居住環境的八大要素
居住環境是城市空間的細化和延續，我們選擇的居住環境直接表達的是我們支持的生活方式和城市面貌，而城市的面貌將長久地規定著我們的生活品質和身心狀態。所以對居住環境的仔細挑剔意味著對未來生活中人與自然、人與社會、人與人關係的規劃。
耐久性、美觀性、經濟性、社會性
世界衛生組織(WHO)在1961年曾就居住環境提出了4個基本理念:安全、健康、便利和舒適。一直到90年代，居住環境規劃設計的目的，都是從這4個方面來提高居住環境的質量。
近十幾年來，隨著可持續發展、環保、社區等社會問題的提出，以及小區對居民生活的多元化環境表達力不足，人與生活環境的角色關係也有很多轉換，居住環境的理念因此已經超出了世界衛生組織提出的4個方面。
中國居住環境的問題有一個根本的背景與世界很多國家不同，就是中國城市化的速度。城市化過程從1993年開始加速，那時候中國的城市化率是28%，十幾年間，這個指標迅速上升，建設部2006年的統計是36%，國家統計局的統計是43%，此外還有其他機構的估算高達50%。雖然在具體數據上存在差異，如果以平均值來考慮，這個速度遠遠高於世界上其他更早進入城市化國家的速度。不僅如此，專家預測，這個速度還將一直持續到2030年，才能完成城市化過程。為尋求就業機會從農村或小城鎮聚集到大城市的人口數量迅速膨脹，階層分化複雜，人口的流動性更強，經濟增長、對住房的需求更急迫，種種原因導致城市的居住環境徹底改觀。
2001年到2010年被研究者評定為中國實現城市化的基礎階段。和其他地區所經歷的過程一樣，這個階段對居住環境的設計與選擇將直接規划出居民未來的生活質量。因為對居住環境的理解早已經超出了所謂「景觀」的小趣味，比如，1985年，日本在《新建築學大系》中對住宅環境提出了聯合國4個理念之外的考察指標，包括，環境的耐久性、美觀性、經濟性、社會性。其中的耐久性考慮了居住區的建成程度與環境安定之間的直接關係。對於成長中的城市來說，臨時性環境是不可避免的，它包括建設中的工地、公交工程、臨時道路等等，臨時性環境的比例過大，持續時間過長，必定會給日常生活帶來緊張感。所謂美觀，包括歷史環境保護，以及街區的意象，無論是建築本身還是景觀風格化的怪招並不一定符合美觀的要求，因為風格化的特色與居住區中展開的生活關係不大，而且缺乏耐久性。經濟的考慮是最直接的——在為居住所支付的費用與所換得的舒適度之間尋找到最佳比值。社會性是城市化已經完成的國家面臨的最熱衷的問題，於是對古典城市的懷念成為新的居住環境的參照。
「法律型住宅」到「新都市主義」
城市居住的環境問題最早出現在工業革命後的英國，主要是衛生狀況的惡化，火災和治安問題，1849年《倫敦建築法》為解決這類問題規定了道路的寬度、住房周圍空地等最基本的指標。其他城市也都有各自的建築條例，此後由法律法規的力量控制居住環境的方式得到了普遍認可，城市規劃隨後也成為解決居住問題的手段。但根據這些條例建造的住宅被稱為「法律型住宅」，大片的法律型住宅形成了單調、乏味的街區。芝加哥學派的路易·沃斯把這種現象概括為都市主義，其特徵是人口數量巨大、高密度，各種各樣的聚居區像馬賽克一樣拼接在一起。
1931年，柯布西耶的「光輝城市」規劃方案發表，是他的現代主義城市的集中體現，在這個方案中，城市是必須集中的，集中才被認為有生命力，由於擁擠而帶來的問題都可以通過技術手段解決。其一是採用大量的高層建築來提高密度，其二是建立高效率的交通系統。現代主義的一代大師都看到了汽車和技術作為重塑城市的新力量，他們設想的城市，強調的是速度、運動和效率，而古典小鎮式的城市完全是為兜風者和保姆準備的小花園。1928年柯布西耶發表「機器時代的革命」的時候，就把整齊劃一的住所當作是高效率社會的至高表達方式，認為城市就是部機器，居民應該忘記風景如畫引起的愉快，應該擁護純形式上的效率和功能。
幾乎與此同時，出現了一種否定大城市、到郊外尋找居住地的新都市運動，1945年後，宜人的居住環境成為目標，《宜人與城市規劃》中，D.L.史密斯對所謂宜人的定義包括公共衛生的宜人，舒適美觀的宜人，由歷史建築和好的自然環境帶來的宜人，完全對抗著對效率的崇尚。郊區化在思想上的先驅應該是霍華德，他是典型的19世紀英國式的社會改革家。他設想綜合城市與鄉村在創造舒適環境與經濟效率中各方優勢的花園城市，順應這個理念的開發商建立了「田園城市開發公司」，所開發的郊外住宅新城對住宅樓的間距做出限制，交叉路口的視線做了減少遮擋的處理。總的設計意圖是衛生的家庭，漂亮的房子，舒適的街區，健康的郊外，莊嚴的城市。美國的郊區化居住方式是霍華德思想的普及版，它利用郊區低廉的土地和自然環境、低密度的小住宅，來改善城市居民的生活質量。這是50年前在世界上占統治地位的郊區模式。
隨著郊區化的擴展，在享受它的諸般好處的同時，新的不適感又出現了。研究者對現代都市的居住環境所導致的生活方式的改變多有反省，諸如人際關係的疏遠、地域歸屬感的缺失、社區防範機制的解體，對交通過度依賴以至於造成的交通堵塞和空氣污染等等，而且隨著郊區化成為經濟活躍點，帶動了郊區地價上漲，低密度住宅的價格也隨之提高。
新都市主義又試圖搬回城市，不過是重拾往日溫馨環境的新住宅模式。由安杜勒斯·杜安尼和伊麗莎白·普拉特贊伯克夫婦規劃設計「佛羅里達沃頓郡海濱鎮」是新都市小群落建築的模本，它的大小從16到
英國的新傳統城鎮規劃，由查爾斯王子和建築師克里爾構築了基礎，他們夢想著在後工業化的歐洲重建工業化之前的城市。80年代中期，英國查爾斯王子對英國的城市和居住區規劃以及建築風格提出了強烈批評，他指責工業化發展使社區規劃和建築風格千篇一律，毫無生氣和特色。他提出的構想是，使傳統工藝和特色重新回到現代社區，查爾斯利用他的地位極力推廣新傳統主義城市規劃構想，說服開發商和當地政府參與項目開發，他選用自己12.
