買房指南(6)：「送首期都供不起」的真義│脫苦海

來自專欄 《房地產學會》

金管局收緊按揭成數，基本上任何銀碼的物業，都要有四成以上首期才可以買樓；即使未買過樓又符合資格申請二按，也要有兩成首期才可以買樓，很多人就說，我明明過到壓力測試，有能力供樓，只不過不夠首期呢！

網上有一對80後小夫妻的上車血淚史，兩個人用6年時間儲了70萬，然後用二按買樓，月供11,000元。而另外一個故事，兩夫妻7年儲70萬，看中一個350萬的單位，卻因為手慢一個月後升到420萬，據稱後來更升到460萬，惟有轉買為租。

對於大部份首次置業的上車者來說，置業問題往往又是一個理財問題。在探討有多少首期，收入可以供多大的樓之前，更為重要的是上車者可以從收入當中，「唧」出多少來儲備。現時供樓往往要超過一萬，如果一個月都無法剩到一萬元以上，基本上是不具備置業能力的。

這裡所謂的置業能力，未必一定與收入有關，返番去一些極端的個案，報載有人月入十萬，卻只給太太三千家用，其餘都吃喝玩樂打高球花去了，那麼這個百萬年薪的打工皇帝，就算過到壓力測試，又有足夠首期，一樣是供不起樓的，關鍵在於「可支配收入」(disposable income)嚴重不足。

上述兩個個案，大家都是儲70萬，成功上車的個案用6年時間，另外一個用了7年時間，分別在那裡？就是一位每月儲了9,722元，另一個只有8,333元。不要少看這1,389元的分別，以現時樓價上車，供款很少低於10,000元，如果每個月只能夠儲起八千多元，就算送首期，一樣供不起！

事情又返回：究竟怎樣可以提高disposable income？除了節衣縮食涯麵包之外，有沒有認真想過增加收入的方法？筆者就有一位朋友的朋友，為了買樓，試過到便利店當夜更，除了因為是工余兼職之外，更由於半夜人流量沒有日間那麼大。當然，很多有為青年會認為，這樣做就是不夠型，典型樓奴，那麼就請不要發置業夢了！

當然，也會有些人在儲蓄率不足之下上車，甚至可以守住物業一段時間，下回分解吧！

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