中國人在美國買房最常見的疑問

05-30

很多中國客戶向我諮詢時，有一些常見的問題反覆地被提到，看來他們都被這些類似的問題所困擾，或者在某些方面存在誤解。由於中國和美國房地產市場的形態和模式存在很大的不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。在此筆者專門針對這些問題寫一篇短文，為大家澄清一些問題。一、購買新房還是二手房？在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。在美國，新建的房子一般都位於比較偏遠的地區或者城市，屬於新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市，經過長期的發展，擁有較優良的學區、完善的生活設施，優美的環境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的，一般15-30年完成興建，每一座城市內的住宅會有相近的房齡。例如，在聖馬利諾市，住宅主要是在1920年至1940年間建造的；而在奇諾崗市，住宅是集中在1987年建造的。如果你想買到一套新房，這並非不可能，但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城，周邊都是新建的房子，基礎設施可能相對不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇餘地很小，讓你錯過很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲，比如說城市發展不成熟，生活不方便，學區不好等。當然，也不排除這樣的情況：有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子，然後重建新房，但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。二、房子是不是越老越不值錢？答案是：不一定，要根據具體情況綜合分析。在美國，老房子不一定不值錢或者不好，根據房屋的狀況的不同，價值差別會很大。一方面，房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。對於木製房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進行保養和翻新，房齡越大，價值越低；如果一直沒有汰換更新設備, 房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養,翻新，房屋價值可能仍然很高的。這裡要提一下，美國有些老城市為了保持其城市文化特色，特別規定該市的房產業主不能隨意改變其住宅的外觀；如果要對自己的房子進行翻新，可以根據喜好隨意改變房屋的內部構造，但是房屋的外觀必須保持其原有風格。另一方面，房子的土地部分，會隨著當地經濟的發展和人口的增長而升值。總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建築年代，也要看它的內部保養狀態，看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好，大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的；當然也不排除相反的情況，如果當地環境變壞, 經濟衰退，房子的價值也有可能下降。三、買學校附近的房子好不好？在美國，是否購買學校附近的房子，要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由於需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5%的溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便；但是也有缺點：學校附近環境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。如果購房用於出租，學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說，如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月，那麼學校附近的房子也許可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以學校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點。但是房子初始買價也相對較貴，基本上兩相抵消。另外，學校附近的租客大多是學生，他們大多對房子不夠愛護，間接造成保養成本上升；所以綜合考慮，學校附近的房子並沒有特別了不得的優勢, 也可以說它的優勢已反應在房價上了。四、選擇城市屋還是獨立屋？城市屋和獨立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在於：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以佔地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋佔地面積比較大，尺寸和內部設施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元（較差的城市）到幾千萬美元的獨立屋都有；在一些比較差的城市，也有十幾萬美元的獨立屋。如果購房用於出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小；但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優缺點。如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預算有多少，如果預算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋；如果預算在二十萬美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇；如果預算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買幾套城市屋（作為投資的情況）。