龐德巴里社區的密度為每英畝16戶，相當於英國典型住宅項目的兩倍。雖然密度加大，但居民並沒有感到不舒適，相反覺得生活更方便、視覺效果更好、環境更安全。高密度壓縮了街道寬度、戶院尺寸以及住房與人行道或街道的距離。街道變窄有助於減緩車速，提高行人的安全係數，實際上許多街道已經變成了步行街。由於居住區密度高以及住房與街道之間的距離近，人們的視線更容易集中到街上，這樣有助於居民更關注街上的活動，從而降低犯罪案件的發生率，提高整個社區的安全。但查爾斯的龐德巴里被批評家認為是過時的失敗設計，1998年《紐約客》上有文說這是「皇家失敗」，這個雙關的意思再明了不過地指出了往日夢想在當今現實面前的無能為力。
居住環境的體驗由空間、時間、光線、聲音、色彩、秩序、意義等多項指標綜合而成，環境研究者提出過環境「場所」的概念，有生活發生的環境成為生活的場所，場所是環境與人互惠的地方，而與人的現實生活疏遠的環境，無論是高效率的或是符合夢想的，都終歸是荒涼的。
環境建設的矛盾與成本
10多年來，我們的住宅商品化以及來自政府規劃部門的相關法規，使得每個地區的居住空間都越來越雷同，地域性特色再難保留，地域性特色是經過漫長歲月達成的與地理氣候、當地材料、地方文化相呼應的模式。城市研究者一再呼籲對地域特色的保護，強調它對日常生活的重要，但在相關法規對一些技術指標的規定範圍之外，商業驅動下的設計幾乎可以不受任何約束。而居住者在現階段似乎對此也還沒有強烈的不適，尤其是在對新生活的強烈渴望中，對日常經驗的體會被烏托邦化的居住理想遮蔽著。當我們要考慮到日常經驗如何展開時，無論是傳統特色或新奇誇張的花樣都不再是根本問題。其實在中國傳統住宅中，從宮殿到民居、園林，甚至廟宇，基本樣式上都沒有太大變化，其區別更大程度上體現在環境上。
居住環境在很多因素的重疊作用下形成，由世界城市化過程中對居住環境的幾番反正可以看出，居住環境質量的綜合目標還是WHO提出的安全、健康、便利和舒適，由於這些目標所依據的評價與一套生活情景相關，因此具有情感意義，很難標準化。但這些目標都要在一個基本的空間中展開，所以居住區的容積率成為最基礎的一個環境要素。
容積率的粗算可以用一個居住區內的總建築面積除以總用地面積的商數，容積率是1，就意味著總建築面積與整個地面面積相同，在同樣的地面面積上建造不同層數的房子，容積率相應改變，如果住宅層高超過一定高度，建築面積要加倍計算。高層和密集的多層住宅區的容積率一般都大於2.0，以多層為主的住宅區容積率可以維持在1.4到2.0之間，低層社區可以達到0.8至1.4的中密度容積率，真正低密度的花園別墅容積率就降到了0.2至0.8。要滿足最小日照時數要求，要考慮通風、衛生、防火、安靜、安全管理等要求，容積率高顯然不太容易形成高質量的生活空間，而土地資源的限度決定了要獲得相對低的容積率是居住成本中重要的一項成本。
提高容積率當然可以提高土地的利用效益，也會給開發商帶來更大的收益，比如在一個10萬平方米的住宅區內，容積率為2，就有20萬平方米的建築面積，如果容積率改為2.1就意味著可多出
現代高層建築原產美國的芝加哥，但在大多數地區，高層建築從來沒有真正成為住宅建築的主流。高層建築在集約和節約用地方面有明顯的優越性，但高層建築在建造和使用過程中單位面積比低層建築消耗更多的物資和能量，高層建築非人性化的空間尺度造成社會心理的緊張和冷漠等，所以對高層住宅建築綜合效應的評價越來越低。
一個良好的居住環境，容積率的合理值是一個核心因素，容積率過高的問題非常明顯，但也並非容積率越低，舒適度越高。考察一般的居住心理，研究者發現最簡單的無拘束的「輕度視聽接觸」是人所必需的，強度接觸通常是與某一特定的人或人群的交往，輕度的視聽接觸，可能來自窗外的腳步聲，也可能是門前經常相遇的鄰居，面孔熟悉無須言語接觸，雖微不足道，但不可低估其重要。僅以視聽方式感受到的輕度接觸被認為是與安靜並存的需求。
環境要素中還有其他方面。即使同為獨棟別墅區，容積率差別也可能很大。比如一個容積率為0.21，另一個容積率為0.4的兩個小區對比，私家花園的面積大小接近，容積率的差別主要是由公共綠地和配套設施造成的。由於容積率低的小區規模較大，中心綠地、會所等缺一不可。而另一個因為與碧水莊園為鄰，能夠與碧水莊園共享會所，還可以共享公共綠地，所以除去了會所佔地和公共綠地，土地利用效率提高，生活的舒適度沒有太大影響。
這表明環境資源可以在一個更大的範圍進行考察。日本在80年代提出的住宅水準中提到與周邊環境的協調，就近利用教育、購物等關聯設施，日本建築師妹島和世在1996年的一項住宅研究報告中再次強調對周邊環境因素的利用，倡導把大都市整體空間問題考慮在住宅體系中。
對整體空間的利用與居住環境中的便利指標相關，便利性體現於與社會服務機構如幼兒園、醫院的距離，與商業網點的距離，與交通設施的距離或到達主幹道的距離，距離過大當然不夠便利，矛盾的是如果距離過近，必定會帶來噪音或其他環境問題。對比市中心區和郊區住宅，市中心當然具有更高的便利性，但享受便利一面就有可能犧牲別的方面，比如與建築密度和高度對應的日照時間，就犧牲日照這一單項環境質量而言，選擇市中心的人可能對環境也會給予不低的認可。就購物的便利性而言還應該考慮商品購買次序在其中的影響，這個次序可以分為生鮮食品、日用品、生活常備用品、奢侈品，對這些商品的購買頻率不同，就要求購物設施的多層次分布，相應的商店規模和分布密度也應不同，對購買頻率高的商業網點應該分布廣而規模小，反之是少而大。北京望京地區是一個龐大的居住區，但購物設施缺少層次，基本依賴幾個大型超市，而各個街區的小購物場所稀疏而品質低下。當然在這種居住區可以選擇驅車購物，減低購物頻率，增大儲存空間，但購物設施的分布層次直接影響的是購物成本，因為購物成本是由商品價格、交通費用、儲存費用綜合決定的。
回顧新都市主義和新傳統主義的居住理想，他們對現代城市的不滿中重要的一項是城市社區公共空間的喪失和犯罪率的提高。治安問題與公共空間的連帶在《美國大城市的生與死》中有最具感情色彩的分析。因為汽車使長距離的會客成為隨時可進行的日常活動，現在，直接交往很多情況下更被遠程通訊替代，街頭成為空寂之地，導致對潛在犯罪的誘導狀態，一旦對犯罪的恐懼成了問題，人們就更有理由迴避室外空間。1990年研究洛杉磯城市文化的《石英之城》出版，作者戴維斯描述了一幅恐慌生態，面對日常生活實存的危險和想像的危險。人們渴望得到保護，為了抵制恐懼，只好增加保安加強門禁，對技術安全系統的迷戀成了對城市環境的主導敘述，到處有圍牆，出入口設置崗亭，居民使用電子卡出入，24小時警備，居民汽車被發放表明身份的貼紙。門禁社區起源自加利福尼亞、佛羅里達和得克薩斯，後來門禁社區增加，社區管理公司化，安全再不能自我維持，居民與都市隔絕，公共空間被銷蝕。在這樣的城市裡只有業主，沒有市民，生活變成被監視和囚禁的樣式。於是在都市風景中，充滿了各種不同的保護與隔離空間，規範化的封閉體，把個人和團體阻隔在一個個孤島中，受到保護。
顯然，這也是我們現在的城市風景，基於直覺也能得出相反的結論，開放感肯定比封閉感更舒適，但是安全在生存追求中從來是第一位的，在安全和舒適感的矛盾條件下，居住區的規劃設計成為平衡這種矛盾的關鍵，如果有安全的保證，又能有開放的方便舒適，其維持成本只能更高。
