「中國客」炒高北美房價？·杭州日報

  近日，加拿大溫哥華有機構分析報告指出市中心一些公寓空置率驚人，隨後有人將此歸結為「中國人炒房」的證據之一，並認為中國投資客推高當地房價。對此，當地業界人士認為此說法欠缺事實根據。

  與此同時，針對近日來熱炒的華人推高美國房價的消息，熟悉美國房地產市場運作的人士在接受媒體採訪時表示，大量中國人赴美買房對部分地區房價上漲有一定作用，但推高美國整體房價的說法「言過其實。」

  而美國全國地產經紀商協會年度報告顯示，２０１１年３月到２０１２年３月期間，外國人共投入８２５億美元在美國購置房產，其中中國人（包括香港買家）花費９０億美元，佔１１％，連續兩年成為美國房產第二大海外買家，僅次於加拿大人。

  華人來了，房價高了

  溫哥華傳出無端傳聞

  溫哥華房價的確較高。根據官方數據，該地區獨立房屋的平均價格近６０萬加元（約合３６６萬人民幣），公寓平均價格為３６萬加元（約合２１９萬人民幣），在加拿大位居前列。與此同時，中國移民數量不斷增多，再加上有些新移民購房要求靠近名校或者中文商業中心，某些區域的房產項目熱銷。

  加拿大不列顛哥倫比亞大學的規劃學教授安德魯·嚴分析了２０１１年的相關數據後發現，溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達到約２３％。而在除了西端區域以外的整個市中心，被投資客擁有的房屋比例高達４８％。雖然作者在報告中就指出，這些投資客中絕大部分是加拿大本地人，但依然有人認為公寓高空置率和中國人有關。

  對此，加西地區規模最大的地產中介之一怡富地產總裁蔡宏安對新華社記者說：「這樣的說法更多時候是基於一些猜測和傳聞，而非依賴於事實和可靠數據。」

  蔡宏安說，目前加拿大和溫哥華地區的相關政府機構並沒有針對華人移民的購房行為做過權威統計。但是若以人口比例而言，華人人口佔加拿大全國人口的比例約３％，認為這能對市場產生重大影響難讓人信服，而中國投資客的作用就更為有限。

  根據加拿大政府數據，加全國房屋銷售收入中，只有３％來源於外國購房者，這其中還包括了相當一部分的美歐等地的投資者，來自中國的投資者比例微乎其微。

  具體到溫哥華及其所在的不列顛哥倫比亞省，曾經在不列顛哥倫比亞省地產協會和大溫哥華地區地產局兩大機構均擔任過負責人的安德魯·佩克援引了一組數據：２０１０年不列顛哥倫比亞省銷售的房屋中只有０．４％是被外國購房者購買的，而２００９年該數字也僅有０．６％。

  蔡宏安說，佩克的分析符合自己多年從業經驗。目前加拿大對外國購房者的購買行為並沒有政策限制。因此，他的客戶中有來自包括中國在內的各國華人，他們通過內地銀行或者香港銀行轉賬付款，看中的目標房屋類型多種多樣，但總體而言這部分的數量不多。

  「有一些比較富裕的人是在移民加拿大之前就先過來買好房子，他們的心態是安家。但是更多人是選擇移民加拿大後先租一段時間的房子，然後再慢慢找房購買，這部分佔了多數。」他說。

  蔡宏安認為，長遠而言，投資當地房地產有其價值所在，但是他也提醒投資者在進入加拿大市場之前需要熟悉當地的法律。他舉例說，加拿大對非居民擁有的房屋在轉手出售時有一項特殊規定，即銷售額的２５％會被扣押作為保證金，等到收繳房屋增值稅後再退清款項。

  「加拿大是一個法制健全的國家，交易過程公開透明，因此千萬不要輕信一些人的不實宣傳，更不要想著走台下的交易，這是行不通的。」蔡宏安如此提醒。

  中國人多，房子好賣

  洛杉磯房產商無比開心

  美國中華商報社長蘇子涵在工作中接觸大量前來美國購買房地產的中國人，並為他們提供諮詢。他告訴記者，中國人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚居，那裡華人社區的房子也大多由華人購買，其中既包括從中國本土來的，也包括美國當地的華裔。近來華人買家超過了賣家，造成一些特定社區的房價上升，是正常現象。但要說華人推高美國整體房價，則是言過其實。「中國人在美國的比重那麼小，怎麼可能推高美國的房價？」

  南加州資深房地產經紀人蘇家敏說，到南加州的中國新移民中，４０％會選擇在洛杉磯定居，致使那裡的房屋租賃市場火爆。華人主要聚集在聖蓋博谷，只要接近華人社區３０分鐘車程之內的房屋都非常搶手。房屋買賣市場也有類似情況。

  蘇子涵等專業人士告訴記者，目前中國人到美國購房主要出於三種考慮。一是為了子女的教育。很多人的子女已經在美國讀中學或者大學，家長計劃給孩子買房，還可以分租給同學收一些租金；有的家長則計劃送子女來美國讀書，長遠打算，現在就開始買房。

  二是為尋求更好的生活。目前美國總體物價水平低於中國，居住環境好、空氣新鮮、水和食品也比較安全，因此不少有條件的中國人積極辦理赴美投資移民並買房，期望在這裡生活和養老。