以下是對城市屋和獨立屋的不同之處的總結：比較項城市屋獨立屋價格差別不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等差別大，從二十幾萬美元到幾千萬美元佔地面積較小比較大出租回報率較高較低升值潛力較小較大五、該買在那個城市？首先確定自己的購房預算，能夠拿多少錢來買房？綜合預算和其他因素，就可以考慮選擇哪個城市了。美國的城市有特定的房產參數，如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等, 建議你一定要仔細查看我們提供的"城市行情表"及"學校成績一覽表 ", 從中分析。這些房產參數將是作為選擇城市的重要依據。舉例說明：部分(南加華人熱門城市行情表及豪宅城市行情表)獨立屋城市屋獨立屋單價城市郵區賣出中間價($1,000)比去年同期賣出中間價($1,000)比去年同期中間價/每平方呎奇諾崗Chino Hills9170938$363-12.7%6$210-1.3%$186鑽石吧Diamond Bar9176522$57217.5%10$2651.9%$234伊市Eastvale9288064$332-4.9%1$245-6.7%$115爾灣市(Irvine)926024$810-12.7%10$408-14.2%n/a爾灣市(Irvine)9260310$2,30087.0%14$513-15.6%$505爾灣市(Irvine)9260410$508-10.6%3$360-17.1%$343爾灣市(Irvine)926068$652-5.6%3$3603.3%$259爾灣市(Irvine)926128$533-9.7%15$4112.6%$281爾灣市(Irvine)926142$695-13.0%11$318-33.8%$356爾灣市(Irvine)926183$83033.9%14$258-48.2%n/a爾灣市(Irvine)9262016$570-11.6%14$435-17.9%$292聖瑪利諾San Marino911088$1,58712.6%n/an/an/a$573核桃市Walnut9178922$520-16.8%2$257-14.2%$2881) 從中間價格來看，查看獨立屋的中間價, 不同的城市在某個時間點上都有其住宅均價。例如目前2012年初：奇諾崗市的住宅中間價大約為46.3萬美元，鑽石吧的中間價大約為57.2萬美元，伊市住宅中間價大約為33.2萬美元，聖馬利諾市擁有加州最好的學區，其住宅中間價高達158.7萬美元。中間價的意思就是在某一個地區或城市中賣出房屋正中間的房價, 所以中間價把房價平分成高低兩半, 我從累積的經驗建議客戶, 比較好的購房原則, 應該是購買平均價以上的房子，這樣的房子，整體屋況都會比較好, 買後需要整修費用少的多, 看似買貴實則更划算。聖馬利諾市中間價代表了一個地區的一般房價水平, 買在那裡要跟著你的預算走, 不要勉強買一個地區里最便宜的房子，那將給你自己出難題, 很難找到, 即使有，那也是屋況非常糟糕的房子。因為美國的房地產市場是一個很透明的自由競爭的市場，房屋的價值基本都反映在價格上了，如果有套房子比周圍同等條件的房子價格低很多，那肯定因為這套房子有些致命的缺陷。2) 從獨立屋單價來看，表格最後一行就是"獨立屋單價",意思就是中間價房子它的每平方呎單價多少錢, 這個數字就是每個地方絕對中間價的比較, 簡單說就是城市房價高低比較的直接數據, 例如你看到:奇諾崗$186,鑽石吧$234, 伊市$115, 聖馬利諾$573, 你即可分辨房價高低了。以最低價的伊市為基點, 顯示奇諾崗房價相較高62%,鑽石吧相較高103%,聖馬利諾相較高398%,每個不同城市都有著不同的價位差距。3) 從居住面積來看, 不同城市，房屋的平均居住面積可能有很大的不同，而同一座城市內，可能大多數住宅的居住面積相近而形成特性。從"城市行情表"看不到各個城市的房屋呎吋大小, 但是我們可以用獨立屋中間價除以獨立屋單價, 就換算出各城市中間價房屋的面積,舉例來說，聖馬利諾市的中間價住宅$1587000除以獨立屋單價$573, 得知平均居住面積2770平方呎；如此類推你可以知道每個城市的中間居住面積。當然一個城市裡面的房屋面積絕對是有大有小, 如奇諾崗, 鑽石吧,核桃市,爾灣市大小呎吋房子都有, 而且相差的很大, 這意味著你可以,用不同的預算買在這些城市, 但是如伊市, 聖馬利諾等就不容易找到小呎吋的獨立屋。4) 從房子種類來看，最常見的是獨立屋(國內稱別墅), 城市屋(國內稱連排別墅),公寓(國內一般房子) 三種, 有些城市絕大多數是獨立屋, 如聖馬利諾,伊市, 也有城市屋.公寓多於獨立屋的城市如爾灣。有不少的城市沒有公寓式建築, 或者公寓只用來出租而不是單獨出售, 因此, 想在什麼城市買什麼房子, 不妨先向專業房地產經紀人問清楚。5) 從屋齡來看，美國不同城市的住宅屋齡有很大的區別。例如，聖馬利諾市的房子大多是上世紀20年代到40年代建的；爾灣市的住宅建築年代在1965年到2005年之間；奇諾崗市的房子集中在1987年至2005興建；核桃市的住宅建築年代在1950年到1980年間。因此，如果想買比較新的房子，你就該選接近現在年代開發的城市。如果想去有古色古香歷史感的城市生活，那就選擇較早開發的城市了。爾灣市6) 從學區分數來看，華人買房特別重視學區要好, 尤其是有孩子上學的家庭, 學區學校一般分為高中, 中學, 小學, 一個房子擁有三級學校都是高分的必然最受歡迎, 房子賣價自然水漲船高, 所以我們有一個簡單的結論-- 房價貴的地方通常表示學區好。但是好的定義並不一定相同, 滿分1000分有人認為800分就是好, 也有的900分還嫌不夠好, 所以你想比較每個城市裡每個學校成績, 最方便的方法就是查看我們替你準備好的"學校成績一覽表", 看看那些城市符合你的要求, 你的標準, 最後對照這些城市的價位及單價, 選出你認為性價比最好的地方。在選擇城市的時候，當然還有其他的因素，比如個人喜愛,地緣因素（自己的親戚朋友生活的城市）等，這些因素也很重要，應當考慮進去，這裡不再敖述。(如果有興趣歡迎閱讀相關文章"美國買房之專家答疑")