居住環境是城市空間的細化和延續，我們選擇的居住環境直接表達的是我們支持的生活方式和城市面貌，而城市的面貌將長久地規定著我們的生活品質和身心狀態。所以對居住環境的仔細挑剔意味著對未來生活中人與自然、人與社會、人與人關係的規劃。
容積率，不只是個簡單的數字。
業內認為最佳的1.2～1.3容積率在北京的民宅項目中幾乎達不到。買房，是一個在容積率和地段、價格、房子類型之間做取捨的過程。
買房人似乎在一夜之間被喚醒了「容積率意識」。深圳萬科、重慶龍湖的銷售人員發現，看房人進了售樓處，第一個問題是價錢，接下來十有八九問:這個盤容積率多少？大家都有了基本認識:容積率關係到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高。
所謂容積率，指項目總建築面積與項目總佔地面積的比值，這個數字不僅和舒適度密切相關，還是判斷房子性價比的重要指標。一些開發商會用「低密度」來混淆概念，誤導買房者以為「低密度」即「低容積率」。「低密度」說的是建築密度，指每一棟樓的底面積總和與小區總佔地面積的比值。根據國家相關規定，中心城區的建築密度不得高於28%，郊區不得高於23%。表面看，多層板樓社區的建築密度要高於塔樓社區。板樓對樓間距有一定限制，小於塔樓的樓間距，同樣面積的小區蓋板樓的數量一定比塔樓的數量多。但20層的塔樓和5層的板樓，誰的住戶更多自是不言而喻的。「低容積率」意味著居住在一塊地上的人少，每人享受的土地資源、公共資源、空間更多。「低容積率」的標準為，別墅、獨棟住宅不高於0.4，疊拼、聯排住宅在0.95左右，多層板樓在1.2～1.3，小高層要求在2.1以下，高層不超過3.5。
開發商拿地時候，地塊的容積率就已經被政府部門確定好了，因此實際上，開發商對容積率沒有發言權，但他可以通過產品類型、建築布局、園林規劃，提高居住的舒適度。龍湖的設計師對記者說，一定程度犧牲容積率，實則達到了雙贏效果。以重慶為例，重慶整個城市鋪在兩江挾持的山地上，平地極少。重慶人自古以來生活環境惡劣，20多年來居住條件雖有所改善，但周圍叢生的高樓鱗次櫛比，仍然帶來巨大的壓抑感。一旦可以自由選擇住房，重慶人比其他城市的居民更注重生存環境和居住的舒適度。龍湖做的房子有時容積率會比政府規劃的低，加大園林綠地佔有率，做出了口碑。北京天恆地產在懷柔紅螺山腳下開發的別墅山項目，一期規劃240套，後縮減為現在的200套，以減少對山體的破壞，結果由於保留了坡地風貌，成為北京少有的坡地別墅園區。
「低容積率」是相對的，由於受土地成本限制，並不是所有項目都能實現理想的「低容積率」。在重慶，頂級別墅的容積率也有0.5～0.6，通過規劃，每戶可享綠地近一畝，也達到了理想狀態。就北京的現狀而言，中產階級所能購買的普通住宅「低容積率」的標準已經遠遠高過2，業內認為最佳的1.2～1.3容積率在北京的民宅項目中幾乎達不到。買房，是一個在容積率和地段、價格、房子類型之間做取捨的過程。
人所皆知，別墅或獨棟住宅是滿足低容積率要求的首選。容積率影響到別墅業主私家庭院的大小、綠地面積的多寡、環境是否幽靜、戶型是否私密。一味追求別墅的低容積率，也會使得小區缺乏人氣，不利於鄰里交往，物管成本相對升高。深圳的別墅項目曦城容積率只有0.34，按規劃，曦城未來將居住約2000餘戶、近1萬人。設計師把住宅和商業區集中在一片區域，使業主日常生活處在一個相對緊湊的圈內;其餘土地保留森林原貌，建設成郊野公園，解決了「沒人氣」問題。人氣高，總戶數過多不僅會抬高別墅的容積率，還意味著人員太雜，業主們所追求的物以類聚、人以群分不可能實現。一個優秀的別墅小區，最佳戶數應在300戶左右。
容積率和舒適度之間並不是一個簡單的線性比例關係，容積率低，舒適度並不一定高;而相同容積率的兩個小區，由於種種因素的影響導致了舒適度相差甚遠。
首先，不能忽視社區規模。容積率、舒適度、社區規模並非如通常想像那樣，社區規模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況往往相反。規模小的社區，尤其樓棟數量少的，因為基本不用考慮社區內部樓的間距遮擋，實際上減小了較大社區中普遍存在的用地面積的消耗。小社區的容積率雖然會高一點，但用地規模有差別，使得小規模項目中的樓房往往層數較少，舒適度反而高。
其次，在相同容積率前提下，社區內的樓群如何布局，也直接影響到容積率。比如成都的晶藍半島項目，容積率為3.1，並不低。園區中有大比例的高層板樓，開闊的樓間距，還罕見地造出一座40畝的庭園。在這裡，圍合式布局起了關鍵作用。晶藍半島做的是日本風格的圍合庭院:三棟高層板式住宅圍合成三合院，將節省的佔地面積讓給了中心園林。三合院的排列，面對面的兩棟樓相距
容積率只是個簡單的數字，它要靠建築來體現，在高容積率的規劃無法變更的情況下，人性化的建築類型會提高舒適度。重慶的水晶酈城項目容積率為2，雖是高層卻不見水泥森林的局促，相反綠化面積很高，園林開闊不顯得人多。水晶酈城將建築呈點狀分布排列，營造出開放的空間關係;點狀分布使得建築物之間能夠錯開，彼此遮擋較少，採光、通風好，戶型成為斜角，避免了鄰居之間的對視。水晶酈城的開發商重慶龍湖地產在做高容積率項目時走「高層低密度」路線，盡量降低建築密度，為綠化、園林留出更多的土地，盡量保留地塊原始的山、湖等地貌、生態，大量空出綠地，以緩解高層住宅帶來的壓抑感。
普通人很難判定一個小區的建築類型是否與容積率般配，其實從當地的日照間距可以有個簡單評判。比如北京，日照間距的標準，板樓為1.6～1.7H(H為前排住宅檐口和後排住宅底層窗檯的高差)，塔樓為1H，那麼2.5左右容積率的小區能包含多層、小高層、高層，1.5容積率可以是多層+小高層的組合，容積率為1可以有聯排、多層、小高層。一般在北方，容積率在1.8左右時候，開發商就會做出多層+小高層+高層的組合了。如果容積率達到了2.8，可能出現33層左右的超高層。但住宅高度超過
在考慮高層住宅的容積率時，不能忽視相匹配的電梯運力，它關係到你會不會在高峰期一等電梯就是20分鐘。根據北京市規定，6層以上的建築要設電梯，電梯的數量要與住戶的數量相匹配。每80戶設一部運量在
小區之外的「區域容積率」也在某種程度上影響了小區自身的容積率。一些項目表面上容積率不高，但其周圍都是高樓大廈，整體小區像一個「盆地」，整個區域的容積率明顯是偏高的。如果一個容積率並不算低的小區，周邊都是綠地，整個區域的容積率反而得到了很好的保證。比如成都的翠微清波小區，容積率是3.1，表面上比較高，但由於翠微清波小區緊鄰清水河，周圍還有綠化隔離帶，住進來後自然會產生較高的舒適度。
自然環境，獨享還是共享
越是在優越的自然環境中，也許房子本身更應該是一個謙虛的存在，只有這樣，人才能享受到廣闊詩意的自然。
2007年，中國賣得最貴的房子應該是上海紫園裡一座1.3億元的別墅。紫園在佘山國家風景區內，是整個佘山森林的延伸。除了青山滴翠、碧波蕩漾這些描述之外，它尤其強調了園中7萬多棵香樟、水杉、銀杏、雪松等。在基本上沒有山的上海，據說佘山這麼一個小山已經聚集了30多家有實力的開發商，8個千萬級以上的項目，成為所謂富豪競奢之所。