  三是為尋找更好的投資機會。目前國內房價高企，政府加大調控力度，在國內炒房已不大容易，不少人便將目光轉向海外。美國在經歷金融危機的洗禮之後，其房價處於谷底反彈的階段，同類房屋價格不僅比國內低很多，也比加拿大、澳大利亞、歐洲等發達國家便宜，而且美元匯率走低使得中國人在美購房更加划算。

  蘇家敏告訴記者，目前美國房價開始上揚，但距歷史最高點尚有較大空間。美國房屋買賣的法律法規健全，投資風險較小。這些都助推了購房的投資回報率，自然吸引了不少包括華人在內的投資者。

  隨著越來越多的中國人到美國購房，美國的銀行、房地產開發商和中介等機構也做了相應準備。包括滙豐和華美在內的幾家主要華資銀行也可為中國買房人提供按揭。一座３５０萬美元的豪宅，可以獲得７０％的貸款，並且最多可享受２．５２％的超低利率。

  蘇家敏說，許多美國開發商都了解中國人的品位，在建房時多半會考慮中國人的習慣。如果是兩層樓，一樓要有卧室，因為中國人喜歡幾代同堂，老人住在一樓，免得爬上爬下。許多大開發商在建房時除了配備西式廚房外，還會特意準備一套適合中國人烹調的中式廚房。

  華埠人士回應「炒房」說：

  另有因素推高美國房價

  蘇子涵指出，美國房地產價格走高實際有兩個推手，而並非傳言中的中國人買房。第一個推手是美國房地產業進入新一輪上升周期。美國房地產上一輪谷峰在２００６年上半年，隨後走平，接著下跌。２００８年金融危機爆發，出現房價暴跌，２００９年跌倒谷底，此後兩年出現二次探底後又再度上升，隨後便進入較為持續的上升周期。

  第二個推手是美聯儲連續實施的量化寬鬆政策。低利率環境和大量流動性進入市場的結果是，去年８月到今年２月南加州地區的房價有了２０％以上的升幅。（綜合新華社消息）

  專家評析在北美買房的機遇、風險：

  至少比在國內買房再出租的收益高

  上圖： 在國內的一些房產交易會上，「到美國買房」的中介炒作十分高調。

  初夏的洛杉磯，人們開始四處賞花踏青，可是貸款和房地產經紀人付毅卻忙得不可開交。一頓午飯短短半小時時間，接了不下五個電話。

  「前天在鑽石吧市，我們公司有一套９０萬（美元）的房子上市。這套房子四室三衛，使用面積不到２０００尺（約１８５平方米），佔地６０００尺（約５６０平方米），當天就有２００多人去看房，１０多個人當場就交了定金。」付毅對記者說。

  有資金、有夢想

  華人捨得買房

  一提起洛杉磯，除了有聞名世界的好萊塢，還有宜人的地中海氣候，全年平均超過２６０天的晴天，溫暖如春的四季，全美少有的地道中餐。於是，大洛杉磯地區自然成為華人在美買房的首選。

  付毅進入房地產中介這行一年多。他告訴記者，美國房市從去年開始好轉，房價一直在漲，尤其是華人看中的熱門地區，房價甚至有翻倍的。他說：「最近我每天都要工作到晚上９點，陪客戶看房子、談貸款，甚至有客戶半夜還打電話。」

  在大洛杉磯地區，聖馬利諾市是數一數二的優質學區。該市最便宜的房子價格也在２００萬美元以上。據房地產經紀人楊暘透露，在這裡擲重金買房者大多看中的是房屋的地段和學區，並不用於投資。

  記者了解到，在南加州地區，華人購買５０萬美元以下的低檔房多用於投資，而１００萬美元以上高檔房屋的購買者大多自住。

  「單純為投資的，一般都買３０萬美元以下的房。都是越便宜越好。房價再高回報率就低了，不划算。」付毅說，「他們不會去考慮地段、學區的，看中的就是美國房價有升值空間。」

  有騙子、有重稅

  「陷阱」不可不防

  然而，對於中國人來說，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的「人生地不熟」，提供虛假房屋信息，詐騙情況也時有耳聞。

  楊暘說，２０１２年，在洛杉磯地區有一對姐妹，姐姐開了一個房地產經濟公司，妹妹開了一家Ｅｓｃｒｏｗ公證公司，兩人在短時間內進賬數筆後捲款「跑路」，至今仍未破案。被騙的買主中就有中國人。

  另外，即便成功買房，回報也未必像看上去的那麼「美」。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產稅和管理費。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區，基本上每年按交易價的千分之１．２５來收取地稅，而且會根據經濟增速和資產價值的增長水平做同向調整。若購買的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

  按照２０１１年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為１０５９美元，約佔美國家庭月收入的２１％，而其中主要開支是房產稅。例如一套３０萬美元的房屋，每年要繳稅４０００美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。

  此外，在美國炒房成本較高。從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計佔住房售價的３％至５％。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般累計佔住房售價的７％至１０％。

  當然，相對國內的高房價，越來越多的中國人開始考慮把資金投資到海外房地產中，「至少還是比在國內同等價錢買房再出租的收益更高。」付毅說。