肥B。港。生活(13)：「轉按」送錢停不了!│肥B

來自專欄 肥B。港。生活

一提及香港，其中一個熱門的話題一定是香港的樓市。「樓是用來住的」這基本功能相信無人會否定。但求過於供的情況下，房產的價值便不單純只反映了建築成本，同時反映了投資價值。

近十多年樓價節節上升，(以下圖同一個住宅單位(單元)計) 每平方呎(1平方米=10.76平方呎)的價值由港幣$ 3100 多上升到現時的 $12000多(建築面積呎價，實用面積呎價近年才硬性規管地應用)。雖然只是「紙上富貴」，但作為房產持有人，心情會愉快得多，總比天天頂著「負資產」的時候那壓力小得多吧？

常說的「買樓」，其實準確一點是向銀行借錢(做按揭，俗稱「上會」)來購入物業。雖然業權歸業主所有，但因業主(債仔)以該物業的業權來作抵押品向銀行(債主)借錢，以用作向房產開發商購入業權，所以一旦業主不能及時還款，銀行便有權把物業收回並委託拍賣行進行拍賣，所得款項先用作償還貸款之用，如還款後仍有餘款才會發還債仔。

香港銀行界對按揭業務甚為進取，雖然利息只有2% 左右，但因借貸金額動輒上百萬，而且斷供情況甚少，銀行會視這按揭為穩健收入的業務。因此，各銀行間的競爭是異常激烈，以同一個借貸金額來比較，在同級別的銀行之間、其借貸利率幾乎是完一樣，所以銀行會動用很多奇招來吸引潛在客戶來「投懷」。其中一項為現金回贈。(借錢有錢賺？！)

顧名思義，現金回贈就是若閣下選擇某銀行做按揭，該銀行會按既定的計算方法來「送」一筆現金給借款人。基本的演算法為貸款總金額的1% (轉按的話，估值未借盡，加上一些按揭中介的回贈，更可以有相當於貸款額2%的現金回贈！)。

這優惠不單只適用於新承造的按揭，即使現時在其他銀行的按揭客戶，亦可把其按揭「轉換」到別的銀行，以賺取現金回贈及/或拿到更優惠的借貸利率。

其實所謂的轉按 (由A銀行轉換按揭到B銀行)，並非把同一個按揭計劃在銀行中換來換去，而是B行願意以新訂立的條件向業主借出相等於(或多於)他/她在A行的未償還貸款的金額，以用作向A行提早結束原有的按揭合約而已。

有生意頭腦的知友會問，哪豈不是無本生利、穩賺不賠的「生意」？ 怎麼可能？ 對，這只是部分正確而已，首先轉按要找律師辦文件，費用約5至7千港元不等，同時銀行亦不是省油的燈，那現金回贈一開始已算進銀行的經營成本了，不是突如其來的開支(即借貸利率已調高來抵消部份成本)，而且為降低客戶只為賺回贈而頻密轉按，及多留客戶在銀行網內以提供多點機會推介其他產品如儲蓄計劃、保險業務、信用卡業務等，銀行一般在按揭計劃中加入了針對「提早還款」的罰則。

一般的罰則是規定在貸款放款日起計的24個月內(或短或長及有遞減的安排)全數還款的話，便需要向銀行賠償回贈的現金及或額外的罰款，約相等於貸款額的1%至3%不等。

近10多年的持續低息環境 (見下圖為實際按揭率息率)，造就了每隔兩年便有機會做一次轉按，到銀行或找中介查詢時往往會發現新按揭條件可和原有按揭看齊甚至更好。所以每隔兩年就可以伺機賺一筆數萬元的現金回贈！ (視乎貸款金額吧)

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