幾乎每個人都本能地嚮往一個風景宜人的居住環境，在過去，山清水秀、林木茂密就是好的風水環境的指標。風水論中的基地選址中負陰抱陽、背山面水等原則，實質無非是對地貌、水文、日照、風向、景觀等一系列自然地理因素做出或優或劣的評價和選擇，來創造一個適於長期居住的好環境。
到今天，依山傍水、憑海臨風——從紐約長島、日本東京灣到香港地區的淺水灣，全世界好房子幾乎還是出於同樣的風水標準，重複的是優質地段的唯一性和不可替代性，印證的仍然是少數人佔據多數人山水資源的傳說。在國內外，很多海邊私人別墅都有把海岸線圈佔起來的做法，資源共享制度尚未建立時，公共景觀資源的私有化就難以避免。
西方建築學主要是以建築實體為核心，而在中國園林中，建築單體變得不那麼重要，建築、自然和人等要素之間的關係才是真正的重點，關係比建築本身更重要。過去，利刀斬亂麻式的建造方式實現了快餐式住宅建設的效率，但也抹去了土地上所有的歷史遺存和文化積澱。建造商一種被普遍認為「沒有追求」的做法是占塊好地蓋房子，賣了錢、賺了錢就走人。如果以蓋在山地上的房子為例，粗糙的處理方式就是把基地剷平了，再在上面齊刷刷地擺上房子。
現在，一些人開始考慮如何尊重自然、如何在特有地形條件下產生個性化產品，考慮社區規劃和地塊原貌、周邊城區之間的關係，試圖保留原來的樹木和其他文化、歷史遺迹。比如，讓依山就勢的房子像從地里自然長出來一樣，讓樹林實現自然的生物系統循環。這是對環境的融合和適應，也是對天然地勢的尊重。當然，這裡也有自然山水景觀稀缺和不可複製的原因，好地塊越來越少也越來越難以獲得，糟蹋了實在可惜。
在我們這樣缺少綠色資源的國家，開始重視樹木的生態和商業價值，把樹木變成一種重要居住元素也是近些年的事。在構建一個人、樹、住宅的生態社區的時候，從別的地方移植成年大樹，迅速營造出一個完整的園林環境是一種做法，選擇一個本來就有原生樹林的地塊，將別墅放進去是另一種做法。不過，移植大樹來造園造景應該是來自那些專門出售樹木的苗圃，而不是對其他地區原有綠色資源的粗暴佔有和破壞。
關於樹木與地產增值之間的關係，美國密歇根州底特律市的一項調查結果是90%的居民認為樹木能增加房地產10%的價值，100%的建築商認為有樹的住宅比條件一樣但沒有樹的住宅平均售價高出7%。
「北京星河灣」曾經把一塊爛地和臭水溝改造成11萬平方米的生態公園，它提供的是一個投資和改造自然環境會帶來高額回報，並最終改變產品價格和市場定位的例子。當它在環境與細節上不計工本，讓人懷疑它對成本和收益比例如何控制時，集團董事長黃文仔曾反駁說:「投進去的環境如果不增值5倍，你就是笨蛋，沒做好。5倍的回報是通常的觀念，『我的北京』、『廣州星河灣』遠遠超過這個倍數。」
一個享有優越自然環境社區的形成也無非是兩種可能，一種是在山川湖泊、森林公園等自然風景區旁邊得天獨厚佔據了一個好地塊;另一種是從無到有地自造一個好環境，沒有天然山水，可以土石堆山、挖地成池。不過，如果缺乏天然水源和自然循環系統，維持人工湖泊的潔凈狀態也需要大量的養護成本和投入。
對自然環境的認知發生變化、開始注重自然中的肌理，對建築師的要求可能就是對每一地塊的細膩讀解和思考，從自然環境的本身找出它的特徵，讓它的價值最大化，這也是有效利用自然資源的最好方法。在佔有了優越的自然資源後，如何利用是又一個問題，好的建築應該是和自然連續地融為一體，盡量利用當地地形和自然材料，不是一個物體突兀地去和自然結合，而是讓建築的美符合自然風景的美。
好的設計可以實現一些理想的結果，比如在原有地形基礎上改變住宅單體的平面設計及布局的疊層手法，或者人為地改變原來平整的地塊讓房子高低錯落，這樣每家每戶都可以享有開闊的風景和視野。再比如房屋的高度必須低於樹冠的規劃要求，空中庭院也可以享受到樹影交錯的自然情趣。小區雖然分為內外，但是借景沒有遠近限制，頤和園西面玉泉山上的玉峰塔，雖然離萬壽山有幾里地遠，卻是頤和園最好的借景。計成在《園冶》里說，借景有「遠借、鄰借、仰借、俯借、應時而借」，還是在於「巧而得體」。
在過去，園林是一種文化活動和對山水詩文的意境追求，人工水池不分大小，要的是掌握天然水面形態的神韻。不同樹種、花卉的選擇和配置，講究的是不同氛圍的細緻差異。張岱在《陶庵夢憶》里用寥寥數語描寫了不同的樹形成的氤氳氛圍——「不二齋，高梧三丈，翠樾千重，牆西稍空，臘梅補之，但有綠天，暑氣不到」，或者砎園如何借用水的妙處——「砎園，水盤據之，而得水之用，有安頓之若無水者」。
日本建築師隈研吾曾經說過，20世紀是一個以城市中心生活為標誌的世紀，21世紀的人應該更傾向居住到自然中去。當然，這種自然的居住不僅只在鄉村實現，在他看來，即使在城市中心，我們的建築也應該服從一種更接近自然、更溫和的工業化模式。
建築不僅是風景中的點綴，它有自身價值，一座好房子本身可以構成一種人文環境。但另一方面，與自然和諧相處的房子也不一定是如何奢華的材料投入，樸素的語言同樣可以表達建築的思想。雖然那些直白的建造商總在強調「位置就是特權」，但是，如果那些擁有特權的人以100%的慾望去佔有100%的自然環境的時候，這個美好環境本身也就只剩下了零。
安靜，和諧創造。
生活環境的安靜程度，關係到個人的幸福體驗。安靜的居住環境，是一個修養身心的港灣，有噪音的環境，則讓人煩躁。
影響居住小區的安靜因素主要來自兩方面:一為硬性因素，來自不可改變的外部環境;另一個是可以通過設計和管理來改善的軟性因素。
地處鬧市區，或者在飛機航線下，都是不可改變產生噪音的硬性因素，購房者在一開始就要考慮好自己的承受能力。還有的環境噪音，是在後天使用中產生的——城市規劃快速變動，新造的高架橋、城鐵從小區穿過，使以前安靜的小區變得不安靜。本刊曾報道過上海閔行區的錦鴻公寓，規劃中的滬杭磁懸浮將從小區附近經過，居民心境一下子被改變。北京的南苑機場，前幾年從軍用機場改為民用機場後，飛機起降次數突然大量增多，也給周圍住戶增加了噪音。
安靜是可以買得來的，越高檔的小區越安靜。市區普通住宅通常都有高密度和高容積率問題，但好的開放商會去設法通過改善軟性因素來提高安靜指數。這些可改善的地方包括園區設計、建築材料和人群分流等。
電影《獨自等待》中，曾經對人為噪音有個形象刻畫:早晨，夏雨正在酣睡，樓下大爺、大媽們則開始了一天的扭秧歌。這樣人為製造的噪音，其實可以通過改變小區休閑場地的構造來避免。一些小區中心地帶，往往做一個中央廣場，老人們帶著孫兒在那裡閑坐聊天，聲音就能飄到高層，更不用說鑼鼓喧天了。廣場還經常被物業徵用，來製造他們所以為的「社區文化」——節目表演，運動會，再沒有比舉辦「社區卡拉OK大賽」更可怕的噪音了。
園區設計中，「人車分流」是創造安靜環境的一個重要條件，園區的景觀設計還可以決定人的生活習慣。在上海有4年房地產經驗的上海和聲機構副總經理吳艷看來，取消中央廣場，代之以高綠化率的花園和曲折的小徑，是個值得考慮的辦法。比如上海綠城，所有樓房呈隊列式排列，沒留下中央廣場的空間，樓與樓之間的小花園，由道路向四方延伸，進入視線中的是長廊短欄，石頭雕塑，高高矮矮的灌木花卉，休息座椅分散在幾個區域，不是不讓人聊天，而是迫使別扎堆聊天。在滬杭地區一些中端住宅項目，例如碧雲社區·曉園的中央是一個露天游泳池，碧波蕩漾，無論從旁邊過，還是從窗戶望下去都很養眼。一個好的園區設計師會有人文關懷的視角，比如他會想到盡量避免散步之路離單元窗戶太近，把親子樂園放在不太擾人的角落。
