安置協議》乙方、丙方及其女應分得房屋面積120平方米，加上複式結構獎勵等，分得上海市中江路房屋面積280平方米。該動遷房屋是丁方(乙方的父親)所有的祖宅。現原告乙方、丙方已離婚，在雙方離婚訴訟過程中，分割此共同財產時，涉及案外丁方(乙方的父親)。法院在判決時認為房產涉及案外第三人丁方，故對系爭房屋為進行處理，並明示雙方可以對該房屋另案訴訟解決。根據法院判決丙方及其女(未成年人，離婚後由丙方監護)針對此房屋特向人民法院起訴，要求與丙方、丁方分割房產。乙在與丙方婚姻存續期間有不正當行為行為，故丙方要求其以房屋份額作為賠償。　　審理結果：審理過程中乙方、丙方、丁方均同意分割房產。但丁方認為是其祖宅拆遷獲得安置，其在房屋份額中占多數;而丙方是外來媳婦，沒有資格分房;丙方認為乙方在婚姻存續期間有過錯行為，故要求剝奪其分割權，其房產份額作為賠償歸丙方所有。法院根據雙方提供的證據認為丙方與其女有份額;乙方有過錯，但未達到法律規定的過錯行為要承擔賠償的程度。在以上前提下進行調解;丙方一次性支付房款的一半給乙方(丙方前夫)和丁方(乙方的父親);房屋歸乙方及其女所有。　　辦案心得：當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。本案涉及的是「婚後取得房產離婚後，一方有過錯如何分割的問題，但其中又牽扯第三人，並且房屋的取得是通過拆遷取得而不是買賣取得」。房屋所有權以登記為準;無法確定份額是，視為等份共有;婚姻關係中的承擔責任的過錯行為與確認感情破裂的過錯行為有區別。可以成為離婚理由的過錯，不一定能成為要求承擔賠償責任的過錯。　　婚前贈與的房產(房屋)協議是否有效? 　　一般而言，贈與合同原則上是實踐性合同，諾成性合同為例外。即具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，為諾成性合同;其餘的贈與合同為實踐性合同。　　夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、部分共同所有。約定應採用書面形式。婚前財產公證是指公證機關依法對將要結婚的男女雙方，就各自婚前財產和債務的範圍、權利歸屬問題所達成的協議的真實性、合法性給予證明的活動。當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。　　在婚前房產贈與糾紛案件中，往往也會出現協議經過公證的現象。但並非公證後的婚前房產贈與協議都生效。因為，婚前房產的贈與通常是附有某些條件的。比如，為了雙方能結婚一起生活，等等。如果出現男女一方在婚前贈與了房產給另一方，並辦理了公證，而後來由於種種原因雙方未能登記結婚，那麼，只要有證據能證明該公證的協議附有登記結婚等條件，則婚前的房產贈與協議可以認定為沒有生效而無法實際履行;一方不得起訴要求對方交付贈與合同標的物並辦理該房的產權過戶手續。【婚前的房產贈與往往都附有某些條件，判斷婚前的房產贈與協議是否有效，關鍵在於協議所附條件是否成就。如果條件沒有成就，則雙方所簽訂的協議不發生法律效力，因而無法實際履行。】　　如何避免離婚房產糾紛婚前財產公證是良方　　律師指出，結婚前，男女雙方可以依法到公證機關對各自的財產、債務的範圍、權利歸屬問題進行公證，經過公證的財產約定將會得到法律直接認可。財產是否要公證還是要看夫妻或戀人的態度，純屬自願，法律上沒有強迫之意。　　但是目前，很多戀人對是否要進行婚前財產公證持懷疑甚至否定的態度，認為它不但會影響雙方感情，同時也是對自己未來婚姻生活沒有把握的表現。其實不然，如何認定婚前財產的範圍和產權歸屬成為司法實踐中最棘手的問題之一，也是婚姻糾紛中雙方經常爭議的焦點。婚前財產約定協議公證有助於明確婚前財產的數量、範圍、價值和產權歸屬，是解決婚姻、財產糾紛的可靠的法律依據，對於穩定家庭關係和財產關係，預防婚姻糾紛，保護夫妻雙方的合法權益很有助益。　　可以辦理婚前財產公證的人有兩種，未婚夫妻只是其中之一，已婚夫妻也可辦理婚前財產公證，只不過雙方訂立的協議內容只涉及各自的婚前財產，而不涉及婚後雙方取得的財產。未婚夫妻由於不具有法律上的夫妻關係，各自的財產歸屬容易界定，不存在共同財產的問題。而已婚夫妻要想辦理此項公證，就要取得配偶的完全同意和充分支持才可以。因為我國婚姻法規定，夫妻關係存續期間所得的財產，除另有約定外，均屬於夫妻共有財產。由於雙方結婚後，對財產的共同使用、消耗、經營，使個人財產很難與共有財產進行區分和認定，除非夫妻雙方對所達成的協議均無異議，否則婚前財產公證就難以進行。