睡覺時被窗外馬路上的車喇叭聲吵醒，樓上人家好像有隻球掉地上，還蹦了兩下，想靜心工作時，一牆之隔的鄰居家卻正在熱鬧地聚會，樓上馬桶排水的聲音……有些生活噪音，是可以通過改善建築材料來解決的。比如在樓板中設置軟性隔音材料，起到「緩衝氣囊」的作用，同層排水，不僅解決了馬桶噪音，還防止漏水，國家強制推行的「外牆外保溫」雙層牆的政策，也在一定程度上緩解了來自室外的噪音。還有窗戶的隔音，噪音通過空氣從玻璃滲透到住宅內部，但使用雙層玻璃就可以解決這個問題。
人對安靜的需要程度不盡相同，和一個人對噪音的適應性有關，有的人從小是在大雜院、鬧市區長大，你讓他去住很安靜的小區，他反倒覺得不安。還與一個人的身體條件有關，比如神經衰弱患者和老年人對安靜的要求相對要高，可能連窗外的空調機聲都不能忍受。也和一個人的生活態度有關，青年人可能就會覺得樓下扭秧歌的大媽挺吵的。人對安靜的需求是有限度的，如果一點都感受不到環境聲，人會感到不適，太過寂靜甚至會令人產生孤獨、恐懼和無助感。住別墅的人也抱怨，說本來就地少人稀，還沒住滿，夜裡靜下來鴉雀無聲，嫌沒人氣兒。當基本的噪音問題解決後，我們繼續去尋找最宜人的安靜效果，這時的安靜也許和分貝無關，而是周圍的環境是否讓你感到和諧。
「好的顏色讓人安靜。」上海泰江置業總經理張弦畢業於浙大中文系，他在構想他們投資的樓盤時，把顏色因素也考慮在安靜問題內。「整體色調是和諧的深深淺淺的褐色，提高綠化率，滿眼綠色讓人覺得很安靜。」完美主義的張弦曾很猶豫是否在社區做一個兒童遊戲場，因為小孩玩的遊戲設備顏色太過鮮艷，讓人覺得鬧心，好在後來他們找到色調中和的遊戲設備，才搭起了兒童樂園。
安靜指數還和城市的人文環境、人的文明素養有關。有的地區人都大嗓門說話，如果周圍都是和他一樣的人，也就不覺得不安靜。很多擾民行為的製造者對所謂「擾民」根本沒意識，比如對自家狂吠的狗不管不顧、為一點雞毛蒜皮的小事跟人爭執、裝修不遵守時間，這中間存在著教育和生活環境的差別，說起來未必是軟性指標。40年前，清華大學將教授和校工安排在一個樓層居住，教授們通常不愛串門拉家常，工人們則喜歡光膀子大呼小叫地打牌打老婆，為一地雞毛的事情吵個不停。某類人的日常生活場景就成了某類人耳中的噪音，看似不分階層的混居，反倒迅速把價值觀和生活方式的衝突表面化。「如果實現人群分流，許多問題迎刃而解。」杭州綠城房地產集團有限公司劉俸宏說。清華大學教授張守義在幾年前就倡導在中國實現「同質人口聚居」，安靜感來自相同層次的人從生活方式到觀念的和諧一致，以前我們的人群分流是通過單位分房來實現的，從事相同工種的人住在一起。現在則通過房子價格、審美，以及房子的功能來部分實現。
每個有社會成就的人都想住在和自己相符合的環境里。「當購買的小區的配套設施已經不需你考慮的時候，這時候考慮的就是和你認同的人住在一起。」張弦在被問到如何給自己選房子時說，「住在一個小區，看到的都是不喜歡的人就覺得不安靜，和相近的人在一起就覺得很寧靜。」
有相同審美趣味的人不約而同地住到了一起，義大利設計師設計的上海皇都花園，購買者中有不少是設計師。房子鮮明的功能特色也能導致人群分流，比如小戶型公寓，住的多是年輕人，鄰居家開Party，他竄過去玩兒，樓下的商鋪、餐廳和小酒館熱熱鬧鬧，他不會覺得是噪音，因為整個環境和他的生活方式是和諧的。「綠城·杭州藍庭」因為有一個社區健康維護中心，吸引了很多老年人。它引進的是居家養老的概念，診所給住戶每年免費體檢，對重點人群實行監控，床頭有直通診所的按鈴。雖然不太有扭秧歌的地方，但藍庭成立了社區老年大學，還有「老年人食堂」，16點30分學校是為他們的孫兒放學後那段時間準備的。老人們住這裡安詳、開心，兒女們也可以放心忙事業。
公共關係，第三空間與精神空間
建築的倫理功能也是一種公共功能，宗教的、公共的建築給社會提供了一個或多個中心，每個人通過他們的住所與那個中心產生聯繫。
如果說，一個歐洲小鎮的終點或者高潮是教堂的塔尖，廣場是它的客廳，在我們的社區里，替代它們的是會所和中心花園。當然，這裡的主題是世俗的運動娛樂而不是精神性的宗教。
從維也納風情到荷蘭小鎮，從凡爾賽花園到愛丁堡公館，從北美風格到西班牙風格，在我們的城市中心與邊緣地帶，有太多開發商陶醉於被認為幾百年不過時的歐陸經典風格，用一個淺顯表象的定義來提供對所謂美好生活的幻想。
在大部分情況下，這些幻想是依靠一些膚淺的形式和裝飾圖案來表現的，城市的面貌因此雜亂無章。
在通常的解釋中，作為富貴象徵的歐陸風代表了富人對生活的理解和嚮往，但是另一方面，開發商是否可以因為個人的審美和商業判斷，就決定了大多數人的居住理想？會所也一樣，大部分建築商只是根據自己的項目定位和風格而不是買房人的需求來設計，主觀地把一種所謂的生活方式和生活內容推給別人。
對品質的認知不應該只是外在的風格，人居的舒適度除了房子的物理條件之外，更主要的是人精神的舒適度。建築的形式中已經包含了我們的人生體系的狀態，如今僅僅把建築作為一種風格符號，在那樣的建築中產生美好的人生幾乎是不可能的。
歐洲的房屋歷史總是圍繞兩個極點在轉動，一個中心是住宅，它更多地與家庭而不是個人有關，另一個是教堂或者神殿。一個比較私密，一個比較公共，一個比較世俗，一個比較神聖。建築的倫理功能也是一種公共功能，宗教的、公共的建築給社會提供了一個或多個中心，每個人通過他們的住所與那個中心產生聯繫。
美國都市社會學家雷·奧登伯格(Ray Oldenburg)在他撰寫的《絕好的地方》(The Great Good Place)一書中最早提出了「第三空間」這個概念，他定義的「第三空間」是城市中家庭和辦公室以外的公共空間，像市中心的雜貨店、酒吧、咖啡店、圖書館，城市公園等。在這些不受功利關係限制的空間里，人們的關係是自由平等的，沒有職場的上下等級意識，也沒有家庭里各種角色的束縛，可以把真正的自我釋放出來。在生活節奏緊張、匿名性強的大城市裡，這樣的空間是人們在家庭和工作之外發展一些非功利性社會關係的理想場所。
雖然第三空間這個概念經常是和星巴克聯繫在一起，如果用在一個居住社區的空間結構中也同樣合適。廣場、會所、花園、水池、商業街等人們戶外活動、休憩、交流、遊戲、聚會等的適宜場所，是一個社區中各個居所之間的聯繫紐帶，也是一個個單體建築與自然之間的對話媒介，人們總是自願地、愉快地聚集在這些社區里的公共場所中，它是產生社區活力、情感認同的基礎。另一方面，出於越來越追求私密性的都市生活方式，越來越多人習慣在公共場所而不是自己的家中與親戚朋友會面、交流、玩樂。所以，居室空間作為家庭生活中心當然重要，但美好生活的內容同樣取決於居室之外、社區大門以內的第三空間的營造。
柯布西耶的居住理想中有兩個互補的核心，「寧靜獨處，而又天天與人交往」，如果說門外是人聲喧鬧、其樂融融的俗世生活圖景，關上自家的門就進入了幽靜清爽的獨享世界。街心花園、小書店、咖啡館餐廳這些非正式的聚會場所越多，社區生活也就越豐富。
小區提供的公共空間重在整體氛圍和它的親和力，場所的意義是比單純的物質空間更重要，它是空間的靈魂。我們可以輕易地複製出一個歐洲小鎮或者一幢歐式建築，真正難以複製的是歐洲人的精神狀態。
中國人的骨子裡需要一種悠閑自得、恬淡安逸的感覺，作為「第三空間」的公共空間也應該有讓人氣定神閑的舒適氛圍。如果以大學城做例子，有人開玩笑說下午茶和酒館對英國的科學研究有難以估量的貢獻，也是依賴那種愜意安閑的氛圍，劍橋的下午茶喝出了60多位諾貝爾獎得主。
美國耶魯大學哲學系教授卡斯騰·哈里斯在《建築的倫理功能》中說建築有一種倫理功能，它把我們從日常的平凡中召喚出來，召喚我們嚮往一個更好的、更接近理想的生活。如果說把會所作為一個精神聚會的場所，其實鑿榫銜接、重檐疊加的侗族鼓樓也提供了一個原始的樣本——從像杉樹一樣拔地而起、直刺蒼穹的鼓樓那裡可以讀解出侗族的精神性和文化要素，這顯然是一種精神的高度。
安全：保護與過度保護
我們的人身和財產安全，與住宅小區的治安環境、人口構成、社區管理和安防設施息息相關。
一個外地開發商去參觀杭州的一個住宅項目，問:「你們這兒圍牆怎麼這麼低？」接待他的人說:「你別看外面住的是農民，有錢著哪，你別惦記人家就不錯了。」城市貧富差距小就讓人覺得安全，杭州的治安狀況一直在全國省會城市中名列前茅，市政的一份調查顯示，95%的市民認為，住在杭州很有安全感。
前幾年，杭州還興起過一個「拆保籠運動」，號召居民把窗戶上的鐵柵欄都拆掉。現在的杭州，那種防護嚴密、有礙觀瞻的建築很少見了，住宅樓的窗戶都是清清爽爽。
安防系統做到什麼程度和這個城市的治安有很大關係，一個到處以鐵柵封閉門窗的城市環境的潛台詞就是這個城市沒有安全感。但即便在杭州，業主心理上仍然需要一道圍牆，否則銷售肯定要出問題，人們還是很難擁有真正的安全感。而世界衛生組織評選「安全社區」，其中一條要求就是沒有圍牆。北京的建外SOHO說，我們沒有圍牆，於是就被評上了。建外SOHO是數棟公寓樓的組合，公寓本身的門禁系統很嚴密，開放的社區內又時刻有保安巡邏，很多時候，是人心理上覺得不安全，但建外SOHO類似寫字樓的結構功能，給業主增添了安全感，寫字樓不帶圍牆很常見。
回到北京，亞運村以北的天通苑犯罪率出了名的高，回龍觀的治安也不好，但同樣是中低收入人群大量聚集的南城，就沒這麼多問題。一個原因是城北郊人員構成複雜而混亂，自古以來，北京的盲流大都是從北面流入。另外一個原因則是小區規劃、管理上的不合理。天通苑住了差不多20萬人，中國城市規劃設計研究院居住規劃設計研究中心主任趙文凱認為，天通苑具有典型的城市邊緣社區形態，建築密集，人口混亂，小區內部有很多死角。低物業費導致的服務或配套上的缺失，使安全服務和安全監控系統跟不上，也就導致了社區治安的諸多隱患。
國外很多好社區都是開放式的，但在我國，很多時候開發商必須承擔起保障安全的社會責任。先從門禁看，對大部分住宅小區來說，圍牆仍是必須的。在早期的一些高檔小區，大門戒備森嚴，四周高牆聳立，自成一個封閉社會。在業內人士看來，如今這種思路已經過時。牆再高，門再嚴，如果在管理上存在漏洞，對專業罪犯仍是防不勝防。比如有時候當你開車從地下車庫進入一個陌生小區，幾乎是暢通無阻。一個城市圍牆越多，暴露它的安全問題越嚴重，也給業主造成某種程度的壓抑感。比較有內斂氣質的小區，都以不動聲色的手段保障業主的安全，通過隱蔽的攝像頭和強化保安巡邏，圍牆和城市的邊界越來越不明顯。
進入社區，安全隱患多存在於硬體設施，環境、結構設計，休閑娛樂和工作人員培訓等方面。住房的避雷、防火、防震、電路，直接關係住戶人身安全。防水、定期除蚊蟲，則關係到居住舒適度，雖然很少進入住戶的意識內，但建築商應該意識到一個小疏忽就可能造成災難。消防通道是必須的，像煙霧探測器和門禁系統等電子系統，大多數樓盤都是外包給霍尼威爾那樣的專業公司，「以人為本」的開發商會去考慮電梯雙路供電，停電了電梯還能使。
人車分流不僅可以創造安全環境，也創造了安靜環境。在滬杭地區，城市安保系統普遍較好，開發商思考安全的出發點很多時候不是出於人身安全，而是從私密性和物業服務方面考量，高品質的物業要求工作人員在業主入住前半個月就把所有人都認準，早上樓下的保安會對你說:「庄老師，早。」
越來越多的小區以隱蔽的攝像頭代替高築的圍牆，這就涉及隱私保護。一些高檔小區在安裝安防系統時，會對安全攝像頭擺動的角度進行設定，避免對準業主陽台，默默地保護你的隱私權。喜歡提口號的萬科提出一個口號叫「鄰里相望」，他們會搞些社區活動增進鄰里關係，因為再多攝像頭抵不住鄰居老太太的一雙老花眼。電梯里也裝著攝像頭，如果你是公眾人物就不好跟情人太親昵。業主的安全應該監控到什麼程度？是一個值得社會學探討的範疇。權利保護是以出讓部分自由為代價的。你是個被保護對象，同時也是個被監視對象。在中、高檔小區內，有產者和無產者的對立特別明顯，業主和保安、保姆共處同一個空間，背後的差距可能帶來各種令人不安的因素。電影《好奇害死貓》里的保安戀上女業主，窺視她的一舉一動，這樣的事情在現實中不是沒發生的可能性。小區里的安全隱患，不是完全由陌生人造成，這就需要物業在用人前有系統的調查和培訓計劃。
「過度保護」還有另外一層含義。「在杭州，如果還有項目標榜裝感應遙控報警器之類，那基本就屬於是『安防過度』。」一位業內人士說。此時，安裝複雜安防系統的需要已經不是出於安防本身，而是背後的利潤空間。「中國人永遠是更小心謹慎一些，安防系統做得比城市本身治安狀況過分的房子，肯定比安防系統適合城市狀況的房子更受歡迎。你給他創造自由他不稀罕，開發商又可以規避風險，增加的成本反正是要攤回到業主頭上去，何樂不為。過度帶來利潤。過度的保護，過度的裝飾，過度的物業服務，這樣的房子可能比同一地段的其他房子的售價高出X%，而他投入的只可能是Y%。X永遠大於Y。大家都過度著，房子品質就越來越高了。」只是，「安防過度」算高品質嗎？
方便生活，社區要有街道生活。
一個社區，特別是大型社區猶如一座微觀城市，商業街如同文藝復興時期威尼斯、佛羅倫薩的廣場，要通過商業設施建立社區的街道生活。
著名建築設計師張永和認為，現代人其實生活在兩座城市裡，一個是支撐日常生活需要的「城中城」——住宅小區，一個是滿足更高慾望的大城市。「假如用設施來定義城市，那麼設施越完善的居住點城市化程度就越高。」不過，他並不認為一個社區需要在圍牆之內做到設施完善，足不出院即可滿足日常生活的方方面面。他說，社區首先需要的是具有「起居室」功能的生活配套設施。
他舉例說，文藝復興時期威尼斯、佛羅倫薩等城市，多數人家裡空間太小，或人太多，願意到城中的廣場，在那裡閑坐、交流、遊戲。他們在廣場上從事的種種活動都是原本發生在家中起居室里的，因此廣場起著起居室的功能。文化傳統沿襲下來，在歐洲氣候比較冷的地方，廣場換作了咖啡館，一個維也納人、巴黎人會在咖啡館裡消磨一天。在我國南方，茶館普及，和歐洲的廣場、咖啡館是一樣的性質。一個社區，特別是大型社區猶如一座微觀城市，商業街如同文藝復興時期威尼斯、佛羅倫薩的廣場，路邊的商業設施不一定面面俱到，可以沒有大超市、美食城、量販KTV，但一定要有供居民消磨時間的茶館、咖啡館、糖水店、足底按摩室、棋牌室等「公共起居室」，有兼具社區信息集散中心的圖書館、熟食店、裁縫鋪，有郵政代辦點、自助銀行、醫務室、託兒所;要通過商業設施建立社區的街道生活。
另一方面，住宅區本身是有惰性的，商業設施則刺激了住宅區的活力和興奮。阿蘭·德波頓說:「即便是跟商店最不經意的接觸也會為我們注入一種我們並不總能全靠自我創造出來的活力。」下班走進小區，往家走的路上突然看見麵包房的招牌、雜貨店的啤酒招貼廣告，會得到一種安慰，「它們以其特殊的方式在這個偏執狂一般的時分喚起一種令人欣慰的人類的在場感」。在社區咖啡館裡，你也許不會和別的人說一句話，但決不會產生疏離感。
商業區是社區的心臟地帶，居民們可以通過中心區的活動聚集在一起，各種建議和資金可以藉此彙集在一起。萬科的總建築師朱建平說:「商業街本身具有多樣性的特點，給居民的生活帶來選擇，也就帶來了活力。」萬科社區的中軸線往往由商業作為支撐，如果兩邊沒有小商鋪，這條路的利用率就會很低。商鋪還可以讓人放慢步子，「只強調速度，強調快速通行的路，是消極的空間。」
茶館、咖啡館、快餐店等等服務網點，應該在10分鐘的步行路程內，超過這個半徑就會感到不方便。幾乎每個樓盤的廣告都會有這樣一句宣傳語:小區內規劃有完善的配套及商業休閑一條街。20世紀90年代初進入北京地產業的香港資深房產經紀人童淵說，這種承諾是不可靠的。如果小區周邊本來並沒有成熟的社區環境，那麼這種配套在很大程度上只能依靠租售底層商鋪來實現;而商鋪的招租、運轉、提供何種商業服務不好確定。還有一種情況，也許市政規劃中有在此興建大型超市、學校、醫院等的計劃，但規劃的實施帶有不確定性，因此開發商描繪的美好生活圖景沒有人可以打保票。
也有開發商在居住區以外打造一個開放的商圈，作為社區的生活配套。深圳的曦城別墅小鎮里規划了一個
曦城的開發商招華地產的一個股東是深圳華僑城集團。華僑城一直按照歐洲傳統小城市的概念來規劃、建設社區，做深圳波托菲諾項目時，中心商業街被著力打造成開放的觀光商業，吸引了大量外部人群。原本沒有太大名氣的餐館丹桂軒，租用波托菲諾的會所做店堂後，大火特火，成為餐飲業的神話。有了成功經驗，規劃曦城商業區時，招華地產認為商業必須跳出社區配套這一概念，讓商業區對外開放，面向所在的整個城市，成為市郊一個24小時，甚至48小時的新的生活圈，充分發揮商業設施的用途。這樣，招商就有了保證。儘管商業區的前期投入會很大，但運轉起來後維護成本並不高。而曦城也形成一個生活組團，商業區和居民區之間既有居住關係、娛樂關係，也有工作關係、產業關係、旅遊關係，種種關係豐富而和諧。
龍湖地產的商業開發思路和華僑城有共通之處。2001年，龍湖在重慶江北區觀音橋一帶開發楓香庭小區之際，恰好又拿到旁邊的一塊地，決定開發成「北城天街」。建成後的北城天街是重慶第一家超大規模購物中心，不僅解決了龍湖業主的生活需求，更成為江北最核心的區域。以前，在嘉陵江北岸的江北屬於偏遠地區，觀音橋更是落後，長途汽車站都設在這裡，生活配套更談不上。北城天街建好後，帶動觀音橋起來很多大型商場、餐飲和娛樂場所，連帶其他開發商的樓盤升值，相應地市政建設如公交系統也得到了完善。龍湖在北京順義的開發思路也是如此，做香醍漫步別墅的同時，在社區外興建名城天街購物中心，建設周邊商業環境。
業主們給店家帶來一部分生意，但相對而言不是很多。生活、工作在社區附近的人，則因為社區業主的緣故，得到很多商業、文化、娛樂上的便利，多了選擇的權利。大家無意識的經濟合作，使小區內外的人都能獲得互相的支持。假如曦城、楓香庭小區失去了外面的商業設施，對小區居民是災難;如果僅靠小區居民的消費，商家無法維持運轉。當小區內的居民和小區外的市民合在一起，活躍的街道生活就建立起來了。
人文環境，看得見和看不見的氣氛。
王受之說:「中國氛圍是一種綜合的東西，包括環境、鄰居、飲食、藝術、話題、氣候、陽光、四季，還有軟的因素，如歷史、沿革、傳說、八卦等等。」
第一眼看到萬科第五園，粉牆黛瓦，前庭後院中天井，荷塘修竹，好像一幅水墨畫，有似曾相識的感覺。但又覺得它和中式傳統民居不一樣，飛檐翹壁、雕樑畫棟一概不見了，造型、線條異常簡潔。
近幾年出現了幾個中國傳統文化主題的產品，北京有觀唐，廣州有清華舫，成都有芙蓉古城，長沙有個汀湘十里，基本上採取拿來主義。
設計學專家王受之給第五園想出了一句宣傳語:「骨子裡的中國。」很精準地表達出第五園求的是神似而不求形似:傳統意義上的馬牆、挑檐、小窗等與現代生活脫節的建築細節沒有了;半開放的庭院、方圓結合的局部造型、通而不透的屏風、牆頂採光天窗及多孔牆、天井綠化、細紋牆腳、清磚步行道、青石小巷、增加通透性的漏窗……符合現代生活要求的傳統建築手法則得到了很好的繼承。
王受之說:「西方的現代居住環境比東方的更科學，但是東方住宅形態中卻有一種西方住宅所沒有的人文因素，它可能不是物理性的，但絕對是心理性的，能夠使你感動、喜悅、憂傷、悸動。中形西態的住宅是否有融合的可能呢？」
參與第五園的設計師朱建平說:「一般中式樓盤的設計多採用表象的、符號化的傳統元素，正是這些元素與我們的現代生活發生矛盾，而且傳統的建築格局缺乏現代空間感。西方建築始終在隨著工業和經濟的發展升級，中式傳統建築也適合人居住，但沒有適合社會發展。所以我們選擇放棄表面符號化的表達，轉而運用視覺並不容易察覺的精神層面的東西來表現中式風格，融入現代生活的功能。」因此第五園號稱「原創現代中式」。
第五園竭力要表現的中式人文精神藏在小區一個個傳統的中式院落里。院落是中國風水上追求的藏風聚氣之地，所謂「大隱隱於市」，就是隱於院牆之內。中國民族性格中內斂含蓄的根脈正是院落培養的。第五園迎合了中國人喜歡院子的心理:聯排別墅里有內院，互相組合形成六合院和四合院;情景花房則設計了院落與露台結合的立體院落;多層及小高層的圍合則成為大院。連接各個院落的小巷，借鑒了嶺南地區常見的冷巷，很好地遮擋了陽光。中文有「家庭」一詞，院落，抑或說庭院，不僅僅是一個物理的空間，還是家的核心部分，有庭院才是家。
王受之談到他曾企圖在美國加州的家中營造出富有中國氣質的院落氛圍，於是種了茉莉花、桂花。加州天氣溫暖，花都開糊塗了，桂花秋天開，到春天還開。坐在院子里，看著蜂鳥急急忙忙在花間采蜜，也開心，感覺卻不對。他說:「中國氛圍是一種綜合的東西，包括環境、鄰居、飲食、藝術、話題、氣候、陽光、四季，還有軟的因素，如歷史、沿革、傳說、八卦等等。」他到紐約大都會博物館，看仿造的蘇州網師園局部，儘管旁邊還種了非常中國的牡丹等植物，還是感覺進了主題公園，少的正是中國氛圍。
為了強調中國氛圍，第五園在小區中樹了一座文化圖騰——「老房子」。「老房子」是一棟有200多年歷史的徽州民居，從安徽原樣搬來，在園內的博物館裡加以復原。在散發出陳年潮濕霉味的「老房子」里，可以看到傳統徽派建築的眾多特徵:四面房屋相互聯屬，屋面搭接，緊緊包圍著天井，通風透光。下雨時，四面屋頂上的雨水都流入天井，因此，這種結構的房屋也叫「四水歸堂」。各進之間有隔間牆，四周高築馬頭牆。門坊、門罩、漏窗、窗檻、裙板、窗扇、斜撐上，「徽州三絕」石雕、磚雕、木雕，山水人物花鳥魚蟲，沒有雷同。老房子里的空間很大，也兼作社區活動中心、茶館。第五園營造的人文精神，深合文人的心理，其業主多數從事文化行業。
這是從建築形態上營造人文環境，有的開發商通過看不見的「文化」培養人文精神。建築形態涵養了居住者的文化之脈，藝術欣賞、閱讀賦予居住者以氣質。
深圳曦城請歐美著名音樂家來為業主演出。華僑城集團在小區內舉辦義大利文化節、紅酒節、狂歡節，並拿出大手筆，在園區內修建了OCT當代藝術中心，建了全國兩座國家級美術館之一的何香凝美術館。華僑城每年舉辦一次當代雕塑藝術展，隔一年舉辦一屆城市建築雙年展，平時有大量面對全體深圳市民的學術論壇、藝術講座等活動，這些都促進了城市品質的提升。華僑城內的廣場、建築的正面與側面擺放著國際頂尖級藝術家的雕塑作品，深圳地鐵在華僑城區的三個站內曾展覽過方力鈞、王廣義、張曉剛的巨幅油畫。華僑城集團公司城區規劃委員會辦公室主任馮暉說，「華僑城發起的公共藝術活動帶領深圳市民全民審美，增強了深圳的城市文化氛圍」。對華僑城片區而言，則更好地融進了深圳。
龍湖地產深諳良好人文環境的超額附加值。龍湖在開發住宅小區的同時，常常會在附近開發一個面向市民的公園，比如在重慶市郊開發藍湖郡別墅項目時，建造了一個體育公園。天氣好的周末晚上，體育公園放映露天電影，吸引小朋友領著家長來看。參與的市民多了，這一片的文化、商業等配套設施就有了發展，於是政務也被帶動起來，接著學校、醫院跟了過來。小區周邊城市化過程完成，經濟實現良性循環，樓盤大大升值。
被忽視良久的社區圖書館也有了起步。第五園有個「五園書院」，面積
時尚活力：不確定的空間
導演賈樟柯突然理解了城市究竟是什麼是在到了東京之後，他說，「那是東京的整個城市系統，除了建築之外人的活動，他們的生活習慣比高樓、道路更重要」。
公寓的建築形式大概是在20世紀20年代發明的，那是一個特別的年代。1917年俄國革命，1918年第一次世界大戰結束，1919年德國制定了《魏瑪憲法》，各國開始重新構想國家結構。作為容納國家最小單位的公寓是那個時代最重要的住宅，在當時建築師們的設想中，它也是容納健康身體或者健康家庭的一種理想容器。
幾年前，當日本建築師山本理顯在北京設計建外SOHO樓群時，他用「細胞城市」的理論同樣表述了自己的某種建築理想。不論屬於哪種類型，建築可以是一座公寓，一座低成本、多用途的租賃建築，一所劇院或是藝術博物館，他希望建築是城市的細胞。一個細胞建築也許只是一幢大樓，但它擁有繁殖成為一個城市的能力。
當然，如果以建外SOHO為例，首先吸引人的是它的時尚外觀。與當時北京流行的建築相比，它用純白色、長方形、簡潔明亮、沒有任何裝飾的抽象風格成為城市中的一個異數，透明玻璃模糊了室內和室外的分隔，不設圍牆的做法表達了一種開放的姿態。大量廣告、設計、傳媒公司選擇那裡作為辦公地點，也許並不是它提供了如何舒適的辦公空間或者如何出色的建築品質，更多是出於一種格調，或者說一種姿態，例如很難想像庫哈斯的OMA北京辦公室會選在一座風格平庸醜陋的大樓里。
所以，一個有時尚感的社區環境首先來自建築本身提供的時尚外觀，在目前大部分情況下，通常是現代風格、簡潔的材料、透明的空間和體型，也許有明快的色彩穿插其中。這些另類建築的室內裝修同樣簡潔明快，與空間封閉、裝修繁瑣的古典豪宅形成對比，符合那些時尚文化人——尤其是年輕人——的生活方式和審美趣味。
就像上世紀20年代公寓形式的出現與第一次世界大戰西歐各國的社會狀況有很密切的聯繫，房子里蘊含的我們的生活和房子一起才成為建築。到了現在，建造商也必須考慮21世紀的城市空間和生活空間，如果說一個家庭中的房間更多代表了一種人際關係，那麼，對空間使用的不確定性需求也許比其他任何時期都要迫切。
按照建築師張永和之前的表述，房間的功能也分大小，小功能是對房間的一些具體要求，大功能是生活方式，大功能決定小功能，生活方式決定了房間設置和如何使用房間。所以，房間的功能最好是可以轉換的，設計師需要把使用者目前的生活內容甚至未來生活發展的內容都考慮進去。如果過於具體地設定了某種模式，也就限制了人們的生活方式。
2002年，美國康奈基梅隆大學經濟發展學教授理查德·佛羅里達(Richard Florida)曾出版了一本暢銷書《創意階層的崛起》，他認為一個新階層正在城市中興起，他們在工作、婚姻、業餘生活等方面的價值取向在發生變化，會對城市和社區的未來產生深刻的影響。
佛羅里達教授分析了這個階層帶來的一些社會以及空間的變化，由於工作時間延長，他們經常會推遲結婚和生育，更喜歡攀岩、潛水、滑雪等參與型體育運動而不是像棒球、籃球等觀賞型的體育運動。即使房租和地價偏高，許多人也希望在利便性高的城市和社區居住，在收入不變的情況下，房租與地價上漲部分反映了他們願意為便利生活付出的代價。
這本書里涉及了美國城市研究中的新理論「城市利便論」，在佛羅里達教授的假定中，城市中的各種利便設施——如城市綠地、文藝活動、街頭酒吧、時尚餐廳、歷史建築等被認為是吸引創意階層的首要條件。另外，像芝加哥爵士樂、新奧爾良布魯斯音樂等地方音樂，像紐約格林威治村、哈雷姆區等歷史上有典故的城市區域也是一些重要因素，而酒吧、咖啡店、有特色的餐館、小劇場、書店等小規模的、街區水平的便利設施和藝術展等文化活動對創意階層是最具吸引力的。
如果說社區也是一個小城市，那麼，這一「城市利便論」其實已經很好地為我們定義和描述了一幅年輕人聚集的時尚社區的圖景。時尚本身是一種環境，一個城市總會有一些能夠全面展示城市潮流和魅力的中心區域，也許是劇院、體育場、酒吧和特色餐館，也許是可以供應各種雜誌的便利商店、書店或者每周都有新貨上架的服裝店和葯妝店，可以讓人充分享受城市的繁華與方便。另一方面，時尚動物也是喜新厭舊、容易厭倦的人群，據說在香港蘭桂坊一個酒吧的生命力只有一年，一個餐廳也只有三年，之後必須更換。也許，這就是所謂的都市人情結。
一個時尚社區的氛圍形成要依賴於建築的外觀和風格，但房子本身還無法構成氛圍，需要用吸引時尚商鋪等手段來推動營造。要用特定的環境來吸引特定的人群，場所感和歸屬感也很重要，SOHO公司董事長潘石屹說:「建築只是搭一個平台，有沒有好的商家進入、商家能不能把建築空間變成他的生意需要時間和耐心。從建築成長到生意的過程中，最好的辦法也許是讓它自由地成長。」
大城市生活是人群的生活、消費的生活、找樂的生活，城市中的人群需要用購物、觀看、餐飲、娛樂來彼此消解孤獨，這些商業行為的交流幾乎是城市中人與人交流的唯一方式。也許，城市可以被看做是一個物質作用的領域，一個反映人群關係的圖示，它是整體和分散並存的空間。
在我們的城市中，從利便性的觀念，即使北京大概也不見得是一個好的例子。比如，導演賈樟柯就一直覺得北京其實也談不上是個城市，「跟我們汾陽縣城差不多，就是一個更大的鎮。它擴大了很多，面積很大，但也沒有一個真正的城市生活」。他突然理解了城市究竟是什麼是在到了東京之後，他說，「那是東京的整個城市系統，除了建築之外人的活動，他們的生活習慣比高樓、道路更重要。」
如果我們的文化肯定「人傑地靈」的內在複雜關係，就一個時尚社區的營造而言，地方的魅力應該是來自人本身，當然，某種程度上也造就了有魅力的人。
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